<北京晚报>国外业主权力“至高无上”

安奇

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京报网 www.bjd.com.cn    日期:2007-11-04 12:44    网络编辑 : 陈岩      字体显示：大 中 小

     

　　据本报报道，近日北京市对住宅小区管理打出了一套“组合拳”:从10月29日至11月9日，北京市《住宅物业服务等级规范(二、三级)》进行网上公示，明年起全市所有实施物业管理的住宅物业项目都要达到基本等级规范；《前期物业服务合同》与《物业服务合同》也于10月26日开始征集意见；新老物业项目交接技术规范年底前出台。
　　物业服务的重要性业主们感同身受，要想住着舒服舒心，良好的物业服务必不可少。在许多国家，物业服务已经是一项成熟的产业，业主、物业公司权责分明，和谐相处。值得一提的是，业主在物业管理方面的权力极大，几乎“说一不二”。
　　自主管理
　　■瑞士一切由业主说了算
　　在瑞士，业主对自己名下财产有着神圣的权力，在物业管理方面的权力更是至高无上，可以说，一切由业主说
　　了算。
　　瑞士业主对房屋的管理模式主要采取自主式管理。房主在买下房屋和配套的车库等地产后，就有权参加业主大会了。业主大会要决定所有有关房屋的管理事项。首先要选择一家物业管理公司。瑞士的物业管理公司并不多，几家大的有上百年历史和良好口碑的物业公
　　司占据了“大半江山”。
　　业主须通过全票同意共同确定一家物业公司来管理楼盘，包括如何修缮房屋、粉刷外墙等，甚至连夏天要不要灭蚊这样的小事也都要在业主大会上讨论通过。
　　■新加坡
　　物业公司“反客为主”立即走人
　　根据新加坡“土地所有权法案”的有关规定，每个新建住宅小区必须在两年内成立管理理事会，成员由全体私人业主投票产生。该理事会代表全体业主管理社区，每年召开一次全体会议，讨论制定社区行为规则及聘请物业管理公司等重要事务。
　　在这种管理体制下，物业管理公司只是一个被雇佣的对象，一切照章办事。如果物业管理公司表现欠佳，引起民愤，社区私人管理理事会有权让其立即走人，解除合同。所以，在新加坡鲜有看到物业管理公司反客为主，而真正的主人——业主则屡遭欺凌的现象。这里的物业管理公司职员日常都是面带微笑，竭诚为业主排忧解难，很少有粗言恶语的时候。
　　■法国
　　业主大会好比微型议会
　　在法国，房地产商在卖出第一套商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司。业主们入住三个月后，物业公司以召集人的身份向所有业主发函，通知召开业主大会。
　　许多法国人认为，业主大会是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳体现——大会犹如一个微缩议会，主席在主持会议时不乏议长的派头，业主们则在体验“民间议员”滋味的同时牢牢地将物业管理权掌握在自己手中。在业主大会上，业主们就存在的任何问题自由发表言论。用业内人士的话说，虽然法国的物业管理模式行之有效，但法国人“永远不会满意”。正是法国人的“苛刻”，造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。
　　中途断档严惩不贷
　　法国业主更换物业公司的事是司空见惯的。法国政府规定，所有商住楼必须由物业公司承担物业管理，不许有断档时间，否则处以重罚。因此，业主委员会成员经常与其他业主进行联络，征求他们对物业公司的意见。另一方面，政府规定物业公司一旦与业主签订物业合同，绝对不允许中途撂挑。
　　财务透明
　　■墨西哥定期送报表详列员工收入
　　墨西哥首都墨西哥城是一座拥有2000多万人口的超大型城市。墨西哥城小区的物业管理方式因小区规模、组成不同而有所不同，管理比较科学、也颇为人性化。
　　在墨西哥城，规模较大、由数幢居民楼组成的小区通常都是小区聘请外来的物业公司来管理。值得一提的是，物业公司的财务工作极其透明。每个小区，无论它是高级的还是最普通的，小区里的住户都能定期收到物业公司送来的《物业管理财务收支平衡表》，上面清晰地列着每笔钱都花到了什么地方，比如支付保安和花匠工资等等，甚至还清晰地列出物业管理公司的每位职员的收入。对于结余的钱也有详细的交代，比如说留作小区的备用资金，或者用这些节余的钱重新粉刷小区花园的墙等。
　　弹性收费
　　■法国多退少补干多少拿多少
　　法国物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主收一次物业费，多退少补。在收费方面，法国物业公司并不根据“平米标准”收费，巴黎市区某一栋豪华公寓的“平米物业费”不一定比外省某栋破楼高。物业公司收费的标准只有一个:本年内干了多少活以及随之消耗的人工费。当然，物业公司大部分的收费项目都须在物业预算里列出，并经业主大会批准。
　　物业经理人迪娜·马丁女士指出，法国政府对物业收费标准有一整套管理方法，有专门机构不定期检查物业公司账目，绝对禁止物业公司乱收费，更不允许物业公司搞欺诈活动(如同房屋维护公司签订含回扣的合同)，一经发现便严惩不饶，甚至吊销营业执照。
　　■瑞士
　　物业公司“薄利多销”
　　物业管理产生的费用由业主按房屋面积来分摊。由于物业公司管理的楼盘很多，可以做到薄利多销，加上竞争激烈，瑞士的物业管理费并不高。除了水、电、气按业主实际使用量交费外，保洁、绿化加上安全管理这一块的费用每月平均每平方米不到一个瑞郎，也就是人民币五六元左右，这在欧洲国家已经很低。
　　■德国
　　降低成本两人承包一座楼
　　德国物业管理公司之间的竞争很激烈，要想生存就必须提高管理水平，降低管理费用。为此，他们采取的措施可以归纳为“结构简单化服务专业化”。
　　“结构简单化”是指公司人员很少，一个管理人员至少要管理300套住房，绝对不能有吃闲饭的人。“服务专业化”是指物业公司大都没有诸如水暖工、木工、电工等专业服务人员，通常一座大楼只由一两个人管理，一般是夫妻。他们就住在大楼里，丈夫懂些技术，有一定的动手能力，水电供暖上的小问题可以动手解决，个人不能解决的就聘请专业公司。妻子一般负责楼内的保洁。由于人员少，支出也就少，这样可以大大减少业主的负担。
　　运营灵活
　　■瑞士
　　物业也管“鸡毛蒜皮”
　　瑞士的物业公司除了必要的管理人员外，并没有招聘清洁工、园丁、保安等人员，而是将这些活儿转由各种专业的保洁公司、垃圾清理公司、园林公司来做。这些公司的工作人员都受过专业培训，持证上岗。如果业主投诉，认为哪家公司的工作做得不好，物业公司就会与相关公司交涉，要求改进服务。物业公司就像一个大管家，不仅要保障所辖物业的正常运转，还要负责邻里之间的和谐相处。如果哪家业主喧哗扰民，不遵守公德，物业公司接到其他业主投诉后，就会给这家被诉业主发信，给予提醒。
　　本版文字李清刘双燕段秀杰张永兴陈俊侠

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