居委会能否代替业主委员会？

安奇

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来源:新京报 发布时间: 2008-02-26 作者:任晨光


　　■ 北京论坛

　　永泰新地标小区目前出现的困境是有关部门想让大居委会全面介入业主大会、业委会的工作，但缺乏法律法规依据，因此陷入了进退维谷的境地。

　　近日，北京永泰新地标小区所在的社区居民委员会，于2月18日至3月3日召开业主大会临时会议，要求小区业主大会授权社区居民委员会以协议方式选聘新的物业公司。（据《新京报》报道）

　　笔者注意到该社区居委会的这次行动，是由西三旗街道办和海淀区居住小区管理办公室指导的，据称是“临危受命”。是否“临危”这点本身是存疑的，因为2007年11月1日，由于业委会成员集体辞职，小区第三任物业企业博宇嘉物业公司正式撤离小区后，小区一直由临时物业企业北京海房物业管理中心负责提供服务，在长达3个多月的时间里，小区竟然没有在西三旗街道办和海淀区小区办两个机构的共同指导下成立小区业主委员会。这是因为有关部门工作不力，方法不得当？还是真如某些部门说的因为业主不积极参与而选不出业委会来？抑或是谁也不愿意得罪有关利益集团，念起了“拖”字诀，使得小区无法走上良性循环？

　　但居委会替代业委会，恐怕是一厢情愿。

　　首先，居委会即使获得了授权，其代表业主大会签署物业服务合同，缺乏法律法规依据，合同是否有效？一旦出现纠纷如何处理？如果居委会借用业委会公章，冒业委会名义签署合同，那么这显然就是一份无效合同，而且要承担冒名顶替的法律责任。如果每个业主单独跟物业公司签合同，那么由于物业服务属于公共服务性质，不愿意签合同的业主怎么办？其次，居委会不是由业主大会选举产生的，自然也无法由业主大会罢免，那么业主如何监督居委会，如何保护自己的权益？第三，根据《物业管理条例》，居委会对业主大会和业委会的部分工作具有指导和监督权，现在自己去做业主大会的执行工作了，又做运动员又做裁判员，居委会恐怕胜任不了。

　　实际上，根据《物业管理条例》第二十条的规定，居委会的自治管理职责里，保安、保洁、绿化环境这三项跟业委会职能交叉的事务，业主大会、业委会需要“支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”，但其他事项则“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”即可。永泰新地标小区目前出现的困境是有关部门想让大居委会全面介入业主大会、业委会的工作，但缺乏法律法规依据，因此陷入了进退维谷的境地。

　　依笔者看来，解决永泰新地标小区纠纷的最佳方案就是各自归位，各自干好自己的事。首先，政府有关部门拿起自己的行政权力，将盘踞在小区里的各种侵权势力予以荡平，属于业主的财产就明确为业主所有，政府的行政权力应该成为保护业主自治权利的有力后盾，不应成为侵权势力的保护伞；而居委会就做好自己的居民自治和业主大会、业委会监督工作，真心实意帮助业主把业主大会和业主委员会建设好，不要做越俎代庖的事；最后，业主们拿出勇气，确保业主内部分歧可以有序解决，业主大会的决定可以有力执行，否则，业主的权益只能不停地受到各种势力的侵夺。

　　在上述前提下，如果社区居委会真的想全面介入物业管理事务，不妨按照《居民委员会组织法》第四条的规定，成立一个社区服务企业，按照物权法的规定，在业主大会表决通过后，以聘用其他管理人的方式，由业委会与社区服务企业签署建筑物管理服务合同。

　　□任晨光（健翔园社区居民会议秘书长）

安奇

居委会拟牵头业主选聘物业  

www.hellobj.com.cn · 2008-2-22 10:25:29 · 来源： 新京报   
小区目前没有业委会，临时物业面临到期，居委会只得登门向业主征询授权意见

　　地点：永泰园新地标社区

　　本报讯 （记者张媛）居委会是否有权在半数以上业主授权下代表业主选聘物业？近日，这成了海淀区西三旗街道永泰园新地标社区的热议话题，同时小区居委会成员也因此困扰。然而，在没有业委会以及业主参与不积极的情况下，他们只能每天挨家挨户征询授权意见。

　　“是否同意或弃权授权居委会以协议方式选聘物业公司并签订物业合同？”这是2月18日至今，海淀区西三旗街道永泰园新地标社区居委会向1200余户居民发放的问题。

　　据社区居委会主任唐淑惠介绍，2007年11月1日小区第三任物业博宇嘉物业正式撤离小区后，小区一直由临时物业北京海房物业管理中心负责，根据当时海房进入小区时的约定，其应在今年3月15日撤出小区。

　　届时，小区可能又将面临物业真空的局面，而现在小区的境况对新物业的选聘极为不利———原业委会成员辞职，2007年12月末举行的业委会换届仅一人要参选致使换届流产，小区目前没有业委会，谁来牵头召开业主大会成为难题。

　　根据西三旗街道办和海淀区居住小区管理办公室的指导意见，最终居委会的7名工作人员临危受命———由居委会牵头召开临时业主大会。召开大会的时间自2月18日至3月3日，形式是书面征询意见，目的是由临时业主大会授权居委会，以协议方式选聘物业服务企业并签订物业服务合同。

　　目前，除了设在居委会的固定票箱外，居委会的7名成员加班加点登门向业主发放选票。截至昨日，已有200多户居民填写并投了票，但对于同意授权数，唐主任表示目前还不好估算，待到3月3日方可揭晓。

　　声音

　　居民　居委会牵头目前最优

　　昨日上午，记者随机走访了小区内的十余位居民，多数居民认同目前由居委会牵头是最优解决方式，但也都对这一形式的合理性提出了质疑。小区在搜房网的业主论坛上，有业主表示，在小区当前的情况下，无论是居委会还是业委会，做选聘物业的组织工作是个非常好的事情，但对物业的最终决定只能是由业主大会通过，不能采用授权方式由几个人决定。

　　临时物业　邀聘的可能性更大

　　小区临时物业负责人刘效辰表示，如若3月15日前仍无法选聘出新物业，海房物业亦暂时不会撤离，做好现状管理。同时如果届时举行公开选聘，他们也将参与，“但以小区三次换物业、历史遗留问题众多、业主参与性不高等现状来看，邀聘的可能性更大”。

　　专家　居委会无权代劳业委会

　　如果业主半数以上同意，该小区无疑将成为北京第一个授权居委会选聘物业的小区。对于这一“第一”，业申委发起人之一齐建新认为，居委会和业委会同为自治组织，居委会的职能是监督指导，并无权代劳业委会。此外，授权居委会承担其业委会的职能去选聘物业，新物业进驻后出现的法律责任问题又该由谁来承担，都是问题。

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http://house.thebeijingnews.com/0757/2007/01-05/757011@233575.htm

物管擅离小区 美丽园事件升级  

www.thebeijingnews.com · 2007-1-5 9:00:57 · 来源： 新京报  

   
  

　　2006年，“美丽园”三个字在物业管理行业已成为一个符号。从鸿铭物业突然撤离美丽园小区那一刻起，“美丽园事件”已突破物业费之争范畴，上升为一场物业管理企业权力和职责的探讨。这一事件触动越来越多的物业公司和业委会开始反思自己的工作。

　　而在这一年中，作为物业管理领域的另一个阵营，业委会的权力也成为关注的焦点。去年，30多家业委会欲联名成立业委会协会，但时至今日，这一协会仍未成立。回顾2006年，在推动社区民主建设征途上，无论物业公司，还是业委会，究竟该行使怎样的权力仍需进一步探索。

　　●汪建春（鸿铭物业公司副总经理）因不服法院关于美丽园物业费的判决，于2006年9月1日指使物业公司突然撤离小区

　　原物业输了官司突然撤离

　　去年9月1日一早，美丽园小区业主发现家中停水，小区内不见保安。而在每一个单元楼门上都贴着物业公司宣布撤离的告示。原来，在当天凌晨，美丽园原物管公司鸿铭物业在未打任何招呼的情况下，突然撤离了小区。美丽园小区陷入了停水、断电、门禁电梯都“歇业”的瘫痪状态。

　　事情起因是8月14日“美丽园案”再审维持原判，小区物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元。鸿铭物业管理有限公司副总经理汪建春当天出席了庭审，但在法官宣判后静静离开了现场，没有对媒体作任何表态。8月16日，汪建春在电话里告诉记者，“我们肯定要撤离美丽园，这么低的价格没办法做。”不过在当时，包括美丽园小区业委会主任雷霞在内的绝大多数人都认为，汪建春只是说说而已。但没想到，半个月后，汪建春却实现了自己的誓言。

　　9月1日上午10点多，汪建春带领两名鸿铭物业公司代表，又一次来到了美丽园。

　　他是接到海淀区小区办领导的电话，来到美丽园参加紧急协调会。在美丽园业委会办公楼二楼的一个会议室里，汪建春和海淀区小区办、美丽园小区所在的八里庄街道、当地派出所的相关负责人坐在一起，召开了一个闭门会议。

　　在他们开会时，这场风波中的另一位核心人物———雷霞也正在经历着前所未有的考验。在业委会办公室楼前，支持业委会和同情鸿铭物业的业主各执己见，闹得不可开交。

　　市建委表示将严惩物业擅离小区行为

　　接下来的几天，汪建春始终处在舆论的风口浪尖上，但他拒绝再做表态。9月7日，在北京物业管理工作会议上，市建委主任隋振江表示，鸿铭物业违规操作，擅自撤离小区，将面临严重处罚。众多专业人士认为，鸿铭物业可能面临限制招投标甚至被剥夺资质的处罚。

　　同天，北京市副市长吉林在北京物业管理工作会议上表示，水电是居民最基本的生活需求，断掉之后，不仅影响了居民的正常生活，对按时交费的居民也是一种伤害。因此，对一些公司断电断水的恶劣行为将予以严惩。

　　去年年底招聘选出新物业

　　9月9日，美丽园小区居委会宣布海淀区政府部门的决定，要求美丽园业委会45天内召开临时业主大会，同时要求原物业尽快暂管小区，使业主恢复正常生活。9月10日，鸿铭物业在小区贴出公告，承诺不再突然离开。

　　10月9日，雷霞和业委会其他委员开始组织召开临时业主大会，大会议题有三项：是否以招投标方式选聘物业，是否直接选聘鸿铭物业，是否罢免业委会全体成员。

　　10月28日，临时业主大会选举结果揭晓，决定以招投标方式选聘新的物业，雷霞为代表的业委会成员依然留职。

　　随后，雷霞和业委会其他成员又开始忙活物业招投标事情。“原以为这届业委会只需要保住诉讼胜利成果就行了，没想到这么多事”，雷霞笑言。12月9日凌晨，雷霞宣布投票结果，南京新鸿运物业公司当选为第一中标人。

　　12月10日早上，南京新鸿运物业公司和鸿铭物业正式进行了交接，交接过程顺利。“我们是一个市场化运作的企业，要有盈利才做。”汪建春撤离时表示并不后悔。

　　楼市表情  撤离



　　时间：2006年9月1日

　　地点：美丽园小区

　　场景：当日凌晨美丽园物业突然撤走，小区停水停电多处设施被拆毁，包括小区门前的护栏门禁。

　　实习生石子强摄

　　「关键词」

　　●业委会协会搁浅

　　2006年8月29日北京新天第家园、新纪元家园、光大花园等32家小区业委会正式向市建委递交“关于成立‘北京市业主委员会协会’的请示”。从成立协会的想法萌芽产生，到正式递交申请，业委会主任们经历了近半年的筹备。

　　但时至今日，市建委尚未对业委会协会召集人给予明确答复。市建委一位负责人表示，因为尚没有法律对业主委员会协会的法律地位给予界定，所以此事还在研究当中。

　　●罢免“维权领袖”

　　2006年10月10日海淀区永泰园新地标社区业主大会宣布，业委会原主任吕世杰的业委会成员资格被罢免。曾是小区“维权领袖”的吕世杰，从2004年起就带领永泰园社区的部分业主就小区停车位、幼儿园等问题与开发商进行过多次协商。但后来，吕世杰被小区业主指为“越权”，最终黯然“下课”。

　　有业主质疑吕世杰和某公司签订了租赁协议，将地下一层及31层以上部分出租，也有业主质疑吕世杰私自招来了一个物业公司。专家认为，业委会主任作为公权力的执行人，行使公权力要谨慎，不可违反业主大会议事规则，以免好心办坏事。

　　●质疑业委会聘“外援”

　　2006年8月24日金地格林小镇业委会正式做出了决议，委托中国人民大学社区治理项目组研究员舒可心作为物业管理委托合同谈判的谈判代表，酬金高达5万元。据了解，该小区业委会成立后曾多次与物业就物管合同进行协商，但没有实质性进展，分歧的焦点主要是会所产权、车位问题及物业费收费标准等。

　　业委会主任常大军表示，由于业委会成员都是利用业余时间义务工作，又都不是做物管出身，对这方面并不擅长，所以决定聘请顾问。但有业主对顾问酬金由谁出，业委会是否有权力花钱聘请顾问提出了质疑。

　　●移至外小区验票

　　2006年12月23日时代庄园业委会换届选举在小区会所举行开箱验票，由于现场发生激烈争论，开箱验票无法进行。晚上7时许，业委会人员和部分业主被迫将票箱转移至新天第小区进行开箱验票。为保公正性，他们对每张选票都拍照作为证据，唱票全程也进行了录像。

　　在整个过程中，时代庄园居委会相关负责人始终未露面。而小区部分业主对选举一直表示质疑，原因是没有代表政府的居委会对换届选举进行监督。

　　记者观察

　　业委会权力何时明晰？

　　如果说2006年之前的社区以维权为主：物业费、车位、地下产权之争……业主比较团结，业委会威信较高，那么2006年的社区，则以“分裂”为特征，业主分派别、罢免业委会等时常见诸媒体，业委会的合法性遭到空前质疑。“业委会协会”，这一业主希冀用来与物业管理行业组织对话的平台，至今只能以“业委会协会申办委员会”的名义存在。

　　业委会权力受限的背后，首先是多元化利益的凸显。在从“单位人”到“社区人”的转变中，利益成为人们参与社区事务的重要动机。随着美丽园事件的深入，出现了“监委会”、“红营”等不同的业主群体，他们分别代表不同的利益团体。那些原本对社区事务漠不关心的人，意识到只有通过选票这种形式，才能争取自己的利益，从而支持或反对现任业委会。

　　利益的争夺还牵涉到开发遗留问题。美丽园物业费案再审时，北京物业管理协会向法院提交意见的做法，被认为是行业利益的驱使。在前期物业管理的小区，反对业委会招投标物业的业主，常被认为背后有着开发商和物业的影子，在某种程度上助长了这一分裂态势，使业委会工作难以进行。

　　制度的“先天不足”也使得业委会难保合法地位，业委会“权力过大”一直为一些社区治理先行者所诟病。作为业委会行为的主要依据之一，现行《物业管理条例》存在明显的缺失，如20%的业主可以提罢免业委会委员的议案，但组织召开业主大会的权力又在业委会本身。

　　行政作为和执法缺位，导致业委会权力不够明晰，地位有些尴尬。知名房地产律师秦兵称，北京九成小区未能成立业委会，是因为无法备案。在海淀、朝阳等多个小区，均可以发现居委会、街道办拒绝对业委会工作进行指导的案例。北京市小区办则称，业委会备案时一定要居委会签字盖章。

　　问题在于，这个“一定”并没有行政法规作为依据。北京物管专家舒可心认为，这种随意增加行政手续的做法，事实上增加了备案的难度。虽然备案只是告知性的，但它代表着政府将业委会行为纳入行政监控范围内。

　　美丽园事件是当下社区纠纷的缩影，但正如其业委会代理律师于启波所言，美丽园所经历的过程如胜诉、物业撤离等难以复制，因而并不能成为解决社区纠纷的样板。

　　权力只有经过合法化，才具有意义。当业委会遭遇来自制度、（行业）利益、行政等各方面阻力时，如何区分其权力界限，让多元化的利益群体互动协商，最终形成一种具体、固定的机制，让所有人顺利进入，参与公共事务，是相关部门需要认真研究的课题。

　　令人欣慰的是，在社区治理法律空白的阶段，我们可以看到，在民间出现了不同形式的业主自救，如健翔园的业主代表大会制，银枫家园的物业服务监督制和业委会主任轮值制等，业主们用自己的智慧，努力实践着“在自己的家园自由地生活”。

　　本报记者 张晓玲

　　本版采写（除署名外）/本报记者 杨娟娟

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居伪会要砍树了！等于西区的隔音墙没了，怎么没反应呢？