房屋采光补偿（采光权解读一）

firlaw

房屋采光有缺陷 业主获房产商两万元补偿
发布时间：2008-08-29 16:16:04
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       中国法院网讯   刘先生与中海公司签订商品房买卖合同，购买了中海公司开发的位于北京市海淀区枫涟山庄的一套期房。入住后却发现房子有两个月无采光，刘先生日前将中海公司诉至海淀区人民法院，请求判令该公司赔偿其采光权损失10万元、房屋贬值费5万元及无日照采暖煤气额外支出5万元。

      2004年3月，刘先生与中海公司签订商品房买卖合同，购买了中海公司开发的位于海淀区枫涟山庄的一套期房。2005年5月，刘先生验收入住该房屋，但当年冬季，刘先生就发现朝南的卧室及客厅在冬至前后两月无日照，采光受到较大程度的影响。随后，他与中海公司交涉，要求解决该问题，双方未达成一致意见。刘先生遂诉至北京市海淀区人民法院，请求判令中海公司赔偿其采光权损失10万元、房屋贬值费5万元及无日照采暖煤气额外支出5万元。

       审理中，中海公司经实地勘察，认可该房屋的采光确实受到一定的影响，造成该涉案房屋采光遮挡的楼房位于该房屋的南侧与东侧，南侧楼房为枫涟山庄小区内楼房，东侧楼房属于另一小区，该小区于枫涟山庄修建时已经存在。但中海公司认为自己在售房过程中，已经将楼房的设计图纸、户型及相关规划手续张贴在了公告栏中，刘先生自愿选择了该套房屋，同时中海公司认为自己是按照建筑规划设计进行的施工并且房屋已经过竣工验收，因此对该房屋的采光问题并无责任。作为证明，其向法院出示了枫涟山庄的建设工程规划许可证及工程竣工验收备案表。不过，为解决纠纷，中海公司表示愿意补偿刘先生1万元，但刘先生未接受此方案。

       法院审理后认为，刘先生房屋的采光问题确是由中海公司开发建设的楼房造成，但中海公司按照经过审批的规划设计进行施工，并不存在过错。此种情况下，依据法律规定，当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。根据北京市1994年1月17日开始实施的北京市生活居住建筑间距暂行规定，被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性800元至2000元。但随着经济社会的发展，对公民的权利保护的程度在逐步加大，因此经济补偿的数额也应当适当提高，同时，鉴于中海公司对此事并无过错，刘先生主张的补偿数额不宜过高。最后，法院判决中海公司一次性补偿刘先生2万元。宣判后，双方均对此结果表示满意。


【杉树法律解读】

       本案的判决及其理由，显然是会有争议的。

       判决认为被告是按照经过审批的规划设计进行施工的，于是“不存在过错”。那么谁有过错呢？就是规划审批部门有过错了。因为你不能说此事不存在过错——如果不存在过错，那么原告的房屋应当缺少日照吗？

       原告的房屋缺少日照是意外吗？是不可抗力吗？

      如果原告另行起诉规划审批部门审批上的过错，要求规划审批部门承担相当的行政赔偿责任，在这个诉讼中，应当成为第三人的开发商可以免责吗？
   
       规划部门是对开发商呈报的规划设计进行审批，如果审批不当应有相应的过错责任，而开发商设计规划不当，显然亦有相应的责任，不能以通过规划审批为由反推设计无过错。如果这个认定或反推逻辑成立，非常多的房屋开发买卖合同纠纷中的开发商都可以免责，因为它们都通过了规划审批，也通过了规划验收。这就将所有的过错责任都交由规划审批部门一肩承担了。建委能答应吗？

       个人认为，本案是侵权责任与违约责任的救济竞合。

       从违约责任来说，开发商应当全面与适当地履行合同义务，开发商对交付符合合同约定并法律强制性要求的房屋负有合同义务。房屋缺乏日照显然是交付瑕疵，不符合合同约定，据此开发商应当承担违约责任。

      从新闻报道的内容来看，原告主张的是侵权赔偿，这也没关系，因为在竞合情形下，二种救济手段之间是容易相通的：侵权损害的后果，是基于被告的违约行为造成的（《合同法》第一百二十二条：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”）

       如果说“宣判后双方均对此表示满意”，那么不如大家调解为好。现在这个理由难以站立的判决成为生效判决，并且经由媒体广泛报道，难说不会有误导。

       个人解读，仅供参考