[转帖]大西洋新城业主自治受挫调查--经济观察报

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本报记者 黄锫坚 北京报道   2003-12-8 10:23:19
   
北京，11月，大西洋新城小区业主与物业管理公司的冲突表明，刚于9月1日开始实施的《物业管理条例》需要更多的实践来证明它对业主的关怀。
    最近，由于与物业公司长期摩擦，解决未果，北京大西洋新城小区业主率先召开业主大会，采取“实名制”投票的方式形成一份《决议》，有2／3以上的选票赞同解聘现有物业公司，这在全国尚不多见。然而，到了真正辞退旧物业公司的时候，业主们发现事情远非投票那么简单。已和开发商、物业公司“斗争”多年的他们，不得不面对新的法律问题：不交物业费的业主到底能不能当业主委员会委员？没有居委会、房地产商参加，业主到底能不能自己成立业主委员会？最现实的问题是，小区物业公司的解聘和选聘，到底谁说了算？
冲突 暗流
    回忆起11月22日发生的冲突，对立双方采用了完全不同的描述。业主大会筹备组成员李红光接受本报记者采访时称，那天是业主第一次行使当家做主权利的日子。而大西洋新城物业管理公司（以下简称大西洋物业公司）的总经理葛嘉则干脆把当天的场面比作“文化大革命”的翻版。
    据李红光介绍，当天上午有数百名业主聚集到该小区Ａ108号楼前，业主大会筹备组成员之一王燕滨，向业主们宣读《关于更换物业管理公司的声明》，宣布解聘大西洋物业公司，同时选聘北京晨曦物业管理公司为新的物业公司。
    随后，在业主、新的物业公司与老物业公司之间发生冲突。一方要进驻办公场地，一方不愿撤出，双方相持，气氛紧张。在众人的吆喝声中，两名业主几乎用半拉半抬的方式把大西洋物业公司的总经理葛嘉等人“请”出了办公室。
    但纠纷并未就此结束，在大西洋物业公司人员撤出、晨曦公司进驻之后不久，业主们发现小区地下车库、会所（物业办公用房）等设施的水、电、电话、热水被掐断了。
    为了避免出现更大的混乱，业主们决定暂时让晨曦物业撤出。
    到11月27日记者采访时为止，小区的物业仍维持现状。大西洋物业公司仍然正常工作，晨曦物业未能“上岗”。显然，这只是下一次冲突前的短暂宁静，业主们正在酝酿着新的举动。
政策怪圈
    在业主看来，小区物业接管出现逆转的局面，很大程度上是由于政府主管部门对业主更换物业公司的决议并不认可。
    李红光告诉记者，11月21日，也就是业主准备强行接管物业的前一天，业主们收到了朝阳区国土资源和房屋管理局及望京街道办事处联合发出的公告，上面明确提到：“大西洋部分业主既没有依法组建筹备组，也没有按照规定，在政府有关部门的指导下依法召开业主大会，选举产生业主委员会，没有制定《业主大会议事规则》和《业主公约》”，“部分业主组织的选聘物业管理企业的活动，不符合法定程序，其结果无法得到法律的认可和保护。”
    业主们成立筹备组、业主大会投票解聘和选聘物业公司的行为是否合法？这些问题成了矛盾的焦点。
    望京街道办事处主任皮定均在接受中央电视台采访时说，正是大西洋新城的业主召开业主大会产生决议的程序与现行的法律不符，所以决议的合法性无法得到承认。“应该先成立一个业主大会筹备组，然后召开第一次业主大会，第一次业主大会选举产生业主委员会，业主委员会成立。到目前为止，它没有业主委员会。”
    朝阳区国土资源和房屋管理局物业管理科科长宋瑞湘也持相同观点。在接受中央电视台采访时他说，“应当由业主大会的筹备组组织召开业主大会，选举业主委员会，同时对其他一些需要表决的事项进行表决，但是业主坚持不选举业主委员会。”
    为什么小区的业主没有按法律法规选举业主委员会呢？
    李红光介绍，其实在两年前业主们就已经提出要成立业主委员会，但在运作过程中遇到一些困难。最大的难题在于，北京市有文件规定，欠费业主不宜作为业主委员会成员的候选人。由于不满物业公司的服务，许多业主抵制不合理不合法的收费。于是，凡是维护业主权利的人，都是不交费的人。那么，按这个规定，他们就无法成为业主委员会的成员了。维权的人不能成为业主委员会的成员，更无法解聘物业公司。“这很滑稽，简直是一个绕不出去的政策怪圈。”李红光说。
    在他看来，正是因为北京市政府的这项规定，在业主入住大西洋新城后长达四年的时间里，业主们一直未能按照自己的意愿成立业主委员会。
    不过，9月1日起施行的《物业管理条例》似乎又为业主们提供了一些新的希望。“按照现在新的物业管理条例的规定，选聘和解聘物业公司已经不再是业主委员会的权力了，这个权力现在归业主大会，而且要由全体业主三分之二以上投票通过，才能成立。因此我们认为，选聘和解聘物业公司是业主大会的权力，这个权力是不能被业主委员会分享的，业主大会一旦通过这个决议，这个事情就算定了。业主委员会只是履行业主大会的决议来签署合同。”李红光说。
艰辛的民主实践
    在一个有1500多户的小区举行业主大会，难度可想而知。9月28日到11月18日，大西洋新城业主通过书面方式召开了首次业主大会。
    李红光说：“要想把1500多户各种各样的住户都组织起来，采用集体开会讨论的形式显然有些不切实际。所以，我们只好对小区业主选用书面征求意见的形式。”
    记者看到一张“大西洋新城业主大会第一次会议的投票表决书”，上面有三项投票表决议题：解聘大西洋物业管理公司，选聘晨曦物业，以及授权五人代表行使涉及物业管理的某些权利。由于业主委员会尚未成立，许多事情没有真正的行为主体。为了找到变通的办法，第三项表决是一份授权委托书，希望通过授权的方式让王燕滨等五人成为代表，负责与新的物业公司签署合同等事项。
    投票一共经历了50天时间。
    李红光说，这样一次投票过程，和人大选举过程差不多。为了维护自己的合法权益和来之不易的投票结果，目前业主们把选票原件封存起来，以备日后查验。
    根据《物业管理条例》的规定，“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”在那些拥有数千户业主的小区，要达成2／3的投票通过，难度是相当大的。北京隆安律师事务所的律师秦兵评论说，其实《物业管理条例》在业主维权方面设立了比以往规定更高的门槛，其规定的“2／3”有可能会使业主维权打折扣，很难“炒”掉不称职的物业公司。
    即便大西洋新城业主达到了2／3的投票权决定解聘大西洋物业公司，但是无论原有的物业管理公司还是当地政府房管部门都不认可这种形式。
业主的下一步行动
    为了维护自己的合法权利，11月22日，大西洋新城部分业主代表向北京市政府信访办提交了文件，反映了事件的经过，要求“上级政府立即派专人对大西洋新城业主大会的筹备和召开过程进行调查”，要求“朝阳区国土房屋管理局和望京街道办事处必须立即停止对我们小区业主依法自治管理的非法干预，并纠正其错误决定”。
    而11月22日在小区内贴出的“大西洋新城业主大会公告”则声明，从即日起，广大业主将拒绝向大西洋物业公司交纳任何费用。业主大会筹备组提议召开业主大会第二次会议，投票选举业主委员会。
    另一个值得关注的举动，则是业主们已经决定提起行政诉讼，状告朝阳区国土房管局和望京街道办事处。
    北京汉卓律师事务所律师韩冰一直从事行政诉讼工作。在接受本报记者采访时，他评论说，朝阳区国土房管局和望京街道办事处联合发通告的行为是行政违法。业主通过投票方式，以2／3票数通过了一项业主有权自主决定的事项，这两个政府机关将之宣布为非法是一种具体行政违法行为。此外，在业主大会、业主委员会成立过程中，政府有关部门没有尽到相关职责，属于行政不作为。在长达4年的时间里，小区业主委员会一直没有成立，其直接结果是业主的合法权利得不到保护，比如对物业公司的选择等等。政府有关部门应该在业主委员会的成立过程中给予指导和支持，没有行使这些职责是行政不作为。
政府角色的深思
    其实，在过去几年时间里，大西洋新城业主的维权行动曾多次得到媒体的关注。在开发商改变规划的纠纷中，“会飞的湖”成了京城房市中的新词。最后业主的行政诉讼以发展商让步而获得调解，不过，业主委员会的成立却一直得不到朝阳区小区办的批准。这次业主运用《物业管理条例》赋予业主大会的权利炒掉物业公司又一次引起媒体的关注。
    业主与物业公司的矛盾冲突在全国各大城市都有发生。由于中国物业管理市场的竞争远不充分，而且，即使有的项目引入了竞争机制，选择哪家物业公司也是由开发商说了算，物业管理方面的矛盾和问题已成为近几年消费者投诉的热点。国家发改委公布的2002年六大举报热点，物业管理就位居其中；而在消费者协会接到的投诉中，有关物业管理的案件也名列前三。
    随着维权意识的增加，物业公司和业主之间的纠纷和官司越来越多。而政府有关部门在其中扮演的角色，也值得深思。
    日前，不给业主委员会备案的海淀区国土资源和房屋管理局一审输了官司。中海雅园业委会状告中海世纪物业，要求其退出小区，而海淀区国土房管局却为该物业出具了业委会未经备案、因此不具有合法资格的证明。海淀区法院一审判决，海淀区国土房管局在长达一年的时间内，对中海雅园业委会提出的换届选举登记备案申请未作出任何书面答复，未尽指导、监督职责，依法应确认海淀区国土房管局不履行备案职责的行为违法。
    值得庆幸的是，业主的维权行动正在一步步往前推进。11月1日，国内第一个没有行政干预、完全由小区业主独立自主选聘的物业管理公司已经正式进驻深圳景洲大厦。这家公司与业主签订的物业管理服务合同，也是国内第一份由业主自行创新的合同文本。业内人士认为，深圳的模式，意味着业主开始在法律框架下，按照市场经济规则，自行调节处理民事纠纷。

( 本报记者 黄锫坚 北京报道 03-12-01  137 )