中实物业对时代庄园项目服务的承诺

薛浪

能在网上与大家交流的仅次一家吧？回复证明，这家物业重视沟通工作，办事也讲分寸，如第二条谈到第二辆车的停车处置问题，人家要尊重咱们业主大会的决定，这充分说明他们是把业主摆在第一位的。

必须用中文56

玉泉新城业主与中实杰肯道夫物业关系恶化汇总帖.请大家到各大论坛转发!
    事件汇总 2007-05-24 15:00:45 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛


玉泉新城业主与中实杰肯道夫物业关系恶化汇总帖

给物业和许老师的一点善意建议
springtown 2007-05-11 09:29:24 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

最近论坛里反映了很多对许老师不好的意见，真假我们没时间去查证，只要许老师晚上能睡着觉就好。希望许老师能代表广大业主跟物业协商，为整个小区办好几件实在事情。建议如下：
1、夏天来了，请对全小区进行撤底大扫除。包括：电梯间、楼道、地下室等。请不要再出现死老鼠的事件，不然不保证业主会过激行为。
2、统计一下哪些房屋是业主出租的，对出租房屋请重点叮嘱搞好自家卫生。
3、物业保洁的上班时间应根据工作性质有所调整。7点前，请做好电梯间卫生，单元门口垃圾筒清理干净。工作日白天小区人少，可以少搞几次卫生。环卫工人都是很早就把马路打扫干净的，他们的辛苦老百姓都理解，同样，咱们小区物业保洁的辛苦，我们也理解，但请做好本职工作。
4、物业可以考虑在电梯间里挂些广告画框，既美观也有广告收入。譬如，周围饭店、超市的开业或优惠广告，新产品的推广广告等。电梯广告的收入算物业还是业主的，应该有法可依的。物业和业主是一体的，都是小区的收入。
5、单元楼管员不知道到底管什么？业主反映的问题也没见给解决，光贴张照片在那里有什么用？物业可以不聘什么楼管员，还省下一笔开支。
6、类似联欢的活动可以开，但个别小团体的活动经费，请物业不要支持，除非你们希望这里变成老年社区。年轻人比较容易激动，工作也繁忙，但也更明辨是非，请不要低估我们的智商。
7、请物业把自己当成是小区的重要组成部分，以主人翁的态度来审视这个小区，就会发现小区目前有很多不完善的地方需要立刻改进。



召集帖，请大家强烈关注，并请版主将此贴置顶
yuquan11 2007-05-18 10:56:51 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛
诸位玉泉新城的业主们，近期以来，我们不断收到中实物业的催费通知单，要求尽快缴纳所欠物业费和违约金。作为小区业主，我们自入住以来，在一年多的时间里，经受了物业太多的折磨和亏待。在交房的第一天，我们对开发商和物业所定的物业收费标准和车库的收费标准存在很大的分歧，但是我们所处的弱势地位不能平等表达意见，最终被强制与开发商和物业签订了临时公约并被迫缴纳了三个月的物业服务费，本想为了收房，物业费缴也就缴了，只要能享受到中实物业合理而合情的服务即可。然而事与愿违，从拿到钥匙的那一天起，物业就开始首先违返其与我们签订的《物业服务内容与专业服务标准》，对其所承诺的每一项服务大打折扣。我们也是从收房那一天起，通过各种方式对物业所提供的服务提出整改的要求，同时，自我们小区的业主委员会成立以来，也不断通过书面、会议、电话、口头等多种形式向物业提出改进服务标准并努力与其承诺的标准一致的要求，但是令我们失望的是，物业的服务总是那么不尽人意，其所承诺的服务内容和服务标准总是得不到实质性的改进。
现在，物业要求我们业主按其所承诺的服务标准向其全额缴纳物业服务费，但是我们却永远也享受不到这些应该享受的服务，大家说这公平吗？合理吗？中实物业公司违约在先，是导致众多业主欠缴物业服务的最直接原因，现在物业公司对自己的违约只字不提，对自己打折的服务不思悔改，对众业主及业委会的要求断然予以否决，在国家颂布《物业法》，强调将物业管理公司改为物业服务企业的大背景下，中实物业还是这么高高在上，盛气凌人，不改善服务水准，而视广大业主利益于不顾，只想着自己的亏损与盈利。
如果说物业公司能对自己不达标的服务给广大业主用合理的形式予以说明或者解释，我们也是可以理解的，说不好我们广大业主本着和谐的目的，会将物业费缴上去的，但可气又可恨的是，物业既不作为，也不表示，既不解释，也不说明，他们采取的方式就是以沉默对待业主的热切，用冷屁股帖你的热脸，用怠工代替主动服务，眼见着小区的小草和小树死的死、烂的烂，眼见着小区道路掉渣的掉渣、起皮的起皮，眼见着各楼的设施坏的坏、破的破……而中实杰物业，一方面不主动维修、维护，也不完全不管，用这种半死不活的态度来磨烂我们广大业主的意志，而另一方面，他却用了相当大的精力和时间，采取各种方式来瓦解小区业主，以低级卑劣的手段不断向业主发出威胁：你们不缴费，我就不干活，你们交多少钱，我干多少钱的活.如此的物业，如此无赖，如此地痞，大家还对他抱什么希望？我想请问中实杰，你是我们请的保姆？还是我们请的主子？
现在，我想我们再也不能忍耐了，我们再也不能等待了，这样下去，我们的小区会贬值，我们的利益会受损，我们的生活会变质，我们心情会恶化，我们的主人翁地位会荡然无存，我们将会在物业的主宰下过着低质量的生活。为了维护广大业主的利益，更为了维护我们每个小家庭的利益，现在向广大业主发出倡议：
1． 我将用我一年多来通过各种途径收集的中实杰物业不作为的证据向政府行政主管部门投诉，在此请大家给我予支持，请大家将这一年多来曾经收集过的证据向我汇集，并请大家能与我一道联名投诉；
2． 我将聘请一名律师给我们以支持，对各种证据进行合法性和有效性认定，并向法院起诉中实物业，主张中实物业按标准提高物业服务，对于其怠工造成的小区设施损坏、园林绿化损坏承担无偿修复责任，对玉泉新城及中实物业在收房前确定的物业服务收费标准及停车收费标准重新进行核定，并对一年来对全体业主的不作为造成的不良后果向全体公开道歉。我们不反对高物业费，但我们要求高收费必须与高服务相对应，如果按2.52收费，则标准必须达到要求，如果不能达到要求，则必须降低物业费，同时，对于过去一年的服务费用重新核定，更不能向业主收取所谓的“违约金”等等；
3． 请愿意与我一道维权的广大业主，能加入进来，我们联名起诉，但需要说明的是，您需要为此付出一点时间和费用，时间是我们一起与律师探讨维权的相关事宜，费用是我们一起来承担诉讼所发生的相关费用，这些费用并不高，时间也不会占用太多；
4． 请有意的业主先通过邮件与我联系，顺便请简单对介绍一下自己的情况，也好我与您取得联系。
联系邮箱：yuquan-11@163.com
特此倡议
一名义愤填膺的业主



通知：业委会办公室于2007-5-18上午被物业负责人黄玲强行收回、并已换锁。
业委会007 2007-05-19 11:02:20 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

业委会对此事表示强烈不满，并持保留意见！
业委会
2007-5-19上午



听了这个消息，我非常震惊，物业彻底撕开了伪善的面纱，露出了本来的面目，请问黄玲，你到底想干什么？
玉泉斗士 2007-05-19 23:56:05 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛
听了这个消息，我非常震惊，物业彻底撕开了伪善的面纱，露出了本来的面目，请问黄玲，你到底想干什么？一年多的物业服务不到位，广大业主忍了，你现在又骑到业主头上,作为一个普通业主，我非常气愤。我想告诉你，你们轻信了许老太的谣言，低估了玉泉新城业主的力量，低估了玉泉新城业委会的力量，你的所作所为在玉泉新城是行不通的。我想告诉你，业委会并没有象某个别人所说的瘫痪了，业委会内部是团结的，而且也得到广大热心业主支持。召开业主大会是广大业主的权利，召开业主大会让广大业主表达自己的诉求，请问黄玲，你害怕什么？请问许老太，你作为一个业主，你害怕什么？你的所作所为让很多人不理解，我不想任意猜测你有什么目的，客观上你的所作所谓是站在广大业主的对立面，很多业主对你非常反感，在我的了解中也包括很多老人现在也对你非常反感。我想告诉你，业主与物业的关系是一种合同关系，随着服务合同的解除而解除。业主与业主之间的关系是一种持久的关系，远亲不如近邻，低头不见抬头见。如果你还珍惜自己的荣誉，请你深思！！！



我来揭露物业卑劣行径背后的目的
bjfdc20088 2007-05-19 16:55:30 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

今天，从网上看到5月18日，业主委员会办公室被物业公司强行收回。不看则已，看则怒发冲冠，我为我们的业主委员会叫屈，为我们业主委员会被物业公司如此欺侮和蔑视而愤怒，为物业如此无视广大业主的常设办事机构而愤怒。业主委员会是我们广大业主通过民主选举产生的代表机构，是与企业一样有着合法民事主体的组织机关，她是代表着我们广大业主的切身利益，她的每一言每一行都是我们广大业主的意思表示，今天，物业采取这种手段对待业主委员会，已经用很明确的语言告诉了我们广大业主：你们必须受物业的领导和管理，你们必须听话，否则，就给你们好看。物业用实际行动向广大业主证明了它的无耻与卑劣，也进一步实证了它将自己置于与广大业主的对立位置。
我们再来看看物业办公室和其它没有被开发商出售的公共部分及设施。按照现行法律和最新颂布的《物权法》，任何小区，除开发商办理了出让手续并缴纳了出让金的建筑面积，其产权人是开发商，可由开发商进行处置，人防面积因没有缴纳出让金，本着谁投资谁受益的原则来设定权利使用人及受益人，其它没有缴纳出让金的面积包括小区的配套设施如物业管理用房、各项服务配套用房等等，其产权人为小区全体业主。也就是说，中实杰目前所使用的办公室其所有权人为咱们全体业主，业主委员会作为我们全体业主的代表，那业主委员会就是实际的产权人的代表，现在，我们的房东竟然被租我们房子的租户赶出了自己的房子，大家想想，这是多么可怕的一件事情，在这个民主与法制的社会中，竟然能发生这种事情，广大业主，亲爱的广大业主，如果你被你的租户强行从自己的房子里赶了出来，你会怎么办？你会选择默默承受？你会说“我服了你租户了，我以后乖乖听话就是，你物业爱干什么就干什么！”你会吗？如果你还重视你的权利，如果你还有点觉悟，如果你还有点正义感，如果你不想以后被这个流氓物业欺侮，那么，请大家站起来，请大家走出来，全力支持我们选出来的大家的代言人——业主委员会。
我首先声明，我不是业委员会的成员，我是一名普通业主，但是我在时时刻刻关注着他们的一举一动。说句公道话，我们能顺利成立小区的业主委员会，这是我们小区内热心的业主们带头的功劳，更是我们广大业主齐心协力的一个结果，也是我们大家的一个胜利，我们应该珍惜这个组织，我们应该关心这个组织，爱护这个组织，千万不能让她被掐死在摇篮里。按照目前行业内的现状，一般开发商和物业公司是坚决反对业主成立业主委员会，据说，远洋山水那么大小区，业主想成立业委员，最后都被开发商和物业弄黄了。因为小区一旦成立业委员，物业就成了被监督的对象，他们想干些损害业主利益的事情就难了，也不能想干什么就干什么，他们想利用本属业主的产权搞些创收也不是那么容易了。再来看看我们的业委会，我们是第一次成立，首先，业委会目前没有经济收入，业委会成员虽然受大家委托行使权利，但这实际上是一种义务劳动，而且还要冒风险，什么风险？如果物业公司不是个好的物业公司（比如目前的中实杰），他们要代表大家要与物业公司对抗，经常他们的人身安全就会受到威胁，如果对抗不好了，还要受部分不理解的业主的责难，这种费力两头不讨好的工作，我想，大家谁会愿意干？目前我们的业委员，就是处在这个艰难的阶段，本身自己工作又忙，还要忙小区的事情，再加上物业和开发商的不配合，他们工作起来就更难了。所以，再次请广大业主站出来，用实际行动关心我们的业委员，爱护我们的业委会，支持我们的业委员，给他们一个强有力的后盾，让他们有信心、有胆量来把小区的工作做好。
我们再来到本文的标题内容，考察一下物业目前行为的真实目的。中实杰自入驻以来，由于开发商建设中遗留太多的质量问题，给中实杰的后期管理确实造成了很大的压力，一般情况下，开发商要给前期物业投入一定的资金，待小区稳定以后，由物业向开发商逐步交还这笔钱，有些项目的物业是开发商自己的，那这笔钱也就算是给广大业主投资了，不用收回。中实物业入驻时，开发商也投入了一笔钱，中实也许没有料到，玉泉问题之多，远远超过他们入驻之前的预想，那么矛盾也就由此产生了，中实把相当的精力投入到维修中，但还是远远不能让业主满意，结果直接导致后续的物业费收不上来，开发商与施工单位之间，虽然留有一部维保款，但是架不住问题太多，施工单位经过计算，现在投入维修的成本可能还不如不修，大不了不要那一点尾款，结果，最后受害的还是我们广大业主。开发商－施工单位－业主－物业公司四个主体进入了恶性循环之中。
那么，根据物业目前的状况，我分析，中实杰最多也就是维持现状，它的目的很明显，现在的头等大事是把业主欠的物业费通过各种途径收回来，如果能达到目的，先解决了项目部去年的亏损，然后再根据斗争情况决定是否还要留在这里。这个项目，对中实来讲，并不是一个很理想的项目，现在物业也很清楚，我们成立了业主委员会，而且我们绝大部分业主对其服务至为不满，据来自中实内部的可靠消息，中实总公司是准备放弃玉泉新城的，现在他们下达给项目部的首要任务是不惜一切手段收回物业费，如果目的基本达到了，那时，如果小区还能呆下去，再谈后续的工作，如果业主不让呆了，就卷铺盖走人。而现在，中实项目部还有相当的物业费没有收回来，他们的任务还很艰巨，而他们要收回这些物业费，首先要有时间，而且还能继续在这里呆着，那么，他们就得想尽办法阻止业委会的工作，尤其是物业选聘工作，为他们收回欠费争取足够的时间。他们所采用的伎俩主要有：
1． 从老年人入手分化业主队伍，根据部分老年人时间充分的特点，打着活跃小区文化、支持小区老年人活动的旗号，以小恩小惠来拉扰，并从老年人中找出几个有代表性的、意志不坚定的人，做老年人的工作，以帮助他们进行适合自己目的的宣传，诽谤、阻碍业委会的工作，以此来化解业主队伍。目前，此招已生效，以许姓老太私下活动为代表的部分老年团已经成行，这就是物业近期工作的结果；
2． 以威胁等手段打击一批年轻的业主，通过书面、信函等方式递送催缴函，甚至用违约金、法院起诉、公示欠费名单、申请行政限制房屋权利等手段，来达到目的。这招也开始生效，部分业主因担心被诉或者息事宁人，虽然心中不爽，但还是勉强交了物业费，部分业主正在观望，以便根据事情进展来决定是否缴纳。如果不出所料，下一步就是物业开始起诉业主的时候了。就如现在的拆迁，先找出几个有代表性的业主向法院起诉，以点压面来达到目的，如果胜诉甚至有业主被法院强制执行，物业也算大功告成；
3． 与开发商协商一致，共同反对业委会的主张，来达到目的。根据近期开发商的表现，已经很足以说明这招也开始生效。首先，开发商向其已购房的员工下达了通牒，不交物业费的就等于选择辞职，我也不知开发商的庄老大葫芦里卖的什么药？难道他也怕中实物业不成？也许是他还想收回付给物业的那笔钱吧，也许还有其它什么考虑吧；
4． 分化业委会成员，我们从开发商在小区购房的员工中选举的一名业委会的骨干成员，被开发商强行弄出业委会，开发商告诉这名业委会成员，如果在业委会干，就等于选择辞职，可怜这名业委会骨干，不能因为广大业主的事情丢了自己的工作吧，毕竟我们业委会没有给人家发工资呀。万般无奈，也只好选择退出业委会；
5． 还有一招更狠的，也许还没有开始考虑使用，那就是暗地里使阴的，对带头的业主、热心的业主或者业委会成员采取人身打击的手段，用各种方式进行骚扰或袭击，打掉领头的，后面的就好办了。所以请准备战斗的朋友要有这个防范意识；
6． 怠于工作，不断恶化服务，给业主使压，给业委会使压。就象一们业主说的，按他们的道理，业主交多少钱，物业办多少事，欠费的业主越多，物业的服务质量就越差。乍听起来，还挺有道理，相信这个说话拿到法庭，我想业主胜诉的可能性也是很小的，因为依照目前的法律体系，业主必须拿出物业服务不到位的有效证据，而很多服务只能是感觉上的，拿不出具体的证据，更何况当初也没有人仔细地收集过连续的有效的证据，一般地，都以物业胜诉为多。
相信在以后的时间里，只要业委会有表达广大业主意思的行动出现，物业就会使出各种招术来瓦解业委会的行动，除非业委会与物业站在一条线上，替物业说话，替物业公司办事。
作为一名普通业主，我们是一个个单独的个体，我们处于强弱势位置，要想与一个企业组织进行抗衡谈何容易，唯一的办法那就是我们要团结起来，我们必须团结起来，化个体的力量为集体的力量，才有可能维护那本该属于我们的权利。



严重抗议!对中实物业这个不合法野蛮粗鲁的做法表示愤慨!中实物业没有利用前段时间业委会给的整改时间认真整改,返而把大量的心思用在分化中伤业委会上面,利用XX人做了大量见不得人的造谣和小动作!这种做法除了激起业主的斗志不起任何其他的作用!
那时花开76 2007-05-20 07:59:42 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛
据我所知,前段时间业委会和物业公司进行了多次协商,提出了许多书面的要求,但中实物业并没有给出认真的回应,对业委会多次提出的要求物业公司提供具体的2.52元的服务标准,要求提供上年度的完整审计报告,对业委会要求减免前期物业费的诉求等等事项没有给予合理的回应,对业委会许多书面发出的协商要求(包括上述事项),物业公司以种种原因不给任何书面回复.
业委会因为协商没有取得结果和没有得到物业公司的书面回复,同时也为了小区和谐,并没有及时将这些协商过程和结果告诉全体业主,但其实,他们是作了大量的工作的,尽管没有取得满意的结果.
一些人在物业的鼓动下和小恩小惠下,有目的利用早晚锻炼,利用开展什么歌舞表演等文体活动等散布业委会明存实亡,散布业委会的决议不代表大多数业主的意见,散布大多数业主对物业公司还是满意的,甚至更有传言,XX人正准备发起业主撤掉现在的业主委员会,事成了以后物业公司将......
物业公司以为前段时间的"工作"很有成效,可以对业委会任意宰割了,我认为,那是大错特错!业主善意的要求并没有得到善意的回应,我们该怎么办?是继续忍受中实物业高达2.52元明不符实的服务?还是主张我们本应该享有的权利?是继续让中实物业分化业主继续"管理"我们业主?还是要一个权利和义务均衡的可以监督的物业管理合同?我觉得我们每个关心自己房子是否可以保值增值的业主需要认真思考了!
我们必须思考两个问题:
1.前期的物业服务是否达到了合同中约定的2.52元的标准?是否达到了我们的要求?
2.我们要不要通过物业选聘机制引入竞争,从而以业主的名义签定一个新的物业管理合同来取代开发商和物业签定的前期物业管理合同?



近日小区传闻:因个别业委会委员退出,委员人数达不到法定的半数,不能形成决议. 业委会在此声明:7名业委员中仍有5名委员参加表决, 达成的决议是有效的.
米不多 2007-05-20 00:39:26 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

一名委员因为工作的原因无奈停止业委会的工作, 另一名则因为胃切除不能参加会议.



物业如此嚣张。我们总怪业委会能力弱，可我们也得凭心问问自己。（发了一次，不知为何没有发上去，如果发重了请斑竹删掉一个）（详细内容见帖子）
清明雨纷纷 2007-05-20 01:51:01 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

物业如此嚣张。我们总怪业委会能力弱，可我们也得凭心问问自己对业委会的工作，为我们大家的自己的事出过什么力。我很惭愧没能帮业委会做过什么事情。
最初确实感觉选出业委会我们业主可以静听佳音了，后来各种传闻听多了才感觉到问题的严重性。
1、我们不要再只限于在网上发牢骚了，必须以实际行动支持业委会的具体工作。呼吁开展“十分钟运动”（就是业主之间串联）：请您利用傍晚的时间，去敲一下对门的邻居的门，如果他对现在物业蛮横的态度不清楚，请您用十分钟时间大概介绍一下。如果有可能请大家约好一个时间在楼下聚一聚，一边乘凉一边谈谈大家的看法，大家多了解情况，同时推举有能力的有精力的业主先行组织起来，支持业委会的工作。光靠业委会几个有工作的年轻人组织这样的活动，他们的精力不够。千万别把他们都累垮了，把他们心都伤透了，最后大家谁都不愿意干了，那业主就真成了散沙，物业最高兴。2、物业如此恶劣作为。我们业主可以采取拒交物业费等行为。物业可以告我们，但首先它得通过业委会的授权。即使他采取法律手段逼迫业委会授权，那我们还可以和物业这些无赖也玩些“无聊的游戏”——啥时我接到传票，我再交物业费，你物业公司有精力就天天去法院吧，不累死这该死的物业，顺带他起诉的手续费自己掏吧。当然最好业委会或者懂法的业主能带领大家先发制人，提出对物业不作为的起诉。
3、向小区办、石景山市政府、市长热线、新闻媒体反映情况。马上就要开“十七大”了，相信政府不想在这时候有人静坐示威吧。前几天，金钩河有个居民区，因为院里开了个歌厅扰民，于是居民门口一站标语一打，警察和街道的都来了，结果没几天问题解决了。对讲理的我们要以理服人；对耍横的，我们只有也玩硬的了。
4、保持业主团结，这条很关键。我比较反感有人发帖总将许老师认为是物业的人，动不动就把她推到广大业主的对立面。我和许老师接触不多，但能看得出她为人耿直，说话直来直去，不会背后藏着掖着。这种性格容易得罪人，但不能因为得罪什么人就说她是物业的人。许老师或许原先说过物业的好话，那也是作为一个业主的自由，我们不应说东道西。我们现在最关键的是要团结每一个业主，特别是许老师这样能干的人。相信许老师了解到物业强行占用业委会办公室这一情况后，会和我们广大业主一样感到愤慨。希望许老师能够再次出山，和业委会、积极分子们组成我们业主的强大核心，约束监督物业。
5、现在的业委会和积极分子主要是年轻人（我能对得上号的）。强烈建议在领导核心构建中多请一些老同志出山，他们会有更多的精力为业主做事。另外强烈建议在领导核心中不能都是些好脾气的，得有几个能领着业主造物业“反”的横主。
6、鉴于现在物业的强硬态度，必须将物业的竟聘工作进行加速。建议聘请专业律师进行各种准备工作。
7、强烈建议业委会聘请专业律师。一方面他能指导我们业委会的工作，另一方面针对物业对业主可能的起诉进行准备，还有一点就是使我们物业的竟聘工作有一个懂行的进行操办，大家心里也有底了。希望我们能请到秦兵律师事务所的律师。至于经费问题，我相信我们广大业主都会愿意掏的。600多户，每户掏50，那就3万多了，能请到一个非常好的律师了。我不算有钱人，要是请律师收费，我100块钱还是出的起的，就是少请狐朋狗友吃顿饭嘛。
再次感谢舒建飞、老刘、小韩、小郭、小赵、小刘、小姜、田老师、贾师傅等等等等参与业委会工作的热心人。现在相信很多业主和我一样，等着业委会的召唤，随时准备与物业进行斗争。
另外，那位网友家里或单位打印比较方便的，如果你觉得我说的对，请把这个帖子打印下来，在“十分钟运动”时地给你的左邻右舍，大家发动起来以实际行动在业委会带领下为了将小区建设得更美好而“战斗”。



根据业主要求"公布物业强占办公室"的事件经过,业委会特此回复.
业委会007 2007-05-20 08:48:36 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

事件经过: 5月17日上午,物业负责人黄玲来业委会办公室,黄玲说:此办公地点是物业公司的,让下班前把业委会的东西搬走.此地她已另行安排. 业委会办公室人员(后面简称业办)建议黄玲与业委会上层沟通.黄玲拒绝. 业办通报舒建飞主任后,舒主任让其以"文书形式传达此事." 业办找到项经理,项经理以邮件"邮件"形式报黄玲.
18日上午,黄玲又来业委会办公室说: 在20号楼下面看到有办公地点.她已安排人换锁.随即换锁完成. 业办再次建议她与业委会上层沟通.黄玲再次拒绝.
上述"过程"的文字材料,业办请她签字,她回答:没有签字的习惯.拒签.




请大家团结起来，让我们成为真正的小区主人（请求置顶）
mywowo 2007-05-20 19:14:32 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

曾经默默地关注着玉泉新城小区的一草一木，关注着中实杰物业公司的一举一动，关注着焦点玉泉新城上的一字一句，关注着这里的每个变化和进展。曾经几次打开电脑，蠢蠢欲动，我想骂人，想来众多的业主跟我一样有着同感。不知道大家看到没有，我们周边的项目，一个个在不断增值，房价飞涨，而我们的玉泉新城，却如一潭死水，这里该长的草没有长起来，不该死的树却一颗颗不断死去，平整的路面在塌陷，污臭的空气天天充斥着地下室……我们该拥有的美丽环境一天天离我们远去，留给我们的，却是一片片不断扩大黄土地，一天天擦不完那灰尘的家，还有这不争气的物业公司，天天让我们堵心，天天让我们生气。我想大家是不是已经开始习惯于这种生活，开始象我一样学会了忍耐，但愿这只是暂时的。
好了，不抱怨了，先跟大家交流一下我的一些看法，但愿能对大家有所帮助，也不妄我在此白熬了大半夜。
1． 玉泉新城后期开发分析
玉泉新城所处的位置，我想有眼光的人都会一眼看出她的价值。在石景山区打造的CRD概念中，玉泉新城应该算是一个东大门吧，仅此一点，我想放在能炒作的房地产商手里，这也是房价能涨500元每平米的一个最好的理由。再看看这里的交通规划，60米宽的玉泉路已经开始最后一个标段的施工，今年8月竣工，10月全线通车；规划的80米宽高架快速路阜石路已经开始施工，明年3月五环至市内将建成通车，奥运之前全线通车；规划6＃城铁线从门头沟至通县，在海淀与石景山可是延着阜石路延伸，今年开始施工，奥运之前修至西五环，可作为奥运会在西部的轨道交通之一。另外临玉泉新城北侧的田村山路及航天医院北侧的田村山南路也是计划在奥运之前修建，是作为老山自行车比赛场地及射击的辅助交通线。作为这些交通线的最大受惠者，我想应该是玉泉新城莫属，买了这里房子的业主们，我打个比喻，您应该是持有了一支世纪“大黑马”呀！
我们再进来看看玉泉新城，我想说句感谢庄宗汩的话，他最初的设想是很完美的，他主持的玉泉新城的规划从目前来看，还是比较不错的，玉泉新城，在周边地区，它的容积率是比较低的，他敢先其它房地产公司一步在城西引入人车分流的规划体系，这是需要勇气的，他敢用断桥铝合金、敢用红砖外立面、敢用大面积的水系、敢用大面积的绿化系统……这一切都体现了他最初的宏伟蓝图。而且他当初定的房价，应该不是高价楼盘的价格，我想做过房地产的人只要走进这个小区，第一个印象是这个开发商是个诚实的开发商，是个大胆的开发商，而且是个有抱负的开发商。然而，事与愿违，政策没有给他实现理想的机会（至少在目前是这样子的）。我想了很久，一直想找个理由崇拜一下庄宗汩，可是，为什么他交付的楼盘却有那么多的不尽人意呢？是什么原因让他落下这么多的骂名呢？我想，这可能与股东投入的资金有关，也可能与他找的施工单位有关，也可能与他手下的管理人员能力不高有关，更可能与这个项目非常复杂有关，一个结果，那就是他至少在目前没有机会实现他的蓝图，而且处处受束。
为什么这么说呢？大家来看，目前的政策环境首先不提供这个条件。北京市政府从今年开始，以每年不低于300万平方米的规模向市场推出两限房，连续三年共推出约1000万平方米。而北京市的土地储备部门手头却没有这么多的土地储备，那怎么办？一个办法，只要从事一级开发的房地产开发商手头有地，而且准备向市场推出时，只要你申报，政府就确定为两限房，待每年的指标快完成时，才可考虑以商品房向市场推出用地。玉泉新城的二期用地，今年会推出吗？不会，因为到现在为止还没有完成征地，况且政府已从今年五一开始，不再批准新的建设用地征地手续。今年没戏了，明年有戏吗？也没有，奥运要开了，新建项目受严控不说，明年上半年玉泉新城二期用地只要入市，同样的命运会定为两限房，下半年开会，谁还批准你。这么说，最早也只有到2009年见了。其次，玉泉还面临着一个压力，那就是他的项目作为8.31遗留项目，政府是否要限期清理还不好说，我认为受清理的可能性较大。如果被政府清理收回，庄宗汩不知会怎么想，他老兄是不是早已胸有成竹我不得而知，但有一个事实就是，如果被清理收回，老庄至少在玉泉新城就没有得干了。这块地也许会被政府收回做限价房，也可能会按原规划实施，也可能被拍卖，那都是他庄老大无法控制的了。我想，除了这几个结果，老庄再不会找到对他更有利的途径，毕竟他目前在这块地里只是一个一级开发商而已！
说了这么多，与我们已入业主有何关系？我想说的是，我看不明白老庄走的是哪步棋？我们已入住，目前没有大门，没有配套，孩子去哪上学，老人去哪娱乐，到哪买菜去，到哪购物去，到哪休闲去？别的小区眼见着房价突飞猛进，而我们的小区却原地不动，相应的配套跟不上，你的房子就难增值，如果老庄再被清理出去，在二期或者西边建几栋限价房，（比如最高限价7000元每平方米），那我们这些业主可真是被深深套牢了。而老庄却不温不火，在耐心地等待，在耐心地拖延，我实在是看不明白。另外，还有一点，到那时，如果我们的物业还是这么烂，管理还是这么差，小区的绿化及环境还是那么不尽人意，那么大家就在家等着哭吧，你的房子最后就一个结果，高价卖不出，租不出高价，住着不舒心，看着又闹心，这个结果，我想作为任何一个玉泉新城的业主，都是不愿意看到的，不管你买房的目的是自住还是投资。
2． 玉泉新城正处在一个内外交困的时期
分析了玉泉新城的外在环境，我们再回头来看看内部的情况。可以坦率地讲，我们玉泉新城的全体业主正处在一个内外交困的境地，如果你关心你的资产，如果你希望你的资产增值，如果你希望你拥有一个安静舒适的生活环境，那么，请你好好想一想，我们目前的处境是不是这样？
玉泉新城从开始规划起，庄宗汩就想把这个项目建成城西最有影响的楼盘，可以说他花费了相当的精力在市场调研上。其它不说，从他选择前期物业公司的手法上就可窥一斑。中实杰物业，那也算是北京市非常有影响的物业管理企业，我估摸着，中实物业当初接手玉泉新城这个楼盘的时候，也没有花太多的时间进行调查，反正是个新项目，接过来再说。然而，一切不是那么顺利，老庄建设的楼盘，因为工期太紧，他计划留给自己的时间太少，以至于不得不违背正常的施工工序抢工期，以此来减少支付给业主的大额违约金，到了最后，老庄也不管了，只要能早一点交楼，什么工程质量，什么后期维护等等，都可以暂时放下来，一切以减少损失为主。主导理念发生了变化，那么问题必然会层出不穷。我们也看见了，在严寒中，施工单位不分日夜地加班，这样的作业，大家用屁股都能想得出来，能不出质量问题吗？谁知，这一做法，给中实杰却留下了太多的隐患，我想这是中实杰中高层领导没有预料到的，更不会是玉泉项目部的那几任所谓的经理能想得到的。
终于等到交楼的日子，大家兴高采烈地来收房，我们再回想一下当时的情景，中实物业成立的玉泉新城项目部，我想第一任经理肯定是满怀信心来上任，可摆在他面前的问题，却远远超过他能处理的负荷之外。一段时间的拼搏，问题越来越多，那几个维修人员，长十条腿也跑不过来，而对我们业主，造成的印象却是，这物业人员怎么都是废物，报修不来，来了解决不了问题，一个问题可以花半个月的时间来解决，没有效率，没有成果，找物业解决不了问题，就找开发商，开发商就找施单位，而施工单位也有苦说不出，冬季施工，赶工期，质量问题肯定不在少数。大家要知道，对于施工单位来讲，后期维保既要花大的力气，又不挣钱，对于开发商，手里最多也是拿着他们的尾款，催急了，钱我不要了。于是乎，业主－物业－开发商－施工单位，四个主体围绕着工程质量问题开始了恶性循环，物业没有精力考虑提高服务质量，业主问题得不到解决，开发商解决不了问题，施工单位不愿主动来解决问题，最后的结果就是四败俱伤。开发商名誉扫地，施工单位收不回尾款，物业公司收不到物业管理费，而最大的损失者，却是我们全体玉泉新城的业主，我们以不交物业费来表达我们的不满，因为我们是一个个独立的个体，我们很难团结成一个有实力的集体，我们以分散的个体来对抗有组织的企业，结果也是大家能用屁股想得出来的。我们没有付出的仅仅是那点可怜的物业费，而我们损失掉的却是我们的资产贬值，我们小区的环境恶化，我们应该享受的服务缩水，整天面对的那片不断扩大的黄土地，更糟的是天天的不开心，每天的烦恼如影随形，我想，这是无法用金钱来衡量的。
3． 请大家团结起来，真正行使起我们业主的权利，让我们成为真正的业主
众业主在内外交困的玉泉新城中已经苦苦挣扎了一年多，这一年里，想来很多业主有着很多感想和感言。我们是玉泉新城的主人，却难以感受到业主的主人翁感觉。从交房那天起，虽然有种美滋滋的感觉，但我们的房子却是被强行塞到我们手中，我们领钥匙前签了一大堆资料，里面有许多不平等条款，但我们没有任何发言权，只能选择默默承受。从装修起，我们就开始与物业和开发商打架，虽然有种种客观原因，但大家也没有为此少生气，少操心。终于搬进来了，大大小小的烦恼不断出现，而尤其让我们不满意的是开发商给我们雇的这个“保姆”。不知大家有没有一种被人统治着的感觉？在单位里我们受领导统治，回家了，我们还得受人统治不成？
试着设想一下，你家雇了一位保姆，他的职责是把家中的一应家务全部替你做好，我们在雇佣前已经把要求和标准说得很清楚了。然而，几天下来，你却发现，你家的卫生不尽如意，保姆不把你的衣服洗干净，还烫得皱皱巴巴，他洗的碗到处沾着油渍不说，还经常给你打碎一两只，你养的花眼看着快要干死，他却不给浇水，冰箱里的食品都长毛了，他还拿出来加热给你当早餐，桶装水喝完了，他不去换水，却给你加上自来水让你喝，鱼缸里有的鱼饿死了，他却视而不见，任由死鱼与活鱼同游，你家马桶堵了，他把盖子给你盖个严严实实，而不想办法疏通……而他在干什么呢？该干活的时候他在看韩剧，该做饭的时候，他却在睡回笼觉，该清理垃圾了，他却坐在你家马桶上拉屎……大家如果雇到这样的保姆会怎么样？你已经预付了他几个月的劳务费，那就先勉强让他干完这段时间吧，时间到了，他却告诉你，合同没有到期，你不能赶他出门，他的业务能力就这么高，你能接受就接受，不能接受也得接受，他住在你家，想睡就睡，想拉就拉，想玩就玩，任由花草干死、鱼儿饿死、卫生脏死、马桶堵死……你还时不时在床头上发现一张他写给你的纸条，你该付他下个月的劳务费了，否则，就有你好看的，业主们，大家要是雇了这样一位保姆，你会怎么样？我想有两条路，一条是你被气死，另一条是你搬出去让他在你家住。
再来看看我们的情形，我们玉泉新城的“保姆”是不是这个样子？中实物业目前是不是这样子？虽然比喻不是很形象，但至少我的感觉就是这样。从收房第一天起，大家都看到了物业的工作效率、工作质量、工作能力，也看到了物业保安的形象、保安的工作态度、工作责任心……不知道大家仔细看了没有，直到目前，我们小区的绿化无人按时维护，小草一片片死去，小树一颗颗干枯，该换的没有被换，该重植的没有被重植。院子小路上的砖块，破损的破损，沉陷的沉陷，那石头缝里的垃圾和沙子都快填平了小路，却从未见人清扫过，草丛里更不能细看，远观还行，近看则想吐，狗屎、烟头、塑料袋、砖块、果皮……随处可见，小区的路灯，有缺失的，有躺在地上的，有歪着身子的，有不亮的，有破损的，都一年多了，就是没有物业人员看到过，更没有人去维护一下，我一直在纳闷，这物业人员每天还出来看不看，有没有主动工作过，难道你们来上班就是等着业主的报修电话，报哪儿修哪儿吗？再看看那路，还有那车库，电梯，地下设备，楼道设备，坏了几个排水的铁篦子，居然等了近三个月之久，才于近两天进行了修理，虽然之前修过一回，但很快又坏了，我就不明白，修这玩意儿有那么难吗？需要花很多钱吗？不是，几个工人，几袋水泥，几块砖，两个小时足够了，200元钱足够了，那为什么要拖那么久呢？是要告诉广大业主什么吗？是想等所有的人都知道了那个地方有个坏了的铁篦子，然后你们再修理，以此来表示你们有所作为吗？如果不是，那难道你们都瞎了眼了，物业经理也瞎了眼了，每天从脚底下踩过却视而不见？想必开车的朋友只要走地下车库，应该没有不被地下室排污管泄漏的臭气熏过的，直到目前，有几个楼的地下室天天臭气熏天，甚至臭气顺着电梯井直达楼上几层，上面的住户都不敢开自家的门。知道吗？这些臭气都是毒气呀，我们天天进出都要吸些毒气，物业，我问你，为什么不修？为什么修不好？西北角进小区的那条小路，现在没有下雨，一旦下雨，积水就不能让我们顺利通过，物业完全可以找个工人重新铺一下路，把砖铺高一点，铺平一点，可这帮物业的人，却没有一个人想到，没有一个人看到，还有那门禁，一层进不去，地下室却可以畅通，那开关的面板，有电线裸露在外的，有破损的，甚至有丢失的，一年多的今天，居然没有一点变化，再看看那满墙的涂鸦，有做广告留下的电话，有人留下的脚印，还有喷得满墙的粪便，更有那恶做剧者留下他那生殖器的图片，我们每天都要被动地看上几回，而物业的人却没有进行过任何清理，再看看电梯里，我们没有指望过有什么赏心悦目的东西出现，但连最基本的卫生都打扫不干净，用擦了整幢楼道的抹布，蘸着擦了整幢楼的那一桶脏水，把电梯胡乱的抹上几下，我们一进电梯的门，就闻到了一单元楼道的臭鞋味，还有二单元的大葱味，还有地下室臭屎味……多味合一，形容不出来是什么味道，以前出门前忘了在家照照镜子，还可以在电梯的不锈钢门上照上一两下，现在看不见人影了，看到的都是脏抹布走过的路……！
我不想再一一历数下去了，我也不想骂脏话，可是到这里，我已怒气冲冲，中实物业，还有老庄，你给我们请来的这个保姆，真他妈的不是东西，整天就想着收钱收钱，却不用心来做好自己的工作，我们没有享受到我们应该享受到的最基本的服务，定的物业费在北京西城应该是最高的，但服务却是最差的，你连对门的玉海园都不如，更别谈周边的玉阜、华德、远洋、翠谷了，我们不反对高物业费，反而我们支持收高物业费，但是服务你得跟上呀，你的服务跟不上，那好歹你出来放个屁解释一下也行，道个歉也行，我们认了。当然，我们不能否认现在的保安和车库管理有了很大的改进，但这不是你中实的服务，那是人家那两个专业公司的服务，虽然你把这两项工作委托给了他们，他们无愧于收取那点费用，与人家比比，再看看你中实自己，用人家的服务来掩盖自己的不足，你们该做还是不做，该努力的还是不努力。而你们从头到尾就是一幅冷冰冰的面孔，活不主动做，做也做不好，业主投诉没完没了地记录，记录完就忘，从不反馈，从未主动登门服务，我们成立了业主委员会，每次行文，换来的就是你的沉默和不置可否，现在你竟然玩上了狠的，把我们业委会从自己的房子里赶了出来，用卑劣的手段来分化业主队，告诉你中实物业，我们广大业主不会被你这样压制着，不会就这样受你的凌辱，虽然你目前尚在强势，虽然你有开发商在撑腰，但我们不怕，我们有政府，我们有自己的组织，我们信心有能力会争取到我们应得的权益。
让我感到很欣慰的是，我们玉泉新城的业主中，有许多热心的左邻右舍，有很多愿意额外付出的大好人，还有我们那永远可爱的大爷大妈们。我们在短短的时间内，迅速成立了业主委员会，我们有了组织，我们有了合法的诉求主体，广大业主有了表达心声的地方。现在，请大家团结起来，不要再沉默了，不要再默视我们的权益被如此侵犯，让我们走到一起来，伸出你的双手，用力撑起我们业委会的腰，让她挺起胸膛为我们业主工作，让我们成为玉泉新城真正的主人吧！



对中实物业的最后一战 对中实物业的最后一战！！！
道家护法 2007-05-21 12:33:57 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

玉泉新城的全体业主：
如果我们读读历史就会发现：在对手越发疯狂的时候也就意味着战事的转机即将到来。从德国暴打斯大林格勒，到小日本攻打珍珠港，哪一个不是应验了这个铁律。小时候看电影《南征北战》里，那句台词经常会说到：看来敌人要逃！！！那么逃之前做些什么呢？反正国民党逃跑前是炸了四川不少的工厂，是为了在自己控制的地盘里将一些东西消灭掉，举这个比喻不很妥当，因为物业公司没有那个胆。而我们可以从最近的一些现象中找到物业公司的软肋。无论物业公司做什么，包括将业委会赶出办公地点的做法，其唯一以及全部的核心就是物业费，物业费是物业公司他老子，没有物业费物业公司就什么也没有！
中实在玉泉收缴物业费的情况究竟怎么样呢？虽然没有看到他们的报表，但从表面看本质的哲学理论可以告诉你：如果他们收缴得很顺利，就不会成天贴标语，动不动拿滞纳金和上法院来叫嚣了，那些都只能表明：中实要撑不住了！本人非常了解物业企业的运转环节，在任何一家物业公司来平衡接手管理或者放弃小区管理权的最重要指标（也可以说是几乎唯一的）就是物业费的上缴率，没有这个支撑的话，会迫使公司决策层来放弃一个项目的管理权来止亏的，这点肯定的：任何一家物业公司不会为了某一个项目的亏损来买单的，各个项目的管理部都是自负盈亏，所以，以这个角度来说，让一家物业公司去留简直是非常容易的事情，那就是物业费入不敷出。
玉泉有30%的业主还没有入住，在这些未入住的业主中很多是没有交纳物业费的，已经住进来的业主中有30%是不满服务而拒绝交纳的业主，那么这个小区目前的运行其实是在靠40%左右的善良的业主们每月的贡献在支撑着，如果大家能够共同行动起来，拒绝缴纳管理费，对中实的存在是致命的一击。已经交纳（包括本人）或正在交纳物业费的业主们，为了避免自己交纳的费用成为中实的炮灰，请将自己的口袋捂紧，不要让自己的钱作为支撑中实在这里存在的活动经费而白白地流失。说到这里又想起电影里抵制日货的游行场面，国人的做法是为了用自己的行动抵消日本的经济发展速度给侵略增加的助力。同理，我们玉泉的全体业主如果希望这个物业公司尽早地离开这个小区，就可以做一些事情：对于不交物业费的业主，坚持不交，对于以前交费的业主，能够拒绝缴纳，哪怕是缓交都可以对我们的工作是一个支持。每一位业主都应该明白，自己所做的一小步，集合起来可能就会实现小区的一大步。有些业主可能担心，不交物业费是不是小区就恶性循环了？我想中实会做出赖皮的手腕，大家暂时会有一些不方便，但是历史还是会演绎的：只要城门不开，虽然城里每天都有人死去，但当冬天来临，大雪就会将敌人冻死在斯大林格勒城下！现在大家与物业公司的斗争已经到了非常关键的阶段了，中实一定会选择退出，如果那样的话，交了物业费的业主也会受到损失，中实会拿着这部分钱一走了之。这是玉泉业主们与中实的最后一战，坚持、团结就是胜利！同时，号召大家全力支持业委会的工作和业委会的各位成员，业委会也要联络好各楼、各单元的负责人，这样在应对各种情况的时候反应会比较快，比较到位，大家只等振臂一呼就会响应的。


调查问卷. 希望大家踊跃填写, 以便业委会能充分了解大部分业主的想法.
米不多 2007-05-21 21:19:35 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

玉泉新城业主：
根据《物业管理条例》及《玉泉新城业主大会议事规则》之规定：“业主委员会履行以下职责：（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。”为充分了解广大业主对小区物业的意见和建议，业委会特进行问卷调查，希望广大业主积极填写，业委会汇总后，在小区公示。
玉泉新城业主委员会
姓名：
房号：
日期：
1．物业客户满意度调查
请你对小区物业的总体服务进行评估：
很不满意 不满意 一般 满意 十分满意
2．就物业入驻新城以来的服务水平，你认可的服务价格是（ ）元/平米。
3．开展物业选聘工作的民意调查
现在小区物业合同将于12月31日到期，你是否同意业委会为引进竞争机制开展物业的选聘工作。
同 意： 不同意：
4．你对物业管理公司的服务标准及价格有何要求和建议：



关于召开玉泉新城业主大会临时会议公告 米不多 2007-05-21 21:22:12 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

玉泉新城小区全体业主：
小区前期物业管理合同将于2007年12月31日到期，按国家《物业管理条例》规定，选聘或解聘物业，必须召开业主大会由全体业主三分之二表决权通过。许多业主向业主委员会表达了要求引进竞争机制选聘物业公司的要求。选聘物业公司直接关系到全体业主的切身利益，关系到业主固定资产的保值与增值，更关系到业主生活环境的和谐与安宁。为了保证我们全体业主的利益，维护小区的安定祥和，根据根据《物业管理条例》第十三条、《北京玉泉新城业主议事规则》之规定，经业主委员会表决通过，决定以书面征求意见的方式在本小区召开玉泉新城业主大会临时会议。
会议议题如下：
一、 是否同意通过邀标方式选聘物业管理公司；
二、 是否同意采用由业主投票确定中标物业公司，得票数最多的候选物业公司当选。
三、 是否同意在光大银行开立业委会账户以管理小区的公共收益。
召开时间：2007年6月9日星期六上午：9：30
召开地点：玉泉新城售楼处
投票时间：周一至周五16：00—21：30；周六、周日10：00—22：00
投票办法：会议遵照《玉泉新城小区业主大会会议投票、计票规则及监督办法》投票、计票。
特此公告，望广大业主相互知会，积极参与！
玉泉新城业主委员会
2007年5月20日
报送：石景山市建委物业管理科
老山街道办事处
老山派出所



玉泉北里二区业主委员会照会北京中实杰肯道夫物业管理有限公司
业委会007 2007-05-22 10:31:58 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

玉泉北里二区业主委员会照会
北京中实杰肯道夫物业管理有限公司
北京中实杰肯道夫物业管理有限公司：
玉泉北里二区业主委员会（以下简称业委会）对贵公司强行占领业委会办公室事件提出强烈抗议。
业委会办公场所是经过开发商、物业、业委会三方共同商谈决定的办公场地。未经商量，物业单方强行收回是毫无道理的。
业委会要求贵公司立即归还并赔礼道歉。
特此照会。
玉泉北里二区业主委员会
2007年 5月22日



我很好奇: 有线电视由歌华管; 电由电力公司管; 水有自来水公司管; 绿化\电梯第一年由开发商维保管;热水有热力公司管; 燃气有燃气公司管; 保安有保安公司,那你们物业都干嘛了, 就传几个维修单子给开发商, 再就是打扫卫生了吧,这就值2.52元??!! 去年承诺的擦两次外玻璃都没擦!! 不再沉默的业主 2007-05-22 21:58:59 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛




据知情人士透露，去年物业在小区北门设立的那个破岗亭，居然花去了几十万的巨款，是由物业项目部前保安队长联系制做的，请物业给予合理解释，你们拿着业主的钱就是这么花的吗？那个破亭子是用钛合金做的吗？为什么会花去了这么多的钱？
fansyuquan 2007-05-23 17:32:40 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛




希望大家发文明贴, 不要进行人身攻击, 摆事实,讲道理,以理服人.
米不多 2007-05-23 21:17:58 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

对,我们业主都应该理智对待这种纷争,言辞不管如何激烈,但绝对不应该人身攻击.我们的首要任务是把业主大会开好,大家不妨多协助业委会多作些宣传和准备工作,而不是仅仅是发泄不满.我们应该向毛主席学习,上山下乡,到群众中去,
那时花开76 2007-05-23 22:03:38 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛
让广大业主充分了解召开业主大会选聘物业的伟大意义!动员每一个业主6月9日去投票支持选聘物业.



业委会应该在任何情况下保持与开发商\物业\停车公司以及政府主管部门的沟通渠道.作为组织,要有相当的韧性,要有相当的容纳性,尽量不要组织对抗,说不,也要尽量笑着说,也许有人说要反击要有硬度,但我要说,我们住在这里,是全部,他们是在工作,是部分 新金翅鸟 2007-05-23 21:56:23 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

最终的目的不是情绪得到了宣泄,而是追求我们希望的最大利益化,所谓博弈,不应该追求"零和"游戏,而是都能接受的结果.比如让物业退出,也应该让他公平地\体面地退出,比如让停车管理规范,也要让他知道,整天让业主考桩是他们的耻辱.
这些话也更希望物业和KFS以及停车管理公司思考.做一份工作,何必要在漫骂中煎熬.何必不把这份职业做成赢得大家尊重的事业,你们也是人生父母养的,做事情要想,如果业主是你的父母兄弟姐妹,倾其毕生积蓄购置物业而不得欢颜,有何感想?
所以我呼吁:做管理的,用你们的职业素养赢得业主的尊重---这是你们最大的成功;做业主的,用耐心和文明获得安宁幸福的社区,这是我们最大的收获!



看看"5.18"肇事者黄玲和某老师在干什么??????
啄木鸟1976 2007-05-23 23:46:49 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

请广大业主看看“5。18 ”肇事者黄玲与某老师的在干些什么？！！！！！！！！！！
大家与我一起看看她们的表演是多么让人不可理解：某老师本身是小区居民、却给黄玲出主意：不要给小区广大业主当三孙子，于是黄玲脑袋就像被人注了水一样，她不去研究如何带领广大员工改进工作，服务社区的广大业主,而是疯狂的拿“法律”威胁所谓欠费业主，当业委会进行维权时指出它收费不合理时，她干脆把业委会办公室给强占了。
“5。18 ”肇事者黄玲：你有没有想一想，给广大业主当大爷容易：就是蛮横无理，耍牛*呗。但后果你想了没有，那就是被小区广大业户给撵出去，没了饭碗是要饿肚子地，饿肚子的大爷能好受吗？
“5。18 ”肇事者黄玲：你要认清形势，你像傻瓜一样听许某人搬弄是非：她能告诉你，业委会早散了，7各委员只剩下3个，其他委员都听她的，因为她不干，所以别人都干不了，剩下的委员如果再有活动就是非法的，任何决议都是无效的，上级领导都是支持她的，马上就要下来让她主持业委会工作了等等，一派胡言。不止一次听到她的种种疯狂攻击业委会言行，她严重破坏小区和谐、安宁。
“5。18 ”肇事者黄玲：5月20日业委会的公告你应该看了吧，7个委员除了韩委员，在你和某老师反复给开发商施压下，暂时停止了，其他6人都一致采取了行动，这就证明了业委会的委员是团结的，在大是大非面前是坚定的，是没有辜负广大业主对他们的信任，业委会是合法存在的，你所听到的谣言不攻自破！
你如何面对现实呢？只有2条路，1是顽抗到底，继续与某老师合伙与广大业主对敌，直到被广大业主赶出去为止，2是悬崖勒马，回头是岸，老老实实的给业委会和广大业主道歉，并立即归还被你强占的业委会办公室，用你的实际行动求得小区业主的谅解，然后主动的与业委会进行沟通对话，把不合理的物业费降下来，把不完善的工作做到位。
按理说中实物业是有实力的，你下面的员工都很不错，但毛病就是出在你身上，常言道兵熊熊一个，将熊熊一窝。由于你的无能，大脑简单，你就把宝都压到小区某个所谓女强人身上了，让她牵着鼻子走。才造成你现在和广大业主的严重对立。
顺便也告诉某老师：你前期为成立业委会，作了很多工作，大家都是有目共睹的，这是你顺应历史潮流，作了小区业主应该做的事，是值得表扬的。但是任何人想以老娘的身份把自己置于业委会之上，甚至想把业委会变成个人弄权、获利之工具都是妄想。你也不例外，你看见了吧现在的业委会是多么团结，在群众中扎下了根，你如果再给业委会造谣、生事，大家已经认清你的真面目，你已经没有市场了。知难而退，该收手时就收手，好自为之吧，如果你还要一意孤行，你将变成小区里的老鼠，--人人喊打。给你点面子不写了，如果你不老实我们将毫不客气地揭发你。再送你一句话：象你这种人吃亏就在于不老实！



评楼:前几天听说业委会召开了会议通过了要召开业主大会,中实杰物业公司黄姓经理给一些业主委员打电话,问他们签了没有,听说都签了,半饷没说话,停顿了一会有说如果你没签,就他们三个人签的话,我就告他们非法聚会!听听,黄姓经理不知道还懂不懂法律,是不是以为她就是公... 过客评论 2007-05-24 08:54:39 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

前几天听说业委会召开了会议通过了要召开业主大会,中实杰物业公司黄姓经理给一些业主委员打电话,问他们签了没有,听说都签了,半饷没说话,停顿了一会有说如果你没签,就他们三个人签的话,我就告他们非法聚会!听听,黄姓经理不知道还懂不懂法律,是不是以为她就是公安部门了?什么叫非法聚会?什么机关才可以认定?请黄姓经理在办公室好好作作功课!市井老百姓都整得明白的事,相信黄姓经理可以想明白!
如果召开业主大会,是不是要打成反革命?



感谢那些挨家挨户送调查问卷的邻居,对于合理的物业费的定价有疑问,我不明白现在的物业除了打扫卫生(地下室等公共区域还是很肮脏),管理几个泵房,他们还做了些什么工作,好多事情都推给维保了,绿化听说他们也不管,车辆又有车辆管理公司,他们怎么能收2.52元呢? 看海听海 2007-05-24 09:08:45 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛



最后的疯狂
我终于愤怒了 2007-05-24 12:03:32 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

看看物业继强封业主办公室后又一次疯狂的表演。事情起因：22日晚7点业委会的工作人员将6月9日召开业主大会的文件粘贴在每个楼口，因为有一部分业主反映长期走地下室看不到通知，所以业委会应业主的要求在电梯内也张贴了通知，可是第二天早晨电梯内的许多通知就被撕扯没了，为了调查清楚是哪个人竟然无视业务会的工作和广大业主的权利，23日晚两个业委会成员和几个业主到小区的监控室调查电梯内的监控录像，终于发现物业的黄总和向经理按奈不住亲自出马了，在文件张贴半小时候两个人终于下手了，熟练的撕掉了部分电梯的文件。事情高潮：晚上9点半，黄总和向经理在得知事情后又一次疯狂了，把几个调查的业主叫到办公室，叫来110，大放厥词：文件是我们撕得，你们私闯禁地，私自拍照，警察来管你们，物业要控告你们。哈，真如泼妇骂街一般疯狂！我想问问黄总，在撕掉文件的时候有没有考虑到问题的严重性，难道业委会的文件是废纸吗，你个当奴才的有没有把主子放在眼里？动动你的脑子想想，下次在监控室的门上贴上告示：禁止入内，禁止拍照。善良的业主们，看看物业为什么如此疯狂吧，他叫警察来吓唬我们无非是想让知道事实的人害怕而闭嘴，封锁消息，希望过几天的投票中还有部分善良的业主支持他们，可惜警察不是他们养的保安，他失败了。愚蠢的物业已经开始了疯狂的赌博，服务水平也就这样了，没有能力在提高，那个业主敢说话就打击谁，让大家看不清他们的嘴脸，如果侥幸能够投票留下来就这样继续混下去，因为业主让他留下来就是已经认可他们的服务和收费，30万不退物业费照收，如果滚蛋了就揣着30万回家，一分钱不亏，真是如意的算盘。我这里给业主们提个醒，现在已经有业主因为没交物业费而买不到中水了，如果真是不幸中实物业留下来，那么什么也别想赶紧去交物业费，还别还价，否则以黄总疯狂的工作作风给你家停水停电堵门要钱也是能够干出来的。另外我再忠告姓许的老太太，你说什么我们正在步美丽园的后尘，我问你现在的美丽园小区有什么不好，物业费降下来了，服务提高了，小区也干净整洁了难道不好吗？这一切不正是我们业主想要得吗？你是什么心态？你为什么和物业一起对付业主和业委会？头上三尺有神灵，希望你自尊自爱，为你的儿孙积点阴德吧！！！最后我再告诉中实物业，不用你狂，我是主你是奴，老子和你干到底！30万元打官司也得还给爷！



再来煽动一下：对中实的最后一战！！！
道家护法 2007-05-24 12:31:57 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

战事真的开始了！大家从这几天中实的反应也可以看出来，做出的事情已经是幼稚和无聊了，这是垂死的征兆！下三烂的手法包括试图捂住所有业主的耳朵，为的是要阻止业主大会的召开。我们不要去争着找个“元凶”出来了，这已经不是几个人的事情，这是小区广大业主争取权力与阻挡业主愿望的势力的较量，之间是没有模糊地带的。可以看到，以往我们能做的事情已经都做了，我们已经是仁至义尽了！现在，尽管在业委会的声明中甚至还是客气地邀请了中实参加竞争，但得到的回应是什么呢？很明显，从目前发展的情况看，双方已经没有和谈的余地了。那么，我们广大业主们就要拿起“武器”保护自己了！再次号召大家坚决而不抱幻想地拒绝缴纳物业管理费，直至对于物业公司的斟选有一个结果为止。这是每一位业主都可以轻而易举地做到的，这是将不良物业赶出小区的最强的重磅炸弹。再有，变换我们通知的手段，记得我们在成立业主委员会的时候，大家都留过电话的，可以多途径通知大家，保证有尽量多的业主能够参加。我们不要再搭理中实，让它慢慢地从这里彻底消失，而且，也不要回避：其实中实比谁都更清楚，这次就是针对它来的，如果物业能够为业主们满意就没有这么多故事了。所以，我们也没有必要再遮掩什么了：这次的目的就是要将中实从我们的小区清除出去！一将胜勇追穷寇，不可沽名学霸王！！！！！！！！！！


重要通知：
业委会007 2007-05-24 12:26:05 发表于焦点房地产网-谈房论市-玉泉新城论坛

玉泉新城广大业主：
业委会的问卷调查表由各单元长到您家中收取！
特此通告
业委会


欢迎访问： 事件汇总的博客 (焦点提示：抢注你的博客个性网址)
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2007-05-24 15:00:45   引用 回复     发给朋友  加入IE收藏      
  

  
  

  回复关系：
  玉泉新城业主与中实杰肯道夫物业关系恶化汇总帖.请大家到各大论坛转发! - <46537bytes> 事件汇总 官 07/05/24 15:00 (1268次点击)
坚决清理玉泉新城的物业公司 - <181bytes> sc392 官 07/06/27 17:31 (7次点击)
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再加上这个贴 - <3376bytes> 看海听海 官 07/05/25 08:34 (96次点击)
倡议：看来黄总很不冷静，没有中实杰大公司的风范！ 但我们业主一定要冷静！不要上了物业的当，我们按照业委会的要求，每一步都合理合法的做事，物业就没有招！在此也警告物业如果胆敢威胁业委会委员的人身安全，我们会立刻报警，并且保证以１００％的票数把你们赶出玉泉新城 - <0bytes> yqxcgege 官 07/05/24 18:01 (81次点击)
悬崖勒马是物业的唯一的出路！ - <0bytes> yqxcgege 官 07/05/24 18:03 (78次点击)
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坚决支持置顶，汇总的好，说的有理有力有据．感谢版主的辛勤工作！ - <0bytes> vivian五七 官 07/05/24 16:37 (70次点击)
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不用拉，没必要 - <0bytes> yqxcgege 官 07/05/24 18:14 (78次点击)
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感谢楼主的汇总，强烈请求置顶！ - <0bytes> fansyuquan 官 07/05/24 15:19 (73次点击)

三公

他是我们需要的物业公司吗?

向前看

由新京报报社和焦点房地产网联合举办的公益论坛之"物业管理新模式论坛"1月31日下午举行。
　　主持人：今天很有幸请到各位物业管理和业主资深的专家过来一起讨论一下这样一个关于新物管实践的讨论，实际上蕴含着业主自治的含义。围绕这样一个主题我们请大家过来做一个论坛，那么这次论坛也是新京报搬家之后的第一次论坛，很有意思我们把论坛叫做新京报房产公益论坛，两周之前我们开了公益论坛之一，我们这次论坛是围绕着社区自治，我们抓紧时间请各位各抒己见，这次论坛由我们的记者张晓玲主持！
　　张晓玲：欢迎大家参加我们这个论坛，我们这次主题是新物管实践、业主自治与物业管理模式变革。随着北京新建商品房数量的激增和物业管理行业的逐渐成熟，新社区建设则成为今后地产开发建设的一个重要的话题。我们现在可以看到有一些小区他们正在进行一些新的实践，我们了解到的有新纪元家园（中实物业）的三方物业服务合同，荷塘月舍的物业管理公共账户等等。6月21号北京市业委会申办协会在对《物业管理条例》中也提到每一个小区应该建立公共账户，实行收支两条线管理，这些新的现象一方面出现了物业管理的成熟，另外一些也使资深人士开始探索新的物业管理的模式。我们这次新京报的公益论坛，我们站在新社区建设的角度，结合目前北京物业管理出现管理模式的创新和变革的事例，从业主、业主委员会、社区管理研究专家等等多个层次，探讨物业管理和社区自治的可能性。在现有的物业管理体制和模式下，业主如何实现当家作主的渠道和方式，尤其从物业管理模式的选取的角度，来看待目前北京出现的几种具有创新和变革意义的管理模式？
　　我们这个论坛主要议题有以下几个方面，第一个是物业费的收取和公共资产的管理。物业费是由物业公司直接定价或者是业委会商议的方式，通过物业公司直接收取变为业主业委会委托物业公司收取，归集到一个账户，由业委会负责监管其支取，是否可行。
　　第二个是物业公司盈利模式。
　　第三个是业委会和物业公司的关系。是否由买卖关系转为委托、信托的关系。
　　第四个是业主与业委会、业主之间的关系。新模式如何保证物业费的收费率等等？
　　下面介绍一下我们今天到场的嘉宾，这位是新纪元家园业委会主任齐建新先生；第二位是著名社区研究专家舒可心（舒可心博客，舒可心新闻，舒可心说吧）先生；第三位是前银枫家园业委会主任、作家北野（北野博客，北野新闻，北野说吧）先生；这位是焦点房地产网社区论坛资深物业专家原生猪先生；这位是天鸿宝地物业管理公司物业管理经理李佳女士；这位是北京市律师协会物业管理委员会副主任孟宪生（孟宪生博客，孟宪生新闻，孟宪生说吧）先生；这位是小区业委会主任朱光辉先生；这位是社科院的研究院的李国庆先生；
我们现在请第一位嘉宾齐建新先生讲一下新纪元家园新的物业管理模式。
　　齐建新：非常感谢给我这么一个机会，我们小区的业委会成立两年多，现在是第二届刚刚换届选举完了。我们感觉到目前物业的委托形式，应该说对小区的管理非常的不利，所以我们一直探讨业委会真正能更深层次介入到小区的管理当中，特别是业主自治怎么走。因为在咱们现有的环境和体制的设置下，应该说业委会对物业公司的监督是非常苍白无力的，就是在各方面都是不对的，在这个情况下业主主张自己的权利非常不利，所以本身我们也是经过了两年和物业公司的争斗也好、谈判也好、跟开发商的谈判、妥协经历了很多东西，所以我们觉得如果业委会不介入到物业管理当中，一定是不可行的，特别是保安的管理。在这种情况下我们怎么介入到物业管理当中去，我们确实一直在考虑，能找到比较好的办法。本来不应该形成这个局面，业主花钱委托一个企业来管理自己的小区，本来就是委托的管理，但是在我们大的体制下不是，就是把小区所有的生活，把你全部的东西委托一个以盈利为目的的企业来做了，这种设置本身是有问题的。可是现在业委会推行小区的物业管理，怎么样推行能够为物业服务而不是管理业主，这个没有后文了。包括北京市物业管理的细则迟迟不能出台，所以怎么能为业主提供服务，现在没有在法律或者是在政府层面上支持业主委员会的。在这种大的环境下我们只能说利用现有的条例或者是法规，给业主一些最基本的权利。就是我花钱能给我服务，不是花钱买一个大爷来，这个是我们能够做到的。
　　可能我们幸运一点，物业官司基本讲理、开发商不那么野蛮，我们业委会非常的团结，我们没有任何的分歧。就这种才有了操作的可能，就这么几个大前提，开发商不能野蛮、物业要讲理、业委会要团结，所以我们进行了一个尝试，我们做的比较具体了。去年我们和保安公司签订了三方协议，保洁公司也都是我们指定的，今年我们的电梯、保洁、保安公司都签订了三方协议，我们是作为监督方的。我们有一个特别详细的罚则这个细到什么程度，就是你如果经理这一级换一次罚多少钱、违反了哪条罚多少钱。这个不是我们提出来的，是物业公司提出来的，那我们就签了，然后我们按照这个罚，我们今年罚了他们大概4万多块钱。但是反过来我们拿出2万块钱奖励一线员工，在我们整个项目上表现好的员工、保洁、保安、物业的各个员工，我们拿出来奖励他们。就是我们尽量提高他们的积极性，不是业主想要罚这个钱，不是这个意思，但是我们必须罚，罚的是企业我们奖励的是员工，这样才能够更好一点。
　　像各个专业的分包公司也是如此，保洁、保安都要给我们缴纳服务质量保证金，他们就是一万到两万块钱。反过来他们的罚则也非常的详细，这个是由各个专业公司提出的，我们是不能提的。我们尽量给他降低一些标准，比如说人员流动率，说我保证80%的稳定，我说这个不现实。真的不现实，我说你60%就可以了，我给你发奖金。所以在这种情况下，不但是保证业主的利益，我们有非常重要的条款，因为物业公司要发专业的分包费和工资的，我们监督他按时足额发放这个钱，这样小区才能和谐了。因为物业公司扒专业公司的皮这个是非常普遍的，这样的话你小区就无法稳定了。所以说这个监督不仅仅是监督一方，要监督所有的员工的利益得到保障，这个才是一个和谐的合同，不是霸王的合同。所以我们做了探索以后，我们小区的保安达到了最好的水平，而且我们跟物业公司的关系非常的对等，这种对等就是我们要给你提供服务，我们整个业委会跟他们是专业分工对口这种管理，我们不是9个人去管理，我们的分工特别得清楚。谁管保安就谁管，我们前段时间开总结会，保安经理来谈，谈去年做的怎么样、今年要做什么。对口的人要对他管的工作提出不足，保安、保洁、客服都要一个一个奖，我们一个一个谈，基本上对他今年的工作计划有了一个比较明确的要求了，他们回去汇总完了，拿出来就是今年要做的事。
　　所以通过三方合作的制约，应该说稳定了小区整个的稳定，各方的利益都在得到保护，因为如果谁提供服务？就跟农民工一样，政府玩命保护还保护不了，开发商说不给钱就不给钱，所以我们要不仅仅保护业主的权利，是保护整个小区和谐和均衡，这样小区才能平静下来，大家才能真的安居乐业，我就简单说这么多。
　　张晓玲：很多小区的业主他们会关心最初的预算怎么去做？
　　齐建新：我们小区从一开始就是酬金制，就是物业公司获得的利润应该是公开的、透明的。比如说我们投标的时候要求8%到10%.如果你没换物业你没有办法提，你换的时候有招标的程序了你才可能提这个要求，所以我们提8%到10%.
　　朱光辉：什么时候换的物业？
　　齐建新：我们2005年的12月31号晚上7点钟换的物业，非常的艰苦，你想元旦都不能回家，我们这个酬金制是8%，但是物业公司决不仅仅挣的是8%，但是今年广广告费这一项就20多万，我们拿70%.物业公司作为代签这个东西的公司，这30%归他。这一项他又有6万块钱的收入了，而且我们现在鼓励物业公司做附加服务，比如说我家养金鱼，你给我扫鱼缸来，这个你收多少钱你自己定。我觉得这个利润全应该是物业公司的，业主没有必要问这部分钱，但是你可以报账的时候报出来。我们的收入非常的公开，我们每年审计物业公司的账务，审计费由物业公司出，审计公司由我们来指定。
　　张晓玲：新纪元家园感觉物业和业主、保安关系非常的和谐。刚才齐主任从业委会怎么样介入物业管理的角度，特别是介入保安、保洁、电梯的管理，避免发生一些纠纷，讲了他们的一些经验，接下来我们请荷塘月舍的小区业委会主任朱光辉讲一下他们的经验。
　　朱光辉：其实我们的做法完全跟齐主任的做法是一模一样的，三方合同，我们一直说小区里的保安是军队。作为一个物业公司来讲，齐主任比较幸运，物业公司比较配合。因为你也知道业委会的人白天有工作，专职的人白天时间很少。
　　我们小区是去年10月份海选公开招标。我们公开招标做的非常严格，我们在招标过程当中留下了一个附笔，如果你在规定的时间不签合同我们可以跟第二方。我们到现在为止，我们原来的物业公司撤走了，因为他们原来跟开发商是一家的，但是现在我们新的物业公司就进来了，因为现在物业公司他们专业，他们知道很多规矩。比如说像他们跟保安公司的关系，这个非常的复杂。比如说业委会指定的保安，他会不断的挑毛病，最后他会逼着保安公司走。这个就针对与我们现在这个制度遇到这个情况，我们现在遇到这个困难，我们现在把责任放在物业公司而不是保安公司。我们的物业公司每年的合同额是100万，给我压了10万块钱的违约保障金，他每年的酬金是8万。我认为业委会实际上不应该有账户，但是没有账户在操作过程当中非常的麻烦，我估计齐老师的账户是物业共管的账户。
　　齐建新：不是，我们是业主委员会的账户，我们是第一个真正申请自己账户的小区，因为没有法人代码证书，所以开了账户这个就不让使了，但是这次给了一个公共基金账户。
　　朱光辉：你们怎么运作的？
　　齐建新：我们把这个钱全部提出来，全部放在我的卡里面，但是我没有见到，所以我们特别的有钱。
　　朱光辉：因为他们抓到了开发商的一些把柄。
　　齐建新：对。
　　朱光辉：我觉得你们特别的幸运，遇到的开发商很软。我们现在遇到的开发商是海开和清华同方，一点都不弱。所以我们必须要有自己的账户，但是这个对业委会怎么自律，这个是最关键的。因为我们只是二届、四届、六届，而且做业委会主任非常的累，我们在社科院，我做这个事情。当然他们都问朱光辉你天天不拿钱，就跟吃了激素一样。但是我也有图的的？我们是拿这个小区做一个实验，我们非常悲观得出一个结论，业委会制度是不能够跟物业公司对着的，打不不过物业公司的。所以我们要马上出一个蓝皮书，业委会是可以有的，但是业委会的权利是必须有第三方的公司来制定的，因为每个小区的收费等等情况都不一样。如果你要不专业的人弄肯定不行，所以我们亟待要求政府行使他的部分职能，组织第三方的评估机构。如果我们有第三方的标底，我觉得会很好，而且业委会和物业公司就不会有冲突。但是谈合同的时候，我国过开发和设计，所以非常的幸运。但是如果不是这样，就无法跟物业公司抗衡。
　　第二我不相信物业公司两三年以后是否能够保持住这个立场。我觉得业委会应该是有的，业委会的作用第一是开业主大会。第二要审查这个合同。这个是我做这么长时间得出一点经验，而且我相信跟李国庆老师探讨过很久，这个是我们可能协调一些问题的一些出路吧。我简单的说我们小区账户的问题，跟齐老师一样，我们开了以后，我们对我们的账户在银行有一个要求，这个要求非常得清楚。第一我们的账户不能动现金，我们账户只做转账用，就是现在可能银行会做到每家发一个卡，这个卡是查他们的公共基金，我们把这个卡挂到这个钱上，银行是一个终端，每户都知道这个钱，这个非常的公正，我们把这个做的非常的公正，要不然非常的危险。所以我总结了一个名言，业主的眼睛是雪亮的，业主的心是冷酷的。我们小区的物业费，我同意圈内有人说的一句话说有电梯的物业费应该加2块钱，我们有1.1块、有1.4块。但是这个钱如果全给电梯公司他不够维持基本费用，如果不包给电梯公司那也不好。我们原先是包给清华同方公司的，但是后来他自动放弃，因为他知道投了标以后很多的黑幕被揭开。第一个中标公司是外地公司。第二中标人是北京的一个公司。我们有10万块钱的押金，但是我们不是业委会定的，如果你三次不改，我们开业主大会再扣你的钱，我要让业主知道，而且扣完以后三天之后必须补齐10万，如果不补齐的话我招投标要换你。为什么要这样？因为我们要有这个权利。业委会的业主们非常的弱势，而且我相信这样的弱势是永远的。我觉得业委会必须要存在，这个部门叫做独立监视部门，有足够的权利能够监视物业公司账户、公示物业公司的账户，这个账户的事，我们跟银行写了保证书的，让他来监督。我们这个叫酬金制的包干制。酬金制什么概念？8万块钱，每年所收的物业费是大约98万，我觉得一个业委会的主任必须对成本非常得清楚，甚至比物业公司还要专业。因为物业官司按照行规是这个钱，但是你要跟其他公司接触，我们非常希望物业公司能够用这个账户，为什么？我说的非常的简单，现在开发票的业主很少，我们现在对开发票的业主怎么办呢？不开发票我给你一个明细单。比如像有些人我物业费要报销，可以一张支票过来4张发票给你，因为物业公司只是工资和办公费，我认为业委会的费用应该划多物业公司的费用当中。一个是保安、电梯、保洁和物业公司。但是这个东西应该还是会有漏项，这是几个大头。我们在做分包合同的时候应该写清楚，但是给物业公司省了不少的税，这对物业公司也是有一定的积极性。
　　但是有一定的风险性，在做这个事情的时候要有足够的抗风险性，我们要有相互的理解和磨合。很有可能我们就牺牲了，也很有可能就成功了。其实是跟业委会提一个要求，因为现在业委会非常的累，我们现在就一个秘书，他非常的累。但是物业公司也会想办法找茬，这个管理起来非常的复杂。比如说跟保安公司的矛盾等等。但是我做完这件事情以后，我感觉业委会没有这个能力，也没有这个精力，其实也没有这个权利，我说的非常直接的话。
　　舒可心：那你为什么还要做？
　　朱光辉：是这样的，如果我们不做，我们就没有实例告诉大家怎么做，而且我觉得第三方的权利必须由政府委托，要不然你没有办法对付这些开发商。必须要由政府来协调、成立这个东西。要不然非常的麻烦，我们现在很多业主不明白，你要跟他解释清楚以后他也不明白。就是我们当奴隶当惯了，冷不丁的当政府就不习惯了。但是他信政府，其实我想绝对的民主是没有的，我们前提就在党的领导下。但是党自己还乱着呢，有些地方比较乱，自己正在改革，这话我不说了。
　　我觉得这个做到了以后，我们下一步往下走，而且我也非常支持业委会这个组织的存在，因为很多事情是一个出气筒，我们一定要珍惜这点民主，但是如果控制不好的话就非常的可怕，因为中国很多，有很多的事情。所以我的建议是这样的，第一我觉得我们应该要把自己的小区搞清楚，现在业委会的责任非常的重。要花很长的时间要把小区的情况摸透，要自己知道成本，因为前面充满了陷阱。危险性很大在哪？就是物业公司收了不了物业费，我撤了。所以业主肯定会说你业委会的责任，但是它有监督的情况、有知情的权利。如果我们谈不到公正的合同，会非常的难弄，这个事情非常的累。
「张晓玲」：刚才朱主任从他们小区做的一些实际情况谈了一些现在业委会在业主自治的过程当中遇到了一些困难，还提到了政府监管的问题。下面我们请舒可心先生谈谈他的见解！
　　「舒可心」：物业管理到底是什么样的？中华人民共和国自从有了物业管理以后，是不是引入了物业管理本来的概念问题。还是把城市管理惯以一个新的名字叫做物业管理，还是把房地产的售后服务部叫物业管理。那么在西方的物业管理实际上主要是起到了物业管理的作用。但是现在还有大量的人谈物业服务，我觉得非常的可笑。物业管理本身就是对物的管理，就是这个大厦要人管，没说管人。物业管理从来没说过管人，说的是管物，是资产管理。是大厦还有土地绿化这些资产的管理工作，另外由于物业是单纯的资产，没有人在那里活动，那就是管资产。但是有人在里活动，如果有人对大厦造成破坏，那就就要进行管理。如果我们政府对城市仅有服务责任，没有人管违法的人，那就乱了。所以在西方就是物业管理，随着市场的需要，他们对一部分违反公约人的职责，但是这个职责被中国政府一下学会了。那么第三个特征也是中国政府提供城市公共管理服务也人物业管理企业来做。你看西方哪有提供公共服务的。甚至我们刚刚看到一个消息，海南有一个物业管理公司，居然工商局去查他的时候他说你查我吧，我断水断电，因为他的公共资源在私人的名下。我们中国引入物业管理的时候，没有引入业主大会、没有引入共有财产，那么这个组织就缺失，我们国家从来就没有国民、就有一个政府。因为政府不是国民选的，是政府来看制臣民。
　　中国的物业管理根本不是变革，而是回归的问题。所以这个法律关系实质到底是什么？我们都得摸清楚，然后再讨论。物业管理的主要目标是什么、什么核心？保值、增值是第一步。但是保值、增值就和谐了吗？可是你难道说我们现在要的是什么？我们要的是向所有有特别需求的业主提供服务，让所有的人都满意，这个是我们的标准。我想问问齐主任，你们为业主提供扫鱼缸的服务，那么这个人力成本从哪来？所以我禁止我们的小区做这样的服务。向所有有特殊服务要求的业主和居民提供信息资源，我提供信息，不能自己做。你要做可以，你进屋换个灯泡什么的，那你把人力成本给我交出来。所以后来我们为了小区实际管理的需要，我们成立了一个家政服务部，这个是独立核算的。所以我想说物业管理这个问题太复杂了，我想今天说不完。
　　我给大家举一个例子，就是我们缴纳的公共秩序维护费或者是保安费，你们都谈了合同，是不是小区我缴了这个费用了，这个小区里面所有的保安责任都由你们承担了，对方敢承担吗？如果小区了丢了车呢，如果找不着怎么办呢？我们构建一个和谐的商业关系，并不是我们一方强势把他们弄死，要让他们能生存，这两个服务关系才可以存在。当我们成立强势的时候，如果我们让弱势的一方死，那他们就要“革命”只有那样他们才有活路，所以要让对方有一个活路的机会，并不是简单的宽容和慈善。其实物业管理费大家的目标是什么？就是为这个大厦的保值增值，但是没有任何一个物业管理公司给你签合同说，如果物业贬值的话我赔钱，因为现在谁都不知道，这个是市场的事。也就是说你缴保安费，到底出不出治安事件谁都不知道，这个是社会的事。所以我们所缴纳的每一分物业管理费对应的是一个服务工程、对应的是一个行为过程。只要物业管理企业完成了这个行为过程就没有责任了，这就是质量管理体系。我们100万的成本对应一套作业指导书，这个作业指导书里面，所有花钱都应了这一步步的工作，按照这个工作做完了就没有责任。并不是说他做了合同当中的事情，还发生了未知后果，还要承担责任。这件事业也是我们国家的政府最近才知道的，物业管理费当中原来没有保险费，什么时候才开始？新的物业管理办法当中才提出保险。因为政府让物业管理企业承担小区当中的突发事件的后果，企业是国有的当然能承担，私有了、市场化了怎么承担？这个注册资金50万，出现了51万的风险，我不赔了、我倒闭就完了。这个不是社会问题，这个是财产管理风险的问题，这里面有商业的问题。
　　所以我觉得至于说什么方法，我们先把法律关系理顺了，用什么方法，这个是回归的问题。
　　「朱光辉」：我觉得法律关系很难理顺。
　　「舒可心」：等一会孟律师说完了我再说，现在的问题就在于市场的法律关系本来应该是那样，但是由于双方都不认，所有的人都没有认识到这个问题，因此作为业主的一方还想用简单的方式去看着另外一方，我们社会已经进入到准公民社会的阶段，但是人们的思维方式还是臣民。我们的业主一只脚踏到了有产者的队伍当中，但是另外一只脚还在物产者的队伍里面。
　　您是研究社会科学的，您不了解。我再一次想强调一点，作为业主委员会不应该有自己的账户、不应该有自己的法律地位，其实应该是独立监制，我们强调业主大会的作用。在美国银行也是监管这个账号的，也有监管信托账号的，这个是受银行大会的委托，由业主委员会监视，但是我们国家作为金融机构，没有推出金融机构的产品。1999年中国所有的保险公司都不能提供公共责任险，但是2001年的时候他们很快就测出来公共责任险。那么市场发展了就可以做出预测，我们小区大概可以做出20万的费用或者是更高的各种各样的责任险，这样的话就能防止物业管理发生意外，比如说员工的生命死亡、医疗等等。实际上中国的物业管理到底是沿用计划经济的现状去改良，还是我们认认真真考虑市场经济本来应该是什么样。现在北京市政府在物业管理收费办法当中说清楚了，只有经济适用房由政府定价，剩下的全部放开。刚才说的电梯的问题，就是说作为业主大会我愿意给8块、我愿意给1块，那是我自己的事。
「主持人」：现在我们请孟宪生律师来讲讲这方面有关法律的问题。
　　「孟宪生」：这个问题只是我的认识，主要是舒可心我们俩沟通的比较多，他比较理解我的认识。刚才齐先生谈了说介入管理的问题。咱们朱先生谈了监督权的问题。实际上我认为你们两个说的不够，权利本身就是业主的，物业管理是业主的物业管理，不是物业管理委员会的更不是物业公司的。所以你们是介入的地位和监督的地位，我认为在这里面物业管理是业主的物业管理，业主是通过业主大会制度来实现的管理。这个是物业本来的一个东西。
　　「舒可心」：国家是公民的国家，不是少数人大代表的国家也不是政府的国家。
　　「孟宪生」：所以在介入这个问题上，首先强调物业管理是谁的？那么接下来的问题那就是说物业费的问题。大家刚才谈了第三方合同的问题，物业费是什么？本来的含义不是说每个业主分别支付给物业公司的服务费或者是什么费，应该是业主的公约义务。如果说这个东西是我们两个人的，我们两个人要维护。现在是若干个人，我们要摊钱，我们要找专业的人给我们维护。所以这个是业主之间的义务，就是共有权的问题。
　　「舒可心」：这个是公民义务，不是每一个人向政府缴的税钱。
　　「孟宪生」：不是每个人需要向物业公司付费，而且大家为了维护小区的公共部位、公共配套设施，每个人应该分摊的费用，这个是物业费的本质。但是如果这两个本质问题得到解决了，我们物业管理的问题就应该解决了，那么是业主物业管理的时候，这些业主如果自组织，就是通过制度组织起来进行管理，那我们现在制度上的缺陷在于什么呢？就是没有基金制度。本来应该是在业主大会或者是向香港的立案法团，他下面的基金。我们不用说英国、法国的，我们只是看看香港和台湾的。那么他的物业管理的相关制度就是业主的一个自组织加上一个基金的管理。这样物业管理问题实际上法律制度就清楚了，在这样清楚的基础上，我如何聘请物业管理给我管理、服务，那是有合同法来管的，用不着搞那么多的东西，因为合同法或者是其他的法律非常得清楚，所以我们应该回归物业管理的本质，我认为应该是这样的一个关系。
　　但是目前我们业主自组织能力比较弱，再加上我们缺乏基金这样一个制度的前提下怎么办？我过去一直倡导，就是用信托的方式解决目前的问题。解决目前的问题在于建立基金，这笔基金完全可以由物业公司来管理，但是这是业主的钱而不是物业公司的钱。但是我们现在的委托合同，不管是酬金制还是包干制，所谓的这种委托合同，我们的业主的利益有一个巨大的风险，那就是你这笔钱交给物业公司以后，钱是物业公司的。物业公司只是给你承担一个负债，那就给你承担一个服务。但是如果物业公司破产了或者是有其他的债务被法院强制执行，那这个钱就没了，这个得不到保障。那么相应的，物业公司我在两年、三年物业管理当中形成了物业管理档案，形成了物业管理记录，走的时候物业公司说这个是我的劳动成果，不是你业主的。那你物业维护记录是常有的东西，这些东西对于你后期的东西非常重要的，但是这些东西都丧失掉了，那么如果我们现在这种情况下，那么我们要通过物业公司的信托，专业的人员来给我们管，只是把这些东西重新规范。那么我们建立一个基金，这个基金作为一个信托在物业公司的名下登记，因为信托财产是独立的，尽管在物业公司的帐下，但是它是业主是明确的，是不能被法院强制执行的，假如物业公司破产了，如果我们做出明确的规定，将来形成物业管理中新的财产，比如说用物业管理费买的电脑形成的电脑软件，都是业主的。物业公司走的时候只是把管理人员撤走就完了，这个东西就非常的完整。这样有利于我们社区的完整和可持续发展。如果在管理上建立信托关系的话，物业公司必须指定专业的人，也就是专业的经理人来给你做项目管理，那么就建立了责任制，那么这个项目经理人对你这个社区的业主去负责任。那么不行的话你可能就换一个经理人就完了，保证了相应的一个稳定。对物业公司、对业主都有好处。
　　在人的问题解决的同时，那么效率问题，现在很多大的物业公司是有一个资信的问题，但是你们看到更多的他把钱收上去交到总公司去了，他钱1万块钱需要他整个公司的调整过程。这个调整过程如果按照现在的模式的话，物业公司是没有办法处理得。但是项目经理来做的话，这个都可以做，都可以获得积极的解决。那么就使我们服务的效率能够得到更大的提高。另外通过信托还可以几个问题，那就是说如果是委托关系在法律上原则上是禁止转委托，那就是说我委托你物业公司管理了，你再去外聘保安、保洁公司是不可以的。但是信托关系就可以这样做，这样就是业主大会委托一个专业的管理人员，这样你能够保证物业公司在这个时候给你监督，必须保证后面人的服务，这个解决了一个问题。再一个信托关系建立了以后，所有的业主是信托关系的受益人。在一些及时的服务、一些重大问题的时候，每个业主就成为了这样一个法律关系中的局内人。现在的委托关系委托是业主大会、受托人是物业公司，但是业主要提出各种单独的请求，但是变成信托关系以后，每个业主就成了信托关系的受益人。如果物业公司作为受托人擅自初分了某个权益的时候，每一个受托人都可以法律提出诉讼，撤销这种不当的行为，这个是对全体的收益人是有约束的，我们解决了业主不能解决的问题所以这样我们就把目前物业管理当中遇到的很多棘手不能解决的问题，在我们已有的法律制度下得到了一个解决。当然在解决的过程当中依然存在着一个业委会职权或者是业主委员会管理能力的问题，但是如果说我们现在强调市场原则，或者用市场方式运作的话，其实你业主委员会不专业没有关系，为什么？因为一招标就三家、五家物业公司进来的，他都是专业人员，他都会有合理的报价，你选择一个合理的就都了，然后你把应有的权利做好就可以了。其实我觉得舒可心刚才谈的，物业管理现在大家都在做探讨，这种探索不是变革，应该是回归。大家都探索一个如何去回归，可能今天我们通过这些具有管理能力强的业委会他们开始了，逐步向最理性的方式靠拢，但是最终物业管理要回归到一个理性的程度。
　　上周日的时候，我参加一个物业管理人的一个联谊会，他们反映过来说他们也是非常麻烦的问题，如果把物业公司回归到本位去了，物业公司比较好操作了，那么他针对的是业主委员会这样一个主体。同时像刚才舒可心讲的，实际上服务的过程来讲，那是你业主做出决策，那么你业主大会决定说，我们这个小区要五星级管理，那么物业公司做出一个预算，你选择一家来操作。你说你一星或者是两天搞一次清洁，你做出标准，让物业公司去做。物业公司按照执行的标准和质量标准去做，这个问题解决了就完了。但是现在物业管理定位不准的问题，现在应该是公共区域里公共财产的管理。但是现在都变成了由业主不满意的都是个性的问题，其实不是公共服务的问题。如果相应的中介机构出现了以后，制定一个普遍遵循的标准，当然一个小区用五星、三星代表他是做不了的。我认为业主和管理人将来的联合才可以制定出一个标准来，那么所有人和管理人联合起来形成一个真正的组织的时候，那么就会制定出相应的行业服务标准，这种标准出来以后，你这个小区业主不专业没有关系、业委会不专业也没有关系，那么整个社区就会走向和谐。那么剩下市场的问题，由合同法由招投标法相应的解决了，那么我们小区整个的协调问题就解决了。其实目前的立法来讲，业主的权利、物业管理的条例给的很足，只是我们还没有学会运用。我就说这么多，谢谢！
　　「舒可心」：社科院的专家在这儿，因为我也是研究社会科学的。我们也要考虑到业主委员会权利的问题。
　　「朱光辉」：业主委员会没有这个权利。
　　「舒可心」：回头我给你一个更极端的案例，就是一个人管的，管理的特别好。
　  「朱光辉」：那就是职业经理人了。
「张晓玲」：接下来请银枫家园的北野先生来谈谈。
　　「北野」：我还是想谈谈业主自治的问题。因为大家刚才都说了一些非常好的实践经验，从我们小区的实际情况来看，因为我一直把今天的社区建设和古希腊的理想国以及整个人类几千年的文明史结合起来看，基本上我们处在一个战国年代，大国是八仙过海、各显其能。其实我们可以缩短混乱和摸索的时间，因为西方已经有比较成熟的经验供我们借鉴，比如说今天的业主社区自治的问题，实际上它的根本以私有财产为核心、以共有财产为纽带全新的生活方式。这样一个生活方式不仅是西方古希腊文明的开始，而且他是今天所有社区自治问题的一个核心。
　　换句话说因为这样的生活方式导致了我们必须得成为公民，必须从私民成为公民，从臣民成为公民。为什么？因为有公共空间。有公共空间必须要有公共道德、公共意识和业主的参与。没有这些、光有公共空间是没有意义的。过去私民、臣民认为门里是我们家、门外不是我们家，这导致了人们的皇权思想，导致了社会人的导致沦丧的根本原因是这样。国家兴旺、匹夫有责，这个是现实参与的必要性和必然性。像齐先生、舒先生这些实践是唤起公民意识一个具体的作用。那么公民财产意识的觉醒，才可能进入到一个自治的阶段。因为你没有最基本的参与意识、伦理道德、共同体意识、法律意识，你所有的这些都没有的话，业主还认为门里是我们家的，门外爱怎么着就怎么着，那么你就发现你说什么、定什么制度都没有作用。因为你没有一个公民的心，你就是生活在公民社会当中也没有用。
　　今天我们每一个业主实际上生活在人类千百年梦想的理想国里面，第一所有的业主都是自由的，只是说太自由了。第二谁不民主？想说什么说什么、想干什么就干什么。就缺点公民基本的责任感之所以他们团结不起来，就是他们不知道这个基本的问题。但是300年的人已经解决了这个事，但是今天我们还在这儿练了，就是业主自治能力缺乏不是法规的问题，就是公民教育的问题，这个是第一个问题。
　　第二个问题就是政府责任的问题。也就是说按现有的法律法规，如果这是一个负责任的政府、是一个有能力的政府，按照现有的法律法规执行的话，今天也不会有这么多的问题。现在关键就是说业主能力不行，物业管理缺乏监管。因为我们当过业委会主任的人，都非常清楚基本的事实，业主和物业公司的监督是理论上的监督，不可能几个业余的人去监督价值数亿、数十亿的财产和有数百人管理的公司，这个是不可能的事情。现在面临着监督的专业化的问题，这个我们以后再讨论。
　　现在在深圳出了一个一平管理，这个老总陈一平是万科物业公司的老总，这个人现在成立了一个物业顾问公司，专门给人提供物业管理的专业服务，将来这个可能会大有作为。因为这些他出一个人可以帮助上千户的人提供专业得物业管理，这个是未来的方向，这样我们以后再说。
　　现在最大的问题就是有法不依、执法不严的时候，当法律作为道德的底线崩溃的时候，你比如说私搭乱建，这个是明确的违反业主管理条例的，但是小区如果发生了私搭乱建你找谁谁都不管，那么你谈和谐社区建设、或者是业委会什么，这个都是一厢情愿。因为业委会、物业公司他们都没有执法权，那么你的权利就是不存在的。所以为什么叫治外法权，就是西方人在中国犯了法，不能用大清国的法律，要用西方的法律。那么今天业主的主权不存在或者是不完善，根本的原因就是业主的私有财产得不到法律有效的保护，这个是对国家最大的伤害。因为一个国家一个政府，如果不保护它公民基本的财产权利，这个国家和政府就无法保证这个国家长治久安，这个是根本的问题。所以我觉得我们今天业主、物业公司开发商真正团结起来，其实说实在的，物业公司是想一个好的项目挣钱，开发商也想建一个好的项目等等，大家有共同点，政府也愿意大家相安无事，所以大家真的团结起来。政府在制定法律、执行法律的方面必须要经过一个公开和透明，让人可以预见这么一个未来，这个国家才会有希望，所以我觉得今天我们开这个会，更多的是叫公民意识觉醒会。因为只有每一个人的意识觉醒了，公民意识、公共权利才会存在。如果没有人主张公共权利，公共存在是不存在的。
　　所以我想说的就是业主、物业公司、开发商今天最大的问题也就是回到柏拉图最初说的就是正义的问题，就是你该干什么你就干什么。比如说牧羊人，他应该把羊养胖、养好，这个就是正义。把羊养死了那就是正义的问题。那么业主就是把这个工作做好，这个就是正义。国家要把人们给维护好，这个就是正义。欧文20世纪提出一个理想国的概念，所以我希望在齐主任、朱主任这儿实现理想国。我想大家也不要着急，今天我们出的问题可能浓缩了西方国家50年的问题。今年社区面临的问题可能是西方国家同样面临的问题，比如说环境的问题、邻里关系的问题。也可能是西方国家200年前面临的问题，比如说民主自治的问题。也可能是2500年前古希腊面临的问题，就是那个时候古希腊也有投票的权利了，但是他们面临最大的问题是不知道怎么用这个权利。我们今天回到这个原点上，当业主有了表达权、有了自治权、有了自由权以后，他们到底怎么用这个权利，业主不知道。谁教他们？也不知道。西方2500整个政治哲学史，就一直在回答这个问题。我们回答两个简单的问题，第一对每一个人来说到底什么是幸福的生活？第二我们如何通过什么样的制度建设把这个幸福落在实处。请大家看看我现在写的理想国，也叫中国社区政治哲学，我一直在比较怎么走过来这么一个全面的过程。
　　所以大家也不要失望，今天是一个产生英雄的时代，今天是一个充满了变革和机遇的时代，我们的社会责任感在是今天必须要强调的。我就讲这么多，谢谢大家！
　
「张晓玲」：我觉得北先生谈的和我们小区的业主会和业主争取权利应该是相辅相成的。接下来请焦点网的资深物业专家的原生猪先生介绍一下。
　　原生猪：我觉得我们应该把更多的注意力放在前期物业上，在北京也是占绝大多数的，解决好前期物业服务的矛盾有利于社会和谐。那么包干制的收费方式也是占绝大多数的。还有包干制的特点，这个结果比较简单明确。价格可以固定，在保证结果的前提下产品提供的企业是自负盈亏。这个适用范围，这个比较适用于实物产品。比如说电视机，你不要考虑生产过程、生产材料，最后按一个价格卖给你就完了。另外适用于小型的工程。比如说小装修，包工包料这个是比较常见的。还有一个是可以保证结果的服务。比方说是理个发，我给头发剪短了，差不多就可以了，他们都可以做包干制。
　　酬金制的特点我觉得以过程为导向，以程序正义来实现结果正义。另外价格不是一个固定的，受市场的影响因素比较多。还有就是产品提供企业的盈利有所保证，还有一个特点就是产品的消费方需要有监管性工作参与产品的提供过程，需要监管成本。适用的范围一个是结果不遗保证的服务。第二就是大型工程。
　　我觉得采用包干制的原因第一是包干制的义务比较明确，有服务的主体、这个是物业企业。有收费主体，这个也是物业企业。还有付费主体这个就是每一个业主。另外操作简单，物业企业进行服务、业主付费这个过程就可以了。而且监管简单。物业企业自负盈亏，不需要过程监管。
　　但是包干制的现实缺陷，第一我们的物业服务结果很多都是移过性，不易长期保存，这很容易成为服务提供方降低服务质量的借口。
　　第二、包干制的物业费模式，物业企业直接向业主收取的收费方式，使物业费从未能形成全体业主的公共财产而直接成为物业企业的收入。
　　第三、物业管理企业的收入，从武力角度看是来自于业主，从逻辑关系看并不是来自于全体业主，物业服务企业并不是以业主为上帝。
　　第四、物业费缴费义务从逻辑上成为针对物业企业的约定义务，业主可以轻易地拒交物业费作为手段进行维权。
　　第五、物业企业可以随地免除业主的物业费，实现其特殊的目的。
　　第六、就是物业企业并不能在保证结果的前提下真正的自负盈亏，伴随着欠缴费的结果必然出现欠服务，而对物业企业的欠服务现象，还存在着一种宽容的态度。
　　所以我觉得包干制和直接收取的方式，在前期物业服务中是直接掠夺业主的财产，掠夺的比率完全由物业公司自定。而且在已成立业主大会的这种状态下，成为架空业主大会的一个权利手段。
　　比如说美然动力街区更换物业、美丽园物业撤离、碧兴园小区出现物管的真空状态。难点在于没有一笔现成的资金供业委会或相关主管部门选择物业服务使用。
　　那么针对这个问题我认为要把物业费形成事实上全体业主公共财产是一条重要的出路。第一我觉得应该取消包干制。第二是物业费应该以基金的形式成为全体业主的共有财产，这个模式可以类似于专项维修资金的模式，归集物业费由决定义务变革为法定义务。
　　这种物业基金是否可行？我觉得类比了一下专项维修资金，这个大概出现于1998年。此前表现为物业费中的大、中修费。由于出现了归集困难、挪用的情况。才出现了专项维修资金的制度。让它形成一个共有财产，并成为每一个产权人的法定义务。
　　当然在前期物业中使用物业基金当中需要一个解决的问题，就是需要一个建立监管人的模式。我提出一个建议，就是由物业管理专业律师出任，由律师协会建立专业委员会负责指派、监督、管理、并建立相关制度。业主共同委托监管人的报酬由物业基金支出。然后掌握全部业主信息和物业共有设备、设施的资料。而且有义务协助成立业主管理组织或者是业主大会。
　　「朱光辉」：我认为这个东西必须得有第三方，比如在你拿销售证的时候，必须要有一个透明的标的，这个是必须的，这个需要法律的专业人士来做，其实咱们的意见是一致的。
　　原生猪：基本上我就说完了。
　「张晓玲」：再请舒可心先生谈一下他的观点。
　　「舒可心」：我谈一下信托。首先我想建议所有的网友看看信托法，2001年就有了，基本上也可以解决物业管理的问题。只是我们自己笨、我们法官笨找不着办法，去看看信托法，信托法的内容特别少，特别是四五篇纸，说的非常得清楚。那么在信托法当中规定，业主大会授权业主委员会作为委托人和物业管理企业依法建立信托关系。这里面有委托和受托之间的关系，业主大会委托受托人依法建立信托关系。那么物业管理的性质，无论什么原因自己认为不该缴物业管理费，现在还有恶意欠费。但是只要没有业主大会或者是法院批准不缴都是对全体业主的伤害，因为这个是业主是通过以公约约定的归集费用，在美国在公寓大厦当中，这个费用叫做公共费。在这个区域当中是业主大会的会员费。那么这些名称都足以让支付费用的人明白这个钱是成员的费用是公共利益的费用。
　　所以这些语境还有朱主任说的钱归集的方式，都是为了建立公民意识，也是物业管理的必然结果。没有公寓、就没有公众、没有共有财产的组织，不用大家来协商自己的房子自己做，这个是公寓住宅产生的公共决策的问题。那么还要怎么开会这个还有另外一个问题。
　　「北野」：应该是叫公共利益维护费。
　　「舒可心」：对、叫什么咱们可以想。西方人比较简单，业主大会的会员费目的是用于物业管理。大家知道这个费用不是私人的，但是大家理解的时候是没有什么问题。实际上在香港物业管理费里隐含着一个公共管理费，在中国就没有了。所以中国人都有一个过客的心态，所有的人都尽量想办法挖国家的墙角。那么物业管理费能不缴就不缴，今天是挖了自己的墙角，其实作为一个国民，你挖国家的墙角、偷税漏税也是在挖自己的墙角。大家至于说那些行政公务人员贪污的事情那是另外的事情，我们不谈这个。
　　我们现在谈物业管理企业的时候也是一样，那么这个是业主这一方面的。从物业管理者其管理行为的提供者，管理行为提供者和监督者有两层意义，这个可以去招募和监督再去转委托，但是你不能全委托出去。那作为信托关系的收益人可以因信托公共关系受到侵害而采取监督甚至诉讼，这个类似于单个弱势群体的成员对强势群体的诉讼，也就是物业管理公司说，我制定一个制度，为了物业管理或者是国家的利益。但是业主说这个制度违反公约，我要求你改变，那么现在没有这个可能。但是建立信托关系以后就有这种可能，这种法律关系2001年中华人民共和国就有了，但是我们一直不用。
　　另外物业管理者是信托的管理人，但是还要承担居正责任的问题，其实在诉讼过程举证责任交给强势的一方，要物业管理企业完成了受托的义务。但是这些关系可以极大的帮助业主不用去抗辩，而是用诉讼。不因信托法签，你以合同法签当然官司打不赢，如果是信托法签的话，整个问题就变了。如果你以合同法签你单个业主的诉讼就不被法律认可，这个是技巧的问题。
　　「朱光辉」：你自己没有选择对你有利的规则，你当然就赢不了。
　　「舒可心」：谁选择对自己有利的规则谁就是胜者，我们不能拿别人定的规则玩游戏，我们永远是失败的。我们要找自己定的，我们业主虽然现在不能定规则，但是我们找到有利于自己的规则。我们利用国际公约什么的，他打不起，我们也打不起。所以现在有很多的问题，首先是业主组织能力低下，使得公共利益的维护和监督没有办法实现。
　　「朱光辉」：没有精力。
　　「舒可心」：不是没有精力的问题，这个是没有理念，没有精力你有钱吗？你可以拿钱来买我、买孟律师。如果你有理念、没有精力你有钱。
　　「孟宪生」：现在是一个财产问题，而不是公共利益的问题。我们是替大家理财，那么大家要归集业委会的费用。
　　「舒可心」：第二个问题就是业主希望选一个好皇帝，他们想找一个好人。他们不想再费劲监督，他们也不敢监督。因为监督他们就死，过去谁说一句话就死。所以不管是业主委员会或者是业主委员会主任还是物业公司，只要他书面承诺就可以了，从来没有人考虑这个书面承诺能不能实现，不实现的时候怎么办。所以包干制流行就体现了这种普遍的心态，因为包干制就是我给你一个电视，最后他们拿一个24寸的电视，上面是一个红的、上面是一个蓝的，这个是业主方面的问题，使得我们的工作难以进行下去。
　　还有社会的问题。社会上缺少有足够管理水平和诚信的物业管理企业，让人信他。因为信托是基于信任的关系建立起来的，委托也是信任。现在市场上没有这样的企业或者是非常少，连律师事务所都居然捐款逃跑，这个不想活了，一辈子都死了，这个我理解不了。俗话说杀头的生意有人做、赔钱的生意没有人做。社会上没有这种诚信的企业，也是社会大环境不足以建立这样的体制，所以我们国家建立委托、信托使得交抵押金的问题，但是这个是社会资本的浪费，政府收旅游公司的保证金一个公司收几十万，真的是浪费。少了无所谓、大了就是浪费。
　　另外一个就是物业管理公司通过物业管理获得物业原始积累，所以他不愿意在完全透明的情况下，仅仅以酬金的方式，随大厦的百年存在而存在。其实西方的物业管理，只要贴在这个大厦上，只要这个大厦不倒塌永远挣钱。所以我一直谈到物业管理不是寄生在业主身上的，是伴生在业主身上的，这个不是寄生的关系，所以做假账的情况普遍存在，所以我们市场上找不到愿意以诚信的方式跟我们谈合同的对手。业主一方面也找不到说我愿意去管、愿意去监督，也找不着这样的业主。那么谁监督业主委员会？就是业主监督。我想告诉大家，现在我们的实践，就是信托的道理理念非常好，但是在实践过程当中遇到市场大的环境，谈判对手以及业主方面的不理解，所以社会要往前走，回归他本来的面目。我们之所以去国外考察物业管理的实质、表象，目的就是让市场经济转型的时间短一点，不要重复犯人家犯过的错误。
　　其实物业管理的过程实际上是我们中国居民自治治理的试验田，不是民主，顶多就是一个少数服从多数。离民主、离真正现代的民主还不是一回事，所以有些政府官员也别害怕我们说民主这两个字。所以我想说它是一个试验田，是一个仿真器。是一个通过业主共有财产的决策来让人们换一种思维方式。从过去一个小农四合院式的思维方式，换到一个共有财产当中。中国从来没有公共利益的组织，所以我想说今天中国有了共同利益的组织，而且是财产组织，我们可以大张旗鼓的说，因为不牵扯到意识形态，所以我们可以随便的说。
　　另外我想重复一下，业主委员会、业主大会制度是中国历史上第一个没有共产党领导的制度。因为共产党不想领导你财产怎么处分，那是你自己的财产。一个大厦、一个小区里面的财产大厦，人家共产党不管你怎么处分，你要怎么处置就怎么处置。所以中共睿智就睿智在这儿，你要学会这个意识，学会了你就成为一个试验田、就成功。学不会你就倒霉了，我们每一个小区就和谐了，这个和谐怎么能不和谐呢？我的话完了。
　　「张晓玲」：您刚才提到面临的困难，那是不是在现在这个阶段是克服不了的。
　　「舒可心」：对。
　　「朱光辉」：我觉得有一个基金的问题，现在我们在做这件事情，就是半年收一次物业费，这个不放在物业公司的账户，是在我们业委会的账户上，他们给我报计划和支出，我们按这个给他们钱。但是这个也有风险，一旦物业费收不上来，他们是要垫付的。还有信托，现在骗钱的信托公司很多，我觉得物业公司已经存在了多少年了，从82年就有，行业有一套自己的规矩。
　　「舒可心」：我再提醒大家信托有好多种，其中有营业性信托，非营业性信托，普通的民事信托跟信托公司没有关系，我想跟网友说清楚。
　　「朱光辉」：信托的概念比较微妙在哪？实际上我们现在在物业管理相互之间的关系，信托需要大量的推，而且需要有相当的保障。但是他的营业范围内有没有信托这一项？
　　「孟宪生」：信托解决一个我们自身的问题，现在只有集合资金信托，国家批准40多家，那些是经营金融信托。那么我们平时所说的信托，我们信托法规范的信托，包括民事信托和整个其他方面的信托。
　　「朱光辉」：这个是建立在诚信社会的基础上。
　　「舒可心」：对。
　　「张晓玲」：我们先不谈信托，就谈谈物业管理。
　　「朱光辉」：比如说我们向信托转，我觉得理念是对的，用一种信用的方式来做，因为现在实际上委托合同也是一种相对信任的一种方式，只是说法不一样，实质是不一样的。我现在对信托这个理解，因为这个理解更是一个陌生的概念，大家可能重新学习。我觉得中国的任何法律都会有漏洞，尤其是篇越少的法律漏洞越大。
　　「舒可心」：漏洞他也能找、你也能找，你找出来就对你有好处，这个是双刃剑，所以我们找有知识的人花钱买。
　　「朱光辉」：我跟齐主任走的路是一种尝试。刚才舒老师说的非常清楚，说押金是浪费社会资源，但是我们现在没有押金怎么办？物业公司我们把大批的钱给他，说白了我们业委会要有资金，我在关键的时候能用。我们现在一步步往下走，现在法我不说了，因为一旦打官司，即使你由主体来打那也是很长期的事情。我觉得我们现在面对一个现实问题来解决，这种情况需要业委会严格的监督，我觉得嘴上说了没有用，必须要银行管理部门，第三放来监视，一定要业主来监督，业主是最关心自己的钱的。我们现在实际上非常的累，非常的麻烦，所以说研究要有结果，这个结果是什么结果？这个反映出一个问题，我们需要怎么做？咱们现在不争这个过程，我需要一个目的。我想都当过业委会的主任，都有这样的经历。我们现实的情况是非常复杂的，我们要均衡的处理一些问题。
　　打一个不好听的比方，理论我们都可以说，我们可以研究N个理论，但是我需要实践，我需要一步一步有这样的尝试。不走这步我觉得可能永远解决不了这个问题。我相信我们现在在职的业委会都是在做贡献，但是我不敢说几届以后会怎么样，但是现在的贡献最好能制定相对平衡的制度，用这个制度唤起大家的公民意识。如果能唤醒起来会越走越近，你光说公民意识，我们现在这个时代大家心里都非常的浮躁，但是如果我们组织在一起是非常好的，我们坐在一起研究研究一下思想，大家统一一下思想，而且用于面对冷箭，我们要公开给大家说说，有很多想象的空间，然后越说越像，到最后就完蛋了，因为人都是感情的动物。
「齐建新」：批判大家一下，你们说的很多东西我都不同意，还有老舒说我也不同意。北野先生非常理想化的在规划我们的未来，也许是20年、30年、50年以后会达到理想的状态，但是我不学他。舒可心老师在物业管理方面有实践也有理论，但是有些东西过于超前，不适合我们目前的工作。
　　应该说孟宪生老师讲的信托，有一部分成分应该说是适用于业委会目前的管理，只适用于层次比较高、业委会运转非常正常的小区，恐怕也是凤毛麟角。那么这些难题都从哪来的？这个是由于政府把政府的职能、社会管理的职能、公安局的职能、市政管委的职能权全给了物业公司，你物业公司只要成立了都挣钱，没有不挣钱的，你就要缴物业费，因为有事实服务。那么这种事实服务和政府特别是司法上对物业公司的支持导致了目前社会的不平衡。反过来政府在制定政策的时候，像依约和化分公共区的问题，现在有物业公司把车库等等规定为可转让的财产。其实政府在重要司法上的缺位一旦要形成事实，那就是一家言了，完全是开发公司说了算。所以我们在现有法律能够允许我们做的事情，我们维护业主的权利，也维护我们自身的权利，去创造社会的和谐。咱们现在法律有什么？就这么一个夹子，全拿出来了，我只要开会都带着。一半是大修维修基金，剩下的是业委会的规则，简单的不得了，我们还没有办法跟人家挣，如果你不签的话人家不卖给你房子，实际上权和钱是非常重要的两件事，业委会的权、业委会的钱，没有钱你的权利没有办法实施，比如说保安、保洁，这些问题在最早的北京市物业管理条例有一个文，物业管理费可以交到业主委员会或者是物业公司，业委会是有权利收钱的。在前期物业闹僵的时候，我们要求他退还我们各种费用，他不退的时候，严格意义上讲，在自治的这条路上，业委会早晚要走到这样，钱早晚得交到业主大会这里来，我们按照物业公司的财务报表拨款。我们小区实际上已经做到这一点，比如说分包合同我们签了，能源费有发票，超过这个以后业委会必须要签字。但是我提醒一下朱主任不要犯了时代庄园的错误，制定的业委会的制度居然把自己治死了，最后弄的开发商、物业公司、居委会不让他们成立，那么最后终于选出来了。
　　「朱光辉」：因为业委会本身来讲这个组织的能力和能量有一定的限度。
　　「齐建新」：我们不要自己说自己，我觉得北野先生说的太理想化了，我们业委会现在处于什么位置？3000多个小区成立了500多个，那么一旦有了纠纷、市政管委、有了什么违章都不管，我们自己说要当圣人的，你就当圣人吧，别的事都不做了，我们不怕有问题，问题揭出来才能解决它。所以过于理想化、过于自律，业委会还自律什么？能够活着就不错了。这个自律要建立在我们能够生存的基础上。我们第一个是财务制度，接着是会议制度。制度一定要健全，但是如果我们强调自律，我们活还不知道怎么活了，你先活了。业委会、协会一定要成立，我们今后帮政府调整打架什么的，我也要成立，先生存再发展。所以我过于的自律我不是十分的同意。
　　「张晓玲」：新纪元家园成功的做法他们怎么要效仿？
　　「齐建新」：首先我们自己这套内部规章，其实我有过一篇文章，这篇文章前面特别的简单，第一个题目是组织落实、制度严格。第二个是行使主权、强化监督，这两条一定要做到。就这些来讲制度设置，不要设置住我们自己，要给我们自己一个广泛工作的余地。像时代庄园那个就自己把自己做死了。
　　那么如果我们真有权利、真和谐了，那么我们下一步怎么走？他们要给我们提规划，因为我们的工作牵扯到居民的安定生活，但是这个保证应该是政府给，美丽园这种事到现在不处理，就是给我们安定生活的一个保障。所以业委会心里有顾忌非常的害怕，千万不要让业主骂我们，这个是政府该做的，剩下的是老百姓自己选的。
　　「舒可心」：他有两个事情，他说政府把城市管理职能交给物业公司了，其实不是这样的。政府把水电、设施交给业主管，由于业主自己不懂怎么管，事实上现在是物业公司在管，但是权利是业主的。但是业主不组织起来，所以其实是物业公司在管，所以业主要行驶自己的权利。还有关于物权法，我认为物权法应该把约定给取消了，确实是应该这样。但是既然已经这样了，我想通过网络跟所有的社会人说清楚，不要太担心这件事，因为什么？因为合同的有效性和合同条款的违法条款不是一回事，也就是说今天合同当中签了这个归发展商了，这个条款如果没有配套、不动产的销售许可制度，这个约定是无效的，不影响合同中其他方面的实施。我们要朝着法律老大、合同契约老大的方向走，我们要构建一个社会，就是要有一个目标，我们要朝着这个目标奋斗，而不是像现在这样，如果像现在这样，我们都去美国移民完了。为什么他们现在都回来了，正是因为中国有这样的条件。
　　「张晓玲」：把接下来的时间留给原生猪先生，你刚才提到酬金制和包干制，那么为什么现在酬金制非常非常的少为什么？
　　原生猪：我觉得酬金制有一个机构存在，目前来讲业主大会本身的资金很有限的情况下，拿不出另外一笔钱来做监管。
　　「朱光辉」：那么现在包干制很难去监管，所以才有了酬金制。
　　「张晓玲」：那么未来酬金制是不是一个趋势？
　　原生猪：我个人认为是这样的，业主维权一个出路，我觉得是形成业委会底下工作人员的职业化，我相信将来会有一批物业从业人员，从物业企业转到为业委会服务，就是社区经理这个行业里面。但是前提来下我们业主要有能力支付这个费用，就是为了维护我们的共有财产去支付这笔费用。
　　「舒可心」：如果业主签了酬金制的合同，而只是不去监督，一点用都没有。如果一个受政府监督良好的包干制，可能比现在条件下业主签的酬金制还要好。
　　「齐建新」：我觉得酬金制推广不了最大原因还在于酬金制必须公开你的项目，这种财务公开是最要命，所以我要求我们的项目就是财务独立，就是把钱留在这儿，只把酬金拿出来。你刚才说的是一部分的原因，我认为这个是最根本的原因，什么概念？他不愿意公开。包干制说实在话黑了钱怎么花你管得着吗？
　　「朱光辉」：包干制无法审计。
　　原生猪：其实根本在政府选择的时候，包干制非常简单，可以丧失监管的职能，其实这话不好说。
　　「齐建新」：刚才舒老师说的，不用管什么制，你不监督照样赔钱。什么概念？因为物价在涨，我们别过两年拒收表决去涨物业费，我现在不去降，我现在利用这个空间，我把钱留下来，去改造我们的水或者是电。
　　「朱光辉」：如果一个物业区域里面有两家经营公司？
　　「舒可心」：不可以。
　　「朱光辉」：齐主任他们现在做的就是这样，一家是负责日常管理，还有一家是业委会在负责经营这些资金。实际上刚才大家讲的公民基本意识的唤起，第一要透明。你现在到底是多少钱、怎么个情况，如果不公开的话，这个可能会也一些问题。当然管理者有他自己的想法，但是我觉得可以用其他的方法来做。但是这种事情实际上我也只是一个想法，就是说能不能有更简单的一个办法，如果假设通过一个第三方独立的权威机构，因为评定物业费的时候非常的复杂。
　　「北野」：这个是未来得发展趋势。
　　「朱光辉」：我觉得应该往这个方向走，而且必须要有政府背景。因为你跟开发公司谈的时候会不合作、不配合，他们会说我凭什么把开发的产权给你，这个政府要介入支持。还有一点就是没钱的业委会会非常的累，但是这个选择是全体业主的选择，其实这个是整个社会的选择，我们要尊重业主的选择，这个是我的一个想法。我说什么意思？在做这个过程，现在这个结果比较好，因为物业公司配合的比较好，因为北京有几千家物业公司是有选择余地的，有些物业公司不是，我认为物业公司也是一个更新的过程，老的物业公司永远不可能很强，终归会有一个新旧交替的过程，因为业委会来鼓励新兴的物业公司，因为现在成立一个物业公司太容易了，我们要慢慢的透明化。我基本上说到这儿。
　　「北野」：根本解决这个社区问题，实际上需要做三件事：第一就是我们必须要呼吁进行大规模的公民教育。因为说到底业主不知道自己的权利、责任和业务，你说什么没有用。第二点就是执法进社区。如果你什么事都去打官司，这也不行。必须要建立这种巡回法庭，法庭每月定期到社区去，这也是美国进行普法教育得很重要的过程。第三个问题就是基层的政治体制改革。什么意思呢？就是现在我们必须要重新整合办事处一级的政府，因为这个政府作为政府的派出机构，从50年代来的。这个政府比较适合于有一个明确的敌人，由政府统一发号施令面对这个敌人，是一个战争状态的政治模式。那么现在不适合现在的政府管理，因为今天每一个街道办事处这么一个规模，大概相当于西方中等城市的规模。所以现在有这么多的问题经常上访、很大的问题就是在于办事处的一级政府不发挥作用甚至发挥反作用。所以现在要怎么样呢？现在要做一个什么样的改革呢？第一要把办事处这一级五大职能整合起来，行政、司法、公安、城管、人大，把他们整合起来以后，使它能够成为一个实实在在的政府机构，也就是说社区有问题直接到办事处，这样就解决了。这样就把大事化小，中国未来就有效果，小政府、大社会的理想也就变成了一个现实，希望大家能够共同的的呼吁和推动，这样一个有效的政治体制改革。因为这样的体制改革也会使基层的政府有更多的资源区考虑更大的事情，去监督他们。这样这盘棋就活了，现在为什么活不了？因为现在全落到办事处几个老太太手里，所有的人都不动。现在要把所有的人都动起来，跟办事处互动，根据国家的法律法规，所有的东西落在实处，一切问题迎刃而解。
　　「张晓玲」：我们听了他们两个小区搞了很好的实践，你有谈了信托的趋势或者是理想，那就是说现在目前这种情况下，别的小区他们怎么样借鉴然后马上操作改变他们的生活？
　　「孟宪生」：其实我觉得齐主任和朱主任他们做的工作是卓有成效的，我们从两个角度谈。一方面谈法律本质是怎么样的，这个是从制度建设的角度讲。那么从推进来讲，就需要齐主任他们的业委会主任真正去实践，我们俩的差别是我是研究制度的，他是做实践的，那么我们交流以后把这个问题解决了。刚才大会讲了是监督成本的问题，那么这里存在一个业主自治的问题。其实齐主任强调一点，为什么开发商、物业公司不公开账目。因为这个时候按照我们的包干制和委托体系，钱是由物业公司收的，他有十个项目、20个项目，他能给你公开吗？肯定不公开。比如说用了信托或者是齐主任中间状态的东西，这个社区的资产要独立起来，那么这个效率整个就公开解决了，那就不是说你原来总公司收的，现在我们这个是一个独立的账户，这个时候所谓的公开就可以实现了。所以一方面我们考虑整个制度的构架。使我们这个制度构架更合理，使物业公司的业主都能够接受，而且更重要的是业主中心的权利能够突出出来，这个是一个制度构建的方向。但是如果没有齐主任他们积极的推动，没有这种实践。那么这种立法的改革可能也是慢的。因为立法并不是凭空的几个专家想出来的，那么别的小区有没有借鉴价值？有。但是他学不来，因为没有这样的人他做不了，但是这种制度成熟以后变成立法了就好了，不用你去制定了，把它拿过来就完了。法律是什么？在民事上的法律就是大家都觉得这个合同不用再谈了，拿过来就是法。
　　实际是法民商法是惯例，那么现在我们都希望说专家们制定出好的方案，这个是不可能的，是实践中提升出来的。所以这些实践在不断的完善、在总结，实践者和这些理论研究者共同的碰撞以后，可能会逐步出现一个两法。那么在两法出现以后其实再复制起来就非常容易了。今天你跟齐先生学、朱先生说可能学不来。所以我们现在呼吁大家积极的去探索，像齐先生、朱先生这样，你既然做了业委会主任了，你是付出也好，你还是说怎么也好，就是积极的探索，我想我们的政府现在也鼓励大家去探索。然后我们作为理论研究的，比如说我们提供社会中介服务的，我们在总结各个小区经验的基础上，最后共同的去推进这样一个事情，可能我们所期望的目标就能实现了。
　　当然现在你只是谈法律的改革应该是怎么样的，没有实践那是空中楼阁，但是没有实践没有一个长远的一个规划，那可能也没有可推广性。特别是新京报组织了这么一个论坛，包括过去焦点网经常组织这类的活动，我认为这都是非常有意义的事情。在这里实践者和研究者和中介方共同来探讨，可能是一个推进的最好办法。
　　有一些学者是坐在书斋里想，那就无助于我们问题的解决。只有参与到实践当中，然后把它提升，最后再改善我们的立法。最后就可以了，我就说这么多。
　　「朱光辉」：积极参与社会实践，这个是社科院要做的事情。
　　「张晓玲」：时间差不多了。今天我们分享了新纪元家园齐建新主任他们小区非常好的操作性很强的东西，比如说他们的三方合同还有物业选聘委员会，他们把这些东西公开给大家开。还有荷塘月舍朱光辉先生带来他们小区的一些东西，当然还有一些问题。其他小区也可以看然后学习。还有孟宪生还有舒可心先生他们信托改革下的实践，虽然不是目前可以达到的，但是我们可以达成一些理念上的共识，就是说这个社区或者是物业管理的主体一定是业主，包括物业费、公共资产都是业主的，业主一定要去主张自己的权利。业主和物业的关系，以前是业主出钱购买物业的服务，好像之间是买卖合同的关系，现在要转变成一个业主和物业是一个委托或者是信托的关系。
　　在这个理念的转变过程当中慢慢大家去实践，然后去互相促进吧，达成一个物业管理和社区的和谐。谢谢大家来参加我们今天新京报的公益论坛。
　　「主持人」：谢谢大家今天过来参加这个论坛，希望大家以后继续支持我们，最后希望大家关注周五对新物管的报道。谢谢大家！

薛浪

本人认为，任何一家物业公司都有这样那样的问题，因为对小区的物业管理与服务是很复杂的一件事，关键是我们的业主怎么去监督，我们的业委会怎么去要求，因为每个项目都有它自身的特点和存在的问题，管理与服务必须要根据现实情况去做。上面有关玉泉新城的搜帖早见识过了（黄经理的发言也见了），他们的问题我不想评判，因为那是他们的内部事务，但给我们提了醒，如果我们业委会不团结，不能形成好的监督机制去制约物业公司，那是我们的悲哀。

新纪元的模式我很感兴趣，同是中实的在管项目，因情况差异造成了结果的差异。

我们很幸运，有那么多高素质的高邻，有不屈不挠的业委会和骨干，有那么多参考的经验。

DDDDDD

关键是建立市场机制，服务不好，再换！有什么可怕的。可怕的是用黑社会那一套赖着不走，谁有那么多时间跟他们磨，幸好我们业主有9个好当家的，时代业主才幸免遇难。

jiexiaomai

看到了吧,天下乌鸦一般黑,同意楼上说的"任何一家公司都会有这样那样的问题"所以当然也包括我们的现物业.
既然愿意花时间和经历给一个不了解的公司机会,为什么不对自己已有的加以督促和改进,所以招标换物业的初衷和目的很难认同是"几个人"为圆区业主的利益考虑,而不是出自自己私利的一相情愿.
美丽园的物业换了,雷霞的气出了,但却是美丽园的业主用自己平静的生活和无休止的争端还有房产的贬值为雷霞买单.
所以,在国家,政府,专业的业内人面对这个新生事物还没有一个更实际可行的方法时,我们这些只想过平静安逸的日子的普通人又能有什么力量扭转乾坤呢?无非是被人利用而已.

三公

说到给现在这个物业机会,让他们改进,我想从第一届业委会成立就开始了,包括他服务期满后的表现,你觉得给他表现和露脸的机会还少吗?

安奇

原帖由 jiexiaomai 于 2007-7-12 12:15 发表
看到了吧,天下乌鸦一般黑,同意楼上说的"任何一家公司都会有这样那样的问题"所以当然也包括我们的现物业.
既然愿意花时间和经历给一个不了解的公司机会,为什么不对自己已有的加以督促和改进,所以招标换...

哪你为什么不敢参加竞争?却要用不合理的合同和不公平的性价去强买强卖呢?作为业主,招标就是两个目的:
1.建立一种机制
2.让业主选择更合适的物业公司,签定更合理的服务合同.

你不参与,就说明你没有信心,或者在掩护开发商的侵权不让业主知道.所以,拿什么天下乌鸦一般黑来为自己狡辩是多么的苍白无力.就像门口大牌子上'谁打勾,谁倒霉'一样.有你这样恐吓,诅咒业主的保姆吗?

真理

现物业首先资质等级太低,做为业主我还是愿意用一级资质的物业公司,资质高,企业大,管理规范.