《北京晚报》开发商擅卖物业房败诉

安奇

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开发商擅卖物业房败诉  
判决指明物业用房归全体业主所有

日期:2007-10-11 13:44    网络编辑 : 李嘉卓

　　本报讯(记者邱伟)通州区馨通家园小区业主委员会选了“新管家”，而老物业公司却以买下了小区物业用房的产权为由拒绝退出。通州法院今天对此案一审宣判:确认开发商与老物业公司的买卖合同无效，物业管理用房属于全体业主所有。有关人士认为:此案是本市业主委员会维权诉讼案中，又一成功范例。
　　馨通家园小区业主委员会是在2005年底通过招投标方式选聘了新的物业公司后，才发现早在小区建成时，开发商就把178平方米的物业管理用房卖给了老物业公司，老物业公司凭借房屋产权证拒绝退出小区。
　　我国《物业管理条例》明文规定“物业管理用房属于全体业主所有”，业主委员会认为开发商将自己无权处分的物业管理用房转让给老物业公司，严重侵犯了小区业主的权利。而开发商认为，物业管理用房没有纳入业主的公摊面积，也就不归全体业主所有。也就是说，业主没出钱，谁投资谁受益，开发商有权把这房子卖了。
　　法院在判决书中指出，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，该房屋所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，建设单位或物业管理企业不得擅自处分物业管理用房。根据本案查明的事实，北京市通州区永顺西街89号7甲1房屋系北京市规划委员会通州分局审批的物业管理用房，该房屋的所有权依法属于北京市通州区永顺西街89号院全体业主，开发建设单位未经业主大会同意擅自与物业管理有限公司签订了《商品房买卖合同》，将物业管理用房出售给物业公司，该行为侵犯了全体业主的合法权益，所以该买卖合同应属无效。
　　馨通家园业主委员会副主任、天正律师事务所律师曹春林今天领到判决后告诉记者:“我相信至今在许多人心中，包括一些法律职业人在内，仍然有一个误区:只有纳入公摊面积的才是业主出钱买的，才能归业主所有。其实把是否公摊作为确定权属的依据，这是一个看似合理的陷阱，没公摊的配套设施面积不见得业主没有掏钱。”
　　作为业主委员会的代理人，曹春林对判决结果感慨颇多:“这原本是一个法律关系很简单的案子，从道义上讲预先就应知道命题的答案，却被迫从一审、二审再打到重审，多少说明了业主维权过程的艰辛。形象比喻，维权对于绝大多数业主来说就是看得到葡萄却摘不到。”曹春林表示，业主委员会下一步将申请撤销老物业公司的产权证，直至彻底了断和老物业公司的关系。

Thorn

开发商在报批规划的时候，肯定将绿地、物业用房，会所，学校幼儿园等等作为整体项目的一部份申报并被一起被批准。
卖房的时候，会所学校绿化率等都被当作优点向买房者展示和炫耀，也是高房价的重要理由之一。

但房子买了以后，发现学校幼儿园没有了变高楼了，应为规划是可以经房管部门批准被修改的。
绿地、湖也没有了，变高楼变马路，因为规划变了。
公用地下室、会所甚至物业用房也没了，因为被租或卖当小卖部当旅舍了，因为房管部门把产权证悄悄给开发商了。

唯一为所有这一切买单但却总是不被征求意见甚至不被通知的是买房者。你说买房到底买的到底是什么？ 难道仅仅是自己家门一关后的那一小块空中楼阁吗？ 小区最早被报批并被销售的地到底是属于谁的地？ 是谁的钱让设备用房物业用房会所等一切成为可能？  甚至在所有房子被销售后，居民都住了N年后，开发商怎么还可以一直想怎么改规划就怎么改，想怎么拿产权就拿产权？

无论如何这件事对于买房者是个好消息。