业主拖欠物业费法院判决减收（物业费案例解读）
业主拖欠物业费被诉 法院判决减收物业费2007年12月28日 15:35:55 来源：北京晚报
丰台居民张先生因欠交876元的物业管理费，被物业公司告上了法庭。记者今天获悉，由于物业公司的服务项目与质量和约定的标准存在差距，丰台法院判决物业公司应减收物业费。
据张先生介绍，他居住的小区没有保安，外来人员可以随意出入，人防工程也被物业公司出租，业主长期生活在不安全的环境下。除了安全问题，公共设施的维护也有问题，小区公共照明坏了，物业不修理；绿地杂草丛生，小区垃圾没人清理；家里设施坏了，都是业主自己修理。张先生不同意支付公共照明费、保安费、绿化费、垃圾费。
对物业公司在这四项服务上存在的瑕疵，张先生提交了相应证据。物业公司虽然不予认可，但未提交相应证据。
丰台法院经审理认为，物业公司应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。庭审中，张先生提供证据证明物业公司提供的物业管理服务不符合约定，物业公司虽予以否认，但未能提交相应证据，所以法院采纳张先生的意见。鉴于物业公司提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距，张先生应交纳的物业管理费应依法减收，该院判决张先生补交物业费600余元。
记者了解到，在此之前，北京市各级法院已多次判决服务不达标的物业公司减收物业费。从已经判决的案例来看，均是业主有证据证明物业公司在绿化、安全等项目上服务不达标，法院遂判决按不达标的项目减收物业费。(通讯员曹静)
【杉树律师解读】
物业费纠纷一直是热点。
但是对业主来说，举证有点难，除非……这物业公司确实什么都不收拾。
举证之难在于，业主一般不会象有计划的寻仇者一样记下别人的错误，罄竹以书，汇编成册。
就本案来说，业主所列举的事实部分，举证都存在难度。
“没有保安”与“外来人员随意出入”，很难举证；“人防工程出租”，很难举证；照明、杂草与垃圾部分，物业也很容易用相反的情形质证掉。
所以说本案的物业在法庭上准备不足。
我这么说只是强调了一下这类诉讼的现实事实较难通过举证在法庭上得到证明。本案的胜诉在一定情况下是原告方对质证没有准备充分。
业主除了穷尽一般物证手段之外，可以更多的依赖“证人证言”这种目前在我国诉讼中尚未发挥其应有作用的证据形式。而法院在审查证人证言的证明力方面，也应当注意到业主其它证明手段的难度，以平衡双方的举证负担。
由于物业费中一般还包括有用以维护小区日常运营的成本费用，因此法院一般不支持完全免除业主的缴费义务。根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第22条规定：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的”，可见，如果出现物业公司履行物业服务合同不到位的情形，法院一般会判决减少业主的物业费负担。
个人意见，供参考。 不交就是不交，看黑物业能支撑到什么时候！
黑物业有本事就把没有交物业费的业主的名单公示出来，在小区里面贴一个大大的布告，然后说限时不交的话就去起诉那些个不交付物业费的业主，我看他敢不敢这样做？！
如果他们占理，他们完全可以这样做啊，为什么不做，而是每天给业主发缴费的破短信，谁搭理他呐！
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