[转帖]调查显示：北京小区会所六成亏损

暗战212

北京现代商报

   调查显示，北京地区正在经营中的房地产小区的会所，亏损比例达到了６０％，即便是没有亏损的会所，大多也处于一种勉强度日的处境之中，真正运行良好的会所寥寥无几。

  会所对于中国来说是纯粹的舶来品，几十年前，这种经营方式从英国传到了中国香港。上个世纪九十年代初，再从香港引入深圳、广州，到现在，北京的会所已经铺天盖地。但从它落地京城的第一刻起，人们就深刻地体会到，它的命运必将充满坎坷，不管是因为先天发育不良，还是后天水土不服，会所综合症正在北京乃至全国范围内蔓延。调查显示，北京地区正在经营中的会所，亏损比例达到了６０％，即便是没有亏损的会所，大多也处于一种勉强度日的处境之中，真正运行良好的会所寥寥无几。


记者根据有关方面的调查统计：


深圳会所约８４％亏损；

广州会所约９０％亏损；

香港会所约２０％亏损；

北京会所约６０％亏损。


  开发商痛苦的诺言


  “业主很少到会所里消费。”一位开发商皱着眉头向记者诉苦。


  曾经在楼盘的宣传册上，会所被浓墨重彩地突出了一番，开发商向购房者拍着胸脯承诺着：未来的会所将会成为业主休闲生活不可或缺的一部分。


  时过境迁，当会所的路越走越窄的时候，开发商仍然必须硬着头皮走下去。

  

  既然会所经营起来举步维艰，难以实现赢利或者保本经营，为什么开发商们并不吸取教训，还要大张旗鼓地兴建会所，而且动辄上千上万平方米（中型会所面积在２０００平方米左右），豪华气派不亚于星级酒店。但在实际运营中，会所马上呈现出入不敷出的衰败景象，物业公司勉强维持，为了当初的许诺，为了兑现从前为购房者描绘的会所蓝图，他们不得不撑下去，否则，业主将会诉诸法律，这样的例子已经并不鲜见。


  其实道理很简单，开发会所的初衷是为了提高小区的形象。在开发商们的眼中，会所俨然已经成为吸引业主的重要筹码，房子本身已经没有太多的文章可做，自然要转向其他的领域，会所成为发展品牌的重要手段。


  到目前为止，北京地区有７０％的房地产项目有会所。一旦会所从展览品过渡到实用品，就立即失去了昔日的光环，连生存都难，更不用说发展了。


  购房者只有１０％看重会所


  在开发商看来，建一个会所就可以吸引更多的人来买房子，把会所修得好一些，就又可以多卖几套，甚至可以因此而适当提高房价。开发商的如意算盘真的打对了吗？


  其实事与愿违，有调查显示，在买房前，有大约３５％的人对“会所” 不明所以，有４０％的人对会所一知半解，只有不到２５％的人比较清楚地了解会所到底是什么。


  根据记者在２月２２日军事博物馆房展会上了解的数据，购房者对会所的关注度并不很高，尤其是中低档住房（３０００－４０００元／平方米）的购房者，他们几乎对会所没有什么要求，５０００－６０００元／平方米价位的楼盘，其购房者对会所的重视程度有所提升，但只有３０％的消费者明确提出了会所的相关问题。７０００元以上的高端楼盘，购房者才会更多地关注会所。但不可否认，随着购房者实力的不断提高，其休闲生活的半径也在成正比地拓展，因此，高端人群不会过分依赖会所进行健身休闲。比如，目前拥有高尔夫练习场的会所，其场地的利用率仍然很低。


  综合起来，对会所寄予厚望的购房者只占相当小的比例，大约为１０％，对会所有所期待但期望值不高的购房者为３０％左右。为了满足１０％的潜在购房者，斥巨资修建会所，是否值得呢？


  此外，根据以往的经验，购房者对会所存有很大的戒心，因为开发商大多把会所的面积公摊到每家每户中，即便北京市国土房屋管理局有了新的通知，自今年２月１日起，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，不能作为公用建筑进行分摊。但购房者仍然心有余悸，谁知道精明的开发商们会利用会所做怎样的手脚。因此，会所的存在一方面增加购房者的兴趣，同时不可避免地让他们忐忑不安。


  每户月消费８次以上，会所方可赢利


  会所的消费项目大多是免费的，为了信守对业主的承诺，只有游泳等少数项目收费，为了维持会所的正常运营，同时避免由此带来的业主投诉，物业公司不得不从收上来的物业管理费扣除一部分，挪作对会所的补贴。


  平均下来，补贴费用约占整个物业管理费的１０％，不过有高有低，各不相同，京城东部某楼盘的物业管理费是４元／平方米，其中有０．５元／平方米是补贴在会所中的。即便是最节省的会所，也需要３％的物业管理费。


  会所的运营成本主要表现在设备维护费、电费、人工费等，其中电费是一个大头，空调耗电就占了一半左右。一家上千平方米的会所，不包括游泳池，月运营成本至少在５０万元左右，那么每年在会所上的投入，基本不低于６００万元。


  有业内人士曾为会所算了一笔账，目前业主光顾会所的次数远远低于其供应能力，一家中型会所，业主们每个月至少要消费８次，每次１０元以上，才能使会所的运营达到收支平衡，否则，将无法得到根本改观。


  贵族化供给、平民化需求——供需错位


  对会所的投资，开发商们显得并不吝啬，称得上不惜血本，从内部装修到辅助设施，会所档次节节攀升，一些独立会所的成本竟然占到整个楼盘开发总成本的５％。


  最能代表会所档次与规模的，当属游泳池了，因其建设及维护的成本都非常高，一般会所望尘莫及，即便如此，北京地区的会所中，拥有游泳池的接近四成。造不起标准的游泳池（５０米×２５米），就建小一号的（２５×１２．５）。本着“宁可稍差，不能没有”的原则，开始了大规模的“游泳池”运动，殊不知，由此背上了沉重的包袱，想卸都卸不下来。档次确实上去了，但是业主反而来得少了，这看似矛盾的现象，其实分析起来很简单，根据一份来自房地产咨询公司的调查报告，有５６％的购房者希望会所可以提供邻里活动交流的场所，如影视厅、图书馆、咖啡厅、酒吧等。


  报告另外显示，有４７％的购房者在选择商品房时十分看重小区的体育设施，如乒乓球室、游泳池，甚至室外运动场。有１７％的购房者在选择中意的会所项目时，对下一代培养倾注了许多心血。


  会所突围


  部分专家从一开始就质疑会所是否有存在的必要，对于规划中的楼盘，曾经一再告诫开发商们应该采取谨慎的态度，三思而后行。


  人们无法忘记，在近几年的房展会上，不止一次地可以看到业主们打着“业主忍无可忍”的横幅进入展会，占领开发商的展台，向现场观众诉说买楼及入住“遭遇”的事件。这是业主与开发商直接对话的一种无奈的方式，其中针对会所的不在少数。


  北京的会所不景气，全国各大城市的会所也都好不到哪里去，甚至更差。有人开始拿北京的会所和香港的会所做比较，北京的亏损率为６０％，而香港只有２０％，符合正常的亏损指标，自然而然的，人们就会发问，为什么我们的会所不能像香港会所一样经营呢？由于香港高地价的限制，居家面积普遍很小，业主对会所的需求比较大，但内地的户型多是中型的，对会所的需求与香港大不一样，只为前期售楼，盲目建设会带来后期经济上的损失不可低估。


  “世纪城”的会所曾经号称是本市最大规模的会所，精明的开发商巧妙地解决了会所经营的矛盾，与世纪城一墙之隔的世纪金源大酒店同为一个开发商，为了节约资源，开发商将世纪城的会所与世纪金源大酒店的休闲设施结合在了一起，外包给一家俱乐部经营，五星级的酒店式休闲康乐设施，既为酒店客人提供服务，同时也为社区里的业主提供服务，一方面，维护了业主的权益，另一方面也使设施利用率提高，为会所后期运营提供了保证。


  有业内专家预言，会所的突围将经历一个痛苦的过程。





我们有五星级的豪华会所！

我住的是房子，又不是会所？


相关链接


京城部分会所情况


楼盘 会所面积 户数 游泳池

（平方米） （户） （平方米）

银谷别墅 ７０００ ２２５ 有

远洋风景 ２０００ ６７８ 有

远洋天地 ３０００ ３８６７

远洋德邑 １５００ ５８８

远洋山水 ６０００ ７０００

万泉新新家园 ４０００ 有

朝阳园 ３０００ １５００ 有

方安苑 ３０００ ２５×１２．５

国兴大厦 ４０００

锦绣大地 ３６００ ２５×１２．５

新华联家园 ７４００

枫露皇苑 ３５００ １５８

东方银座 ５０００ ６０２ ２５×２０

枫桥别墅 ７０００ １８８

枫桦豪景 ４０００ 有

世纪城 ４２０００ ５０×２５

中海雅园 ３４００

贡院６号 ３０００ ２５×７

英特公寓 ３０００ ３３２ ２５×９

福星花园 ２０００ ２５×１８


  会所项目涵盖范围大致包括：中餐厅、西餐厅、会议厅（可接待３０人会议）、咖啡厅、卡拉ＯＫ室、桌球室、棋牌室、阅览室、高尔夫果岭练习场、网球场、篮球场、足球场