答业主问

业委会

尊敬的业主：

   首先在此对广大关心和支持业委会工作的正直热心业主表示感谢，由于众所周知的原因，业委会在近期的正常工作受到了严重干扰，经过认真学习相关法律法规，业委会对小区内的热点问题和工作计划向广大业主做如下汇报：

1.谁签的合同对业主有效？
   业主大会是唯一合法的选聘物业的机构，业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的物业管理合同才对业主有约束力。

2.物业合同到期时间？
  业委会是代表业主大会与物业签约的唯一合法机构，业委会代表业主大会与金世恒业公司签署的合同已于2006年6月24日到期并终止。

3. 业委会下一步要做什么？招标工作进展怎样？
    业委会就朝阳区小区办和来广营乡乡政府相互推诿，造成小区招标备案无法进行一事向市信访办和市长信箱进行了反映，本周接到来广营乡政府信访办来电，告知根据属地原则，此信访函转至来广营乡信访办处理并给予回函（详见公告栏），我们认为在回函中既没有答复我们关于究竟是区小区办还是乡政府不作为导致招标备案无法进行，也没有说明乡政府将在何时采取何种具体行动推进小区业主大会决议的尽快实施；目前朝阳区小区办仍以乡政府未出具意见为由不予备案，业委会将进一步向上级主管部门反映此情况并坚定不移地推进业主大会通过的招标决议。

4. 目前园区用电是否为临时电？临时电费是否应该交？开发商以未交临时电为由不给业主办产权证是否合法？现物业是否用物业费为开发商补贴临时电？业委会对临时电的态度？
    根据市供电部门于06年1月给小区业主的回复，园区现使用的为临时电，未通正式电原因是开发商未缴纳相应费用。临时电属于施工期用电，根据电力相关规定，除了供电部门之外，任何人都不允许“转卖”电力。办理产权证的前提应根据国家关于房产证办理相关法规的要求。业委会之前曾致函物业询问05年园区公共区域电费为6.2万元，而物业办公区域电费达7.1万元，如此高额的办公区域电费是如何产生的？且电费的记录依据均是查表记录等内部证据的原因？物业答复为办公区域因使用空调及电暖炉造成电费高，未答复记录依据仅为内部记录的原因。关于临时电维权，业委会曾多次向开发商、市政府、市建委、区建委、乡政府反映，但一直未能得到解决。关于是否可通过法律诉讼维权，根据国家相关法规，业委会只能在物业管理相关范畴内，执行业主大会的决议，在物业管理范围以外的事项不具备原告主体资格，但业委会坚定支持业主依法维护自己的合法权益。

5.业委会改选是否属实？业委会改选的法律依据和程序？
   根据居委会6月25日公告，时代庄园137户业主依据国务院《物业管理条例》及建设部《业主大会规程》已提出对时代庄园“业主委员会”改选的申请。北京市建委于6月12日就改选事宜的批复：时代庄园小区业主委员会的改选工作，业主可依据该小区《业主大会议事规则》的程序和规定，向业主委员会提出议案，由业主委员会组织召开业主大会进行决议。本届业委会的任期到2007年1月，特殊情况需要提前更换的，根据本小区《业主公约》和《业主大会议事规则》，需由20％以上业权数业主提议，经过业主大会表决通过后生效。业委会至今未收到一位业主就此事的提议，所以本届业委会郑重承诺：将继续依法履行相关义务，执行业主大会的决议。

6.业主名义被盗用怎么办？
   业委会收到业主反映，业主仅是在物业设立的《民意调查表》上签过名，但名义和签名被盗用，变成了质疑业主大会决议，投诉业委会等一系列向政府部门上访函上的签名。业委会反对任何组织或个人以任何理由、任何形式盗用业主签名，请发现此类情况的业主及时与业委会沟通并向上级主管部门反映，也可通过投诉和司法途径维护自身的公民权利。

7.如何了解园区最新信息？
   您可从园区业委会公告栏和网站（http://www.timesmanor.org）了解情况。您也可拨打13683044736业委会热线。

8.业主能为业主大会决议和招标的执行提供帮助吗？
   业委会再次感谢广大业主的一贯支持，业委会将与广大业主一起，珍视业主的合法权利，就业权受到侵害一事，继续向政府部门反映情况，建议业主协助联系媒体对侵权事件进行曝光，同时向政府相关部门积极反映或通过司法途径自行解决。

此致
                                            敬礼！



                         时代庄园业主委员会
                          2006年7月8日　

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附件：来广营乡信访办就“政府推诿、业主遭殃”投诉的回复函

信访事项答复意见书
信访人TimesManor：
您于2006年6月14日给市长信箱发反映问题的邮件已收悉。现将您反映的相关问题答复如下：
对于您反映的问题来广营乡政府一直给予了高度关注，乡政府相关部门（民政科）也一直在与朝阳区建委小区办就如何解决时代庄园业主与业委会之间存在的分歧进行沟通与协调，并请区建委小区办能够给予相关业务上的指导。乡政府在时刻关注时代庄园的和谐稳定，是在积极推进地区和谐社区建设之中不懈的努力。
另外，市、区建委也已接到您反映问题的相关材料，我们将按照市、区建委的指示意见，依据相关政策及《业主大会议事规则》，对时代庄园存在的相关问题在上级相关部门的指导下进行调查核实，并依据政策进行办理。
以上是来广营乡政府对您给市长信箱发送电子邮件反映相关问题的答复。如果您对此答复不满意，您可以根据国务院《信访条例》第三十四条有关规定，自收到书面答复之日起30日内请求原办理行政机关的上一级行政机关复查。


来广营乡政府
2006年6月30日

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业委会去函


                 政府推诿，业主遭殃
对朝阳区时代庄园业主大会“公开招标选聘物业服务公司”
受到无端干扰阻挠一事的专题情况反映

北京市人民政府 王歧山市长：

我们是朝阳区时代庄园小区的业主委员会。近日，我小区依法召开了业主大会，通过了“招标选聘物业公司”的决议。令我们意想不到的是，这样一件体现了广大业主的意愿、有利于广大业主利益的事，却因为现物业公司的阻挠、朝阳区国土房屋局小区办和来广营乡政府的推诿，而陷入困境。再过十一天，我们小区将进入原物业公司合同到期满、新物业公司无法产生的状态，小区居民的生活随时可能出现大的混乱，情况十分紧急。

为此，业委会特代表全体业主向您反映情况，请您百忙中给予批示。

一、小区目前的状况
时代庄园小区与金世恒业物业管理有限公司的物业服务合同将于2006年6月24日到期。因期满前未能达成续聘协议，业委会根据《北京市物业服务企业招标管理办法》及《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第四条的相关规定，依法于2006年4月1日-5月7日以书面形式召开了业主大会，就“是否同意通过招标方式选聘物业公司”进行全体业主表决。
2006年5月13日，小区公开进行了业主表决开票仪式，共有100多位业主、仁和律师事务所律师、来广营派出所代表、园区现物业法人以及新浪网等10家媒体参加。
经核验表决结果，时代庄园共有647户中，共有562户参加表决，其中476户同意通过招标方式选聘物业，占总票权72.33％。据此，小区第一次业主大会作出决议：通过招标方式选聘物业公司。（详见附件一∶“业主大会决议”）

二、我们目前遇到的问题
    按照京国土房管物（2003）848号及京国土房管物（2004）216号文件有关规定，小区业委会将业主大会决议及招标文件等送朝阳区房地局小区管理办公室备案。由于备案后才能正式开始招标程序，去市建委抽选评标专家，因此小区管理办公室给予备案是实施招标的必经程序。
5月31日 业委会向朝阳区国土房屋局小区办领取招标备案表。小区办负责备案人员马健强调：备案需有乡政府/居委会出具意见，证明业主大会决议属实。鉴于当时居委会未成立，业委会决定请乡政府出具意见。
6月1日 业委会前往来广营乡政府，说明朝阳区小区办要求，并将业主大会前、中、后向乡政府的六次书面汇报及签收再次送交，请其出具意见。乡政府办公室李主任答复：业委会不归乡政府管理，乡政府不参与业主大会，也不会给意见。关于备案相关法规没有规定此项要求，乡政府不需签署意见，请业委会直接找小区办办理。业委会再次学习并向律师查证了相关法规（北京市216号文件、848号文件）并没有说招标备案必须经过乡政府的批准，216号文件明文规定业主委员会只要将业主大会决议通告乡政府和居民委员会。而业委会从一开始就在各个环节共六次行文向乡政府通告（均有签收）。
6月2日 业委会将备案材料递交朝阳区小区办。小区办马健拒绝接收，再次强调备案要求，要求提供由乡政府/社区居委会签署意见的业主大会决议。小区办同时提出，市小区办接到转来的时代庄园业主上访投诉函，在调查结果出来前不能接收备案材料。
6月5日 业委会向北京市建委小区办递交了“关于时代庄园小区招标备案受阻的紧急请示”，对区小区办的做法提出质疑。
6月6日 业委会向北京市建委物业处呈送“关于时代庄园小区部分业主投诉函真实性的质疑”，“关于时代庄园小区招标备案受阻的紧急请示”的信函，以及时代庄园物业招标备案文件。并对市建委小区办所说的有２００名业主签名的信访函的真实性提出质疑。物业处表示将尽快对信访函进行调查。
6月6日 业委会将备案材料以快递方式寄交朝阳区小区办马健。
6月8日        业委会与朝阳区小区办招标备案人员马健电话沟通，再次请其说明小区办需乡政府出具意见的法律依据，其在电话中称要求乡政府出具意见属于小区办对于法规的理解，并拒绝出具书面文字。

三、我们的困惑
面对两个政府部门对同一事件的不同意见，我们无可适从。我们不清楚：究竟是朝阳区小区办的工作人员故意刁难，还是乡政府故意推诿？
我们认为：即使相关法规中没有明确规定，两个政府部门也应当尽快向上级请示或务加强沟通，而不能各执一词，互相推诿，导致小区公开招标聘用物业管理公司的备案工作无法正常进行。政府部门的这种官老爷作风，已经严重损害了中央倡导的“执政为民”的精神，严重损坏了“服务型政府”的形象。

四、我们的请求
鉴于情况紧急，我们请求市政府责令相关部门对其不当行为进行纠正，指导时代庄园小区尽快完成物业招标的备案工作。为人民群众和广大业主营造一个安居乐业的和谐社区，为政府提倡的“营造和谐社会”的大政方针做出努力。


　　　　　　　　　　朝阳区时代庄园小区业主委员会
　　　　　　　　　　二ＯＯ六年六月十三日

奔马

拨云雾，直接运作招标！

1、现在的居伪会很猖狂！
业委会公告栏的作案人很明显为其所指使的一个工具而已，但最近居伪会开始在园内大送“温暖”，贼喊捉贼说“临时电”，其目的不过是“卖拐”给我们。同园们一定要小心哪！！
2、至于物业，在时代庄园为非法侵占，要尽快将其赶出！！！
3、解决办法：从不同角度、重点，同时起诉开发商、居伪会、现物业。
4、关于招标，既然小区办行政不作为不与备案，我们不能因此而停止招标！
建议：在时代庄园内选出物业招标评委5-7人，外聘专业评委2-4人，直接招标！招标是我们业主选保姆的权利，直接招标并不违法！
我们千万不要陷入开发商、居伪会、物业硬拖的陷阱！到年底扶植一个和他们穿一条裤子的业委会，那时，我们可就真成为任其宰割的鱼肉了！！！！！
他们是全职，什么事都做得出！居伪会不是已经出炉了吗？业伪会并不是不可能！！！
招标也是2/3以上业主赋予业委会的责任！

春光明媚

现在的工作重点是解决临时电的问题,不论是谁,业主委员会也好,居伪会也罢,还是业主本人.但我们千万不能让居伪会的假象给迷惑了.它们是想挂羊头卖狗肉.采取拖延战术.要不就是和KFS达成协议,为了侵吞大修基金,而使出的舍车保帅的阴谋.
让我们拭目以待看看伪'居委会'还能使出什么阴招,损招.兵来将挡,水来土坉,别以为老虎不吃人就是病猫.

业委会

尊敬的业主：

   首先在此对广大关心和支持业委会工作的正直热心业主表示感谢，由于众所周知的原因，业委会在近期的正常工作受到了严重干扰，经过认真学习相关法律法规，业委会对小区内的热点问题和工作计划向广大业主做如下汇报：

1.谁签的合同对业主有效？
   业主大会是唯一合法的选聘物业的机构，业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的物业管理合同才对业主有约束力。

2.物业合同到期时间？
  业委会是代表业主大会与物业签约的唯一合法机构，业委会代表业主大会与金世恒业公司签署的合同已于2006年6月24日到期并终止。

3. 业委会下一步要做什么？招标工作进展怎样？
    业委会就朝阳区小区办和来广营乡乡政府相互推诿，造成小区招标备案无法进行一事向市信访办和市长信箱进行了反映，本周接到来广营乡政府信访办来电，告知根据属地原则，此信访函转至来广营乡信访办处理并给予回函（详见公告栏），我们认为在回函中既没有答复我们关于究竟是区小区办还是乡政府不作为导致招标备案无法进行，也没有说明乡政府将在何时采取何种具体行动推进小区业主大会决议的尽快实施；目前朝阳区小区办仍以乡政府未出具意见为由不予备案，业委会将进一步向上级主管部门反映此情况并坚定不移地推进业主大会通过的招标决议。

4. 目前园区用电是否为临时电？临时电费是否应该交？开发商以未交临时电为由不给业主办产权证是否合法？现物业是否用物业费为开发商补贴临时电？业委会对临时电的态度？
    根据市供电部门于06年1月给小区业主的回复，园区现使用的为临时电，未通正式电原因是开发商未缴纳相应费用。临时电属于施工期用电，根据电力相关规定，除了供电部门之外，任何人都不允许“转卖”电力。办理产权证的前提应根据国家关于房产证办理相关法规的要求。业委会之前曾致函物业询问05年园区公共区域电费为6.2万元，而物业办公区域电费达7.1万元，如此高额的办公区域电费是如何产生的？且电费的记录依据均是查表记录等内部证据的原因？物业答复为办公区域因使用空调及电暖炉造成电费高，未答复记录依据仅为内部记录的原因。关于临时电维权，业委会曾多次向开发商、市政府、市建委、区建委、乡政府反映，但一直未能得到解决。关于是否可通过法律诉讼维权，根据国家相关法规，业委会只能在物业管理相关范畴内，执行业主大会的决议，在物业管理范围以外的事项不具备原告主体资格，但业委会坚定支持业主依法维护自己的合法权益。

5.业委会改选是否属实？业委会改选的法律依据和程序？
   根据居委会6月25日公告，时代庄园137户业主依据国务院《物业管理条例》及建设部《业主大会规程》已提出对时代庄园“业主委员会”改选的申请。北京市建委于6月12日就改选事宜的批复：时代庄园小区业主委员会的改选工作，业主可依据该小区《业主大会议事规则》的程序和规定，向业主委员会提出议案，由业主委员会组织召开业主大会进行决议。本届业委会的任期到2007年1月，特殊情况需要提前更换的，根据本小区《业主公约》和《业主大会议事规则》，需由20％以上业权数业主提议，经过业主大会表决通过后生效。业委会至今未收到一位业主就此事的提议，所以本届业委会郑重承诺：将继续依法履行相关义务，执行业主大会的决议。

6.业主名义被盗用怎么办？
   业委会收到业主反映，业主仅是在物业设立的《民意调查表》上签过名，但名义和签名被盗用，变成了质疑业主大会决议，投诉业委会等一系列向政府部门上访函上的签名。业委会反对任何组织或个人以任何理由、任何形式盗用业主签名，请发现此类情况的业主及时与业委会沟通并向上级主管部门反映，也可通过投诉和司法途径维护自身的公民权利。

7.如何了解园区最新信息？
   您可从园区业委会公告栏和网站（http://www.timesmanor.org）了解情况。您也可拨打13683044736业委会热线。

8.业主能为业主大会决议和招标的执行提供帮助吗？
   业委会再次感谢广大业主的一贯支持，业委会将与广大业主一起，珍视业主的合法权利，就业权受到侵害一事，继续向政府部门反映情况，建议业主协助联系媒体对侵权事件进行曝光，同时向政府相关部门积极反映或通过司法途径自行解决。

此致
                                            敬礼！



                         时代庄园业主委员会
                          2006年7月8日　

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信访事项答复意见书
信访人TimesManor：
您于2006年6月14日给市长信箱发反映问题的邮件已收悉。现将您反映的相关问题答复如下：
对于您反映的问题来广营乡政府一直给予了高度关注，乡政府相关部门（民政科）也一直在与朝阳区建委小区办就如何解决时代庄园业主与业委会之间存在的分歧进行沟通与协调，并请区建委小区办能够给予相关业务上的指导。乡政府在时刻关注时代庄园的和谐稳定，是在积极推进地区和谐社区建设之中不懈的努力。
另外，市、区建委也已接到您反映问题的相关材料，我们将按照市、区建委的指示意见，依据相关政策及《业主大会议事规则》，对时代庄园存在的相关问题在上级相关部门的指导下进行调查核实，并依据政策进行办理。
以上是来广营乡政府对您给市长信箱发送电子邮件反映相关问题的答复。如果您对此答复不满意，您可以根据国务院《信访条例》第三十四条有关规定，自收到书面答复之日起30日内请求原办理行政机关的上一级行政机关复查。


来广营乡政府
2006年6月30日

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业委会去函


                 政府推诿，业主遭殃
对朝阳区时代庄园业主大会“公开招标选聘物业服务公司”
受到无端干扰阻挠一事的专题情况反映

北京市人民政府 王歧山市长：

我们是朝阳区时代庄园小区的业主委员会。近日，我小区依法召开了业主大会，通过了“招标选聘物业公司”的决议。令我们意想不到的是，这样一件体现了广大业主的意愿、有利于广大业主利益的事，却因为现物业公司的阻挠、朝阳区国土房屋局小区办和来广营乡政府的推诿，而陷入困境。再过十一天，我们小区将进入原物业公司合同到期满、新物业公司无法产生的状态，小区居民的生活随时可能出现大的混乱，情况十分紧急。

为此，业委会特代表全体业主向您反映情况，请您百忙中给予批示。

一、小区目前的状况
时代庄园小区与金世恒业物业管理有限公司的物业服务合同将于2006年6月24日到期。因期满前未能达成续聘协议，业委会根据《北京市物业服务企业招标管理办法》及《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第四条的相关规定，依法于2006年4月1日-5月7日以书面形式召开了业主大会，就“是否同意通过招标方式选聘物业公司”进行全体业主表决。
2006年5月13日，小区公开进行了业主表决开票仪式，共有100多位业主、仁和律师事务所律师、来广营派出所代表、园区现物业法人以及新浪网等10家媒体参加。
经核验表决结果，时代庄园共有647户中，共有562户参加表决，其中476户同意通过招标方式选聘物业，占总票权72.33％。据此，小区第一次业主大会作出决议：通过招标方式选聘物业公司。（详见附件一∶“业主大会决议”）

二、我们目前遇到的问题
    按照京国土房管物（2003）848号及京国土房管物（2004）216号文件有关规定，小区业委会将业主大会决议及招标文件等送朝阳区房地局小区管理办公室备案。由于备案后才能正式开始招标程序，去市建委抽选评标专家，因此小区管理办公室给予备案是实施招标的必经程序。
5月31日 业委会向朝阳区国土房屋局小区办领取招标备案表。小区办负责备案人员马健强调：备案需有乡政府/居委会出具意见，证明业主大会决议属实。鉴于当时居委会未成立，业委会决定请乡政府出具意见。
6月1日 业委会前往来广营乡政府，说明朝阳区小区办要求，并将业主大会前、中、后向乡政府的六次书面汇报及签收再次送交，请其出具意见。乡政府办公室李主任答复：业委会不归乡政府管理，乡政府不参与业主大会，也不会给意见。关于备案相关法规没有规定此项要求，乡政府不需签署意见，请业委会直接找小区办办理。业委会再次学习并向律师查证了相关法规（北京市216号文件、848号文件）并没有说招标备案必须经过乡政府的批准，216号文件明文规定业主委员会只要将业主大会决议通告乡政府和居民委员会。而业委会从一开始就在各个环节共六次行文向乡政府通告（均有签收）。
6月2日 业委会将备案材料递交朝阳区小区办。小区办马健拒绝接收，再次强调备案要求，要求提供由乡政府/社区居委会签署意见的业主大会决议。小区办同时提出，市小区办接到转来的时代庄园业主上访投诉函，在调查结果出来前不能接收备案材料。
6月5日 业委会向北京市建委小区办递交了“关于时代庄园小区招标备案受阻的紧急请示”，对区小区办的做法提出质疑。
6月6日 业委会向北京市建委物业处呈送“关于时代庄园小区部分业主投诉函真实性的质疑”，“关于时代庄园小区招标备案受阻的紧急请示”的信函，以及时代庄园物业招标备案文件。并对市建委小区办所说的有２００名业主签名的信访函的真实性提出质疑。物业处表示将尽快对信访函进行调查。
6月6日 业委会将备案材料以快递方式寄交朝阳区小区办马健。
6月8日        业委会与朝阳区小区办招标备案人员马健电话沟通，再次请其说明小区办需乡政府出具意见的法律依据，其在电话中称要求乡政府出具意见属于小区办对于法规的理解，并拒绝出具书面文字。

三、我们的困惑
面对两个政府部门对同一事件的不同意见，我们无可适从。我们不清楚：究竟是朝阳区小区办的工作人员故意刁难，还是乡政府故意推诿？
我们认为：即使相关法规中没有明确规定，两个政府部门也应当尽快向上级请示或务加强沟通，而不能各执一词，互相推诿，导致小区公开招标聘用物业管理公司的备案工作无法正常进行。政府部门的这种官老爷作风，已经严重损害了中央倡导的“执政为民”的精神，严重损坏了“服务型政府”的形象。

四、我们的请求
鉴于情况紧急，我们请求市政府责令相关部门对其不当行为进行纠正，指导时代庄园小区尽快完成物业招标的备案工作。为人民群众和广大业主营造一个安居乐业的和谐社区，为政府提倡的“营造和谐社会”的大政方针做出努力。


　　　　　　　　　　朝阳区时代庄园小区业主委员会
　　　　　　　　　　二ＯＯ六年六月十三日

奔马

清楚、明白！
感谢业委会的艰苦工作！
业委会才是我们可以信赖的真正的组织！！

ellen

感谢业委会，另外我有个建议：

建议物业费采取分次缴纳的办法，以约束物业。比如，采取6-3-1制度，就是：

每半年（或一年）的第一周先交60%的费用，保证物业公司开展正常工作，  最后一周交这半年（或一年）的30%，剩下的10%作为质保金，如果某些地方没达到要求即可扣除。只有这样才能起到约束作用。

请业委会在签新合同时，郑重考虑以上建议。