“美丽园模式”的公平原则值得借鉴

业委会

海淀区美丽园小区业主大会日前表决通过，在7月15日前，凡居住该小区，既无车位、也无车的业主可向业委会申报，经审核、公示后，每年可领取300元补贴，费用来自业主共有收入。产生这项动议的初衷，是该小区虽规划“一户一车位”，但实际上有些家庭占据两个车位，另一些则无车位，明显不公平。

　　这一做法引起热烈讨论，支持者认为此举体现了业主对小区财权的真正掌握，反对者则认为这样做对有车一族太不公平。有意思的是，一些其他小区的业委会成员担心，“美丽园模式”被宣传后会“加剧其他小区的矛盾”。

　　会不会增加矛盾，且来看看国外的做法。在加拿大，公寓式住宅的停车位是每户免费一个，如要多占须提交申请，由业主大会表决通过，且须缴纳额外费用。由于公寓楼通常住不满，停车位一般都有富裕，这些多余停车位常常会被出租，所获收益如何使用，则由业主大会表决决定，有些小区会平分给业主，更多则用于贴补修理费和其他杂费，或滚入维修基金。

　　加拿大的公寓严格按一户一车配备，甚至还留有多余的备份车位，和中国城市小区情况不同，许多方面不好比拟，但两点基本原则却完全可以借鉴：第一，权力属于业主，一切都须由业主大会表决通过；第二，须遵循公开公平原则。小区内任何与业主权益有关的事务，业主都应享有知情权、参与权和表决权，这是最基本的道理；任何与业主权益有关的决定，都必须让业主知情，经业主同意，对业主公平，也是最起码的要求。然而长期以来，由于各种原因，这两大原则被许多小区有意无意地忽略了。

　　美丽园小区给无车和无车位户发放补贴，以弥补对他们的不公平，这种做法对其他小区而言的确未必合适。如该小区基本满足“一户一车位”，而很多小区远做不到如此；该小区的车位均系有偿出售或出租，有些小区则部分有偿、部分免费，有的系随房附送，还有的干脆没有划定车位，业主只能“见缝插针”；再如该小区因大量车位富裕，出租获利，因此有财力对无车、无车位户给予现金补助，而大多数小区没有或很少这项收入，纵使想补，恐也有心无力。

　　然而，美丽园小区的方法虽未必可以普遍推广，但其处理此事的公平原则，却值得借鉴与推广的。

　　首先，该小区考虑到有车户与无车户、有车位户与无车位户的公平问题，并着手予以解决；其次，业委会构想的解决方案并未“自说自话”，而是提交业主大会决定；第三，不论是补偿方案，还是方案通过后被补偿者的资格问题，都采用“审核+公示”的模式广而告之，让每个业主都享受到知情权。

　　那些担心美丽园小区的做法变成模式、得到宣传后会“加剧其他小区的矛盾”的想法可以理解，但这种担心应该是多余的：所谓“美丽园模式”并非让人们亦步亦趋地照搬照抄，给每个无车、无车位户发钱，而是让更多的小区借鉴其处理此事所遵循的原则，即“权力属于业主”的原则，和公开、公平决策的原则。也许远非每个小区都可以像美丽园小区那样，拥有足够的车位和条件，去平衡有车族与无车、无车位住户间的关系，但每一个小区都可以像美丽园小区那样，用公平、公开的方法，通过业主大会决定关乎业主权益的问题。

业委会

本报讯 本月15日前，海淀区美丽园无车也无车位的业主可向业委会申报，经审核、公示后可领取每年300元补贴。费用来自业主共有收入，且已由业主大会表决通过。

　　提出该举措的业主认为，小区规划一家一车位，地上车位及收益属全体业主，但一些业主有两部车，占两个以上车位，对无车位的业主不公。支持者认为“此举体现业主掌握财权”，反对者认为此举对有车族不公平。

　　起因　一户两车位被指不公平

　　昨日上午10时，美丽园小区，老人和孩子走在阳光下，步伐谨慎，因为随时有车“跐溜”一声驶入人行道旁的车位。

　　“到处是车！”前业委会主任雷霞感叹。据其介绍，小区2001年入住，售房时宣传“一户一车位”，即地上960个车位、地下450个车位，业主1378户。

　　据介绍，小区地下车库较贵，近几年私家车持续增加，随后小区又新辟出地上停车位近400个，基本保证1∶1的停车位。由于担心日后停车位紧张，“一些不常在小区住的业主也买车位，闲着”，最初提议补贴的一位业主说。物业去年的数据显示，当时200余户没有车位，还有200余户有两辆车。

　　发起提议的业主称，本应一家一车位，现在有人多占、有人没有，显失公平，故提议用经济手段调节。该业主认为，年补300元偏低，日后可调整。

　　论证　第二辆车每年多交300元

　　去年下半年，业主向业委会提出该建议，当时业委会尚未改选。时任主任雷霞回忆，由于“想法太超前”，在业委会产生争论。

　　2006年，美丽园新老物业更迭，最终新物业进驻，实现物业费从2.72元降至1.58元。在这一过程，广告费、停车费等公共区域的收益返还业主，冲抵部分物业费。

　　反对发补贴的业主称，车主已缴停车费冲抵部分物业费，没必要单独给无车人补贴。支持发补贴的雷霞认为，降低物业费受益者是全体业主，没车位的人应有单独补贴。

　　于是，业委会形成议题，交由业主大会表决。业主大会通过该议题，即补偿在小区未占用车位且无车的业主300元/年，费用从业主共有收入中出，补贴从2007年度开始计算。

　　据雷霞介绍，300元的标准除受小区共有收入限制外，另一个考量标准是停车费按年交（按10个月计费）等于第一辆车每月120元、第二辆车每月150元。增加一辆车（多使用一个车位配额）一年下来多交300元，恰好可补给未占车位的业主。

　　实施　50户无车位业主已申报

　　去年年末，业委会完成换届。新任业委会主任王仕斌介绍，新任业委会遵照业主大会决议，开始着手补贴的发放，并于6月15日开始申报。据测算，补贴业主不超300户。

　　根据业主大会决议，非住户、已在物业登记过车位、无车位但实际占用场地、乱停乱放者不在补偿范围内。

　　前日，尽管小区公告栏张贴着申报表，但过往业主并不在意。家住北门附近的一对老夫妇称，房子是儿子的，家里没有车，申报需要儿子亲自来或出具委托书，“太麻烦、才300块钱”，故未申报。

　　截至昨日，约50户前去咨询、领表。采访中，多数车主对发补贴一事表示“无所谓”，但也有部分认为已缴停车费，并非白用车位，但300元数额不多，所以对自己没影响。

　　■ 质疑

　　1 有地下车位不享受补贴

　　在补贴方案中，已有停车位的范围包括地下车库，即拥有地下车库的业主不论是否有地上车位，均不享受补贴。

　　“买了地下车位就放弃了地上车位？”和谐社区发展中心理事长蔡若炎提出质疑，他认为《物权法》实施后地下车位权属根据合同约定，实施前已取得产权证即归持有人，但人防工程改造的地下车位使用权应属业主大会，但“不论有无地下车位，都和其他业主共同拥有地上车位不抵触”。

　　据了解，目前，关于地上车位的权属问题在法律上已明确，即属全体业主，但地下车库权属划分复杂。对此，雷霞认为，地下车位同样是公共资源，因此不予补贴。

　　2 有车乱停不享受补贴

　　根据补贴方案，有乱停乱放行为的车主不属于受补人群。这一条款主要针对有车但没车位，且在小区乱停乱放的车主。

　　蔡若炎质疑道，乱停乱放属于物业管理问题，应由物业、业主根据小区《物业管理条例》解决，与业主大会通过决议发补贴是两回事。

　　■ 建议

　　小区效仿须考虑合理性

　　尽管对美丽园发放补贴的必要性及可操作性提出质疑，社区专家蔡若炎、太月园业委会主任王嘉吾等均表示系美丽园业主自己表决通过的，如果其他小区也想这样做，应充分考虑其合理性。

　　可用补贴建立社区基金

　　社区专家舒可心提醒，“发放现金补贴会产生税，建议尽快改成用补贴的钱直接冲抵物业费”。而针对目前申报人数偏少，他提议若业主确实自愿放弃，或可把钱统一归集起来，作为社区活动基金。

　　■ 点评

　　律师称“补贴”平衡业主权利

　　太月园业委会主任王嘉吾担心该模式会加剧小区矛盾

　　“给业主发放补贴充分体现了业主真正掌握了小区财权！”中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心表示。据其介绍，此举目前在全国范围内尚属首例。

　　北京市律师协会业务指导委员会委员蔡耀忠认为，小区停车费每月120元、150元的价格在北京相对低廉，“停车的业主享受到了便宜的价格、没有停车位的业主就没享受到便宜的价格”，以补贴的方式进行二次分配，此举在平衡业主的权利上是一次进步。

　　太月园业委会主任王嘉吾表示，无车位业主已享受低价物业费，没必要二次补贴。她担心，在老旧小区、经适房小区，地上停车不收钱，使有车族与没车族利益不均，而美丽园这种模式被宣传后，会加剧小区矛盾。

新手

关于停车的问题,我认为时代庄园的情况也应该按照美丽园的做法.每家若多一辆车,则应该交纳额外的费用.因为你们的便利是建立在给小区其他业主不便的基础上的.就象社会上规定的大排气量的汽车国家要征收额外费用一样.希望业委会真正为公平的居住环境做些事情.

问号

舍本逐末，先把物业问题解决了再说，难不成已经达成秘密协议了？？

霉打酶笑

说的好,物业问题才是本小区动乱的根源.怕没人敢去达成什么秘密协议吧,除非疯子.不过光这么耗着,哪天才是个站呢?责任应该归咎于哪些能报销物业费,或胆小怕事,花钱买平安(一定是买不到得了),或出租房屋根本不在小区居住的还交物业费的业主.不知道老朽的意见是不是符合小区现状.是这些是非不明,没原则的业主帮助开发商养活了物业,达到了目前的平衡.但这种和谐又能再维持多久呢?是个大问题.