对比之下， 时代庄园业主没有血性 ！看他人如何处置奸商 太合

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欧陆经典2名业主撤诉 开发商2500万换绿地盖楼权
作者: 佚名 来源:不详 时间:02月08日 15:01 提交：五月 访问： 21 前天下午，经过数天协商后，两名欧陆经典小区业主与开发商北京太合龙脉房地产开发有限责任公司（以下简称“太合龙脉”）在庭外达成和解：由开发商补偿给小区全体业主人民币2500万元，作为回报，两名业主撤销对北京市规划委员会就小区规划更改的行政诉讼，同时全体业主向开发商出让E4楼建设用地的使用权。

然而，又一个问题摆在了众人面前———这份由两名普通业主签署的协议，能否得到业委会和全体业主们的承认？

2500万换绿地盖楼权

这份协议打印在一张A4纸上。甲方是“欧陆经典小区全体业主代表耿春艳、岳广云等”，签字的则是他们委托的律师陈岳琴和张刚，乙方代表开发商签字的是太合龙脉的客服部经理潘宇飞。根据协议，乙方补偿2500万元后，将得到甲方的撤诉，以及“不再就E4楼地块问题向乙方主张权利”的承诺。同时，协议写明赔偿款的分配原则是按每户建筑面积所占小区总销售面积的比例以及各业主此次维权中的贡献大小。

纠纷起于2006年10月，由于开发商原本承诺的学校和绿地要建成19层高的商住楼（E4号楼），欧陆经典小区的业主们认为开发商没有履行变更规划方案的公示程序，不断阻挠施工维权。2007年2月，业主耿春艳、岳广云以个人名义向朝阳法院起诉北京市规划委，被予以立案。

开发商追着律师给钱

前天下午4点半，在潘宇飞的陪同下，陈岳琴和张刚两名律师在签协议后，向朝阳法院递交了对市规划委行政诉讼的撤销申请。

“谁知道刚出法院大门，潘宇飞就带着人想抢我们的和解协议。”陈岳琴说，她和张刚立刻跑回法院值班室，并报了警。随后，双方被带到六里屯派出所。

“他们追着要把钱给我们，但要求我们提供全体业主的授权。”陈岳琴称，当时他们并未得到全体业主授权。就此，双方在派出所僵持了整整18个小时。

开发商代表潘宇飞则否认在法院门前有恶意举动，他称自己“只是请陈律师上车拿钱”。

“全体代表”遭到质疑

潘宇飞说，在E4号楼施工期间，经常有居民到工地“拦截施工车辆出入、推倒围墙”，试图阻止施工进程，之所以会在和解协议上签字，是想尽快解决此事。当记者提出，诉讼起诉的是北京市规划委，为什么开发商却要在和解协议上签字，潘却避而不谈。

潘宇飞在接受采访时质疑了两名业主“欧陆经典小区全体业主代表”的头衔，“难道两名业主就可以代表全体业主？”根据潘宇飞的说法，协议由陈岳琴律师起草，签协议前陈律师曾承诺拿出全体业主授权书，但一直没有看到授权书。

陈岳琴表示，因为这是一场公益诉讼，虽然起诉时是以两名业主的名义，但获得的赔偿理应惠及全体业主，也就是代表了全体业主的利益。

业主能否接受协议存疑

“该我们做的我们都做了，剩下的该留给律师和业委会了。”昨天，紧邻E4号楼的19号楼业主史女士说，业主们半年来做了很多努力，尤其是两名起诉者耿春艳和岳广云承受了很大的压力，但开发商的楼盘依然一刻也不停地建起来了，大家现在只是希望事情能尽快结束。

昨天下午5点，几名业主将和解协议复印件送到业委会办公室，希望业委会能够出面散发。业委会副主任王先生匆匆浏览了一遍，认为存在很多漏洞，“甲方是全体业主代表耿春艳、岳广云等，这有得到全体业主授权么？”王先生表示，这是他第一次看到协议。据了解，双方协商之时业委会曾派出代表参与，但在中途离开。

业委会主任李蓉称为了保护业主的利益拒绝接受任何采访，同时对是否认同这份协议不做任何表态。之前答应接受采访的耿春艳也突然改变态度，认为律师在签协议后未与她联系，她要听听律师的解释后再做决定。

昨天下午，出于对家人安全的考虑和对各方处理此事态度的失望，一位之前曾积极参与诉讼并促成和解的居民举家搬离欧陆经典小区。

[ 本帖最后由 可笑 于 2010-6-25 09:37 编辑 ]

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　几天前，北京几大主流媒体不约而同地刊登了一则消息，虽然位置不明显篇幅也不长，但仍引起很多人的注意——北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理有限公司超标收费一案，日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。


　　“据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将其告上法庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是非常罕见的！其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。”北京市朝阳区法院大屯法庭庭长张维平说。


　　“欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业管理行业无异于一石激起千层浪。一方是201户普通业主，另一方是国内知名的物业管理公司，大背景是类似的官司诉讼业主很少能胜诉，这究竟是怎样的一种较量？其过程充满了多少艰辛？胜诉的业主与以往失败的业主有何不同？而官司的胜利对于业主来讲具有什么样的实质意义？其在司法界将产生何种影响？本报记者进行了深入调查。


　　●业主在说


　　手中握有几大叠材料


　　8月22日晚7时，记者来到位于亚运村附近的北京欧陆经典万兴苑。小区布置得很漂亮，一进门就有一个人造瀑布，绿化也比较到位，楼与楼之间间隔适度并有水带环绕，每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲建筑韵味的大厅。


　　在小区16号楼，记者采访了业主代表王女士和张先生。因为不是周末，大部分业主代表不在小区。


　　“我们这201户最早的是在2000年7月搬进来的，因为是滚动开发，当时小区里还有好几处施工工地，花园也没有建好。直到现在，我们的门禁系统都没有安装，可是物业公司却从一开始就收取了包括绿化费、智能化系统维护费等15项费用。这些我们都暂且不说，我们就说物业公司收取的这15项费用，大部分都超出了北京市物价局相关文件规定的标准，比如电梯费、保安费等。我们依据的这个标准就是北京市物价局196号文件。”王女士手中握有几大叠材料，这是业主们从2002年初开始陆续准备的。也就从那时起，他们对物业公司收取的每平方米3.15元／月的物业费表示出怀疑。


　　物业收费超出了相关规定


　　而怀疑的初始，在于物业公司当时提供的一份有关物业费用具体明细表。“比如电梯费吧，国家规定的是每栋楼按照自有电梯数量单独核算，楼的层数不一样费用也不一样。可是中海物业却将全小区包括26层、22层和14层的楼的面积全部摊开平均计算，这样一来很多业主尤其是房间面积大的业主会多交很多费用。再比如公共电视天线费，196号文件规定的是按户收取，可物业公司却用一种计算公式将其按每平方米进行收费，使得原本应该每户每月1.66元的费用变成每平方米每月0.33元。那么如果一户人家房间面积为100平方米，他就要每个月交1.8元，而参加诉讼的业主买的房子大多是大户型。”


　　“而我们与小区物业分歧的另一个焦点，在于中海物业将整个万兴苑小区楼盘的物业费全部按北京市优秀管理小区收取，这样物业管理费可以上涨10%到25%。实际上欧陆经典只有被称为南苑的1号楼和2号楼才获得优秀小区的资质。”王女士和张先生互相补充地将业主们的理由叙述得井井有条。


　　经常进行模拟法庭诉讼练习


　　为了在最短的时间内审结此案，大屯法庭采取了简易程序，即在不简化工作程序的前提下将审理时间缩短在90天之内，欧陆经典一案法院用时70天。


　　跟70天上法庭的紧张相比，小区业主与物业公司交涉的过程则更显艰难。“一年多了，我们每个参与此案的业主都是在工作一整天后，拿出自己的休息时间来进行准备。为了法庭辩论的顺利进行，之前我们几个代表经常模拟法庭分成被告和原告进行练习，常常为了一个细节问题争得像打架一样。多少个不眠之夜呀！”王女士说到此处感慨非常。


　　而诉讼中另一个值得注意的细节，是201户业主原告在诉讼过程中曾经几度改变——先是最开始的203户；然后减为200户，3户撤诉；最后有1户撤诉业主重新起诉，原告方最终确定为201户。对于数字的改变，业主代表张先生认为是物业管理公司的分化和瓦解：“最后决定起诉的那一户是我们当中最‘老实’的一户，起诉前他已交付了所有的物业费。”


　　很多人觉得胜诉把握不大


　　最让王女士记忆深刻的，是当初组织200多户业主时的艰难。“我们一户一户的联系、讲解，绝大部分业主都是非常支持的，但也有部分业主因为特殊原因而不能参与进来。我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出面。为什么？因为连他们对胜诉的把握也不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的，一旦输掉官司，我们投入的巨大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼代理费的200多户业主也将无法交代。”在采访过程中王女士几次对记者和张先生表示，案子胜诉后她要“退休”：“太累了，这个代表我真的不愿再当了。”


　　我们也能理解物业的难处


　　尽管欧陆经典业主在物业管理费方面和中海物业矛盾重重，但从采访一开始，两位业主代表就在反复强调：“其实我们也知道很多问题都是开发商遗留下来，物业公司管理又不到位所共同造成的。我们也能理解物业公司的难处，比如业主的欠费问题，以及相关法规由于颁布时间较早已经无法适应现在的形势，这些我们都可以理解。但对物业公司在计算的公式和概念上采取偷梁换柱的做法，我们是无论如何不能同意。其实我们也不想和物业公司闹上法庭，因为小区是我们的家，而物业公司就像我们雇的保姆一样。双方关系相处好了，自然家和万事兴。可现在双方却相处得如此尴尬，我们是很心酸的。”

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开发商：延迟供热水输掉官司 法院：漂亮攻坚战督促履行
67名维权业主讨回违约金230余万

2007-05-18
本报记者 何春中
   
    位于北京市朝阳区的欧陆经典小区在交付使用1年多后，小区热水仍无法正常使用，这让业主们痛苦不堪。自2005年12月起,包括著名影星刘蓓在内的小区业主们一怒之下，陆续将开发商——北京太合龙脉房地产开发有限责任公司（以下简称“太合龙脉公司”）告上了法庭。

    今天，北京市朝阳区人民法院立案庭公开举行了督促履行款发还仪式，至此，欧陆经典“热水”官司尘埃落定，67名业主成功拿回了开发商因延迟供热水所支付的总额达230余万元的违约金。

    上午近11时，当72岁的杨贞性老人从北京市朝阳区法院法官的手中领到36147元违约金时，她紧锁的眉头一下子舒展开来。

    2004年3月9日，杨贞性老人与开发商太合龙脉公司签订了商品房买卖合同。该合同规定，“在房屋交付使用后3个月内，生活热水可正常使用”。如果在规定日期内未达到使用条件的，在达到使用条件前，太合龙脉公司应向老人每日按购房款总数的万分之二支付违约金。

    2004年12月10日，太合龙脉公司将位于北京市朝阳区北苑路170号的欧陆经典小区某单元某居室交付老人使用。根据商品房买卖合同的约定，太合龙脉公司最迟应于2005年3月10日提供正常的生活热水，但太合龙脉公司直至2005年11月22日才向老人提供生活热水。这给老人造成了诸多不便。老人在与太合龙脉公司多次交涉无果后，将对方告上法庭。

    案件在审理过程中，老人和被告太合龙脉公司对于生活热水达到使用条件的标准——“可正常使用”的理解存在争议。

    法院最终认为，“可正常使用”应是能实际投入使用且是正常使用，而非仅是具备待开通条件。至2005年11月21日，老人所在小区才得到热力公司的供水公告，老人至此才能对热水进行正常使用，被告应对迟延供热水承担相应的违约责任。因双方当事人未约定将热力公司是否供热作为生活热水可正常使用的前提条件，故被告太合龙脉公司关于其已依法履行了使生活热水可投入使用的义务、热水无法供应是供热单位的原因与其无关的辩称不予采用。

    与杨贞性老人的案件审理相类似，在欧陆经典小区其他业主诉太合龙脉公司的案件审理过程中，太合龙脉公司分别以“开发商在交付房屋后入住率达到70％，为提供供应热水的条件”、“迟延供水系热力公司的原因，自己不应承担违约责任”、“违约金数额约定过高”等理由进行抗辩。

    法院经过审理最终判决太合龙脉公司构成违约，并判令该公司向小区业主支付违约金2万~4万元不等。

    但让业主们没有想到的是，在案件审结后，太合龙脉公司并未主动履行判决确定的给付义务。截至今年4月23日，67名业主陆续持一审生效判决书来到朝阳法院申请强制执行，且个案执行金额均在3万~4万元，申请执行的总金额高达230余万元。

    其间，经朝阳区法院立案法官督促，在2月14日、3月22日和4月9日，太合龙脉公司分3次向法院交纳的执行款则仅有100万元。同时，该公司还表示，由于资金周转困难，难以继续主动履行。面对与申请执行标的之间巨大的“缺口”，立案法官展开了积极的“攻心战”。

    在业主来到朝阳法院申请执行的当天，朝阳法院启动该院特有的督促履行工作机制，立案法官在第一时间与太合龙脉公司取得了联系，向其送达了督促履行通知书，并明确告知该公司应履行的法定义务以及不履行的法律后果，敦促该公司履行生效判决确定的义务。

    自今年3月21日起，北京朝阳法院对经督促拒不履行法定义务的被执行人加大执行力度，一旦被执行人经法院立案法官督促履行后仍拒不履行法定义务，他们将面临着强制执行以及各类高限处罚。在此情况下，太合龙脉公司不得不表示，愿意自动履行，但需一定时间筹备。

    许多业主因这起“热水官司”在法院立案前就申请了诉前的财产保全，可在朝阳区法院采取保全措施后，发现太合龙脉公司账户内只有73万余元的资金。

    立案法官立即与太合龙脉公司联系，要求其在有财产、有能力的前提下，履行生效判决。在法官耐心的疏导和说服教育下，太合龙脉公司于4月13日才将71万余元交至法院。

    与此同时，另一路来自执行庭的消息则让法官们感到“振奋人心”。4月24日，立案法官从执行庭得知太合龙脉公司因其他纠纷，系另一起执行案件的申请执行人，而该案已顺利执结，并有65万余元的债权在执行庭尚未发还该公司。

    针对这一新的财产线索，立案法官又开始了针对太合龙脉公司的说服工作，并最终促使太合龙脉公司同意将这65万余元的执行案款直接支付业主的违约金。

    至此，自4月9日起，北京欧陆经典小区67名业主为维权申请执行的总计230余万元违约金得以全部落实。本报北京5月17日电

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“欧陆经典”成诈骗经典 开发商为何能一骗再骗？  

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作者:不详 来源:经济参考报 更新日期：2007-5-25 阅读次数：158  
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　　在富有诗情画意的长沙湘江风光带上，两栋名为“欧陆经典”的百米高楼已矗立多年，而停电、停水、火灾、偷盗、凶杀等险象环生的现象也伴随着上演了多年。楼房虽没有验收，但住在里面的几百户业主却不敢搬走，因为他们如果不住进去，自己花几十万元买的房子就有可能被别人霸占，几百名业主奔走呼号多年，却没有职能部门为他们排忧解难。成堆的纠纷和债务还没解决，开发商却又神奇地在长沙市中心再次拿到一块土地开始建房。

　　长沙市这一城市亮点为何成了湘江风光带上的“污点”？在很多宣传长沙的照片中频频亮相的“标志性工程”为何成了“上访工程”？号称“欧陆经典”的高档楼盘为何成了“问题经典”、“诈骗经典”？在北京、武汉、长沙，同一个家族开发商怎么能够一骗再骗、屡屡得手？

　　武汉早已劣迹斑斑长沙依然违规开发

　　与开发商代理人胡明珠女士坐在一起谈起“欧陆经典”，她居然也痛心疾首，苦不堪言：对业主的承诺一纸空文不说，他们家族也是债务缠身、官司不断，且经常被政法机关“请”去“协助调查”，真是“损人不利己”。

　　胡明珠一家是湖北人，其大哥胡晓1995年以港商身份开发武汉市中山大道黄金地段的江汉大厦，后因行贿在2002年被判处有期徒刑14年。

　　据胡明珠介绍，早在1992年，胡晓就以每亩26万元的低价购得这块风水宝地，并于1993年开始建设晓波大厦，建到三层时便停下来，直至2001年。

　　据长沙市中级法院一份材料介绍，开发“欧陆经典”项目的前后有两个“联丰公司”：湖南联丰物业有限公司和湖南联丰房地产开发有限公司。开发“欧陆经典”二期工程的是湖南联丰物业有限公司，经湖南省高级人民法院和长沙市商业银行东城支行同意启动拍卖程序，湖南联丰房地产开发有限公司以1000多万元的协商价格拍卖获得这块土地的所有权。胡明珠承认，这两家公司都是胡晓的。据知情者称，换块牌子只是为了继承权益、赖掉债务。

　　2001年后，湖南联丰房地产开发有限公司将原来的晓波大厦更名为“欧陆经典”，重新开发并建成了第一期，很快销售完毕。二期工程也于2005年建成，且销售一空。

　　但是，远在武汉的“江汉大厦”由于一房多卖、资金匮乏、经手的政府官员因经济问题纷纷落马等原因，胡晓采取销售资金体外循环、逃避银行监管、一房多卖、低价现金交易、借高利贷、以房作抵押等方式套得几千万元资金调往“江汉大厦”救急，于是“欧陆经典”就此成为后患无穷的烂摊子。

　　经典地段问题楼盘风光带上重大隐患

　　“欧陆经典”所处的位置，是号称全国四大米市之一的老长沙货运码头——通泰门。按照老长沙的说法，这个寓意“通江达海、国泰民安”的老城门，是发财、富贵之地。据居住在这里的业主们介绍，由于“欧陆经典”地处长沙市沿江风光带，面对湘江、岳麓山、橘子洲，“山水洲城”景色一览无余，不仅具有居住价值，更具有巨大的投资空间。

　　2003年，“欧陆经典”第二期还只是刚挖了一个坑，协议购房户就纷至沓来，一平方米2000多元的低价策略引发了抢购风潮，有的一人买几套房子，最多时几个人合伙一次性就购买了30多套。开发商几乎一次就可卖掉一层楼。封顶以后，开发商把所剩不多的房子价格抬到了4000元左右。

　　回想起当时管理的混乱，再看周边飙升的市价，胡明珠说：“真心痛呀！”

　　但更痛心的是耗尽钱财才知上当的购房人。钱一交给开发商，麻烦就接踵而来。因为欠施工方2000万元，大楼连施工验收都没有，更别说消防、综合验收和备案，开发商至今还是违法交房。合同明确规定的设施设备等交房标准根本不具备，高过百米的大楼现在用的还是临时基建用电，大楼已经被列为长沙重大消防隐患楼。当时广告承诺的40%以上绿化也不见踪影。胡明珠任法人代表的大楼物业公司几次被讨债的队伍占领，债主们在大楼多处涂写“开发商澳门豪赌输千万”、“还我血汗钱”等大标语。

　　“欧陆经典”在销售时，以获得现金为首要目的，而且急于抽逃资金填补在武汉、北京的窟窿，其中有193套房在销售前已被长沙市商业银行申请长沙市中级人民法院冻结，采用欺诈手段一次性收款卖房的现金早已被开发商违法挪作他用。现在，这193户业主整天跑信访、法院、建设、政府、银行等部门，希望能够解冻。但是，至今冻结无法解决，产权证办不了，开发商销声匿迹，只留下胡明珠在与法院、银行、政府部门、业主和10多个债权人周旋。住户无法正常居住，意外事件时有发生。胡明珠透露说，隐身于长沙一租赁房中的大哥又搞到一块地，就要动工了！

　　“政绩工程”成为“上访工程”

　　从2004年开始，“欧陆经典”一、二期的几百户业主就陆续到有关部门上访，反映开发商的问题，但有关部门至今都没拿出一个可行的办法。

　　“欧陆经典”业主委员会副主任方伯银告诉记者，业主不仅无法得到房屋产权证，连备案手续都没有，自己已购买的房屋还无法律上的保障。更为严重的是，业主整天处在危险中，高达100多米的房子，现在用的还是原来的建筑商租用的用电设备，建筑商要拆走，业主们强行将这套设备保存下来了。说停电就停电，合同承诺的消防设备也没有，2006年12月17日，住在六楼的一户人家空调起火，家里只有一个腿有残疾的老太太，又没有灭火器，急得大家只好到一楼叫保安拿灭火器灭火。如果火灾发生在二三十楼则后果不堪设想。

　　据介绍，居住在34楼的一户人家在2006年8、9月间，还发生过一起凶杀案。每户几千元的可视对讲、安全报警、联动消防等配套设备费交了，也被开发商挪用，什么都没装。三个消防通道被堵死，一楼被垃圾、污水包围。尽管煤气开通费早就交了，但直到2006年3月才开通管道煤气，还是业主们借了40万元给开发商交给煤气公司才开通的。(刘文杰）



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业主没有土地使用权证,侵占绿地事件愈演愈烈
发布时间：2009-8-22  阅读次数：46  字体大小: 【小】 【中】【大】
    祸起没有土地使用权证  
　　２００７年５月２５日，一起由于房地产开发商三次修改规划，将小区中心绿地和小学变更为高层住宅而引发的维权案，达成庭外和解协议。  
　　该协议显示：北京欧陆经典小区开发商北京太合龙脉房地产公司与业主代表达成和解协议，太合龙脉房地产公司支付给欧陆经典业主２５００万元赔偿金，换取在小区绿地建设Ｅ４号塔楼的盖楼权。同时替业主支付律师费７５０万元，律师工作费用５０万元等损失。  
　　长时间困扰欧陆经典小区业主的绿地被侵占案，看起来似乎已经尘埃落定。然而，截至记者发稿时，该小区开发商并没有履行上述和解协议，向业主支付相关赔偿金，中国经济时报记者多次联系开发商采访均未得到的回复。  
　　欧陆经典小区业主内部亦已分成几派。一些业主对和解协议并不满意，他们认为每户１万至２万元的赔偿，并不能弥补其失去绿地的损失，称将在近期召开业主大会，并筹备下一轮诉讼。  
　　记者联系到该小区业委会主任李蓉，她表示对这份协议的具体内容并不知情，出于保护业主利益的考虑，她不接受采访。  
　　欧陆经典小区开发商侵占小区绿地的案子似乎已陷入僵局，事态的走向并不明朗，有业主甚至认为开发商欺骗了律师。  
　　“如果业主能够更加团结，凝聚力强一些，也许在与开发商进行维权斗争时，我们能够更加主动。”有业主表示，房地产商的一些威胁利诱手段让业主无力与之抗衡。  
　　“我走在小区的路上都要担心是否会被袭击，有时候甚至能听到从保安喇叭中传出的声音——她到大门口了，她到楼下了之类的话。”一位参与维权的业主认为自己的安全没有保障，她甚至要求孩子在小区附近下车就要给自己打电话。  
　　欧陆经典小区业主维权案的代理律师陈岳琴对此亦表示担忧，“当我们要求开发商对其更改规划，侵占小区绿地的行为向业主支付赔偿金时，开发商说，我在自己的地上盖房子，为什么要向业主付钱？”她认为开发商的强势折射出本案的症结所在——业主没有土地使用权证。  
　　然而商品房业主有房产证而没有土地使用权证的情况在北京非常普遍，而一些业主也对“土地使用权证”知之甚少。  
　　记者就“土地使用权证”对北京市的６个小区的８４位业主进行了随机采访，在走访过程中记者发现，大部分业主对“房屋所有权证”的功能都非常熟悉，但对“土地使用权证”却并不知情。即使是欧陆经典小区的业主，也并没有这个意识——向相关部门申请要求获得与“房屋所有权证”相对应的“土地使用权证”。  
　　开发商侵占绿地为何理直气壮？  
　　欧陆经典小区绿地规划被修改并非个案，面临同样问题的小区还有很多。近期发生的北京北沙滩８号院的业主维权事件，亦起因于开发商屡次变更规划，原来的绿地变成了高楼，在维权过程中，业主遭到一百多名持械男子围殴。  
　　业内的资深专家认为，对开发商更改小区规划制约乏力的症结在于，业主没有土地使用权证。  
　　“业主购房后，必须在开发商注销原来大土地使用权证后，才能办理业主各自的土地使用权证，这就是所谓的‘小证’。土地使用权证代表着业主对土地的使用权，而北京地区的商品房业主绝大部分都没有领到土地使用权证，只有少数的外销房获得了土地使用权证。内销房的小区土地使用权证都还在开发商手里，既然房子全卖给了业主，开发商理应没有实际意义上的土地使用权，但是他们手里却还有一张‘土地使用权证’。”社区问题专家舒可心(舒可心博客,舒可心新闻,舒可心说吧)说，“按理，政府将土地使用权出让给开发商，开发商盖楼卖房，当房子卖完后，土地的使用权应当属于全体业主。”  
　　他对记者表示，由于缺乏土地使用权证，当房地产开发商修改规划时，业主只能被动接受补偿，而“无权”要求开发商停止修改。这是不符合土地的真实权属状况和法律规定的。  
　　据了解，河南郑州的一位房地产开发商由于经营不善，将某小区的“国家土地使用权证”转让给另一家房地产开发商。在其对小区的再次规划中，将原有的楼房全部推倒重建。该小区的业主最后虽然获得一定赔偿，却失去了原有的住所。  
　　在欧美等发达国家和地区，土地证已经归全体业主所有，中国的部分城市，包括上海、深圳等城市都已经将土地使用权证发给业主，而北京地区却由于种种原因，３０００多个小区只有极少数外销房业主拿到了土地使用权证，绝大多数小区的土地使用权证并没有过户给业主。  
　 “由于业主没有土地使用权证，欧陆经典小区的开发商北京太合龙脉房地产公司才会理直气壮地说，这是我的地，我愿意怎么改就怎么改，开发商可以多次规划重复使用土地，而在房屋销售中，开发商早已经将办理大土地使用权证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中，业主购房的房价成本中已经包含了这部分费用。”陈岳琴律师说。  
　　“小区的土地在开发商卖完最后一套房子后，开发商就没有了土地使用权，即使业主手里还没有土地使用权证，该土地使用权及其上面附着的绿草、学校、车库等也是业主共有财产，并非开发商独有，所有的公共设施，包括绿地、学校、医院、剧院、停车场等配套设施所有权均归业主。”一位资深法律专家表示，“业主必须学会主张自己的权利。然而，由于业主没有土地使用权证，在开发商更改规划时，业主就会遭遇维权困境。”  
　　“谁抢走了业主的绿地？要防止此类事件的愈演愈烈，相关部门还必须履行自己的行政职责，一方面要依法审批规划，另一方面应加快土地使用权证发放工作的步伐。”北京市人大代表吴青教授

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原创）开发商“排队送礼”绝非官员前腐后继的理由
　　据新华网6月20日报道近日，江西省国土资源厅原副厅长陈爱民被景德镇市中级人民法院一审以受贿罪判处有期徒刑15年。而在此之前，江西省国土资源厅另外两名原副厅长许建斌和李江华同样因收受巨额贿赂分别被法院判处有期徒刑15年和无期徒刑。4名在职副厅长3人落马，江西国土系统一年多来共有13名领导干部被检察机关立案查处……透过这一“腐败群案”，尤其是南昌市国土局原局长周宏伟一案中房地产开发商“排队送礼”等细节，充分暴露出国土资源管理权过度集中、权力监管严重缺失等问题。

　　耐人寻味的是，记者在采访中发现，受到土地官员手握行政审批、执法、大额度资金的管理和支配等巨大权力的吸引，江西查处的一系列国土腐败官员背后，房地产商的身影总是相伴相随。一些地产商老板打着春节拜年的名义，排着队向周宏伟送礼，“送礼的人太多，有的放下就走了，连人都不认识，根本记不清哪笔钱是谁送的。”周宏伟在接受办案人员审讯时交代。在这一系列江西国土系统腐败窝案群案中，在落马的腐败分子看来，似乎他们走向腐败实属无奈，是因为那些房地产商们“排队送礼”，所以才会在一个部门内连续出现前腐后继的腐败窝案，我们也看到，落马的官员中不乏江西最年轻的“政坛明星”、博士头衔的副厅绵官员李江华被以受贿罪判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，在这些所谓“排队送礼”的诱惑下让这名“明星官员”的政治生涯彻底划上了句号，种种官员劣迹败露后表明，所谓开发商“排队送礼”的背后，其实折射出的正如新华网评论所分析的，充分暴露出国土资源管理权过度集中、权力监管严重缺失等问题，其材质则是失控的权力背后，权钱交易的权力寻租根源。

　　其实在这起前腐后继的腐败窝案之所以不断上演，其本身就告诉人们，体制性的漏洞，并没有在当初发案后从监管制度上真正获得重视，也就是说漏洞百出国土系统不透明的权力失控下，这种体制性问题并没有进一步得到有效制约，这才更值得上级有关部门深思，难道非要等到一批批官员们经不住“排队送礼”的诱惑而纷纷落马、锒铛入狱后，再来起到警示作用吗？难道真的要用挡不住的物质诱惑来考验官员的道德抑制力吗？显然这种几乎靠官员自律和道德品质来行使权力的行政模式，本身就难以令人信服，更不可能有效阻遏权力寻租的腐败案件发生，江西国土系统前赴后继的腐败群案窝案就是典型的结局。

　　所以我们也看到，一直以来，中国各地的房地产价格不正常的飙升疯涨，早已经脱离了绝大多数国民能够承受的极限，住房也早已经不再成为国民安居乐业的民生需求，而是在政府土地财政和房地产商人的共同推波助澜下，成为了疯狂敛财的资本工具，我们不要孤立的来看待这江西国土部门发生的这些群发性官员腐败案件，其实房地产价格疯涨，与政府的土地财政以及国土部门官员与房地产商勾结下，官员黑箱操作的背后的权力寻租是息息相关的，一方面政府对土地财政有着异乎寻常的地方利益需求，直接推动土地供应的紧张，而土地管理部门的行政审批、执法、大额度资金的管理和支配等巨大权力，则成了房地产商们重点公关的目标，当这种本来就漏洞百出的行政权力又缺乏有效的监管和权力制约体制下，则出现房地产老板“排队送礼”以及国土官员前腐后继，也就毫不奇怪了，当然最终在政府和贪婪的房地产商们共同鼓噪下，房地产价格高启，群众望“房”兴叹，甚至在造就大量房奴的同时，将银行也拖入这场子房地产泡沫之中，其深层次的社会危害性其实是巨大的。

　　针对国土系统官员的普遍腐败案例，过去人们就常说，“房子建起来官员倒下去”，从江西国土系统腐败群案可见一斑，其实看起来倒下的是官员，绑架的却是国家经济前景，最终买单的还是老百姓，商人言利，只要行政体制有漏洞，他们就绝对还会去“排队送礼”，挡都不可能挡住，所谓苍蝇不叮无缝的蛋，而国土系统失控的、缺少有效监管和制约且集中在少数官员手上的权力就是有缝隙的臭蛋，官员倒下了还可以前腐后继，房价能否按照中央的政策调控降下来，能否有效克服地方政府利益的驱动和腐败的权力寻租却看来很成问题，“排队送礼”只是诱使官员腐败的表象，政府土地财政、宝贵的土地资源、以及房地产暴利等背后的巨大利益加上政府垄断的土地管理上权力的集中和失控，这才是需要上级政府认真反思并从完善监管体制上、从根本上进行解决，否则天价的房地产建起来，后继的官员还会不断的倒下去。

三公