[讨论]再谈物业费

netguy

我是交物业费的，但是物业很多方面做的不好，物业费怎么花的没有人去管 .同圆们，你们难道不问问你们钱是怎么花的，洗车棚和送水的挣的钱都给物业的某些人发奖金了。业主委员会应该审计他们。物业费是应该交但是要交的明白，我们院子里有些人可能有钱，所以无所谓。。。

   楼主说的在理,我也是按期交纳物业费的守法公民,我也希望物业把费用公开透明,让咱心服口服.

等你做了业主，你还不也会这样，你要乌鸦拔掉自己的毛变白乌鸦阿

搂主说的好!昨天看报纸一条新闻说某小区物业从小区商业经营费中支出一部分用于为全区各家各户擦玻璃.咱院的商业不算少,洗车,洗衣送水,会所种种,哪个不是占咱的地儿给物业进贡!

netguy

这些事应该业主委员会管，我上半年还是交，但是下半年我要看看有没有改进。不要别人一说不交费就怎么不好，很多人有不交的理由，上次物业公布的物业收支有很多是不合理的，据说物业自己找审计来审，这简直是笑话，我对此有看法

CC

　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国务院令
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第379号
　　《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总　　理　　温家宝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年六月八日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　物业管理条例

第二章　业主及业主大会
第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）略；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）略；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）略；
　　（六）略；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）略。

　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）略；
　　（二）略；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）略；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）略。

　　第八条　略。
　　第九条　略。
第十条　略。
　　第十一条　业主大会履行下列职责：
　　（一）略；
　　（二）略；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）略；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）略。

　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）略；
　　（五）略。
　　第十六条　略。
　　第十七条　略。
　　第十八条　略。

　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条　略。

真鲁迅

明白人不鬼多.

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_394506.htm

明日开庭审理，赵普称希望诉讼引起人们对物业收费公示的重视
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来源:新京报 发布时间: 2009-08-10 作者:林阿珍 实习生任删


　　朱雀门家苑小区内，物业立起的广告牌。　来自赵普新浪博客


　　【题记】

　　8月4日，央视主持人赵普起诉小区物业的案子引起公众关注。而该案的缘起则是物业未公示广告收益。

　　上月29日，一年一度的北京市政协优秀提案评选活动拉开帷幕。在300件公示的备选优秀提案中，“关于政府建立物业管理企业公示制度、有效保障业主利益的提案”获得广泛关注。截至上周五，这一提案在公共性、说服力、可操作性上都获得9分。

　　物业公示，一时成为公众关切的话题。为此，本报记者探访几个典型社区，试图呈现目前由于物业公示所引发的矛盾，以及小区业主、物业的心态。同时，邀请专家、物业管理者围绕这一话题进行深入探讨。

  

　　本报讯  （记者林阿珍 实习生任删）近日，央视主持人赵普把朱雀门小区物业告上法庭，要求物业公示电梯及楼外广告经营收益情况，本案明日开庭。赵普表示，打这起官司希望引起人们对物业收费公示的重视，维护业主自身权利。

　　这已是赵普与物业今年的第二桩官司。今年春节前后，物业曾起诉其拖欠物业费。究其根源也是物业没有对经营收益进行公示。

　　合同规定广告收益归业主

　　赵普诉称，根据《朱雀门前期物业管理服务合同》，该合同第3条第15款约定“乙方（被告北京嘉晟物业管理有限公司）将对项目楼外广告位进行经营，收益归全体业主所有，乙方可收取经营收入中一定比例（15%）作为佣金”。但物业未将收入向业主公示，也未说明使用情况。

　　赵普要求物业将广告收益向业主公示。本案8月11日将在宣武法院开庭。

　　小区广告让人避无可避

　　赵普说，第一起官司是今年春节前后，物业告他拖欠物业费，宣武法院判令他缴清所欠物业费，并承担20元诉讼费，赵普很快执行了法院判决。

　　为什么不交物业费？赵普说，在交物业费前，他跟物业就物业管理中出现的问题多次交涉。包括小区绿化、停车、保安、保洁等服务问题，其中包括广告费问题。赵普把这些问题开了一个单子，请物业给以答复。

　　赵普说，每个单元门走廊里都摆放广告插架，电梯口、电梯间均有显示屏，反复播广告，声音很聒噪，让人避无可避。一进小区大门，楼外立在地上的广告牌非常醒目，其中有治妇科、男科的医院广告。

　　“其他的物业都答复了，就广告收益说不能答复我”，赵普表示，物业以小区尚未成立业委会为由，称现阶段物业有权支配广告收益。

　　单个业主权利应受保障

　　赵普认为，这只是物业私自使用广告收入的一个借口。他说，目前北京大部分小区没有业委会，成立业委会是个复杂而漫长的过程。而在业委会成立前，单个业主的权利该如何保障？”赵普说。

　　赵普又向物业提出，广告收益情况涉及全体业主的利益，理应公示，如果公示不方便，“我个人根据合同行使权力，物业也应该满足”，赵普表示，待业委会成立后，可将这些收费公示作为参考资料。

　　赵普称，物业公司拒绝了他的要求，因此他暂时停缴物业费以期协商，协商未果物业便对他提起诉讼。

　　“我作为业主，应得的广告收益权被物业剥夺，知情权被剥夺，诉讼在所难免。”第一场官司结束后，赵普对物业提起诉讼。

　　■ 物业回应

　　公示上年度广告收益33万

　　称不会挪用，将来由业主大会决定支出

　　朱雀门位于陶然亭公园东门，是高档小区。在小区一些路口，立着约1米宽2米高的广告牌。

　　一名女业主说，小区安保和保洁做得不错，至于物业的账目她不关心，“要是物业真想蒙钱，拿出的账目表也是假的”，这名业主说。业主王先生得知赵普诉物业一事，他说，此事涉及全体业主利益。

　　近日，对于赵普的起诉，北京嘉晟物业管理有限公司客服部彭经理表示，“感到很突然，我们之前一直协商得很好”。彭经理称，与赵普多次协商，双方在一些事情上已达成一致。而关于广告收益，彭经理表示，“这是单独收支项目”，不会挪用。待业委会成立，由业委会支配。同时表示，会在开庭前将这部分收益公示。

　　昨日，在小区单元楼楼道内的宣传栏，小区2007年、2008年度广告收益清单已贴出。清单显示，2007和2008年，小区在户外广告、电梯内外广告、框架电梯内广告等5个广告项目上，共收益33万余元，除去营业税费及物业提取15%的佣金，剩余近27万元。清单附注，广告收益将来由业主大会决定支出。

　　本报记者 林阿珍 实习生 任珊

　　■ 名词

　　酬金制

　　是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　包干制

　　是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

[ 本帖最后由 安奇 于 2009-8-10 22:21 编辑 ]

安奇

朗琴园：物业月月上报财务报表

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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2009-08-10 作者:


　　【社区样本】 1

　　诊断结果：健康

　　理由：合同规定物业必须公开账目，业委会监督小组加强物业监督

　　去年5月，朗琴园物业费收缴率只有30%，而现在，物业费收缴率达86%。前不久的物业满意度民意调查显示，90%以上业主满意物业服务。如今，物业每月都会将财务报表上报到业委会处，而单个业主也可随时到物业查看账目表。

　　业主潘阿姨说，对于有2400户的大型小区来说，这样的数据说明“院子里的人现在生活得非常好”。

　　2007年11月，朗琴园通过业主大会，与北京嘉浩物业管理有限公司签订了《宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》。这份信托契约规定了小区财产归全体业主所有，物业公司只能按预算去支取，还要有执行任务的完整记录，比如决策和如何花钱等。

　　这份文件的起草人孟宪生律师表示，根据合同，受托人即物业公司须公开账目。嘉浩物业每月都会将经营、物业费收入以及工人、维修开支等财务报表，报到业委会。“业主和物业都严格按合同履行权力义务，执行得很不错”。

　　而另一方面，这份契约也赋予业主参与物业监督管理的一个合法身份，每个业主都有对物业管理的监督权、建议权和知情权。业主潘阿姨是业委会监督小组成员，成员们最主要的两点工作就是监督财务和给与业务管理建议。

　　潘阿姨表示，业主参与小区管理的热情很高，专业的审计师、会计都会过来帮忙查看财务表。对没看明白的报表，监督小组会要求物业重整。

　　根据合同，物业提取总支出的6%作为酬金。

　　“这种管理模式，能让业主知道，物业的财务是透明的，每分钱都用在业主身上”，物业公司邢俊霞经理表示，物业的年度财政预算也会在小区进行公示。本报记者 林阿珍 实习生 任珊


望京季景沁园：账目公示被指“简单”

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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2009-08-10 作者:李毅哲 庄键


　　【社区样本】 2

　　诊断结果：有异常

　　理由：物业拒绝业委会筹备组查账

　　2008年12月底、2009年7月中旬，朝阳区望京季景沁园小区分别张贴了2007年、2008年物业管理处财务状况报表。物业财务公开本是对业主负责，可报表一出，即引来众多业主质疑：“简单”“糊弄业主”“怎么看都是一笔糊涂账”。对此，物业负责人称：不可能细致到满足每位业主要求，报表通过审计，没有问题。

　　“这样的报表，太简单。”小区会所，业主王敏（化名）女士拿出这两份报表时，一脸无奈。

　　2007年报表仅标有收入、税费、支出、结余四大项和对应数字。2008年虽增加若干小项，但具体花费依然未明确标示。

　　王敏还指出报表上的几处疑点：其中一项外墙清洗费分别计入2007年和2008年两份财务报表，但清洗外墙却只有一次；2008年度员工工资几乎占总收入一半，达到500余万元，而员工数量却屈指可数。

　　此外，2007年报表称物业亏损121.13万，2008年亏损50.61万，王敏也认为“不太可能”。季景沁园小区于2007年入住，其前两年物业费须预交，否则不能收房，“所有业主交的钱，再加上开发商的启动资金，第一年就亏了上百万，怎么都觉得不对劲。”

　　另一名业主马先生（化名）说，目前，小区业委会正在筹备中，筹备组成员曾对物业公司所公示的账目表示质疑，并在7月20日向物业发函要求查账。但物业拒绝了，给出的理由是：财务报表已接受了审计公司检查，没有问题；物业公司认真履行了与开发商的协议；筹备组的查账要求超出了其权利范围。

　　“财务”公示后，不少业主在论坛上发表看法，多数业主认为：物业能公开有关物业管理的财务情况是件好事，但由于忽视了很多小项，还是不能打消大家心中的疑问。

　　对此，小区物业世邦魏理仕公司一负责人徐女士拒绝了采访。

　　世邦魏理仕华北区负责人牛先生则表示：物业管理费用的财务公开，不可能细致到满足每位业主要求。

　　本报记者 李毅哲 实习生庄键


建外SOHO：业主看账惊叹“天价”支出

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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2009-08-10 作者:吴昊亮


　　【社区样本】 3

　　诊断结果：有异常

　　理由：物业账目5年没公示

　　5年来，建外SOHO的许多业主没有见过，也没有去关心自己交的物业费是怎么花的。

　　直到2008年10月，业委会宣布解聘在任的赛特物业公司，并由宾至物业公司托管，称经审计发现赛特挪走1743万余元物业费，不见去向。

　　到2009年2月23日，业委会又称小区已亏损2000多万元。

　　“当时就蒙了，转过头来觉得不对劲”，业主胡先生说，建外SOHO一年物业费达4800万元，这笔钱花在哪里了，一批质疑的业主成立维权小组，要求知道真相。

　　小组业主们四处了解。胡先生说，4月底，赛特物业总公司为证实自己的管理规范，拿出从分公司处收来的物业费支出账本，业主们第一次亲眼看到自己的钱是怎样被花掉的。

　　账本很快又被收了回去，但业主们已感到“很吃惊，很愤怒”。

　　用4万多元为业委会委员配置手机，三年的交际费用总额超过100万元，几十平米的办公室装修花去15万多元……

　　到宾至物业托管之后，根据建外SOHO停车场的收费统计表，每天平均收费在万元上下，从2月17日起的3个月间共收费76万余元，而8月5日，建外SOHO的业主们纷纷收到一份通知，称欠下电费200余万，小区公共电将被切断。

　　业主韩女士质疑，所交的物业费和收取的停车费去了哪里，导致巨额欠费？

　　业主胡先生期望，新的业委会产生后，小区能对物业费及时公示，不再让业主为不该花的钱买单。

　　本报记者 吴昊亮


社区圆桌

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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2009-08-10 作者:张媛


　　蔡若炎　海淀和谐社区发展中心理事长  


　　朱彤　达文（中澳）物业国际友谊花园项目总经理  


　　舒可心　社区问题研究者、前朝阳园业委会主任


　　杨志荣　北京深长城物业管理有限公司规划发展部经理  


　　王嘉吾　太月园业委会主任  


　　邵里庭　品阁小区业主、自管物业负责人  


　　是否可以公示？

　　提要：政协委员在提案中表示，针对小区公共部位广告收益等，尽管从法律上明确应归属业主，但由于缺乏更为细化的实施细则和程序上的保障，使得一些小区业主没有能力取证，广告纠纷长期未能得到解决。为此，该委员建议，通过主管部门应适时出台相关配套措施，将这一公示制度化。不过，由于目前北京物业管理收费存在包干制、酬金制两种形式，且物业公司作为独立企业法人，公示其财务往来有何法律支撑和现实需要，嘉宾各有所见。

　　朱彤：酬金制的特点是根据双方合同约定，物业服务企业完成受托事项并取得一定比例报酬，因此其财务往来、物业费收取依据必须公示，且被法律支持。

　　舒可心：“包干制”的物业服务费，属于物业服务企业的营业收入，业主们买的是物业管理目标。企业如何使用资金来履行合同，除非合同约定，否则法律是保护企业商业秘密的。

[ 本帖最后由 安奇 于 2009-8-10 22:24 编辑 ]