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市建委物业服务中心王颖副主任答复信访纪要
时间；2008年10月9日上午9时
地点：朝阳区大屯街道办事处会议室
参加者：市建委物业服务指导中心副主任 王颖 信访办 解丹丹
朝阳区房产局小区办主任 秦国华
朝阳区大屯街道办事处副主任 杨洪福 信访办
朝阳区大屯街道办事处社区办主任 蔡成民 副主任 姜树勤
朝阳区卧龙小区业主委员会主任 方生 副主任 邓敏求
内容：答复卧龙小区业主委员会的信访，关于业主委员会换届选举部分。
王颖同志： 我们今天来是答复卧龙小区业主委员会的一个信访，只讲一个关于换届选举问题，关于物业服务问题下次再谈。
我们的根据是《物业管理条例》，我们的工作原则是：
一，充分尊重业主，业主大会，业主委员会的意见；
二，依法原则，按法制，法规的程序办。现在，请解丹丹解释。
解丹丹：换届选举的程序，主要根据一，《业主大会规程》第二十八条（念），二，逾期未换届的，应在朝阳区房管局的指导下，召开业主大会，选举业主委员会，并把文件，档案，印章交当地居委会保存。
方生；我们非常拥护依法原则，非常拥护“尊重业主业主大会，业主委员会意见。”但是，《业主大会规程》规定“逾期未换届的，房地产行政部门可以指派工作人员指导其换届工作。”没有说，换届选举要由居委会牵头，文件印章要交居委会保管，没有这样的法律规定。
秦国华；“逾期指任期届满前两个月。两个月未换届，就是逾期，由街道居委会组织全体业主做好换届选举工作。
方生：你这个解释和文件不同，我保留对原文件的解释。
解丹丹：这是按照市建委666号文件的规定。
方生：据我们了解，市建委666号文件，是对时代庄园的批复，不是正式的法律文件。市建委自己已经对宣武区法院申明这个文件“不具有拘束力”。宣武区法院也裁定，根据《物权法》和《物业管理条例》，北京市建委的指导对业主和业主委员会“不具有强制性”；对街道委员会“也无拘束力”。
解丹丹：1，市建委批复虽然只对时代庄园，但是，市建委批复有指导意义；2，宣武区法院裁定只对宣武区有效；3，法院没有撤消建委文件；4，我们是指导文件，没有强制作用。
王颖：我们希望有一个代表业主的业主委员会。建议10月下旬由街道办组织业主大会进行换届选举。
秦国华：换届选举有一个基本程序；1，由居委会，业主代表，派出所代表组织筹备组主持相应工作；2，由全体业主选举业主委员会；3，履行备案；4，由居委会把文件等移交给新业主委员会。
方生：你说的程序和法规规定的程序不同。我们卧龙小区是已经产生业主委员会的，现在是要换第二届，按照《物权法》《物业管理条例》，《业主大会规程》《北京市业主大会议事规则》应由业主委员会召开业主大会，由业主委员会主任报告工作，说明议题。
你们提出的程序，要点是排除业主委员会。我们业主委员会有没有犯错误？业主大会有没有撤消业主委员会？没有。为什么要排除业主委员会？你们知道，成立业主委员会多么不容易，北京市只有20%的小区成立了业主委员会，我们应当爱护，保护，指导，协助，而不是排除，踢开。
我们欢迎小区办，街道办，居委会的指导，协助和监督。但是，指导只能在场外指导，我们赞成朝阳区房产局的经验，“指导不包办”，象中国女排，陈忠和是指导，不能把女排撤下来，自己上去打。
邓敏求：我们业主委员会任期届满，但是，业主大会没有把业主委员会撤消。业主大会仍然存在，没有任期。
王颖：今天就到这里。一，我们一切按法律法规办。二，请业主委员会把文件，印章等等交给居委会保管。我们回去后发正式文件。
方生：谢谢指导！我们同意一切按法律法规办。但是，你说的第二条就违背了第一条。
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素材
业委会任期，2-3年，2004年7月29日到2007年7月28年，届满前2月，
66号文市建委《时代庄园》批复，政府文号，有指导性的。逾期的由XX 指导换届。指导其换届。任期届满前2个月。
秦国华：逾期，不再是委员了。
方：业主大会规程，届满两个月前，逾期未换届的，房地产指导其换届。
分歧是 “逾期”。业主委员会，没有逾期了停止工作。
业委会议事规则，人
秦国华：不能少数人决定多数人的决定，卧龙小区的是从新选举，必须经过广大业主选举。方、邓有信心，协助换届选举，当选更好。
市建委：2008年10月下旬，卧龙由街道、社区牵头组织选举。
秦国华：基本程序，筹备组。业主代表、业主、派出所三方代表。选举委员，三、备案四、封存的印章移交新的委员会。根据北京市建委2007年66号文件。没有业主委员会，业委会中止，任期届满，不听也行。
方：81岁，不参选，业主权益，依法办事，走程序。66号文不是法律。宣武区法院裁定192号2007年。
秦国华：知道
解：不知道。您给说说。
方：念。66号文没有拘束力。不具有行政递属关系。66号文对业委会没有强制性。
解：没有强制力，有工作指导意义的。判决书自由裁定。其他院。个案判决，没有撤销66号文。驳回起诉，行使行政的协助和指导。不具有行政强制力的，2003年通过《条例》。2007年《物权法》。6515 9043。
等邓：时代庄园现在怎样了？ 业主大会已经成立。闭会期间，由业委会代行和执行业主大会决议。
市建委：我们也按照程序办事。
方：1、业委会述职。业委会召集，其他政府部门参加。人大、为什么把业委会踢开？有错？备案的。
2、全体业主选举，由居委会、派出所、召集？哪里规定，业主代表，是谁提出的？业主大会认可的业主委员会。时代庄园的 悲剧是两个业委会。您们最清楚。物权法 自治组织，不能撤销，也不能批准。只是备案。
政府只是“指导、协助”。《物权法》规定了，所有权，管理权，经营权，居委会、派出所没有这些权。为什么你强制业委会停止工作，文件交给居委会，是不是强制性？白葆华，来指导，也委会没有权了，过期了，交出文件，散会。这是指导吗？ 是强制。你滚开，我来干，是协助吗？ 在此前，2007 年，做了很多工作，但是遇到困难了。需要居委会、小区办帮助，写信，没有得到回信，没有得到帮助。突然，宣布由居委会来牵头，居委会不是业主。需要政府的帮助。业委会犯了什么错误？
方：建设性建议：
一、按法律法规办。《》《》《》《》。
二、第三方案：小区办、建委、居委会指导其即业委会搞换届。按程序来办，由业委会组织。组织全体业主学习《物权法》。只知道自己的面积，不知公共面积，学习，以委会述职，《工作报告》，
三、修改 业主大会延期到2007年10月进行。
四、业主酝酿，也委会名单，监督委员会，五、投票，计票。公布、备案。第一方案：居委会、派出所、业主代表召开业主大会。没有根据。第二方案：各方组织。。。。。。。。。。。
市建委王主任：以委会接受指导。
方：《卧龙小区业委会换届文件汇编》37 页“朝阳区三条经验”，指导不代办，换位思考，对违法行为坚决抵制。指导场外指导。不代替。不包办，欢迎小区办监督、指导、协助。居委会要代替业委会搞换届，受到楼门长的联合抵制。
市建委王主任：《物业服务指导中心》。探讨和好，依法行政。指导意见。对物业规范检查公司，11月市里对卧龙物业检查。我们将给书面信访答复。
方：交居委会不是法，指导意见，文件交居委会。《》《》《》《》。
1、《物业服务指导中心》来指导工作，表示感谢。
2、任期届满，没有功能了。不公正。
3、简单道理。北宇物业没有合同，聘书，没有存在的法律依据。不让停止工作。业委会就要停止工作。
4、2005年12月31日合同〉
5、 北宇侵占业主大量权益，举例 王记录了。1）大中修费，2）停车公司非法。
6、霸道统治
7、破坏招标、开标，分裂业委会，封闭业委会办公室，对业主盯梢。
北京市业委会不到20%，难。利用换届，把成立的业委会打下去。
我们对街道办、居委会、小区办非常尊重。反过来，三个组织打压业委会。
1、招标串通街道办2/3，重新计票；
2、李红不许招标；
3、业委会主任下课；
4、2005年12月 31日《合同》违法，街道办、居委会参加；废除合同
5、改选、私刻图章，居委会主任荒唐同意再刻图章，没有原则；9.12居委会公告(红头文件)停止业委会工作,用词是北宇的词,“业委会任期届满,完成历史任务”不允许；。
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