业主欠费拟由业委会追缴

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市建委就《业主大会议事规则》等3个示范文本征求意见
业主欠费拟由业委会追缴

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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2009-03-21 作者:马力 张晓玲


　　２００６年１１月２３日，朝阳时代庄园小区进行业委会换届选举,业主在律师的监督下现场念票。资料图片 本报记者　赵亢　摄  


　　本报讯 （记者马力）业委会负责人连任不得超两届、业主欠费拟由业委会负责追缴。昨天，北京市建委推出《管理规约》、《业主大会议事规则》、《首次业主大会会议召开工作方案》3个示范文本公开征求意见。征集截至4月23日，居民可登录“北京建设网”提意见或建议。

　　文本将规范业委会运行

　　据介绍，《管理规约》需在首次业主大会通过，对业主权益等进行约定；《业主大会议事规则》是业主大会、业主委员会的活动需遵守的基本准则，需经首次业主大会通过实施；《首次业主大会会议召开工作方案》则用于指导和规范首次业主大会的筹备工作。

　　市建委物业处处长赵成介绍，去年年底，北京出台了业主大会和业主委员会指导规则，这3个示范文本是对该规则的细化，为业主大会和业主委员会的成立和运行提供一个基本范例。

　　具体条款业主大会可修改

　　对一些热点问题，3个示范文本提出了具体的条款。如在物业费缴纳方面，《管理规约》提出，对欠缴物业费的业主，业委会应进行催缴或委托物业服务机构催缴。

　　赵成表示，3个示范文本并不是强制执行的文件，而是提供了文本的范例。在实际操作中，只要不违法违规，在维护全体业主利益的基础上，业主大会可以对一些条款进行修改或添加，全体业主同意后，仍然具有约束力。

　　■ 关键词解读

　　1　任期

　　业委会主任连任不得超两届

　　业委会主任委员最长连任不超过两届。

　　【解读】

　　北京市业申委召集人之一任晨光：这是我提的意见，原来的条款是所有业委会委员连任不得超两届，现在改得比较好。目前的现实情况是很多小区没人愿意做业委会工作，如果所有委员都不能连任，业委会很可能就无法持续下去；另一方面，也可给其他业主表现的机会。

　　参与示范文本制定的专家孟宪生：该条款目的是防止业委会的权力长期集中在一个人手中。不过孟宪生认为，对于业委会负责人的任期限制并不是非常重要。“业主的权力是私权，而不是政府部门的公权。业委会的负责人能够当选，是得到了业主的信任的。反之，如果业主不信任就可罢免他，即使是在任期内，也可以罢免。”

　　案例：建外SOHO业委会主任韩兵已经连任两届，近期在小区物业选聘过程中遭遇业主质疑，有业主认为他与新物业联手，欺骗了业主，纠纷至今未决。

　　2　缴费

　　物业费缴纳业主大会决议

　　对欠缴物业服务费用的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴。

　　【解读】

　　任晨光：这条原来是要求业主按物业服务合同约定缴费，我说不合理，开发商或业委会主任拿章签一个合同，业主就得交钱吗？应当强调按业主大会的决议来缴费，合同不是关键，因为单个业主无法参与合同的签订，但可以参与业主大会会议。

　　业委会催缴或委托催缴没问题，体现的是物业费是社区管理基金的概念，每个小区应该设立公共账户，业主向全体业主尽分摊义务，将物业费直接存进公共账户，而不是交给物业服务公司。

　　孟宪生：业委会是一个共同体，代表着业主的利益。物业公司面对的是业主大会和业委会，是他们花钱向物业公司买服务，那么，物业费也应该是一个共同体的费用，然后由所有业主来分摊。目前北京的一些小区已经开始试行。

　　案例：时代庄园小区物业服务合同于2006年4月到期，由于业主们对招标选聘物业无法达成一致，老物业未撤离，也没有签新的服务合同，小区业委会换届选举进行的不顺利，业主大会决议无法执行，许多业主因此不再缴纳物业费。

　　3　选举

　　私搭乱建者不得进入业委会

　　有以下行为之一的业主，不能被选举为业委会委员：不遵守本议事规则；违章搭建建筑物、构筑物；擅自拆改房屋承重结构等。

　　【解读】

　　著名社区研究人士舒可心：“欠费业主”、“涉嫌欠费业主”到底能否有业主大会中被选举权的问题，完全可以交给业主们去讨论和决定，相信业主们的选择吧。大厦、小区都是业主们自己的了，谁会自己毁自己？

　　新纪元家园业委会主任齐建新：这一条删去了“欠费业主不宜作为业委会委员候选人”，这是个进步。

　　任晨光：这条应改为“（有以下行为的业主）建议业主不要将其选举为业主委员会委员”，因为筹备组没有权力剥夺业主的被选举权，但是可以引导和建议业主不要投违规候选人的票。

　　案例：建外SOHO小区物业纠纷中，诸多业主因对物业选聘程序不满、对小区现状担忧拒交物业费，而被业委会换届选举工作小组认为不具备候选人资格，导致换届选举开箱验票无法进行。

　　本报记者 马力 张晓玲

老鲁迅

建委的就是希望协助物业将 物业费 充分的让物业消化 。物业基金 成了 100%物业收入 。