会所经营 产权难定 九大准则走出苑囿

暗战212

    2003年12月11日  10:10    深圳新闻网  

会所这个纯粹的舶来品，自上世纪９０年代初从香港引入内地，目前已经成为房地产项目必须的配套硬件之一。如今，哪个项目如果不建会所，项目就不够档次，哪个楼盘的会所不够气派，就意味着开发商缺乏实力。房地产开发商为提高项目的竞争力，需要不断地建设会所作为社区基本配套设施提供给业主。会所这种物业产品，尽管物质形态并不复杂，但因为要提供的经营内容和服务是十分丰富和多元化的，所以开发商和一般性的物业公司难以经营好。目前，社区会所大多处于亏损状态，有关方面统计：深圳会所约８４％亏损，广州会所约９０％亏损，北京会所约６０％亏损。这些亏损的会所作为一项巨大的资产“沉淀”，一直是开发商心中的痛。人们不禁要问：“会所这是怎么了？”


产权归属难确定


北京紫竹花园、大西洋新城、万泉新新花园等项目因会所引发的纠纷不胜枚举。关于会所产权，业主都会说：“是我的。我当初买房的时候，开发商不仅说了，而且还盖好了，还请我们里里外外地看，说买了房就能在这儿如何如何，这叫承诺。说了不算，那叫骗人。”而开发商则会说：“当然是我的。按照建设部的规定，会所面积是不能计入公摊面积的，因此，建造、装修会所的费用都由开发商承担，所以产权不能算业主的。”


北京“城市部落·西山国际商务庭园”项目的负责人、北京西山会所管理有限公司董事长王军先生告诉记者，解决纠纷首先要弄清会所产权的归属问题，其中关键是将会所这一泊来品重新定位和分类。


经营模式需创新


关于会所的经营模式，王军指出，开发商负责会所建造、装修，业主购买“会员卡”，由专门的服务商为会员提供专属服务，并赚取劳务收入。此类会所完全能够为会员提供专用私密空间，但仅限于顶级、富豪型项目。


由开发商自建自营（或委托经营）的公共休闲型会所，将否定业主的“专属权”或称“业主特权”，实现会所运营的社会化、市场化。本着公平原则，对业主赋予并保留优先权、优惠权，但否定或部分否定业主的无偿消费权，同时接纳来自社会、市场的公共消费。好处是：开发商实践了诺言；业主不失尊崇与便利；为社会提供了公共休闲设施。缺陷是：现有会所由于开发商的“承诺”在先，且定义含混，改之不易。同时也有违市场经济专业化分工原则。一旦经营服务质量不稳定，使开发商身陷来自商家、业主的投诉和矛盾，客观上加大了商家的经营风险和业主享受稳定服务的风险。


开发商以租赁形式将会所资产向独立运营商转移，在租赁期内，独立运营商以专业的服务水准、独立的法律地位、自负盈亏的经济核算方式承接会所的运营，实现生产开发项目与服务流通项目的分离，以各自的专长进行经营管理。由独立运营商对不同的会所项目进行不同的市场定位和分类，例如康体类、休闲类、娱乐类、教育类等，最大限度地体现项目差别。缺陷是：会所规模的局限性，既无法实现规模经营，又不能搞“小而全”，使独立运营商的一部分服务专长难以施展。


王军还表示，要在开发商与会所独立运营商之间建立相互加盟的运营伙伴关系，即一个楼盘有多个会所加盟，一个会所服务于多个楼盘。这样就避免了一个楼盘建一个会所的画地为牢的经营方式，而成为一种高效率的交叉运营模式。应当强调，这是开发商与会所运营商之间的主动联盟，是对业主休闲消费需求的主动式服务。会所的服务半径完全可能超越一座城市的范围。三亚、丽江的会所，可能为北京的某楼盘业主服务；也可能是一墙之隔的邻家会所为我所用。


由于这种会所加盟，使开发商的形象、抢占市场的号召力、后续服务的亲和力更加增强；使业主能够凭一张业主卡就可在多个不同类型、距离远近不等的会所享受优惠服务，使其购置房产的附加值进一步提高，也使得会所内的经营商家获得稳定的客源和收益。


目前，社区的会所型物业提供“共享性的空间和专属性的服务”，然而也因此面临普遍性的经营困境，如果仍然用简单的、传统的思维和方式，是不可能解决这个问题的；只有探索和建立全新的体系和模式，进行制度创新，才能走出自己的成功之路。


独立运营商的九大准则


根据目前会所经营的实际状况，王军提出了一种新的经营模式，并且提出独立运营商的９大准则：


准则１：独立运营商。是“资产管理和经营”性质的企业，在“品牌认知、市场结构、目标客户、经营管理、超值服务”等方面，具有全新的运行机制和经营方向。


准则２：“ＳＦＣ（社区休闲中心）”联盟。坚持“地域化、规模化经营”的原则，倡导新型的联盟方式：以“ＳＦＣ（社区休闲中心）”为核心，辐射半径在２公里范围内、多类型社区的会所，选择“加盟性”的联合投资，共同形成“ＳＦＣ（社区休闲中心）”联盟型的会所集群，同时为消费者提供多元化和共享性的消费服务。


准则３：社会化原则。遵循开放性、社会化和市场化的经营原则，同时兼顾专属会员的“特权”消费。


准则４：品牌化发展。实施品牌战略，努力塑造受消费者尊重的品牌。


准则５：专业化操作。追求经营和服务的多元化，例如特色餐饮、休闲酒店、健康娱乐、现代竞技、职业教育、商务培训、高层次会展等。专业化的操作主要依靠“集合性”的品牌企业和商家联合行动来实现。


准则６：体验型“主题”消费。充分满足个性化消费的选择，重视“过程性消费”的满意度和快乐，适应了“客户全面体验”时代的要求。


准则７：可持续性经营。不仅重视“假日经济”的消费，更强调“全天候的消费”和“可持续性经营”的观点。


准则８：连锁化发展。实施品牌的连锁化发展，不断“复制”市场而节约交易成本；同时，也使消费者享受规模经济所带来的更多的价值。


准则９：定制化服务。顺应新经济条件下人们对差异化、个性化、网络化和速度化的追求，使“一对一”的服务和定制化的服务成为现实。(娄立平)


(来源:中国房地产报 )    编辑:吴清林