北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)

netguy

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
　　市建委、市社会办、市民政局、市规划委等部门制订的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》已经市政府同意，现转发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
二〇〇八年十二月十二日
北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)
(市建委 市社会办 市民政局 市规划委
二〇〇八年十一月二十四日)
第一章 总则
　　第一条 为规范住宅区业主大会、业主委员会的活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合实际，制订本规则。
　　第二条 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、运作及活动适用本规则。
　　第三条 本规则所称“业主”，是指房屋所有权人。
　　第四条 市建设房屋行政主管部门负责本市物业管理工作的监督管理。
　　第五条 各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。
　　街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
　　第六条 业主大会由物业区域内全体业主组成，代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第七条 一个物业区域成立一个业主大会。物业区域的划分，应当综合考虑建筑规模、停车位、绿化、物业服务用房及相关设施设备共用等因素，便于业主共同决策和社区管理。
　　第八条 销售房屋之前，开发建设单位应当通过招投标或协议方式选聘前期物业服务机构，并同时向物业所在地街道办事处、乡镇政府提出划分物业区域申请，并提交以下材料：
　　(一)规划许可证明文件及附图；
　　(二)物业服务用房、社区居委会办公用房、社区活动用房等公共配套用房规划及建设方案。
　　第九条 街道办事处、乡镇政府会同区县规划、建设房管、国土、民政等部门对前述资料进行审核，划分物业区域，出具意见书。
　　意见书中应当载明以下内容：
　　(一)物业区域四至范围、总建筑面积、总单元数等；
　　(二)物业服务用房规划面积、坐落位置(要落实到幢、层、房号)；
　　(三)社区居委会办公用房、社区活动用房规划面积、坐落位置(要落实到幢、层、房号)；
　　(四)规划停车位数量、分布情况；
  　(五)规划绿地面积、分布情况；
　　(六)其他公共配套用房及设施情况。
　　第十条 开发建设单位在办理前期物业服务招投标备案手续时，应提交物业区域划分意见书。
　　第十一条 开发建设单位应当自物业区域内物业交付首户业主之日起30日内向物业所在地的街道办事处、乡镇政府报送房屋分户及建筑面积清册，以及筹备首次业主大会会议所需的其他材料。
　　物业交付之日指房屋买卖合同约定的交付日期，实际交付日期与合同约定不一致的，以实际交付日期为准。
　　第十二条 首次业主大会会议自物业区域内物业交付首户业主之日起即可筹备，具备法定表决条件的，应及时召开，开发建设单位应及时书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇政府，业主也可以提出书面申请。
　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。
　　第十三条 在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的，由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任)，负责组织业主代表、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。
　　除召集人外，筹备组成员人数应为单数，每人享有一票表决权。
　　第十四条 筹备组中业主代表的产生，由社区居委会或街道办事处、乡镇政府组织业主推荐，业主也可以自荐或联名推荐。
　　业主代表应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，履行业主义务等。
　　第十五条 筹备组成员确定后，应当在物业区域内的显著位置予以公告。
　　第十六条 筹备组应当遵守以下工作原则：
　　(一)少数服从多数；
　　(二)筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组成方式及时补足。
　　第十七条 筹备组应当制订首次业主大会会议召开方案，并完成以下工作：
　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题；
　　(二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；
　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；
　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法；
　　(五)首次业主大会会议的其他筹备工作。
　　第十八条 业主大会议事规则应当规定以下事项：
　　(一)业主大会会议召开的形式、程序和规则等；
　　(二)业主委员会委员资格、数量、任期和候补制度等；
　　(三)业主委员会会议召开的条件、形式、程序和规则等；
　　(四)业主委员会换届程序、补选办法和议事规则等；
　　(五)业主委员会日常活动及印章管理制度等；
　　(六)业主大会会议、业主委员会会议经费的筹集、使用和管理等；
　　(七)其他事项。
　　第十九条 筹备组应当将以下事项在物业区域内公示：
　　(一)首次业主大会会议召开方案；
　　(二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；
　　(三)业主及其专有部分面积明细表；
　　(四)业主委员会委员候选人产生办法(草案)；
　　(五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。
　　公示时间不少于7日，业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组提出，筹备组应当登记并作出答复。
　　第二十条 筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
　　因故无法按时完成筹备工作的，筹备组应当按照首次业主大会会议召开方案的规定，在物业区域内公告相关情况及解决办法。
　　第二十一条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意：
　　(一)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；
　　(二)业主委员会委员。
　　第二十二条 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。
　　第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开，但应当有符合法定表决权数的业主参加。
　　采用书面形式的，应当按照业主大会会议召开方案规定的时间、地点和方式，发放、回收书面表决书，并做好签收和登记工作。
　　第二十四条 业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应载明委托事项和业主专有部分面积，一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会会议召开方案或业主大会议事规则中明确规定。
　　房屋所有权人超过一人的，可推选一人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的总业主人数为一人。
　　物业区域内的人防、车库不计算表决权数。
　　第二十五 条业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见，但业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
　　第二十六条 业主大会定期会议每年应至少召开一次，由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。
　　第二十七条 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，或突发重大紧急物业管理事情需由业主共同决定的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第二十八条 业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。
　　具体议事方式、程序、原则应当在业主大会议事规则中规定。
第三章 业主委员会
　　第二十九条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
　　(一)召开业主大会会议；
　　(二)定期向业主或业主大会报告相关情况；
　　(三)与业主大会选聘的物业服务机构签订物业服务合同；
　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
　　(五)监督管理规约的实施；
　　(六)督促业主交纳物业服务费用；
　　(七)配合社区做好本物业区域内的社区建设工作；
　　(八)业主大会赋予的其他职责。
　　第三十条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主，并符合下列条件：
　　(一)具有完全民事行为能力；
　　(二)遵守国家有关法律、法规；
　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
　　(五)具有一定的组织能力；
　　(六)具备必要的工作时间。
　　第三十一条 业主委员会委员为单数，具体数额应当在业主大会议事规则中明确规定。
　　业主委员会委员选举产生后，应当组织召开首次业主委员会会议，由委员推选主任委员、副主任委员等。
　　第三十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案：
　　(一)业主大会决议；
　　(二)业主大会议事规则、管理规约；
　　(三)业主委员会委员名单；
　　(四)其他材料。
　　第三十三条 街道办事处、乡镇政府在备案后7日内将有关情况抄送区县建设房屋行政管理机构，并书面通报区县公安分局和物业所在地社区居委会。
　　第三十四条 业主委员会实行任期制，每届任期年限应当在业主大会议事规则中明确规定。
　　第三十五条 业主委员会备案后，持街道办事处、乡镇政府出具的备案证明向区县公安分局申请刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。
　　第三十六条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格终止：
　　(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　(二)无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；
　　(三)丧失履行职责能力的；
　　(四)有犯罪行为被判处刑罚的；
　　(五)以书面形式向业主大会提出辞职的；
　　(六)拒不履行业主义务的；
　　(七)在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
　　(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　其中有(一)、(三)、(五)项情形的，业主委员会委员资格自动终止，其他由业主大会会议作出决定。
　　第三十七条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会；拒不移交的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
　　第三十八条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定组织召开。经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
　　第三十九条 业主委员会会议应当有超过半数的委员参加，作出决定时应当经全体委员半数以上同意，每名委员拥有一票表决权。
　　业主委员会会议应作书面记录，由参会委员签字后存档。
　　业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议。
　　第四十条 业主委员会召开会议时，可以邀请物业所在地社区居委会派代表参加。
　　第四十一条 业主委员会会议作出决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业区域内公告。
　　第四十二条 业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：
　　(一)业主大会、业主委员会会议记录；
　　(二)业主大会、业主委员会的决定；
　　(三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等；
　　(四)业主委员会委员选举及备案材料；
　　(五)专项维修资金账目；
　　(六)业主意见及建议。
　　第四十三条 业主委员会委员候补制度应当在业主大会议事规则中规定。业主委员会任期内，委员出现空缺时，按候补制度自动补足，并履行备案手续。候补人数不超过业主委员会委员总数的二分之一。
　　第四十四条 业主委员会任期届满前2个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。
　　第四十五条 新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
　　第四十六条 业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自备案事项变更之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇政府申请变更备案。
第四章 指导监督
　　第四十七条 召开业主大会会议应当告知物业所在地社区居委会，并听取其意见和建议。出现违反法律、法规或业主大会议事规则、管理规约情形的，社区居委会应向物业所在地街道办事处、乡镇政府报告，街道办事处、乡镇政府应当及时给予指导。
　　第四十八条 业主委员会不按时组织召开业主大会会议的，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，街道办事处、乡镇政府有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
　　第四十九条 业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会组织业主召开业主大会会议进行换届。
　　第五十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　第五十一条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第五十二条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第五十三条 业主委员会违反规定或超越职责范围使用印章的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成损失的，由责任人承担相应责任。
第五章　附则
　　第五十四条 管理规约、业主大会议事规则等示范文本、表样由北京市建设委员会另行发布并推荐使用。
　　第五十五条 本规则自2009年1月1日起实施。非住宅区业主大会和业主委员会的设立、运作及活动参照本规则

http://www.wyfwgw.com/laws/6389.html

霉打酶笑

规则中提到有维护广大业主合法权益但没有具体的措施。在物权法73条中，很具体提到共用部位，共用设施属于业主共有，但在规则中，有居委会用房，但之字不提业委会有房，业委会是业主自己的代表组织，业主自己花钱买的土地，但确没有使用权，相对来说，就剥夺业主的权益和财产，业主自己的财产，自己却得不到收益，请问？这叫维护业主合法权益吗？指导规则的笔作者，定是物业的代言人，文章中相关负责人口口声声说为解决换物业难等问题，促进社区和谐发展，这种人闭门造车，人民的老爷，极不了解情况，我可以告诉你街道办事处和居委会的权利越大，业主的权益就越得不到合法的维护，相关负责人永远你也不明白此道理，到死那天，你也不明白，你也是糊涂离开人世，送你一句话，调查就像十月怀胎一样解决问题就像一朝分娩。

估计这个文件在6个月内有关基层政府工作人员消化不了，仍然会有矛盾产生。将来的矛盾就从业主与区县建委之间转移到了业主与街道办事处之间，但街道办群众工作经验丰富，又有居委会这条腿的支持，估计会比区县建委做得好一点

[ 本帖最后由 霉打酶笑 于 2008-12-24 21:38 编辑 ]

向真

这个条例为 小数利益集团 违反物权法侵害业主权益,提供了依据, 很可怕. 如果业主权益让居委会, 街道办控制, 以后腐败的利益集团就更加放肆了, 这会引发社会更大的不安定.

安奇

http://xwcb.eastday.com/c/20080904/u1a471865.html

2008年9月4日 03:57
来源:新闻晨报 选稿:刘轶琳

　　小区居委会的一二把手，分别在业委会中同时兼正副主任之职，让业委会带上了一定的“官方色彩”。近日，浦东碧云新天地家园小区内，原来的业委会主任辞职之后，新上任的牵头人是“熟面孔”，小区内的居委会书记和主任同时兼职当起了业委会的正副主任。“老娘舅”变身当事人，一时间业主们议论纷纷。

　　记者调查发现，居委会成员介入业委会，这种交叉任职在沪上小区逐渐呈“走高”趋势，有的甚至占据了业委会内的“半壁江山”。专家认为，对此情况，法律上没有禁止，但居委会主任担任业委会主任，居委会的监督作用难发挥，一般不建议居委会负责人直接介入业委会的方式，这样可能反而不利于协调各方关系和对小区的管理。

　　现状：小区管理层一二把手肩挑“两会”

　　碧云新天地家园小区的居委会书记和主任在业委会兼职做正副主任一事，已在小区内不胫而走，掌管小区事务的主要负责人权力集中，不禁让业主感到担忧。

　　“权力过分集中容易引发问题。”业主陆阿姨回忆说，不久前，为缓解小区泊车日益紧张的局面，业委会与物业联合发布通知，为每户业主免费发放两张非机动车普通IC卡，机动车则需花100元购买一张远程卡，凭卡进小区。这则通知公布后，不少业主对此不满，认为购买远程卡的规定涉嫌强制收费，而此前业委会没有就此收费征询业主意见。

　　为此，陆阿姨与其他业主一起找业委会负责人咨询此事，由于当时无法联系到业委会负责人，陆阿姨便到小区居委会反映此事，希望能通过居委会的帮助取消这一不合理的收费项目。但令她颇感意外的是，居委会书记就是业委会主任，居委会主任是业委会副主任。

　　“这让我们如何向居委会反映业委会的问题呢？两人既是居委会的主要负责人，同时也是业委会的主要负责人，如果居委会定业委会的‘罪’，这不是‘搬起石头砸自己的脚’？”

　　“裁判员也当运动员，这样的比赛如何做到公正？”居民潘阿姨打了个比喻，她在小区已经居住了五六年时间，记忆中居委会书记当选业委会主任、居委会主任当选业委会副主任的事情，当初在小区没有重点宣传，具体多少人参加，通过了多少选票，则不清楚。“即便是被合理选举而出，但是职权交替极可能会暴露小区日后管理弊端。”业主担心，他们今后的合法权益无法得到真正意义上的维护，对于小区事务的处理也很难做到公开透明。

　　调查：各小区交叉任职情况逐浪走高

　　记者调查发现，居委会介入业委会，并身兼两职，亲自担纲业委会一把手的小区并不在少数，而这种带有“官方色彩”的小区业委会数量也逐渐呈现走高趋势。

　　闸北区一中型小区交房多年，而业主大会却迟迟未见成立，近日，小区业委会的筹备工作被摆上了议事日程，在张榜公布的业委会筹备组名单中，业主们发现，小区居委会主任竟然也榜上有名，“业委会将来是否就是居委会附属下的一个组织？”面对尚未解决的维权问题，业主们表示了自己的担忧。

　　而普陀一小区内，两个换届小组分别选举产生了两个业委会，被业主们戏分为“民选”和“官选”。最终，“官选”业委会顺利取得备案证，业主们却发现，这支7人的队伍中，居委会将近占去“半壁江山”，其中2名成员拥有“双重身份”，还有的则是上演“夫妻档”———居委会主任的丈夫也进了业委会，让业主们颇为不解。

　　在杨浦一小区内，业委会主任的不作为，让心生不满的业主们寻求居委会作为“老娘舅”从中协调解决，然而他们发现，居委会办公室里，业委会主任竟然端坐其中，经了解方才知道，业委会主任的正式工作，正是居委会的委员。原有的问题不但得不到解决，还让“被告方”在第一时间就知道了业主们的“告状”情况。宝山一大型小区内，小区业委会主任、委员陆续辞职，业委会的公章也一并交由居委会“代劳”掌管，最终导致张贴在各个楼道内由小区业主委员会发布的通知非“原产”，而成为物业工作人员的产物。

　　剖析：业主兼职业委会难尽其职

　　业委会的成员全部来自于小区业主，其中，大多数成员都有自己的本职工作，利用业余时间为业主服务。“小区内的矛盾日益增多。”业伟业主咨询公司刘生敏表示，目前，社区内业主与物业公司以及开发商之间的矛盾错综复杂，部分小区的业委会成立时便“先天不足”，这也必然为其后出现的问题埋下隐患。业委会冷眼旁观不作为；滥用权，甚至内外勾结；还有业委会则“有心无力”，因缺乏专业知识而功亏一篑，让业委会也经常充当起矛盾的一大主角。还有的业委会委员，因为工作繁忙，在面对小区管理上的重大难题时，也无奈选择“撂挑子”。

　　居委会成员在任职期间，其工作地点就在小区内，且解决社区矛盾纠纷等，正是日常工作的重点，这也让居委会占有了天时地利的优势。

　　浦东新区市政卫生科有关负责人认为，只要是经过民选公平选出，居委会成员完全有能力同时兼职业委会的工作。而交叉兼任，在一定程度上，也有利于居委会和业委会联络和调和。

　　有关部门：正常程序选出就无可厚非

　　近日，记者来到碧云新天地家园小区，小区居委会彭书记拒绝接受记者采访。一位居委会工作人员告诉记者，最近一段时间，彭书记受到媒体和业主的质疑，已经不愿意接受采访。

　　随后，记者联系到浦东新区市政卫生科有关负责人，对方表示，该小区居委会书记、主任分别兼职业委会正副主任一事，整个当选过程完全履行了正常程序，两位负责人也是经过民选公平选出，她们完全有能力同时兼职业委会的工作。

　　对于如此兼职是否会干扰居委会对业委会所起的指导性作用问题，该负责人称，业委会与居委会是两个完全独立的自治组织，业主无需担心小区日后管理会因此产生任何影响。

　　上海行政学院社会学教研部的何海兵副教授也表示，一般而言，如果小区居委会的负责人按照正常的程序当选业委会负责人的话是无可厚非的。

　　业委会成员：专对业委会用章设监督机制

　　记者了解到，当初对于居委会书记与主任两人同时在业委会兼职一事，业委会委员也是心存顾虑的，由于当时居委会书记和主任同时从事业委会工作，一旦他们能够当选业委会主要负责人，在管理小区事务方面，不仅可以投入足够的时间，而且相比其他委员也会方便很多。

　　为了提高社区事务管理方面透明度，经过业委会集体讨论决定，将严管业委会用章，而且合理用章被监管机制纳入业委会工作条例当中，业委会书记和主任对小区事务进行监督，用章放在财务监管委员手里，业委会书记和主任决定事务时，需要有财务监管委员陪同。

　　“裁判员”、“运动员”职责范围各有不同

　　“居委会在很大程度上带有官方色彩。”刘生敏认为，居委会的设立、撤销、规模调整都是由政府决定的，实质上是一种半行政性的基层自治组织，目前定位于“基层政权建设”，而业委会的委员则是由业主大会选举产生，并报有关部门备案，其自治的基础是物业所有权。

　　《物业管理条例》中规定，居委会对业委会有指导和监督的义务，应邀参加业主委员会、业主大会会议，并提出意见和建议，其充当的应该是“裁判员”的角色。“裁判员”变身“运动员”，居委会的监督作用难发挥，甚至还会降低业主维权和社区活动参与的积极性。

　　何海兵表示，交叉任职便于小区管理，有助于工作顺利开展。但与此同时容易引发角色冲突，一般不建议居委会负责人直接介入业委会的方式，而应采取其他方式。居委会属于总体性组织，业委会则为专业性组织，目前，尚未找到一种很好的模式对小区业委会进行监管，小区居委会可以协调业委会与业主、物业公司之间的关系，一旦与任何一方扯上关系，反而不利于协调各方关系与小区管理。

安奇

从道理上讲，建委出台法规应是规范开发商和物业服务公司的。 而业主自治的法规，应是人大出台，或者次之由民政部门出如台。那只是拿业主涮着玩，什么作用也不起。

说的好说到点上了，原先叫房屋土地管理局，现在叫建设委员会，外地好多地方还是叫房产局或者房管局。他们就该只管房子嘛，管建房子的和修房子的，怎么住在房子里的人也归他们管了？北京一大半市民住小区里吧？市建委简直顶得大半个市政府了，这根本不像话。

指导规则说，选举业主委员会的，经费由开发商出，那么业委会办公用房和办公用具为什么不由开发商出呢？法律中说，业委会办公经费由全体业主出，而新的指导规则说只有第一届筹备业主委员会大会经费由开发商出，以后就不管了。大家想想业委会是干吗的？是为业主维权的，什么叫维权？为什么要维权？好好的业主和业委会为什么要维权，如果没有人侵害和侵占业主，业主还用成立业主委员会吗？建委出的指导规则叫业主成立业主委员会，意义很明确，就是叫业委会为业主维权，如果国家和建委以及个部门不允许他们违法，制定一系列法规比什么不好，还非要成立什么业主委员会干吗？

好的政策如果没有业主去用，开发商和物业公司侵权了业主也不去主张或者不知道如何去主张，那么政策就是一纸空文。举个例子，1995年北京市第21号政府令就规定了，业委会（当时叫物业管理委员会）可以收取物业费，此后市政府的相关文件也规定了物业管理以业主委员会为主展开。但是，这个到今天仍然有效的政策，有多少业主知道？又有多少知道这个政策的业主去用这个政策？都在寄希望于找一个好物业公司，而不去想“全体业主共有的小区”，业主本身是第一管理人责任人，通过业委会来具体实施管理。说句难听的话，自己的东西，自己不管，难道别人有义务替你管吗？如果自己不管，拱手让别人管的话，别人怎么可能不侵犯你的权益？法律和政策都是死的，不会说话，会说话的是人，是业主自己。只有当多数业主觉得自己管不划算，请个物业公司或其他专业公司来管比较划算，然后全体业主通过业委会去寻找到一个合适的物业公司和几个专业公司来管，这样才能从根本上解决当前业主和开发商、物业公司之间的矛盾。如果仅仅有好的政策，业主却连业主委员会也成立不起来，或者懒得成立，那么，好的政策也是一张废纸而已，因为，一盘散沙的业主群体是没有任何力量的，根本对付不了利益集团的侵害。

中国老百姓只想平安过日子，不是天天为了业委会的工作和物业公司打官司维权？上法庭业主是有工作的，不是家里没事干的？而物业官司却是在小区来赚钱的！他们有的是时间 ，以业主打官司。如果业主都是为了维护自己的利益与物业公司打官司，那么社会还和谐吗？三天两头打公司还讲什么和谐呀？国家明知道物业公司侵占和侵犯了业主的利益，却叫业主和物业公司闹纠纷，在由业主自己去争取回来自己的利益，这不是有意叫百姓与物业公司发生矛盾吗？
再有您说自己的东西，自己不管，难道别人有义务替你管吗？
我认为不对，没有业主愿意把自己家的事，叫别人来管的，但是也没有业主愿意叫开发商强迫给业主找保姆的，业主也不愿意在霸王条款的强压下，给业主找保姆的，目前有几个物业公司是业主自愿请来的？其实在我国，如果有好的政策，应该是不用业主和业委会来解决的，所以政策是关键，没有好的政策，业主在齐心也没有用，一个国家的好坏主要是政策好坏，不是业主齐心不齐心。我只给您打一个比方，如果中国政策允许老百姓手里有；枪

“中国老百姓只想平安过日子”，没错，而且是“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”，业主把自己门户以外的共有部分看做是“他人瓦上霜”了。如果所有业主都把共有部分看做是“他人瓦上霜”就好了，什么矛盾也没有。问题在于有一部分业主意识到了共有部分有自己的一部分，必须去争取回来，但由于法律规定共有部分需要全体业主共同来决定（共有人决定共有部分的处分是民法的基本原则），于是矛盾就产生了。如果法律容许共有部分由部分业主来决定，又会产生新的矛盾，比如部分业主侵害其他业主的权益。而开发商和物业公司之所以勾结官府肆意侵害业主的利益，就是因为看到了多数业主把共有部分看做“他人瓦上霜”，少数业主奈他何。至少目前没有法律法规和政策容许开发商和物业公司侵害业主的利益，而是发生侵害以后，多数业主意识不到自己的利益受侵害，所以维权成本很高。如果学习开发商和物业公司的组织方式，全体业主愿意把业主大会搞成一个法人组织，那么维权成本就会大大降低。

实际想想人和动物一样，都是由于太贪了，所以造成业主和物业之间的矛盾。如果物业公司，把业主的共有部位，所产生的利益适当的反还给业主一部分，那还用成立什么业主委员会吗？如果国家制定一条法律，物业公司必须返还业主共有部位的利益，和提高服务质量和服务水平，必须达到一定的资质。我看没有必要成立业主委员会，也没有必要换物业公司了。业主可以安心工作，小区也会和谐，社会也会和谐了。

“物业公司必须返还业主共有部位的利益”，现在的法律就是这么规定的嘛。问题在于法律法规和政策文件自己是不会说话的，也不会自动执行。业主自己不主张，公权力尤其是法院是肯定不会介入的，民不举官不究，这是基本原理。

法律法规和政策文件既然制定了就是要执行。为什么要设这么多政府机构养这嘛多国家干部？执行法律依法管理为人民服务，就是要他们干这些的嘛。从老百姓说当然应该积极主张自己权利，从政府说，老百姓不主张政府也要主动保护，不然要他们干嘛？

安奇

http://zqb.cyol.com/content/2009-01/12/content_2504226.htm

北京市出台业委会指导规则引发争议——
政府要把业委会从“自由恋爱”变成“包办婚姻”？
实习生 庄庆鸿 本报记者 王俊秀

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中青在线－中国青年报　　　 2009-01-12 　　　[打印]　[关闭]

    《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（以下简称《指导规则》）从今年1月1日起实施。1月8日，北京市建委召开《指导规则》动员大会，表示将在近期出台业主大会议事规则及管理公约示范文本，以指导业主大会的相关工作。
    按照《指导规则》，社区居民提出成立业主委员会的要求，必须由居委会筹备和召集，并由街道办事处进行指导监督。当业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规时，街道、乡（镇）应当责令限期改正或者撤销其决定。

    一直以来，业委会成立难是公认的事实，不久前本报曾对此作出报道（见2008年12月18日《业委会：〈物权法〉保障下依然尴尬难产》）。北京市出台《指导规则》，表明政府开始重视并试图规范业委会。然而，这一规定却引发了诸多争议，认为行政部门干预社区自治。

    政府干涉民间组织，好心办坏事？

    《指导规则》一出台，北京市业委会协会申请委员会发起人之一、业委会主任张大宪的电话就被打爆了。“有章可循是好事，但居委会要是不作为怎么办？有些业委会成立不了，就是卡在居委会这一关。”张大宪说。

    “这一规定剥夺了业主自主组织业主大会的权力。这就像俩人相爱想约会，非得找居委会组织你们约会。”长期从事物业维权的秦兵律师认为，“社区事务本来就应该交给业主们自己去处理，业主自治重在培养业主的自我管理和服务能力，政府不应该把手伸得太长。”

    有业主代表表示，一直以来，政府对社区自治组织不是管得太少，而是太多，成立业委会要好几级政府部门盖章或备案，一个环节出现问题，业委会就成立不起来。现在，又增加了这一环节，如果居委会不配合，成立业委会就更难了。

    北京市国青家园的业主代表多年来为成立业委会奔走，就是因为在居委会、街道办受阻而至今未果。“居委会、街道办就像是一大摊胶泥，把我们陷在里边无休无止。办公室整天都说主任没在、这问题我们不清楚、还要再问问……把责任全都推卸了。”

    北京市社科院社会学所雷弢副研究员认为，政府的指导思想是把这件事管起来，让业主大会、业委会尽快成立，但“好心也可能办坏事”，更要防止公权力滥用。如《指导规则》规定，街道可撤销业主大会和业委会违法违规决定，如果动辄给业主自治组织扣上“违规”的帽子，业主自治的空间将大大受限。

    业主们还担心居委会权力过大，可能产生腐败或保护地方企业利益的行为。比如北京市的一个小区，居委会就对业主说：“只要你们答应不炒掉物业，就可以组织你们成立业委会。”

    对这些担心和质疑，1月8日，在接受中国青年报记者采访时，北京市建委物业管理处处长赵成说：“此前业委会成立和管理有不规范、拖拉的地方，也是因为缺乏规则约束。现在出台了《指导规则》，就是希望通过这个，让居委会知道该怎么适应新时期的工作。”

    赵成告诉中国青年报记者，一年前，北京市新成立了全国首家社会工作委员会，其主要职能就是加强城市社区建设体，积极培育各类社会组织。今后，在社工委的组织下，将对各区县的居委会工作人员进行培训，使其转变观念，提高法律意识，更好地为业主服务。

    实际上，这些工作已经开始付诸实践了。1月8日，北京市建委、市社工委等四部门联合召开了《指导规则》宣传贯彻会议，对《指导规则》如何落实做了具体部署。会议要求，在区、县及乡镇街道级别要建立定期的“联席会议制度”，在社区要由党组织牵头，建立“社区党组织、社区居委会、物业服务企业、业主委员会四位一体的协商议事机制”。为提高居委会工作人员的法律素质，各区县在2月底前召开动员部署，并且要结合《物权法》、《物业管理条例》对相关人员进行培训。

    居委会能否把业主从散沙变为胶泥？

    “好不容易可以民选业委会了，通知也贴了横幅也挂了，我们还专门开了个办公室供大家咨询，但是3000多户的小区到现在就只有个位数的人报名，再这样下去我们只能再延期了。”这几天，北京华藤园小区正在进行业委会换届选举，结果业主们表现冷漠，作为业委会筹备成员的金先生非常苦恼。

    在该小区论坛里有业主坦承：“不管现状美好不美好，我已经习惯麻木，得过且过了。面对突如其来的改良，真不知有劲往哪里使。”

    “每月交这么多物业费，可很多业主还只把房内的当成自己的，没把小区的公共区域、环境也当成自己的。”张大宪说。

    参与《指导规则》讨论的专家认为，让“居委会牵头业委会”是因为目前仅凭个别热心业主难以推动业委会成立。孟宪生律师认为，我国业主是刚刚发育起来的一个阶层，公民意识还不足。“一方面我们在举手宣誓我们的权利，另外一方面又拱手让别人行使我们的权利，许多人都有这种矛盾心理。”

    “有人说居委会作为召集人不合适，那谁合适？单凭某些业主的热心是不够的。目前大部分社区业委会成立不起来，也正是因为业主太散，需要一个有固定资金、人员、办公场地的实体来组织。”北京市律协物业管理法律事务专业委员会专家包华律师认为，明确了居委会作为业委会的召集人，将推动业委会的成立。

    但包华同时表示，目前大部分居委会还停留在传统意义上，作为政府在基层的“腿”，而不能真正代表居民，今后需加强对居委会工作人员的培训，使其转变观念，提高为居民服务的意识。

    在1月8日的动员会上，北京市建委主任隋镇江表示，上半年内将《指导规则》的落实工作全面纳入社区实践工作。其中1至3月为动员及培训阶段；4月完成新老对接工作，对已经成立业主大会的社区，要将运转工作纳入到新的规则中来，而对新竣工的物业小区，则要完全按照这个《指导规则》进行；5月份，对各区的存量住宅社区和在建住宅社区，进行全面的摸底盘查，特别是部分具备成立业主委员会的条件、居民意愿又很强烈的商品房，积极支持业主委员会的成立。

    业委会成立就万事大吉了？

    “我们一直在谈业委会成立难，但是现在已经成立的业委会有多少是运作得好的？我曾经见过北京海淀区一个业委会，每年二三十万元的经费，就是没干好事。因此，如果要成立业委会，最起码应该是安全的业委会。”包华律师说。

    华藤园小区业委会至今已换过两届，业主大会却一次也没开过，许多业主不知道过去的业委会是怎么选出来的。小区的停车位、电梯维修等问题，至今仍让业主多有怨言。一位入住多年的业主在社区论坛里感叹说：“前几届业委会里差不多一半是开发商、居委会、派出所，再加上几个业主代表里边的托儿，哪还有真正的业主说话的份儿啊。这样的业委会说白了就是傀儡，选举无非就是走个形式，我们普通的业主哪来那么多热情陪他们玩啊，就算前几年还有点儿热情，这些年来也都被磨没了。”

    专家表示，既要赋予业委会权利，也要规范它的义务，让它承担起对社区的责任。由于现在大量业委会纯公益性，业主都是拿业余时间做工作，就很难有约束力，有人想不干了就辞，缺乏连续性。

    “很多业委会都是打架打出来的、维权维出来的，但是做业委会三四年以后才体会，不当家不知柴米贵。我认为只有和物业公司、居委会协调沟通，才能互相理解，理解了才能有合作，合作了才能小区和谐。”张大宪说。

    北京新天第小区在业委会成立前，仅约四成业主交物业费。业委会成立之初就提出“不支持不交物业费”，当时楼里被贴的都是骂“业委会和物业穿一条裤子”的标语。但现在物业费收缴率已经超过了95％，原来贴标语骂的人，现在成了业委会的骨干。张大宪说到这一点时非常自豪。

    “《指导规则》实际上是很粗的，给具体运行留下了很大的空间，现在正是缺乏成熟广泛的实践。因此最终要看大家如何去实践摸索小区的管理沟通模式。”孟宪生说。

    “现在的时间段是业主、物业公司、居委会三方共同成长的阶段。”张大宪说。

    本报北京1月11日电