持续物业纠纷致房产贬值？

安奇

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“维权让房产贬值”现身业主论坛，中介调查显示，一些纠纷楼盘一年来房价涨幅比周边社区低3%-8%，但美丽园不贬反涨
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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2007-08-24 作者:张晓玲 杨娟娟


2006年12月21日，朝阳区美然动力街区美晟物业被判撤离而停止一切服务。至今年8月，其二手房售价比周边小区要低3%。


美丽园在经历了一系列纠纷后，其二手房价涨幅比周边社区仍高出10%以上。本报资料图片  


　　在物业纠纷频发、业主维权活动如火如荼的同时，小区的房产也面临贬值的风险，这成了多个小区业主不得不面对和思考的问题。近日，随着维权活动的深入，美丽园、健翔园、时代庄园等小区业主论坛又爆出关于房产贬值的帖子。

　　物业维权似乎成了一把双刃剑：处理得好，可以让社区物业管理提升、业主之间和谐共处；处理得不好，则让小区处于价值下降的边缘。

　　【调查】　业主称“贬值”的小区纠纷持续时间一年以上

　　“小区乱了，房子贬值了，赶紧卖房走人吧，”近一段时间记者发现，在一些小区发生物业纠纷期间，业主论坛便会出现这样的帖子。也有业主私下里认为混乱、曝光让小区房产价值受损，有些业主将原因归为业委会，说他们“爱出风头、把小区搞乱了”。对此，美丽园业委会主任雷霞、时代庄园前业委会主任解云鹏等都表示，他们曾受到过这样的指责。

　　记者发现，这些小区物业纠纷持续时间都比较长，短的也有一年多。比如，时代庄园，因业委会选举是否违规而引发的纠纷持续了近两年；美丽园老物业和业委会的诉讼，老物业撤出后，新物业和业委会却发现了更多过去被老物业掩盖的问题，如物业管理用房被出售等，业主的生活仍然受到很大影响；持续一年多的昌平富泉花园小区新旧物业交接，在法院强制执行下依然没能彻底解决；海淀健翔园小区的业主，则要继续忍受锅炉房之争带来的热水供应不畅之苦。

　　纠纷期间房产涨幅低于周边社区

　　8月22日，链家地产向本报提供的跟踪数据显示，在纠纷期间，当事小区确实出现一定程度的房屋价格下跌，业主出售率也高于纠纷之前，但由于北京楼市整体大涨，其房价也在上涨，只是涨幅略低于同区域相近品质的楼盘。

　　比如，最明显的是2005至2006年间朱明瑛与物业公司纠纷案，导致清镜明湖小区当时的价值缩水近一半。链家的统计显示，今年8月，清镜明湖小区二手房价约为12500元/平米，比去年同期上涨25%，但周边同时建造的京达国际公寓、伯宁花园等的二手房价均比去年同期上涨33%以上。

　　美然动力小区今年8月份二手房均价为9500元/平米，比去年同期上涨26.7%，而同区域的珠江绿洲、华龙美树等二手房成交价约9750元/平米，同比去年涨幅约为30%。链家地产相关人士表示，美然动力小区目前已经更换了物业，有部分购房意向的消费者会因为听说物业纠纷而推迟或者取消购房计划，小区房产销售和价格受到了一定影响。

　　尽管社区内还有“坚决抵制违规选举”横幅，小区门口写着“誓与某某血拼到底”的字，但时代庄园二手房的价格未受直接负面影响。链家地产统计显示，按照别墅区标准建造的时代庄园，环境较好，去年二手房价约9500元/平米，今年8月的价格则在12000元/平米左右，涨幅为26.3%。其周边的房屋多是建于上世纪90年代的公房，目前单价约7000元，同比上涨了27.3%。链家地产相关人士介绍，时代庄园小区的物业纠纷对于消费者购买行为产生了一定影响，但是小区临近13号线立水桥站，交通便利，价格未能受到直接的负面影响。

　　不过，美丽园的房价不贬反涨。链家的统计显示，2006年美丽园小区二手房最高可达11000元/平米，今年8月份约为15600元/平米，同比涨幅为41.8%，近来美丽园小区出房较少。相比之下，同区域建于2005年的汤泉逸墅，目前小区内朝向好、户型较小的二手房均价可达到16500元/平方米，同比涨幅约22.2%。这两者的涨幅均低于“纠纷名盘”美丽园。

    专题采写/本报记者 张晓玲 杨娟娟


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各方观点

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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2007-08-24 作者:


　　“贬值只是暂时的，自主管理物业后会变好”

　　时代庄园、美丽园等业委会有关人士均表示：业主维权不能采取偏激的方式，而是按照法律程序一步一步地做。如果在此期间房产发生贬值，也是难以避免。目前，业主收回物业管理权后，小区各项工作运转正常，相信已不会影响房产价值。

　　其他多位参与维权工作的业主也认为，如果说房产因此贬值，这是大家都不愿看到的结果，相信这只是暂时现象，经过调整后，业主真正掌握了物业管理自主权，会让小区变得更好。

　　“业主有使社区资产保值增值的义务”

　　知名社区研究人士北野认为，一个业主的房产包括两部分，一部分是自己家里面的，占30%，另一部分是社区共有财产，占70%，这些是需要每个业主共同维护的。

　　江苏省知名业内专家张晓颖也认为，住宅和社区一旦成为业主的资产，是需要每一个业主来维护、保持这个资产的保值增值的。一旦因个别人的偏激行为导致其他业主的从众效应，使整个社区品牌受损，就会形成恶性循环，反过来侵害了其他业主的权益，使维权失去了它的根本意义。

　　“理性维权促房产保值增值”

　　仁和律师事务所律师孟宪生认为，物业纠纷一般来说是民事纠纷，应该按照民事纠纷的处理方式，协商、调解、实在不行就进行诉讼。业主维权一定要理性，这样就不会产生那么多激烈的纠纷，社区名声和房产价值可以最大限度保全。

安奇

利益集团及其它们的宣传工具用颠倒黑白，混淆是非界限的方法极力否定美丽园业主的维护自己的合法权益的行动，请看他们的表演：
1．美丽园打官司把金牌小区给打没了。（北京晚报）
2．美丽园的市值下降了，100平米左右的房子租金只有1500元。（北京晚报）
3．美丽园是过度维权。
4．美丽园业委会带头闹事。（北京电视台）
5．美丽园业委会打官司，把物业管理用房打丢了。（北京市建委）
这些谬论已经为论坛上许多文章批判过了。值得注意的是，据说建设部有关的领导不久前批评了新鸿运的总经理王中宁，说：你们降低了物业费，干扰了北京市的市场价格。这难道是建设部领导干部应该说的话！？北京市物业管理市场的价格目前应该是一个什么水平？应该是2元，4元，。。。，8元？物业公司愿意怎么定就怎么定？事实上，由于法院判了美丽园1。58元/平米的价格，北京市许多物业公司都自觉地降低了物业费的价格。这本来是把具有低附加值的物业管理费用回归到它本来的水平的一个很好的趋势，建设部的领导却说出这种没有水平的话！他们是站在什么人的立场上不是很清楚了么。商品，价格是受市场制约的，不是什么人可以以主观愿望而改变的。我们这样说也不意味着价格越低越好，这还要看是什么样的服务。
由于北京市和海淀区建委不执行《物业管理条例》，明里停止资质，暗里勾结鸿铭物业公司，不经过业主大会，擅自非法为与美丽园无关的第三者颁发美丽园110，101号楼的产权证，使得目前美丽园的产权纠纷不断，造成了几个物业公司同时在美丽园服务的混乱局面。到现在为止，新老物业的交接还不能完成，由业主大会选定的新鸿运物业公司很难开展管理工作。据说，开发商与煤炭三场有协议，说：煤炭三厂要得到30%美丽园的房产收入。开发商只能把公共建筑抵帐。这是完全站不住脚的谎言。开发商欠谁的钱与我们业主没有任何关系。公共配套建筑是属于全体业主或全民所有的，根本不能够转让。这种非法转让，北京市建委必须迅速撤消，否则要承担严重的法律责任。
对于人们常说的中高档的美丽园小区，现在我们要问：我们的物业用房在哪里？我们的会所在哪里？我们的游泳池在哪里？我们的医务室和学校在哪里？我们的银行和邮局在哪里？开发商承诺的这些设施在哪里？全没有！
而所有的这些却是我们必须的，是和我们的切身利益密切相关的。我们之所以要维权，也正是为了能有一个比较好的生存发展的环境，能不断地提高我们的生活质量，使得我们和美丽园的子孙后代能够生活幸福。
我们不是维权工作者。我们不愿意在一天工作之后，回到家里再去维权！然而，我们不得不去争取我们必须赖以生存的条件。