地上停车位产权争端案例解读--返还车位费获法院支持

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上海一业主要求房地产公司返还车位费获法院支持
作者：富心振 徐俊   发布时间：2007-11-05 13:49:12
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    中国法院网讯   11月5日，上海市南汇区人民法院首次依据《物权法》判决一起商品房预售合同纠纷案中小区地面汽车停车位的归属。业主龚先生要求房地产公司返还购买小区地面汽车停车位1万元及赔偿相应利息损失的诉讼请求获得法院支持。
    2005年2月，龚先生与上海一家房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于南汇区惠南镇城东路某小区的房屋一套，房屋总房价款50万余元。2006年2月，龚先生又向该房地产公司购买了小区地面20号汽车停车位，价款1万元。同年5月19日，龚先生与房地产公司正式签订房屋交接书，办理了房屋交接手续，龚先生并取得了小区地面汽车停车位一个。2007年9月，龚先生以地面汽车停车位属业主共有，房地产公司无权销售地面汽车停车位使用权为由，向南汇区法院提起诉讼，要求房地产公司返还支付的购买款1万元，并赔偿相应利息损失。
    庭审中，业主龚先生认为，自己向房地产公司购买了地面汽车停车位一个，为此支付了1万元。然而，按照有关规定，这部位是小区公共配套设施，属全体业主共有，房地产公司根本无权销售地面汽车停车位使用权，其所取得的款项属于不当得利，应当予以返还，并赔偿相应利息损失。
    而房地产公司称，小区地面汽车停车位属于业主所有没有依据，公司对此有权销售小区内地面汽车停车位的使用权，不存在收取龚先生的购买款1万元是不当得利之说，故不同意返还。
    法院经审理后认为，业主龚先生以小区地面汽车停车位属业主共有，房地产公司无权销售其使用权为由，要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚先生，与法有悖，房地产公司应当将收取的款项退还龚先生，并承担相应利息损失。据此，法院依法作出上述判决。





【杉树法律解读】

      案由是车位、车库纠纷，但不是两个邻居或两个业主之间就车位使用权发生的争议，而是业主与开发商之间就车位所有权发生的争议，这个是现在被普遍关注的热点问题了。

      自《物权法》出台后，关于小区公共部分的所有权问题，就被法律明确了。《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”规定了业主对小区公共部分的共有权。

      这之前一直是模糊的。什么是清晰的呢，产权登记才是清晰的。小区公共绿地，小区停车场的产权人是谁呢？这个问题有明确的答案，就是清晰的，没有明确的答案，就是模糊的。

    《物权法》明确后，相应的一些配套行政法规也陆续出台，对产权登记有了亦有了明确的规定。今年新出的建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。这一条规定在原有的《城市房屋权属登记管理办法》中是没有的。

      现在有的地方要求在明确了范围后，直接登记记载为“业主共有”（如南京市）。

      这样，开发商初始登记后，取得大产权证，同时对公共部分进行登记，待将大产权分割转让给业主的小产权后，被登记的公共部分自然转移到业主共有。这一部分不发产权证，但是规定为业主共有，视为产权登记。

     本案诉讼集中于法律解读，对当事人来说举证没有什么难度。当然，要是没有明确的约定，被说成是租赁倒也是有可能的。