060531-物业管理服务合同条件

业委会

时代庄园小区招标
物业管理服务合同条件

青宇（北京）物业管理招投标有限公司：

我处经研究确定，对时代庄园小区招标中，未来物业管理服务合同提出以下条件：

一、 合同基本关系和期限
1、业主委员会与物业管理企业建立信托合同关系，合同期限为2年。
2、业主大会有权在2/3以上投票权通过后，通知物业公司解除本合同。

二、物业管理费（物业管理基金）
1、物业管理企业应当设立独立帐户管理和核算物业费，最终所有权归业主共有。
2、业主委员会批准物业公司工作报告后物业公司收取酬金。
3、利用物业管理费购买的资产、设备、材料以及物业管理过程中形成的文件、帐册均属于业主共有财产。

三、管理机构
1、物业公司必须选聘独立的专业人士对小区物业进行管理。
2、业主委员会有权要求物业公司更换经理人和主要的技术、财务等管理人员。物业公司在接到业主委员会要求更换的通知后1月内不更换的，业主委员会有权就解聘物业公司事宜召开业主大会。
3、从事物业管理的管理人员和工程技术人员，应当具备法律规定或者相关行业协会颁发的技术等级证书或者从业许可证书。

四、专项服务
1、在物业管理中的专项服务，如果是由物业公司直接提供，物业公司应当明示。物业公司不能提供需要外包的服务，应当采取招标的竞争方式选择，在此选择过程中，业主委员会有权参与监督。
2、由于选聘专业服务机构过错造成损失的，物业管理公司应当赔偿。

五、物业管理区域内因公共设备、实施产生的收益归业主共有，物业管理企业可以获得相应的酬金。

六、监督与纠纷解决
1、单个的业主有权对物业管理企业进行监督。
2、业主委员会有权依据本契约起诉物业管理企业，法院判决撤销物业公司的具体行为的，对全体业主有效。
3、在诉讼过程中，物业公司有义务举证证明自己履行了相应的义务。
4、在诉讼过程中发生的诉讼费用，物业公司应当从物业公司获得的酬金中支付。
5、物业公司对拖欠物业费的业主，可以直接起诉，无需业主大会、业主委员会再行授权。所需费用，根据《时代庄园业主公约》，由欠费方支付。

七、管理费用预算与支付
    1、物业公司需每年制定物业管理预算，业主大会通过后执行。如果新的预算案没有被通过，按照上一年度的预算执行。
2、以下费用可以由物业费中支付：
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
物业办公费用；
为实现本资产管理和经营而购置的固定资产的折旧费；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
实际发生的法定税费；
业主大会会议费以及业主委员会的活动经费；
为维护小区业主公共利益和小区的和谐发展提供专业服务的审计师/会计师/律师费用；
直接用于从事本物业管的其他费用；
业主大会决定的其他费用。
业主名册登记费和分配物业管理信托收益所发生的费用，从信托资产中支付。

八、物业管理相关制度
   1、业主大会授权物业公司制定各项管理制度，业主委员会对相关制度提出异议时应当修改，如果物业公司不能修改，将提交业主大会表决，业主大会的表决结果物业公司应当执行。

请贵司将上述内容包含在相应文件中，并尽快推进招标相关
事宜。

此致

                         时代庄园业主委员会
                          2006年5月 31日