将于06年6月24日到期终止的物业合同

业委会

时代庄园物业管理服务
委托合同

甲方（委托方）：时代庄园业主委员会
地址：北京市朝阳区红军营东路18号时代庄园
联系电话：

乙方（受托方）：北京金世恒业物业管理有限责任公司
法定代表人：李辉
地址：北京市通州区食品工业园区
联系电话：84967464
                                                                        
鉴于：
1、时代庄园第一次业主大会已于2005年1月通过了《时代庄园业主公约》（下称《业主公约》）、选举产生了时代庄园第一届业主委员会（下称业委会）；
2、时代庄园第一次业主大会已通过了续聘乙方的决议；
为了维护时代庄园全体业主的利益，不断提高时代庄园的物业管理水平，甲乙双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方代表时代庄园全体业主委托乙方提供物业管理服务的相关事宜，达成协议如下，以资共同遵守。

第一章  总则

第一条  乙方受甲方的委托，依据本协议、《业主公约》以及国家的法律法规，在时代庄园开展物业管理服务活动。
第二条  乙方的物业管理服务内容分为物业管理和物业服务两个部分。
乙方有权利根据甲方和《业主公约》的授权，根据国家法律法规的规定，为了维护时代庄园全体业主的利益，对园区内的公共财产、公共设施、公共区域（绿地、道路及景观等）、公共秩序进行管理。
乙方有义务根据甲方的要求、《业主公约》和国家法律法规的规定，为时代庄园的每户业主提供全面、细致、优质、高效的物业服务，保护公共财产、公共设施、公共区域（绿地、道路及景观等）、公共秩序不被破坏。
第三条  物业管理和服务的目的，旨在美化园区环境，提高全体业主的生活质量，促进小区内部形成文明、健康、和谐、友爱、安全、互信的风尚。
第四条  时代庄园实行封闭式物业管理。

第二章    物业管理服务的范围、期限

第五条  物业管理服务的范围包括时代庄园园区内部的全部住宅、公共公用设施、公共公用设备、公共区域、公共绿化和道路，以及小区内的公共秩序、公共安全、公共卫生。
本小区范围内的商业经营性质的网点、会所、未售出楼宇、售楼处、文化体育场所等均纳入乙方物业统一管理，乙方按时收取产权人或使用人的物业管理费。
第六条  时代庄园园区指小区围墙及其以内的区域。四至为：东临红军营东路，南临红军营东路，西临清河营路，北临红军营北路。总建筑面积：128230.52  平方米，住户647户  。
第七条  委托管理期限自2005年6月25日起至2006年6月24日止。



第三章  物业管理服务内容

第八条  物业管理服务包括但不限于：
1、由开发商转交的建筑工程图纸、住户档案与工程竣工验收材料等资料的管理。
2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、人防工事、会所及小区规划红线内的车位道路、秩序管理等。
3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括但不限于：共用的上下水管道、天然气管道、共用照明器具、暖气干线、楼内消防设施设备、天然气交换站、配电室、泵等公用设施设备。
4、公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、井、泵房等。
5、公共区域的绿化、养护与管理。
6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
7、按政府有关规定及小区需要，向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。
8、维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、楼宇保安执勤。
9、车位及车辆管理，维持物业区域内车辆行使秩序，对车辆停放进行管理。对小区规划红线内的交通、车辆秩序担负协调责任。
10、消防管理，包括公共区域、消防设施的维护，检查等。
12、房屋装饰装修管理服务。
第九条  除前条规定的内容外，根据全体业主或业委会要求，乙方可增加其他符合业主利益的服务内容，包括特约有偿服务。
   
第四章  物业服务的质量标准

第十条  乙方提供物业的服务质量不得低于北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》 （京国土房管物字[2003]950号）规定的标准，即普通商品住宅物业管理服务标准。
第十一条 乙方承诺按下列附件所列内容提供管理服务
附件1：时代庄园物业管理服务内容实施方案及标准
附件2：时代庄园物业管理服务细则

第五章  物业服务费的收取和支出

第十二条  物业服务费的收费标准，由甲乙双方协商确定，由乙方负责收取。乙方包干使用。
第十三条  确定物业收费标准的主要依据是：
1、        物业管理服务的范围、质量及标准；
2、        乙方完成第1项任务所需的合理支出及应得的合理利润；
3、        有关政府部门关于物业公司收费项目及标准的批文或规定。
第十四条  甲方同意乙方在本协议规定的物业管理服务期内，暂按下列标准收取：
1、        民用住宅：2.49元/平方米（建筑面积）/月（元，指人民币元。下同）；
2、        商用住宅（即个人业主办理了相关租赁许可证后租给他人用于经营的）根据物价局核定的关于经营性用房的相关标准执行；
3、        会所：4.98元/平方米（建筑面积）/月；
第十五条  经甲方同意，乙方可以就某些特殊的服务项目，向业主收取合理费用。
第十六条  为全体业主的利益，甲方有权要求乙方在正常的服务项目之外临时增加服务内容或设备，所需费用由乙方垫付，由甲方支付。
第十七条  乙方同意向甲方交纳人民币二十万元作为服务量保证金。该保证金于合同签订之日后分2次存于甲方专用帐户，第一笔十万元在合同签订后五个工作日内交付，第二笔十万元在签订合同后第七个月的前五个工作日内交付。此合同期结束前的三个月，业委会将就物业服务满意度对常驻业主组织书面问卷调查，在问卷回收超过发放问卷50％的前提下，如回收问卷中超过30％的业主回复不满意物业的服务，则此保证金将不予返还乙方，冲抵业主今后应交纳的物业管理费用。
第十八条  物业服务费的收取
（1）物业费由物业直接向业主收取，物业费每三个月收取一次。   
（2）乙方向小区业主或物业使用人出具发票。
（3）空置房屋的物业管理费和其他应缴费用由开发商交纳，交纳方式同上。
第十九条  物业服务支出包括以下部分：
（1）        管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）        物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）        物业管理区域清洁卫生费用；
（4）        物业管理区域绿化维护费用（合同保修期内免费，需补植、改造、更换的在物业管理费中列支）；
（5）        物业管理区域秩序维护费用；
（6）        行政办公费用；
（7）公共公用设施设备的运行和日常维护管理费用；
（8）其它费用：税金及公众责任保险费用等。
第二十条  因政策修改、市场行情变化等原因致使物业服务费上浮或下浮时，乙方需在取得甲方书面同意后，方能对物业服务费标准进行合理的调整。
第二十一条  乙方应向甲方提供收支明细作为物业收费标准合理性的依据，如甲方对乙方支出的必要性和合理性有异议，甲方有权聘请专业审计机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计；该专业机构由甲方选定，并由甲方与专业机构签订审计服务合同。合同签署前，应向乙方发出书面通知；此项审计费用由乙方支付。对甲方不合理的支出乙方有权拒绝承担。
第二十二条  凡属于处理在本合同签署前遗留问题所产生的费用，不在物业管理费支出范围，应由相关责任方负担。
第二十三条  共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修基金支出，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第二十四条  乙方可根据物业管理需要聘请专业设备维护、花木养护等专业机构为小区提供专项物业服务，聘请此类专业机构的费用从物业服务费中列支；乙方聘请其他物业管理公司提供物业服务顾问、咨询费用，不得在本小区物业服务费中列支。乙方不得将本小区整体物业管理服务委托给第三方。
第二十五条  特约服务价格经甲方批准后在本物业区域内执行。
第二十六条  乙方应建立物业管理收支账目，并在每季度第一个月的第15个工作日内向全体业主和物业使用人公示；业主和物人对物业管理收支账目提出异议的，经甲方汇总向乙方反映后，乙方应于十天内向甲方做出合理解释，并提供相关财务凭证以供查询。
第二十七条  乙方在事先征得甲方同意后，可对物业共用部位、共用设施设备及外墙建筑物、屋顶等进行经营性管理，其管理成本在该项收入中列支，并就此单独建立账目按照本协议约定公告，该项所得盈余归全体业主所有，由甲方负责管理支配。
第二十八条  物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照乙方与保险公司签订的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊。乙方交费时，应将保险单和保险发票公示。
第二十九条  业主对于能源等实际发生的费用，有权按规定向有关部门直接交纳或委托物业管理企业交纳，如业主委托乙方交纳的，乙方不得以任何名义加价收缴。
第三十条  乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其它特约服务，实行有偿服务。乙方本着合理、公开、不以盈利为主要目的的原则制定有偿服务收费标准，经甲方同意后在本物业区域内公布并实施。

第六章  物业交接验收

第三十一条  物业接管验收
1、乙方负责代甲方接收、保管开发商移交的所有工程建设档案资料；包括但不限于：
（1）        工程竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网、隐蔽工程竣工图等竣工验收资料；
（2）        设施设备的安装、使用和维护保养的技术资料；
（3）        物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）        各专业部门验收资料；
（5）        房屋销售和产权归属清单；
（6）        配套设施的归属和收益清单；
（7）        涉及物业管理费及各项代收代缴费用的收缴、支付等财务账目、专项维修基金账目；
（8）物业管理所必须的其他资料。
2、乙方负责代甲方接收、保管前任物业管理公司移交的所有物业管理档案资料；双方按照《物业管理服务方案》第二章物业接管验收内容，完成本小区物业接管验收工作。
3、乙方负责代甲方向后任物业管理公司移交前两项资料及乙方自己管理时代庄园物业期间形成的档案资料。
4、乙方负责代甲方接收开发商或前任物业管理公司移交的共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造资金，按政府有关规定专款专用。
5、乙方在接收前述资料时，有责任对物业现状进行验收，并分清开发建设单位、前物业管理单位及乙方进场后应负的各自责任，形成完整的备忘文件交甲方存档。对发现的重大问题和隐患，应如实向业主或甲方披露。

第七章  双方权利义务

第三十二条  甲方权利义务
1、审定乙方制定的物业管理服务工作计划、年度管理计划；
2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，如发现乙方在管理工作的实施及制度的执行中有不当行为，甲方有权向乙方提出异议或整改通知。
3、按照法规政策的规定，决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理。
4、审查乙方提出的财务预算、决算和物业管理工作计划。
5、协调、处理本合同生效前物业管理方面的遗留问题。
6、协助乙方做好物业区域内的物业管理和宣传教育、文化活动。
7、当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，督促其交纳。对无正当理由拒缴及欠缴户，有义务协助乙方催缴，包括劝说、通知、公示通报等，保证小区物业管理服务的各项工作正常进行。
8、在业主大会闭会期间，甲方根据业主大会的授权，代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）。
9、监督和协助乙方履行本合同和《业主公约》。
10、组织并协助乙方进行交接验收。
11、督促全体业主履行本合同、遵守业主公约和物业管理规章制度。
12、监督乙方物业管理费的使用。
13、甲方对乙方因实施物业管理服务而获得的一切有关乙方的商业秘密负有保密义务（向全体业主公布的除外）。
第三十三条  乙方的权利义务
1、乙方应根据《业主公约》、有关法律法规政策的规定开展各项服务及管理活动，并根据本合同约定的标准和方式，收取物业管理费，并获得利润，同时享有经营管理上的自主权。
2、乙方负责根据小区的实际情况制定各项管理办法、规章制度、实施细则，并经甲方批准后，
3、乙方负责编制房屋及附属设施、设备的维修计划，按照本合同的约定实施物业管理，执行经甲方审定通过后物业管理服务合同。
4、如甲方对乙方执行本协议和物业管理制度的行为提出异议或整改通知，乙方应在限期内做出合理解释或进行整改，并按甲方要求通报整改情况。
5、有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为。
6、按本协议约定收取物业服务费；如有业主无正当理由拒交物业服务费，乙方可以依法追缴。
7、对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权利也有义务根据情节轻重，采取劝阻、制止、公示、追偿损失直至法律诉讼等措施。
8、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体管理委托
给第三方。
9、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
10、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修房屋时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
11、建立管理档案并负责及时记载有关变更情况，以备甲方随时查询。
12、乙方由于不可抗力原因中断服务，应尽最大努力将中断服务而给全体业主或个别业主造成的损失控制在最小范围内，并在最短时间内恢复其应提供的常规服务。
13、乙方对前任物业公司管理期间产生的所有债权债务 、法律责任和遗留问题，不承担任何责任。但甲方或业主需要乙方配合解决时，乙方有义务尽力配合。
14、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
15、物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
16、妥善保管甲方委托其接收的物业档案资料、专项维修基金及账册。
17、遵守并执行《业主公约》。在发生紧急情况时，要及时向业主委员会书面报告情况。

第八章  合同解除和终止

第三十四条  本合同因下列原因解除或终止：
1、        合同期满；
2、        因一方严重违约被另一方提前解除；
3、        双方协商提前解除。
第三十五条   经双方协商一致，本合同可以续展。每次续展一年或半年。
第三十六条  如果双方在合同期满前九十天仍未就续展合同达成一致，甲方有权开始招标并决定是否邀请乙方参加投标。
第三十七条  如乙方存在以下行为，甲方有权单方面中止本合同，自甲方终止合同的书面通知达到乙方时，本合同终止。
1、乙方未按照本协议和《业主公约》约定提供服务，经甲方限期整改后逾期未整改的；
2、乙方擅自提高物业服务费收费标准，经甲方要求清退仍未清退的。

第九章 特别约定

第三十八条  乙方对业主和物业使用人违反政府有关法律法规和业主公约的行为，根据情节轻重，采取规劝、制止、公示、收缴滞纳金、追偿损失，直至法律诉讼等措施，并及时与相应的行政管理部门通报和协助其进行相应的管理工作。
第三十九条  业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护（维修内容见附件），在本合同期内免工时费，但不包括材料费用。
第四十条 本合同终止时，自甲方终止合同的书面通知到达乙方之日起 90日内，乙方即应退出物业，并无条件向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案材料。乙方有义务向接任的物业管理公司做好物业服务的交接和善后工作，移交管理用房和物业管理的全部档案资料，专项维修资金及账目。
第四十一条  合同到期后，乙方有在同等条件下与甲方订立新合同的优先权。
第四十二条  合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应甲方的要求继续提供物业管理服务的，乙方有义务依照本合同规定的内容和标准继续提供服务，甲方应按本合同规定的标准支付物业费。
第四十三条  除本协议另有约定外，乙方同甲方、小区其他业主（物业使用人）在物业管理期限内形成的债权债务另行协商解决。
第四十四条  业主委员会活动经费为物业费的1%，不在物业管理费中列支。由乙方承担。此费用用于业委会安排的、为时代庄园业主提供服务的相关费用支出；此费用由乙方支付，甲方安排使用。此费用有别于乙方原计划按总收入1％安排使用的、用于组织业主活动的业主活动经费，乙方不得以此为理由影响安排和组织的业主活动或减少业主活动费用的投入。

第十章  违约责任

第四十五条  若协议任何一方未按照本协议的规定，全面、正确、适时地履行其在本协议中的任何一项合同义务，即视为该方违约。另一方有权要求违约方支付违约金并赔偿损失。如果违约方支付的违约金不能弥补另一方由于因此所受到的实际损失，违约方须赔偿实际损失。
第四十六条  因乙方或其聘用的人员的疏忽、失职或行为不当而导致未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到伤害的，应当依法承担相应的法律责任。
乙方为保护业主利益采取紧急救险、避险措施造成业主个人或小区公共财产损失的，可以依法免除赔偿责任，由事故责任人承担相应损失。
第四十七条  乙方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付五十万元的违约金；由于解除合同给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第四十八条  乙方不按期向继任的物业管理公司移交物业管理权（包括不移交管理用房和档案资料）的，每逾期一日应向甲方支付违约金人民币一万元。逾期30日以上，每日支付违约金三万元。
第四十九条  乙方负责保管的工程建设档案资料遗失或销毁的，甲方同意乙方在一个月内补齐，如不能补齐，乙方应向甲方单独支付资料赔偿金人民币二百万元。

第十一章  附则

第五十条  双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第五十一条  本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内容，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第五十二条  本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国和地方有关法律、法规和规章执行。
第五十三条  本合同正本（包括附件）一式六份，甲乙双方各执两份，物业管理行政主管部门（备案）两份，具有同等法律效力。
第五十四条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第五十五条 本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成的，由甲方所在地区的人民法院裁决。
第五十六条 本合同经双方签字盖章后生效。合同期满后，如果甲方需要乙方临时延长服务期间，双方亦受本合同约束。

甲方：                              乙方：
时代庄园业主委员会                  北京金世恒业物业管理有限责任公司


签章：                              签章：
2005年6月25日                    2005年6月25日