[转帖]会所遭遇尴尬 买房谨防陷阱

暗战212

　　会所好像一幅画 　　
　　前一两年，会所在北京的期房市场上颇为走俏，大多在售项目都以小区配有独立会所为强力卖点，一路畅销，许多买房人也是冲着一些项目拥有多项会所服务而慷慨解囊。
　　如今，不少项目已进入入住阶段，而往日所宣传的或豪华或宏大的小区会所却未见有多大的动静。 　　
　　据业内人士了解，目前北京住宅项目中的会所大多不景气，一些会所因经营困难，难以维继，有的会所已关闭，还有不少会所索性就没有开张。对许多购房人来讲，会所好像是一幅画。　　
　　到底什么是会所　　
　　按照目前政府的规定，居住小区根据建设规模的大小，要有一定的基本生活必须的配套设施，如：邮局、银行、幼儿园、餐饮、商店、小学或中学等等，但并没有要求配会所。
　　所谓会所是近两年从香港流行而来的一个不太明确的概念。通常人们认为，会所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的娱乐、健身、商务设施。小区配套是居民基本生活保障服务，而会所则是用以提高业主生活品质的服务。　　
　　据具有多年物业管理经验的均豪物业管理公司总经理于庆新先生介绍，北京较早出现的、具有代表性的会所大多在高档饭店和写字楼里，如长安俱乐部、长城俱乐部等，这些会所是为有限的特定人群开办的商务、娱乐服务，属于高品质、高消费服务场所，其会员的年会费通常为4000至5000美金，且日常消费还要另付费用。这类会所的实用功能在很大程度上让位于身份的象征。 　　
　　住宅小区里配会所是房地产开发商近年来利用会所的身份象征推崇的一个卖点。
　　会所平民化好概念好尴尬 　　
　　让更多的人随时享受到高品质的娱乐、健身、商务服务，这是一个不错的想法。随着一些高档社区引入会所概念，北京不少甲乙级住宅小区也纷纷配置了大小不等的会所，消费者对配有会所的项目反映也很积极，一时间有会所的住宅销势颇佳，会所在北京已成为平民化的产物。　　
　　然而，似乎大多的开发商和购房者对会所是要以高密度、高水准服务的巨大经营载体来支撑的问题，认识并不充分。许多开发商更多考虑的是前期销售市场，对会所的设置缺少应有的调研、论证，销售时的承诺很含糊，致使出现入住后年赔款几百万、转包或关张的尴尬局面。　　
　　虽然住宅小区的娱乐、康体健身等项服务是业主提高生活水平的重要方面，然而，业内人士分析认为，大多拥有游泳馆、各类球馆及桑拿休闲场所的会所，要支付泳池每年300余万的运营费（标准泳池）以及高达30元／吨桑拿用水费等多项高额运行费用，并要通过经营逐步收回建设投资，但对于目前大多数用“明天的钱住今天的房”的住宅小区业主来说，会所消费自然要排在还贷压力之下，其支付能力十分有限。另外，虽然小区会所消费起来省时、方便，但住户规模是否够大，以充分支撑其运转，会所的取费和服务是否能竞争过小区周边的同类场所也很关键。 　　
　　有消息说，7月1日起，北京市各单位内部的操场、游泳馆、礼堂、医务室、食堂等设施资源将向社区居民开放，这些国家投资的场馆基本是不计建设投资成本的运营，这对市区内的小区会所无疑是“雪上加霜”，会形成不小的冲击。 　　
　　应该说，会所的平民化发展环境并不成熟，如今会所尚属于真正意义上的大规模高档社区。 　　
　　现实的会所形式 　　
　　目前，北京的商品房小区里也有一些发展商在摸索建立比较现实的会所形式，不失为“平民会所”的出路。 　　
　　如北京华远房地产公司正着手推出“连锁会所”的概念，准备将其华亭嘉园的高档商务会所，西单的娱乐、运动会所，远郊的华中园别墅会议会所以及新建大兴翡翠园的高尔夫主题会所，同时面向其现有项目的2万余户业主及后续项目的业主，以会员俱乐部的形式优惠开放。　　
　　据华远销售公司总经理胡小申介绍，由于带会所的房价相应要高一些，其会员将可在四个会所享有1万元左右或若干百分点的优惠服务，其连锁优惠服务发挥了公司规模化、集团化的优势，使会所的运营得到保障。 　　
　　泰跃房地产开发公司也准备将太阳园内1万余平方米的大型会所向紧邻的太月园、太阳园两个项目的5000余户业主，以及后期开发的同区位内的业主，以主、辅会员的形式优惠开放。 　　
　　另外，有的会所项目在设计之初，已考虑适度对外开放，适度向社会增发会员卡，用以保证会所的低取费运营。有的项目则将部分资源让度给专门经营会所的管理机构，由其开办连锁经营业务。
　怎样买带会所的住宅 　　
　　怎样避免掉进发展商为销售炒作而设置的陷阱，挑选到真正的会所住宅？不妨注意以下几点： 　　
　　□看会所的形式 　　
　　现在会所的形式大致有小区独立会所、连锁会所两种。另外，还有一种社区体育公园，如方庄体育公园、望京体育公园，是由城市开发集团出资集中建设的康体娱乐场馆，在功能上与某些会所相同。　　
　　选独立会所，要注意小区规模和主收入消费的档次，并要考查开发商的信誉。主要摸清该小区是否能支持会所的运营。　　
　　选择连锁会所的，要弄清是发展商本公司项目的连锁，专营会所机构的连锁，还是综合性大型集团公司下的连锁。要注意选择有实力、发展后劲强的企业下的连锁。要了解有多少个项目连锁，其会所内服务项目是否实用，其项目的区位分布是否方便消费。另外，要了解清楚会员制的会所是否要交会费，费用是多少？ 　　
　　因为体育公园多为国有公司出资做的大型公共配套项目，购房人在这样的大社区里购房只需了解所购项目是否可以享受一定幅度的服务优惠，一般来讲，在方庄和望京地区，购买城市开发集团开发的住宅均可获得相应的优惠。　　
　　□问会所属于谁 　　
　　买房时要弄清会所的建设成本是否摊入房价中，因为政府对住宅小区在规划上没有建会所的要求，对公共交流空间、餐饮、娱乐设施并无刚性指标。如果会所被摊入房价，意味着业主入住后，只需支付会所的运营费用，如果未摊入房价，后期的取费将比较高，通常比摊入房价的要贵一倍。　　
　　□分清会所内容 　　
　　有会所和没有会所的住宅项目相比，由于前者的社区档次高些，房价一般要高一些。作为购房人要弄清哪些服务项目属于小区必备的配套设施，哪些属于会所的服务项目，防止发展商将配套冠以会所的概念。另外，要了解，会所总面积多大？每个项目所占面积多大？如果有室内泳池的，要问清是标准池还是非标准的小型泳池。 　　
　　□确认是否对外经营 　　
　　如果会所对外经营，要了解哪些项目对外开放？对外经营的时段与小区内业主活动时间如何划分？相应的保安措施有哪些？ 　　
　　□将承诺写入合同 　　
　　签订购房合同时，要将发展商对会所的有关承诺写入合同，注明会所的服务功能、费用的收取标准，以及运营费用不足时的处理方法，确认服务范围、投入使用的时间、是否对外经营等内容。