首家自主物业招投标启动

安奇

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市建委介入时代庄园纠纷
与业主等各方积极沟通，布置小区办具体办理相关事宜
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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2007-08-17 作者:张晓玲



　　２００６年１１月２３日晚２１：３０，北京朝阳时代庄园小区的部分业主由于怕干扰，只好躲到新天第家园进行业委会换届选举。本报记者　赵亢　摄　


　　持续一年多的朝阳时代庄园小区选聘物业、业委会换届选举纠纷有了新的进展。近日，北京市建委物业管理处、朝阳区建委物业科一行近10人前往该小区所在的来广营乡地区办调查了解情况，并与居委会、地区办及业主代表进行了座谈、沟通。虽然目前并没有一个明确的解决方案和说法，但多位参与业主、社区研究人士表示，包括建委在内的有关部门对社区事务的态度越来越积极，这是“好事”，有助于当下社区纠纷的合理解决。

　　业主投票选出物业公司

　　今年4月29日，经历了一年多的“罢免业委会”、换届选举风波后，时代庄园再次启动了物业招投标方案。最终经超过三分之二的业主投票，业委会在8月6日与其中一家公司签订了物业管理合同。

　　但在此过程中，时代庄园业主之间存在分歧。少数业主一直未参与投票，并表示不承认现任业委会及其主持的招投标工作，小区出现大量反对标语；原物业表示不参与招投标；居委会、来广营地区办经业委会多次邀请，也未出面指导业委会工作。

　　建委“豪华阵容”介入调查

　　时代庄园的纠纷和自主招标，不但引起全市多个社区业主的关注，也引起有关部门的注意。7月31日，在市建委物业管理处处长赵诚主持下，时代庄园相关各方在来广营乡地区办开了一次座谈会。据与会业主称，市、区两级建委相关人员几乎全部到场，聆听业主的意见。

　　此次座谈会上，关于业委会及招投标是否合法、居委会是否不作为、来广营地区办是否有侵犯业主物权之嫌，并没有一个明确的说法。前日，市建委有关人士向记者表示，时代庄园事件目前没有明确结果。他并称全市社区均在建委的视线范围之内，建委始终在密切关注各类社区事件，并致力于在职能范围内合理解决这些事件，今后将会更积极地与业主等各方沟通。

　　事件仍在协调之中

　　8月14日，业委会委员前往市建委说明招标物业最新进展，请建委协调实现小区物业的顺利交接。建委有关人士称，会尊重多数业主的选择，并说已经与朝阳区小区办开了会，布置小区办具体办理，要业委会和朝阳小区办沟通。

　　8月15日，业委会委员来到朝阳区小区办，相关工作人员以业委会没有居委会的指导证明为由，拒绝接受《时代庄园小区物业管理服务委托合同》、《时代庄园物业服务交接（撤出）/（入住）函》。并多次重复，如果没有居委会的证明，就无法接收业委会的材料；至于断定居委会是否不作为，不是小区办的职责范围。

　　市建委有关负责人前日表示，时代庄园事件仍在各部门协调解决之中，力争提出一个合理的解决方案，得到各方认可，最终达到社区的和谐。

　　本报记者　张晓玲

安奇

最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因

物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全。从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质

根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。


对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。

业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。


所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。


对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径

根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：


1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。


2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。


3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。


4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。


5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。


第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；


第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；


第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

安奇

http://epaper.jinghua.cn/html/2007-08/20/content_145246.htm

　　本报讯 （记者易靖）前天下午2点多，朝阳区时代庄园小区一业主在进小区大门时与保安发生争执。随后，守在小区大门的一名手持对讲机的男子冲上来，一拳打在该业主的面部，导致其鼻子受伤。

　　业主陈克坚说，当时，他从小区外走回来。进小区大门时，1名保安问他住在哪个楼，要求提供详细信息。陈先生说，“我在这个小区都住了1年多了，你应该记住我，难道要我每天都提供这些信息吗？”

　　争吵中，陈先生走进小区。进小区大约5米远后，1名站在门岗处、手持对讲机的男子冲了过来，拦在陈先生面前，将他往外推。陈先生用手一挡，后退了一米。对方将对讲机交给一个保安，嚷着“我一定要教训你！”猛的一拳打在陈先生的面部，其眼镜被打掉在地，鼻子流血。打人后，该男子离开现场，陈先生报警。在大门处展销商品的商户王先生看到了打人场景。

　　361医院医生的诊断书显示，陈先生为鼻子外伤，疑似鼻骨骨折。时代庄园小区物业代理经理李先生说，陈先生没有说明身份，门岗是正常行使职责，“保安成功劝阻了他的强行进入。”对于打人者具体为何人及其身份，李先生没有透露。目前，来广营派出所已介入调查此事。

安奇

虽然今天看到道歉信和保证书已经贴出来了,虽然不知道能帖几天.但看看下面的东东还是蛮有意思的.
若不是业主集体抗争,怕'小陈''老人家'真要被以斗殴罪给拘留15天了,因为有天天买饮水机,买瓷器,买青松而无处不在,且看的一清二楚的'证人'.
只是这个'人证'为什么不去公安机关给小保安申冤?是因为录像里看不到它吗?还是本来当时就是只有一条狗在附近遛哒?抑或天天梦游发贴?......
事实上就是几个孤魂野鬼,除了居委会和物业能看到,听懂外,正常人是看不见,摸不着的.
所以大家要小心了.打狗不忘打鬼!

http://www.timesmanor.cn/time/an ... rdID=97&id=2417


风雷电   



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  发表: 2007-08-18 20:50:41 人气:80 楼主

卖芦蟹在制造事端 准备去派出所市政府闹事

卖芦蟹利益集团正在制造事端，准备去派出所和市政府闹事

卖芦蟹利益集团经过本周四、周五的晚上及周五全天的密谋，终于在今天下午14时35分，由陈克坚（28岁，大学本科文化，住16号楼）做开路先锋与小区门卫发生冲突。卖芦蟹利益集团终于忍耐不住寂寞要发难了。

事情起因：（当时我准备购买洁水机，所以看的一清二楚）

2007年8月18日下午14时35分,小区业主陈克坚步行从小区出口进入小区,当走入小区大门西口5米左右的距离时,小区门卫问其到谁家去,陈不但不回答,仍然往小区里面走，小区多事之秋，门卫一点不敢马虎,十分担心坏人在周末，到时代庄园小区干坏事，给广大业主造成不应有的损失。门卫遂急急忙忙地追了上去，寻问陈克坚去谁家,陈说: “小兔崽子管我去谁家?老子想去谁家就去谁家。 ”门卫说: “你怎么骂人,我不知您是谁，看您面生,要问一下,没有什么不对呀”陈克坚业主说：“骂你？老子还打你呢！”说着上去就是一拳 打在了门卫的胸部，门卫一个踉呛差点摔倒，接着与门卫撕扯在了一起（当时我在小区卖洁水机的旁边看的一清二楚）。

作为高档小区的高素质业主,您是当代中国首都北京的一个中产阶级，是改革开放的受益者，作为新时代的天之骄子的大学生，您“老人家”属于是先富起来的精英级人物，为什么要与我们小区的门卫发生这样的事情?为什么呢？

门卫看到您面生,上前寻问您,这是人家的责任啊, 人家可是在履行自己的职责呀！人家小区门卫是在保卫我们共同的家园,在保卫我们小区业主的身家性命啊,你不交物业费也就算了,为什么要与一个孩子过不去?世 原因是什么？

我为时代庄园有您这样的业主感到悲哀,您去年底参选业主委员会委员时，我还投了您一票,知道吗?您“老人家”这个样子,多亏您没有当选业委会主任,否则你比解云鹏与买晚燕还要偏激,如此看来您比卖芦他们有过之而无不及。多亏了时代庄园父老乡亲,广大业主们没有像我这样瞎眼，选您“老人家”,否则不是引狼入室吗? 对么？
称您是“老人家”，其实您很年轻，您这个年龄应该能分析的出来，这是卖芦蟹计谋，是《瓦尔特保卫萨拉热窝》。这是世界大战的导火线啊，您那么容易被人利用了？为什么？

陈克坚先生，您“老人家”为什么要为卖芦蟹利益集团火中取栗？
您看程鹏先生，尽管是十足的愤青，虽然也参加了周五在会所的密谋，但人家就不当出头鸟；再看辛化柏先生，在您打人之后，去派出所录口供时，业申委的人及记者等十几人在2802门前集会研究对策时，躲到小树的后面，不让人看到他也参加了这次活动，您看人家这两人多聪明啊！怎么就是您“老人家”不知轻重，被绑到卖芦蟹利益集团的战车上，冲锋陷阵？为什么呀？

今天是您先动手打了人，还报了警。小区门卫以大局出发没有打您，如果是您“老人家”被打了，您的命可比小区门卫值钱啊。您不会承认您“老人家”的命比小区门卫的命贱吧？所以我奉劝您“老人家”，要长脑子，不要冲动。具有大学文化，属于当代中国中产阶级的精英级人物，不要再为卖芦蟹利益集团火中取栗了，知道火中取栗这个成语什么意思吗（有时间我下次给您讲讲）可以吗？不给您讲讲不介意吧？
这种傻事做不得的呀！千万要记住！有话好好说，不要动不动就动手打人，要打人您“老人家”也不是个儿，您是动笔杆的高级知识分子，是劳心者，卫门小保安才是劳力者。对吧？

孔子曰：“劳心者治人，劳力者治于人”，动手打门卫不应该是您“老人家”做的事啊！要记住。

对了有时间去把物业费交了，小门卫不容易，吃饱了才能为我们站岗看家，若一时手头紧，我可以借给您“老人家”，不要脸热，没有关系的啊。千万要记住，下次不要动手打门卫了。不要充当卖芦蟹利益集团的马前卒了，好么？



宁可正而不足，不可邪而有余
为人有正义，做事讲责任
做人系正派，鬼怪不上身

买河南

转的好

安奇

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被诉越权；原告诉求被法院驳回
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来源:新京报 发布时间: 2009-07-23 作者:王殿学 张媛


　　■ “重选物业起争议　业主起诉业委会”　追踪

　　本报讯 （记者王殿学　张媛）海淀区中国房子小区业主宋女士，认为业委会选聘物业违规诉至法院。日前，海淀法院一审判决业委会选聘物业合法，驳回了宋女士的诉讼要求。

　　中国房子小区2004年开始入住，去年上半年，小区召开业主大会，授权业委会以招投标方式选聘物业。但宋女士认为，授权业委会招标物业的业主大会选票，存在“假票”和投票数不够法定比例等问题，并且业委会的招标文件诸如物业费的设定等内容越权，诉至海淀法院请求撤销业委会的招标文件（本报多次报道）。

　　案件审理时，业委会代理律师表示，授权业委会招标物业的业主大会，有超过小区三分之二的业主投票，远远超过法定要求人数，选票没有问题。而业委会的招标是根据业主大会授权，也没有越权。

　　海淀法院审理后认为，业主大会形成决议选聘物业公司，并授权业委会选聘，业委会的招标文件属于授权范围。海淀法院判决宋女士要求撤销招标文件的起诉不能成立，一审驳回了宋女士的起诉。

　　另据了解，宋女士起诉时，小区所在地的田村路街道办事处以业主起诉业委会为由，叫停了业委会选聘物业一事。昨天下午，针对海淀法院的判决，田村路街道办工作人员未对是否恢复物业选聘做出回应。

安奇

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法院判决品阁小区开发商补缴两年物业费
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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2009-09-14 作者:王殿学


　　本报讯 （记者王殿学）海淀区品阁小区业主投票，决定由业主对物业服务实施自管，业主之一的开发商———北京立业房地产开发有限公司拒交两年物业费，被小区业主诉至法院。日前，海淀法院首次认可了业主自管物业的方式，判决立业公司补缴物业费。

　　品阁业委会称，小区是独栋小区，楼体地下一层及底商一至三层为开发商———立业公司自留，面积6090.02平方米。2005年9月，前期物业公司因与开发商矛盾突然撤离，使小区陷入混乱，业主们决定自治管理。经业主大会决议，品阁小区从2006年1月起，由业主向业委会交纳物业费，由业委会自聘物业人员进行管理。然而立业公司作为小区业主之一，一直未交纳物业费。业委会要求立业公司补缴2007年和2008年两年的物业费27万余元和利息。

　　案件审理时，立业公司辩称，业主大会没有通知立业公司参加，相应决议无效，而且业委会不具有物业服务资格，不能做物业服务企业能做的实际工作，不能以物业服务企业标准收取费用，立业公司也没有接受过业委会的物业服务。

　　海淀法院审理后认为，《物权法》规定业主在物业管理方面享有自治权，小区物业费标准也不违反相关规定，业委会根据物业费的节余情况逐年下调收取标准，也符合业主利益。

　　海淀法院判决立业公司向业委会支付两年的物业费27万余元及利息。