对市建委《临时管理规约》（示范文本）的意见

业委会

　　从2008年1月10日起，市建委对新修订的《临时管理规约》（示范文本）开始公开征求意见，经过仔细研读，发现该文本问题较大，回避了这几年在物业管理中出现的矛盾，不利于深入贯彻落实科学发展观，违背了《物权法》的有关规定，更不利于建立和谐社区。

主要问题如下：
　　1、既然《临时管理规约》自物业项目第一买受人签字时就发生效力，对此后的物业买受人及物业使用人均有约束力，那么依据《物权法》第七十六条的规定，在成立业主大会之前，业主随时可以对《临时管理规约》以业主共同决定的方式进行修改。但该示范文本刻意强调需要业主大会来制定新的管理规约，其用意在于如果业主不成立业主大会，将无法修改《临时管理规约》，而现实中，我们看到，业主要想成立业主大会，那是千难万难的，这就等于剥夺了业主修改《临时管理规约》的权利。所以，示范文本第三十二条应改为：“本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），业主有权依照《物权法》第七十六条的规定进行修改。”
　　2、既然《临时管理规约》涉及到开发建设单位、业主和物业服务企业三方面，并且前期物业公司基本由开发建设单位指定，那么就应该在第三条明确规定“本规约对开发建设单位和物业服务企业具有法律拘束力”，而不仅仅是对业主具有约束力。
　　3、第七条约定了前期物业服务企业，但这不是法定的管理模式，所以必须在《临时管理规约》中规定这么一条，“业主有权按照《物权法》第八十一条和七十六条的规定，经业主共同决定，自行管理建筑物及其附属设施，或者依法委托其他物业服务企业或其他管理人管理。”
　　4、业主拥有“对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理”的决定权，而不仅仅是“享有知情权和监督权”，所以，第八条第（四）款应改为“对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理享有共同决定权、知情权和监督权”。
　　5、“物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度”是小区的重要事项，这些规章制度的决定权应该属于业主，不应该授予物业服务企业，以免出现侵权现象，所以，第八条第（五）款应改为“共同决定物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度”。
　　6、业主不一定要向物业服务企业缴纳物业服务费用，按照北京市人民政府1995年第21号令第十四条的规定，业主也可以将物业服务费用交给业主委员会，而且前期物业服务企业也可能因业主的共同决定而被解聘掉，物业服务模式也有可能变成自管或其他经理人管理，因此，第九条第（一）款应改为“按照本规约或业主共同的决定缴纳物业服务费用”，第二十五条修改为“物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，按月或季交纳。业主委托特约服务的，其费用由双方当事人另行书面约定”。
　　7、业主共有部分的相关权益属于共有业主，其管理权也属于共有业主，因此，第二十四条应改为“利用业主共有部分的物业进行经营的，应当在征得共有业主同意后，按规定办理有关手续。所得收益归共有业主共有，分配及使用由共有业主依法决定。”
　　8、为了保证业主明明白白消费，物业服务单位清清楚楚挣钱，减少矛盾，第三部分物业服务费用应增加一条，“物业服务费用的缴纳标准暂定为人民币￥ 元/平米/月，实行酬金制，酬金标准为经业主共同决定通过的年度物业服务费决算支出总额的8%。开发建设单位保修责任范围内的费用不得列入物业服务费用支出项目中。提供物业服务的单位应在年初提交物业服务费预算，年中公布一次账目，年底提交物业服务费决算，由业主共同决定物业服务费预算和决算，5%以上的业主对决算账目有疑问的，业主可以进行审计，审计费用从物业服务费用中列支。”
　　9、为了避免开发建设单位逃避缴纳专项维修资金，第三部分物业服务费用应增加一条，“超过物业保修期后，开发建设单位仍然没有售出的物业，应当缴纳专项维修资金”。
　　10、为了避免开发建设单位逃避移交物业管理启动性经费，同时也为了避免前期物业服务企业侵占物业管理启动性经费，第三部分物业服务费用应增加一条，“开发建设单位根据1995年北京市人民政府第21号令第十四条的规定，交付的物业管理启动性经费归业主共有，须存入专项维修资金账户，并按专有部分面积比例计入各业主明细帐，不得挪用”。

任晨光

ali

哎！市建委本来就是房地产商养的一条狗。难道他们不知道他们的规定是违法的？他们总以为可以凌驾于法律之上，鱼肉百姓。等着吧，早晚监狱是他们的归属。

业委会

业申委对《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》（示范文本）听证稿提出意见
“开发商聘物业应征得业主同意”

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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2008-01-27 作者:李宛霖


　　本报讯 （记者李宛霖）昨日，在北京市业主委员会第二届年会上，北京市业主委员会协会申办委员会对《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》（示范文本）听证稿提出了意见，称两个文本中存在一些违背《物权法》的规定。业申委召集人之一张大宪表示，强烈建议相关部门对两个合同听证稿作出修改。同时指出，开发商选聘物业应征得业主同意。

　　业主“前期”丧失了对物业方案的决定权

　　业申委表示，在《物权法》的原则下，业主的权利在成立业主大会前后并没有发生变化，而开发商只是业主之一。因此两份合同除了签署人有显著差别外，甲、乙方的权利义务条款不应有原则性差异。但两份合同听证稿中，在前期物业管理期间，业主丧失了对物业服务方案的决定权利，只承担义务。

　　建议对听证稿作出调整，以适应前期物业服务，并在前期物业服务合同中注明，开发商是代小区业主签署合同，在业主首户入住后，甲方的权利义务由全体业主共同承担，并通过《物权法》规定的业主共同决定的方式行使权利。

　　开发商所签合同的内容应经业主同意

　　该意见指出，根据《物权法》的规定，小区的物业服务企业选聘等重要事项“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意”。同时根据权利与义务对等的原则，既然前期物业服务期间的物业费由业主支付，建筑物专有部分也归业主所有，那么在业主入住后，开发商选聘物业服务企业就应当经业主同意，合同内容也应当经业主同意。

　　■ 相关链接

　　2007年10月26日至11月11日，北京市建设委员会、北京市工商行政管理局公布了《北京市前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同》(示范文本)，公开面向市民征求意见。意见涉及停车位收益、拒缴物业费、共用部位及共用设施设备收益、物业费标准、取暖费及自采暖证明、合同期限等七个问题。2007年12月27日，两部门针对修改后的内容联合召开了论证会。

向真

检察机关严查证券领域职务犯罪http://www.sina.com.cn 2008年01月30日 18:27 北京晚报
　　本报讯 (记者 高健) 记者从昨天召开的全市检察长会议获悉，去年全年共批准逮捕各类犯罪16307件23722人，同比分别上升9.9%和6.4%。今年，检察机关将重点查办发生在金融、证券、房地产等领域的职务犯罪。

　　据悉，去年全年共批准逮捕各类犯罪16307件23722人，同比分别上升9.9%和6.4%；提起公诉19929件28541人，同比分别上升9.7%和7.4%；不批准逮捕903件1562人，不起诉465件666人。其中，检察机关突出打击严重破坏市场经济秩序犯罪，批准逮捕各类经济犯罪案件1087件1501人，提起公诉1319件1799人。反贪方面，全年共立案侦查贪污贿赂案件322件372人，其中，百万元以上大案45件，县处级以上要案74人(厅局级15人)，为国家挽回经济损失1.47亿元。

　　据市检察院检察长慕平介绍，今年，检察机关将继续加大对黑恶势力犯罪、经济犯罪、贪污贿赂犯罪的打击力度。突出惩治集资诈骗、非法吸收公众存款等犯罪活动，重点查办发生在金融、证券、房地产等领域的职务犯罪，确保市场经济秩序稳定；另外，检察机关还要突出打击侵害民生的职务犯罪，严肃查办医药卫生、教育、社会保障、征地拆迁等领域发生的职务犯罪，依法查办国家机关工作人员利用职权实施的刑讯逼供等侵犯公民人身、民主权利的犯罪案件。RJ210

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_154433.htm

新京报 发布时间: 2008-02-03 作者:


　　■ 社论

　　由新京报与北京社区联盟联手推出的“2007年度十大感动社区人物”日前揭晓。按照实际有效票数排名，被选出来的感动社区人物大多与业主的权利息息相关。其中有提供装修服务的技术工人，有社区服务中心经理，有推动小区公益事业与就业的业主，有在维权过程中遭人报复或开创了物业管理新模式的业委会主任……这些人有一个共同特点：他们都是日常生活的忠实建设者，都是社区居民具体权利的维护者。

　　一屋不扫，何以扫天下？一个社会能否和谐发展显然与社区的治理水准密不可分。正因为此，所有社区人物不仅是社区进步的行动者，更是社区民主乃至社会民主的推动者，社区自治是社区居民集体权利与个体权利的关键生长点。在这个个体争自由、争权利的转型时期，一切为自己或者他人权利抗争的人，一切对他人维护自己的权利而抱持一颗同情心的人，都是这个时代最需要的人，都是可以感动一个社区、一个社会、一个时代的好公民。

　　“社区化居住”正在成为中国城市居民的主流居住模式，但这并不意味着目前的社区化居住已经成熟。这些社区建设者之所以能够成为“人物”并且“感动社区”，一个重要原因在于在社区自治方面仍有许多事情要做，仍有许多艰难困苦需要跨越与求索。有些事情我们并不陌生，如新老物业交接冲突、保安殴打业主等恶性事件时有耳闻。楼房漏水、邻居扰民、汽车乱停放、违规养大型犬等问题，同样因为多部门交叉管理、权责不清而难以解决。

　　物权法正在重建中国的社区关系。在这方面，个体维权的重要性有目共睹。然而，那些随处可见的权利冲突，却不能完全指望于业主散兵游勇式的高成本维权。在此意义上，制度上的精进与扶持既是对个体维权的肯定，更是对社会管理成本的节约。所以，近年来从政府到居民都对更充分、更真实的社区自治寄以厚望，希望能够借助这种“草根民主”，高效且有力地解决生活中的矛盾与冲突。

　　业主按少数服从多数的原则选出业主代表，成立业主委员会，将代表全体业主管理或者服务社区，如果业主认为业委会不称职，则可通过换届选举等方式否决。显然，和以往由政府直接参与管理的“居委会模式”相比，今日更直接地代表社区居民利益的“社区自治”，使业主在权利维护方面获得了更多的主动性。这也是在这次感动社区的人物评选中，有几位业委会主任当选的原因所在，正是他们为维护社区居民权益之担当，之冒险犯难，以其特有的方式书写了这个社会的公民维权史。

　　近三十年中国社会的成长，让人们看到了越来越多的希望，这既包括思想观念的转变，也体现于日常生活中的具体行动之中。如有学者指出，那些反对社区自治的人，往往没有经历过社区自治的好处。从这方面说，感动社区人物的出现正是社区自治的春播秋收、开花结果。社区自治的“痛苦的过程”，在社区建设者眼里变成了“快乐的过程”。

　　一个社会有什么样的日常生活，就有什么样的权利高度。权利生长在日常生活之中，任何“卑微”的维权都能感动社区。尽管人们目前陷于有热情无经验的困顿，但社区自治见证了中国社会权利的增长。当权利具体地落实到每个人的肩上，一切权利都将像邻家男孩一样，在你的眼皮底下一天天长大成人，完成这个转型年代的权利成年礼。

　　相关报道见昨日A15版

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_154315.htm

新京报2007年度感动社区人物活动评选揭晓
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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2008-02-02 作者:


　　首都精神文明办宣教处副处长常建军向十大感动社区人物之一宋文霞颁奖。本报记者 薛珺 摄  



　　新京报社区年会暨 十大感动社区人物颁奖

　　本报讯 昨日下午2时，新京报“2007年度十大感动社区人物”颁奖暨社区年会在王府井举行，北京社区网、新浪网现场直播。此次评选活动历时近1个月，11万网友参与，覆盖北京市18个区县、上百个社区。

　　评选获得投票逾12万张

　　新京报与北京社区联盟联手推出的“2007年度十大感动社区人物”改变传统专家评选，采取网络和短信投票的方式。从2007年12月27日起，各社区联盟成员提供候选人名单及主要事迹，覆盖北京市18个区县、上百个社区。2007年12月29日，北京社区网和社区联盟各成员网站公布初选结果，并挂出进入初选名单的候选人及相关事迹，同时在新京报社区版进行报道。

　　截至2008年1月6日，活动共接到网上投票116865张，短信投票7390张。

　　2008年1月18日下午2时20分，在北京市东方公证处两名公证员的监督下，经工作人员统计，10名年度人物出炉。

　　按照实际有效票数的排名，10名年度人物分别为：朱学军（朗琴园）、宋文霞（东亚奥北中心）、罗建（东高地万源东里社区）、李国福（密云县花园社区）、张继军（翠城社区）、任晨光（健翔园）、王铁辰（麦子店社区）、杨兆瑞（九龙山庄）、吴戈（回龙观风雅园）、唐亮（奥北社区）。

　　另选出感动社区人物入围奖10名，他们分别为：姜远、王玉桂、陆岗、杨立章、滑树林、司马凌霄、蔡秋苹、董文亮、吴定、白宝新。

　　一获奖者将奖品捐给社区

　　昨日下午3时30分，评选结果正式公布。首都精神文明办宣教处副处长常建军、北京市建委物业服务指导中心书记赵春凯、民政部社区工作委员会专家北野和舒可心、回龙观龙锦苑二区居委会主任刘惠敏与新京报有关负责人一起担任颁奖嘉宾，为感动社区人物颁奖。

　　第一个获奖者朱学军，由于刚做完手术，还未拆线，不能到现场领这个奖，好友戴建明代替其领奖。社区民警罗建上台前，向在场的业主和专家敬礼，因筹建社区民警奖励基金，他得到了社区居民的认可。怀有三个月身孕的吴戈获奖后，立即表示将把奖品捐给社区亲子小屋图书馆。

　　除了获奖证书，获奖者还得到“年度人物”漫画和一套家庭影院。

　　颁奖活动由北京社区网与新浪网同步直播，有网友留言称“社区人物，很强很有型，期待新京报2008年出品更多更好的新闻。”

　　新京报副总编辑孙献韬表示，社区人物是社会进步的行动者，是社区民主的推动者，新京报评选出十大感动社区人物，是一次挑战，也是一次尝试。

[ 本帖最后由 安奇 于 2008-2-3 18:15 编辑 ]

业委会

北京市业主委员会第二届年会2008年1月26日下午(速记稿)

[ 本帖最后由 业委会 于 2008-2-14 15:59 编辑 ]