060321－关于物业3月10日《致全体业主的一封信》的疑问

业委会

致：金世恒业物业管理有限责任公司
由：时代庄园业主委员会
抄送：时代庄园全体业主
内容：关于你司3月10日《致全体业主的一封信》的疑问  
     
06年3月10日，业主们陆续收到了你司时代庄园物业管理处发来的《致全体业主的一封信》，业委会认为其中的内容有诸多不实之处，业主们对此封函件的内容也有很多疑问，业委会特将业主的意见汇总如下，请予以解答：       
1．        在2005年审计中，你司原来提供的财务报告利润仅有16万元，另有近20万元的本属于园区的空置房物业费收入根本没有计入园区收入，正是因为业委会委派的审计师的及时发现和纠正，使05年度的利润最终调整为36万元。你司为何不实报告此收入情况？
2．        对你司在05年之前的财务报告业委会无从核对其真实性和准确性，签订物业合同时业委会选用了包干制，是基于以下考虑：一是北京市居民小区之前没有成功进行酬金制收费的成功范例，二是你司在03，04年给出的财务报告成本一直大于收入，利润为负数，而业委会认为此状况极为不合理，在此等核算状况下，不具备签署酬金制合同的条件。
3．        05年末的审计报告中，重要事项第一条就是会所一直没有缴纳物业管理费，而实际上享用了绿化、保安等大量由业主缴纳的物业费中的支出。业委会也多次催促你司采取行动，并向开发商发出了催收物业费的函件，你司采取了什么具体的行动催要会所物业费？对于开发商侵占业主的权益你司做何答复？打算如何维护全体业主的利益？
4．        审计师审查到你司支付给永盾安保顾问有限公司的保安费近57万元，没有任何正式发票，该公司是否具有正规保安公司资格？为什么用工资单、食品发票、服装发票来代替根据合同本应出具的正规发票？你公司为何接受此种不正规的运作方式?
5．        审计报告中显示，05年支付的维修费用共47万元。其中，中控设备维修、中水改造、油漆粉刷等费用约16万元，这些项目是否仍在保修期内？是否本应由开发商买单？
6．        05年园区公共区域电费为6.2万元，而办公区域电费达7.1万元，如此高额的办公区域电费是如何产生的？而水电费的记录依据均是查表记录等内部证据，原因？
7．        你司称对外部项目提供专项服务而另有收益136万元，此收入是对亚运新新家园等项目提供保洁服务，既然对外部项目输出保洁项目，为何在05年以前，却将时代庄园“园区的保洁工作外包给专业的保洁公司”？另，对于外包的项目，是否将管理费用按项目分摊？还是全部计入了时代庄园小区的成本？
8．        园区水站、洗车点等的收益属于园区公共设施收益，应由全体居民受益。根据物业合同第二十七条，应报业委会同意后安排。对这些项目的安排及收支情况，你司从未报告给业委会。对于业委会关于你司私自将此项收益用于诱导业主、作为向你司一次性缴纳06年全年物业费（业委会与你司签订的物业管理合同于06年6月24日到期）的优惠条件的质询，你司回答，你司开创了物业管理的新模式，将这些收益给予了有需要的业主；业委会认为，全体业主均应享有这些权益，而不是由你司决定哪些业主是对洗车卡和水票“有需要的业主”。你司需解释清楚，如何做出此项界定？计划如何改正？
9．        根据你司与永盾安保顾问有限公司的协议，园区保安人员1～3月为48人，4月之后减少为40人，不足40人以实际人数计算费用。实际每月人数是多少？647户业主、近13万平米的园区，需24小时巡逻，40名保安是否足够？
10．        你司在函中提到，保洁总人数最少没有低于15人，根据审计报告中保洁工资估算，全年平均保洁人数为22人，而你司赠送的保洁卡，约200张，共4,000小时，22人的保洁队伍，一部分安排做室内保洁，剩余做户外保洁的究竟有几个人？对于整个园区是否足够？
11．        你司06年平均在岗职工为31人（除保洁、保安），这31人是根据何种安排配置？对于以保安、保洁服务为主的小区物业管理，如此多的职能部门员工配置，明显与小区实际情况不符，也与其他物业公司对小区项目的人员配置不成比例，你司需解释这31人的具体部门、职位、工作量情况以及如此安排的原因和目的。另，此31人的工资总额在05年12月比05年1月提高了72％，不符合一个公司正常经营的情况，究竟是什么原因？
12．        你司在函中提到，聘用贸物业作为顾问，“支付顾问费的作用是国贸物业在我管理处为业主的服务上输出管理经验、提供技术支持、协调各方关系等。作为一个项目不可能长期聘用包括强电、弱电、给排水等的各种高级技术人员。”是否即是说你司目前不具备独立为园区提供服务的能力？国家对物业管理公司有资质的要求，相关的资质的取得也有硬性的条件（配置相应数量的具有专业技术资格的人员），你司如果不具备以上技术人员，我们对你司如何取得的相关资质提出质疑。
13．        每个季度向全体业主公示物业管理收支账目，是根据物业合同第二十六条你司应尽的责任。对于业主提出的异议，你司应于10天内做出合理解释，并提供相关财务凭证以供查询。对于前阶段业主就账目的疑问，业委会发文要求你司提供明细，你司回复称“没有必要提供明细，请有疑问的业主直接到物业查询”，是出于何种目的？
14．        园区车辆管理系统，是在业委会多次收到业主反映你司门岗管理不力，反复向你司交涉、要求为园区购置的，其采购费用已全额计入05年园区物业费用。而当时要求一并采购安装的行人入园门禁设施，至今仍未安装，请给出预计安装的时间。
以上问题，请在三日内答复。
业主的眼睛是雪亮的，你司物业服务到位的地方，业主不会抹煞；但你司的服务客观存在着极大的改善空间，在最近一次业委会组织的业主满意度调查中，仅有28％的业主对物业服务表示满意，与你司前阶段自称超过90％的满意率差别巨大。你司需切实端正态度，在公平、公正、公开的前提下，实实在在地为全体业主做好服务，才有可能真正赢得业主的满意。
                                               
时代庄园业主委员会
二OO六年三月二十一日

这个疑问写的真是太好了！！！业委会是真正为业主着想着，看后非常感动！！同时为物业的所做所为气愤！！！所有的业主要团结起来，为了我们自己美好的生活．

真是大快人心，业委会终于醒悟了。

南湖新村

好,这样的业委会让人钦佩!

现在觉醒不迟，痛斥物业无耻。业主权益捍卫，功德千秋此时！

之前觉得物业一般，现在看来不是一般的差劲！

写的好

春光明媚

谢谢大土司等全体业主委员会成员的努力!

英明领袖大土司及业委会大部分成员万岁万岁万万岁!!!!!!!!!!!!!

支持业委会！支持换物业！！