最高人民法院关于审理涉及物业权益糾紛案件的若干規定（征求意见稿）》

业委会

期盼关注业主权益的朋友们参与讨论《最高人民法院关于审理涉及物业权益糾紛案件的若干規定（征求意见稿）》

（北京市忆通律师事务所 李劲松律师）


日前，一位深得我敬重的朋友，给我寄来了一份《最高人民法院关于审理涉及物业权益糾紛案件的若干規定（征求意见稿）》。

见到全文后，我即给朋友回复“谢谢!向您及所有象您和温家宝总理这样脚踏实地为国为民经常仰望星空的中华民族赤诚儿女们诚致敬意!并此，深深祝福：您及我们的所有亲友和我们的所有同胞健康平安每一天!”。

一、有句古语是，事不关已高高挂起。

但是，《最高人民法院关于审理涉及物业权益糾紛案件的若干規定》，将直接影响到全国所有业主的权益。

期盼，关注业主权益的朋友们，能及时抽空参与讨论“事关国计民生的《最高人民法院关于审理涉及物业权益糾紛案件的若干規定（征求意见稿）》”，提出自已的看法和意见，或者，联名提出我们的看法和意见。

全国唯利是图的无良开发商及物业公司老板，就无需我告知其来参与讨论了。
相信，房地产特殊利益集团的代表们肯定早已积极主动参与讨论《最高人民法院关于审理涉及物业权益糾紛案件的若干規定（征求意见稿）》。


二、众所周知，某市高级人民法院相关责任人前几年所制定出的关于审理物业纠纷的几条既不合理亦无法律依据的内部规定，
几年来，客观上，成了该市无良房地产开发商老板特殊利益集团祸国殃民坑害业主权益的护身符。

三、从北京市忆通律师事务所承办的《北京太平家园小区、北京世纪城小区、北京美丽园小区》业主护法维权案几年来“刀光血影举步维艰”历程。

我确知：

1、对社会上黑恶势力流氓打手为所欲为的唯利是图伤天害理恶行，象我这样无持枪自卫权的中国普通公民，不得不象《太平家园小区》的受害业主一样感到可怕。

2、对行政执法机关里腐败官员为所欲为滥用行政权的唯利是图祸国殃民恶行，象我这样对行政腐败无及时有效能落到实处的监控权的中国普通公民，不得不象《世纪城小区》的受害业主一样感到可怕。

3、对司法机关里腐败法官为所欲为滥用司法权的唯利是图祸国殃民恶行，象我这样对司法腐败无及时有效能落到实处的监控权的中国普通公民，不得不象《美丽园小区》的受害业主一样感到可怕。

但是，
我还确知：

1、身为法律人，我最害怕的，其实，不是社会上的黑恶势力流氓打手、不是行政执法机关里的腐败官员、不是司法机关里的腐败法官。

2、身为法律人，我最害怕的，其实，是立法机关及准立法机关里唯利是图者为所欲为滥用立法权的祸国殃民立法腐败恶行！

其实：

比社会上流氓打手黑恶势力及行政腐败和司法腐败更可恶的，是立法腐败！

比社会上流氓打手黑恶势力及行政腐败和司法腐败更可怕的，是立法腐败！


四、好在，在历史发展进程的今天，中国的政府，还是坚持全心全意为人民服务的政府！

好在，在历史发展进程的今天，全中国人民代表大会代表们选举出来的，还是始终坚持情为民所系、权为民所用、利为民所谋的国家主席！


好在，在历史发展进程的今天，开门立法，渐成制度！

好在，我已清楚见到：

1、胡锦涛指出，必须深刻认识到，执政基础最容易因腐败而削弱，执政能力最容易因腐败而降低，执政地位最容易因腐败而动摇。要严厉惩处腐败分子；以解决群众反映的突出问题为重点，严肃查办发生在基层的以权谋私的案件，坚决纠正损害群众利益的不正之风。要发扬民主，健全法制，强化监督，创新体制，把反腐倡廉寓于各项重要政策措施之中，从源头上预防和解决腐败问题。

2、开门立法作为民主法治的一项基本原则从尝试逐渐走向制度化。
针对以往部门立法出现的“部门利益法制化”弊端，全国人大对于“开门立法”的长期坚持，有力推动了立法领域的民主法治建设。
今年两会上，许多代表、委员对“开门立法”的制度化问题提出了建议，如涉及社会大多数人群利益的法律均应公开讨论、应在立法过程中发挥律师的中立客观作用、完善立法听证制度，等等，这些都将推动“开门立法”走向制度化建设的轨道！



附一：

最高人民法院关于审理涉及物业权益糾紛案件的若干規定


（征求意见稿）




为维护业主、物业管理企业等合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，结合民事审判实践，制定本规定。
一、适用范围
第一条【受理条件】
物业管理企业按照合同约定对业主的房屋及配套设施、设备和相关区域内的设施、场地进行维修、养护、管理，并对相关区域内的环境、卫生、安全、生活秩序等进行服务，与业主或者业主委员会发生纠纷，以及因其他物业权益发生纠纷，当事人起诉到人民法院的，应予受理。
第二条【不予受理的情形】
下列涉及小区内部管理事务发生的纠纷，不予受理：
（一）业主因物业管理企业的解聘、选聘等内部事务无法形成一致意见发生的纠纷；
（二）业主因业主委员会主任、委员的选任、罢免等发生的纠纷；
（三）业主对业主大会、业主委员会作出的决议、决定有异议发生的纠纷；
（四）业主与业主大会、业主委员会之间因其他内部管理行为发生的纠纷。
二、诉讼主体
第三条【业主作为诉讼主体的情形】
业主依法有权以自己的名义提起诉讼，物业管理企业以业主与其没有签订书面合同而对业主的诉讼主体地位提出抗辩的，不予支持。
物业管理企业侵害全体业主共同权益，部分业主提起诉讼的，以该部分业主作为原告，其他业主不反对的，人民法院的裁判结果对其他业主具有约束力。
物业管理企业侵害单个业主或者部分业主权益的，权益受到侵害的单个业主或者部分业主提起诉讼的，以提起诉讼的业主作为原告。
第四条【业主委员会作为民事诉讼主体的情形】
经过有关行政管理部门登记备案的业主委员会，经业主大会授权，在下列情形下，可以作为诉讼主体参加诉讼：
（一）建设单位未依法向业主委员会移交竣工总平面图等物业资料，未依法提供配套公用设施、设备、公共部位及物业管理用房或商业用房，未依法划拨代收的专项维修资金，或者提供的配套公用设施、设备等不符合法定标准或不符合约定标准的；
（二）物业管理企业违反合同约定损害业主共同权益的；
（三）业主大会决定提前解除物业服务合同等终止合同权利义务，物业管理企业拒绝退出的；
（四）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和有关资料移交给业主委员会的；
（五）其他损害全体业主共同权益的情形。
第五条【物业管理企业作为民事诉讼主体的情形】
已经领取营业执照的物业管理企业，不论是否具备法人资格或者是否领取资质证书，均可作为当事人参加诉讼。
尚未领取营业执照的物业管理企业在进行物业服务过程中发生纠纷的，以开办或者设立该物业管理企业的单位作为当事人参加诉讼。
三、效力的认定
第六条【合同无效及处理原则】
凡符合下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同无效的，应予支持：
(一)物业管理企业没有依法取得物业管理资质的；
(二)业主委员会与物业管理企业恶意串通，签订损害全体业主合法权益物业服务合同的；
(三) 房地产开发企业在入住率达到三分之二或者业主委员会成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；
(四)商品房预售合同或者前期物业服务合同约定的物业管理企业和物业费用条款，排除业主选择物业管理企业以及商定物业费用权利的；
（五）物业管理企业擅自将物业管理区域内的全部物业管理或服务以及约定不允许转让的服务项目转让给第三人，与第三人签订转让合同的。
有关合同被确认无效后，当事人请求按照当地政府价格主管部门核定的最低价格支付物业管理费用的，应予支持。
第七条 【前期物业服务合同的处理】
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理年限未届满时，业主委员会重新选择新的物业管理企业，并签订物业服务合同符合生效条件的，前期物业服务合同终止。
经业主大会或者业主委员会同意，新的物业管理企业要求原物业管理企业退出管理、退还预交的尚未履行期间的物业服务费用并移交相关资料的，应予支持。
第八条 【房屋买卖合同与物业服务合同的关系】
业主与他人签订房屋买卖合同转让房屋，新业主与物业管理企业另行签订物业服务合同的，按约定处理。
新业主未与物业管理企业另行签订物业服务合同前，原合同对新业主具有约束力，新业主以其未与物业管理企业签订物业服务合同为由，不承担有关物业费用的，不予支持。
四、物业服务合同的变更和解除
第九条 【物业服务合同的变更】
不足三分之二业主不同意物业管理企业对小区进行物业管理或者不接受物业管理企业对小区进行物业管理，起诉要求变更物业服务合同的，不予支持。
第十条 【物业服务合同的解除】
业主委员会或者业主以物业管理企业物业服务质量瑕疵为由要求解除合同，符合法定或者约定解除合同条件的，应当予以准许。
第十一条 【部分业主请求解除物业服务合同的情形】
业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同，不足三分之二的业主请求解除物业服务合同的，不予支持。
第十二条 【物业服务合同的期限】
物业服务合同期限届满前，业主委员会或者物业管理企业终止合同，另一方请求对方承担违约责任的，应予支持。
物业服务合同到期后，双方没有就是否继续履行物业服务合同签订新的协议但实际继续履行物业服务合同的，视为合同自动延续，继续有效。合同为不定期合同，一方请求解除的，应提前三个月通知对方。
五、建筑物区分所有权保护
第十三条【业主共有权利的保护】
房地产开发企业或者物业管理企业侵占或者擅自占用建筑区划内绿地、道路以及不合理使用物业管理用房等，业主要求停止侵害、排除妨害、赔偿损失的，应予支持。
第十四条【业主专有权利的保护】
物业管理企业侵害业主对建筑物享有的专有权，业主要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的，应予支持。
第十五条【业主委员会侵害业主权益的处理】
业主委员会侵害部分业主权益的，该部分业主请求业主委员会承担赔偿责任的，应予支持。
第十六条 【相邻业主权益的保护】
业主未经有利害关系的其他业主同意，将住宅改变为店铺、餐饮、娱乐等商业用房或办公用房，从事与居住性质不符的活动，影响其他业主正常居住环境，其他业主要求停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的，应予支持。
第十七条 【地下车库权利归属原则的确定】
业主对小区内地下车库主张权属的，可根据具体情况，分别处理：
（一）业主与房地产开发企业在有关合同中就地下车库权利归属有约定的，按约定处理；
（二）有关当事人对地下车库权利归属没有约定或者约定不明确，在建设单位等不能证明其没有将该部分建造成本分摊至商品房建设成本的，应当确定为全体业主共有。
第十八条 【物业管理企业未尽职责的违约责任】
物业管理企业对公用部位、公用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责造成小区环境恶化；提供的服务项目或者质量与合同约定或者有关规定不符，业主委员会或者业主请求物业管理企业承担减少物业服务费用等违约责任的，应予支持。
第十九条 【物业管理企业谋取利益的违约责任】
物业管理企业违反物业服务合同约定或者有关规定，利用物业公用部位、公用设施设备或者违规搭建自营或者租赁他人经营，从事安装广告牌等营利活动，侵害业主共同权益，业主或者业主委员会要求物业管理企业恢复原状、赔偿损失的，应予支持。
第二十条 【业主违约责任的承担】
业主在物业公用部位搭建未经规划或者批准的设施等，妨害物业管理秩序，物业管理企业或者其他业主要求该业主排除妨碍、恢复原状的，应予支持。
业主违反规定在小区内饲养动物，不按预留位置悬挂空调外机，在窗外、阳台不规范摆放花盆及其他物品等，妨碍物业管理秩序，可能影响他人生命健康和生活环境，物业管理企业或者其他业主要求排除妨碍、消除危险的，应予支持。
业主损坏房屋承重结构；擅自改变房屋设计用途和房屋外貌；占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪音等，物业管理企业请求恢复原状、排除妨碍、赔偿损失的，应予支持。
六、物业费用纠纷的处理
第二十一条 【物业服务费用的减收】
物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主请求物业管理企业退还多交的物业服务费用的，应予支持。
第二十二条 【未签订合同的物业收费标准】
物业管理企业与业主委员会虽未签订书面物业服务合同，但业主接受了该物业管理企业的物业服务，物业管理企业请求业主交纳相应物业服务费用的，应予支持。但业主委员会拒绝物业管理企业提供物业服务之后的除外。
双方当事人对物业服务收费标准约定不明确或者没有约定的，可以参照当地人民政府价格主管部门核定的收费标准或者同类物业的服务项目收费标准，确定物业服务费用。
第二十三条 【拖欠物业服务费用滞纳金标准】
业主无正当理由拖欠物业服务费用，物业管理企业根据合同约定请求业主交纳并支付滞纳金的，应予支持。
滞纳金数额过高的，根据业主的请求可予适当调整，调整后的滞纳金以不超过拖欠物业服务费用总额为限。
双方在合同中未约定滞纳金，物业管理企业请求业主支付滞纳金的，不予支持。
第二十四条 【物业管理企业与有关部门纠纷责任的承担】
物业管理企业在物业服务合同中约定，代业主收取和缴纳电、水、气、热力等费用，物业管理企业不履行代收代缴义务，导致供应部门停止电、水、气、热力等供应给业主造成损失，业主请求物业管理企业履行合同义务并赔偿损失的，应予支持。但业主无正当理由不向物业管理企业交费的除外。
物业管理企业采取停电、水、气、热力等方式催缴物业服务费用的，不予支持。
七、物业管理责任的承担
第二十五条 【安全保障义务】
业主在物业管理企业服务的小区内遭受人身损害是因他人侵权引起的，由侵权人承担赔偿责任。
物业管理企业履行安全保障义务有过错，业主起诉要求物业管理企业承担与其过错相适应的补充赔偿责任的，应予支持。
法律、行政法规和司法解释另有规定的，从其规定。
第二十六条 【车辆安全】
物业服务合同约定物业管理包含车辆保管服务内容或者签订停车保管服务协议，发生车辆丢失或者毁损，业主要求物业管理企业承担赔偿责任的，应予支持。
双方没有签订停车保管服务协议，业主在小区内发生车辆丢失或者毁损，要求物业管理企业承担赔偿责任的，应当根据物业管理企业过错程度、收费情况等因素，合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。
业主在小区内对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业管理企业的赔偿责任。
第二十七条 【特定财物保管】
双方在物业服务合同中对非机动车等特定财物保管有约定，发生保管财物丢失或者毁损，业主请求物业管理企业按照约定赔偿损失的，应予支持。
第二十八条【停车收益分配】
物业管理企业或者物业管理企业委托专门停车管理企业在小区内利用道路、空地等共用区域设立停车场收取费用，业主请求扣除有关企业管理成本和利润后，分配停车所得收益的，应予支持。
八、其他
第二十九条 【参照适用的范围】
物业管理企业与物业承租人、使用人之间发生的涉及物业权益纠纷，参照适用上述规定。
第三十条 【时间上的效力】
本规定自 年 月 日起施行；施行后受理的第一审案件适用本规定。
本规定施行前本院有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。


附二：
北京康凯律师对征求意见稿的意见（一）

一， 关于这个意见稿的整体意见。
1， 整体来说，这份意见稿的主导思想有些陈旧，没有对业主与物业服务企业的关系并没有新的、建设性的定义，也没有将物权法实施后的一些社会的新的矛盾反映出来，给予解决方案。
2， 对业主委员会的权力义务没有进行准确界定，对单个业主的诉讼权利也没有明确的合理限定和合理授权。对物业服务企业的权利义务界定不明确。对这三个主体的权利义务界定不清晰不能应对目前物业纠纷爆炸式增长的现实。
3， 对法院审理物业类纠纷没有设立明确的判定依据。
二， 对其中一些条款的意见。
1， 前言：（1），用“物业管理企业”这样的称呼太过时，应当 用物业服务企业来称呼。
（2），法律依据怎么没有《物权法》？
（3），出台解释的目的应当是维护良好的物业秩序，维护良好的生活、工作秩序。
2， 第一条：对受理条件规定不全面，不明确。没有规定对一些新的物业纠纷的受理态度。
3， 第二条：对不受理的规定也不全面，不明确。也没有规定一个排除的兜底条款。
4， 第二条第三条规定的事实出现时，法院应当在小区内进行公告，听取其他业主的意见，再分别情形确定判决的适用范围。
5， 对第五条第二款所述的物业管理企业没有营业执照的，应当认定为无效合同。因为一方根本没有主体资格。
6， 在第六条中，房地产开发企业在入住率达到三分之二时，以自己名义签订的物业合同并不能当然认为无效，因为并不能保证那时已经有业委会或业主能对此事达成一致意见。
7， 第九条的不足三分之二应当改为不足二分之一。
8， 第十一条的不足三分之二也应该改成不足二分之一。
9， 第十二条第二款的提前三个月应该改为提前一个月或两个月。
10， 第十五条似乎可以理解为业委会可以做赔偿案的被告，这种规定值得商榷。
11， 第十七条关于地下车库的规定值得肯定。
12， 第二十二条关于业委会拒绝物业服务企业后，物业服务企业不能收费的规定较好。
三， 应该增加的一些条款。（这个待续）


附三：
北京市人大朱崇君代表起草的《北京市物业管理条例》中的部分内容，供研讨。


第七章 物业合同纠纷的处理

第九十六条 物业合同纠纷，可以自行协商解决，也可以要求街道办事处、乡（镇）人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。

第九十七条 物业服务企业或其他管理人依约履行了服务合同，业主委员会应当公告业主限期交纳物业服务费；对于逾期仍不交纳的业主， 物业服务企业或相应的其他管理人可以向人民法院申请支付令或起诉。

第九十八条 在业主委员会与物业服务企业或其他管理人签署的物业服务合同执行阶段，业主欠交物业费，业主委员会未履行公告催交义务的，物业服务企业或相应的其他管理人需要诉讼的，应当先就业主委员会的不作为或不当决定提起非财产性诉讼。
业主委员会惰于出庭应诉的，由社区居民委员会或乡(镇)街道负责协调法律援助，委派律师出庭应诉。
人民法院受理后应当对物业服务企业或相应的其他管理人履行合同的情况进行审理，裁决物业服务费是否应当减免及减免幅度，并给出业主交费的最后期限。
对法院裁决应当减免的部分，物业服务企业或相应的其他管理人应当向已交纳费用的业主退还，或协议减免下期物业费。
对超过法院给出的最后交费期限，仍不交纳的业主，物业服务企业或相应的其他管理人可以向人民法院申请支付令或起诉。

第九十九条 业主或业主委员会均可以就物业服务企业或相应的其他管理人的违约行为和侵害全体业主权益的行为向人民法院起诉或在被诉中提起抗辩，人民法院依法可以并案审理。

（注解：成立业主委员会并签署物业服务合同是全体业主意志的体现，对于物业服务合同履行的监督，以业主委员会代表全体业主集中行使权力为主，但必须考虑：一旦业主委员会不作为时，业主亦有保护自身权益的权利）

第一百条 前期物业合同履行阶段，业主欠交物业费，经物业服务企业或相应的其他管理人催交，对于仍不交纳的业主， 物业服务企业或相应的其他管理人可以向人民法院申请支付令或起诉。二者之间无书面合同的，按事实合同处理。
符合本条例第二十四条可以设立业主大会和选举产生业主委员会，但超过两年仍未选举产生业主委员会的建筑区划，业主在应诉中提出以下抗辩理由，要求减免部分物业费的，法院应予以支持：
（一） 前期物业合同中约定的物业服务费明显偏高；

（二） 前期物业合同应当纳入的服务项目未被纳入，给业主造成损失的。

（注解：此条款目的在于应对前期物业合同中定制了高额物业费，又长期阻挠业主委员会成立的情形）

第一百零一条 业主欠交物业费，物业服务企业或相应的其他管理人应当依法解决。如若采用殴打业主、断电、断水、封门、塞锁眼的非法手段侵害业主人身和财产权益的，除应当承担相应的治安、刑事和民事责任外，还应承担以下惩罚：
（一） 三年内失去对该业主的收费资格；
（二） 由区、县建委给予执业资格降级处罚；
（三） 由物业服务行业协会给予信用等级降级处罚。

真理

应认真思考!!!!!

霉打酶笑

有生之年见的到业主不被欺负的那一天吗?