我的物业为何我做不了主？

大头

我的物业为何我做不了主？
——从业主更换物业难谈物业危机的出路
本报记者 周骏 来源：新民晚报2006-7-8

“花钱买冤家”，正成为众多个人房产拥有者对物业管理公司的感受。在被侵权却投诉无门的情况下，业主唯一的选择就是更换物业。但事实上，即便完全按照法定的程序，能成功更换物业公司的小区也是凤毛麟角。在记者接到的物业投诉中，80%以上是“下岗”的物业不肯移交，签约的新物业难进小区。文明交接几乎不可能，强行进入往往激化矛盾，甚至发生流血事件。

中国老百姓花一生的积蓄购置商品房后，“我的物业我做主”的所有者权利却遭遇物业公司这一外来者的挑战。

1 “保姆”反客为主

普陀区玉佛城小区业委会受业主大会委托，于2005年9月对物业公司进行招投标，当年12月11日，根据市房地部门专家的评审结果，与宏城物业公司签订了服务合同。然而拒绝参加招投标的前期物业——上实物业管理有限公司却不肯交接，2006年1月1日，新物业按照合同进驻小区时和老物业发生严重冲突，多名员工和业主被打伤……新物业至今仍不能履约进入小区。

杨浦区华升新苑小区(一期)业主大会于2003年12月2日通过招投标选聘了久立物业有限公司，但开发商的子公司、担任前期物业的上海德升物业管理有限公司拒不移交管理权。当中标的新物业按照合同约定进驻小区时，受到前期物业的无理阻挠，并发生了流血事件。虽然有关部门多次开会协调，但德升物业置若罔闻，至今不肯退出。

普陀区千路公寓小区业委会经业主大会授权，于2005年12月16日通过招投标选聘了上海源联物业公司，但前期物业龙进物业公司始终拒绝移交。为避免发生流血事件，新物业一直采取克制态度，至今未强行进入小区(本报2005年2月19日有详细报道)。

闸北区锦佳苑小区于2004年12月经全体业主公决，解聘擅自将小区300多万元维修基金拆借给开发商的前期物业锦延物业公司，通过招投标聘请了新新物业公司。但连资质都没有的锦延物业拒绝移交，以至新物业进入后，出现两家物业公司同时管理一个小区的咄咄怪事。至今一年多，问题尚未解决(本报5月10日有详细报道)。

这样的例子记者手头还有不少。“保姆”反客为主，居高临下无视主人意愿，这种让人百思不得其解的怪现象如今已成为上海不少住宅小区的“常规节目”。

2 对手盘根错节

“下岗”后还敢赖在主人家不走的往往是开发商聘请的前期物业，彼此多少“沾亲带故”。由于这层关系，前期物业首先维护的必定是开发商的利益，这也决定了前期物业“下岗”只是时间问题。尽管现行的物业法规都明确规定前期物业必须通过招投标，国家建设部在2003年还专门颁布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，上海市房屋土地资源管理局也于2004年颁布了相关法规。但事实上，在缺乏监督的体制下，前期物业招投标往往只是走形式，这已成为行业内公开的秘密。和业主大会选聘物业公司面临的“吹毛求疵”相比，简直天壤之别。

开发商在一个地方开发房地产，必然要和当地的政府主管部门打交道，会和方方面面建立起各种或松散、或紧密的联系，其中不乏利益关系。在各级政府的眼里，为当地GDP增长作出贡献的开发商(包括与其“沾亲带故”的前期物业)和老百姓，孰轻孰重，也是不难作出选择的。

普陀区玉佛城小区新老物业发生冲突后，双方僵持在小区的半个多月里，区房地局、街道有关领导等多次要求有合同在身的新物业顾全大局，暂时退出小区，而对没有合同却非法占据着小区的老物业则心慈手软，迟迟拿不出处理办法。普陀区房地局曾表示，千路公寓的前期物业如到2006年2月28日还不移交的话，政府将实施行政干预。但4个多月过去了，一切还是依旧。

杨浦区华升新苑小区(一期)的合法物业，由于房地产管理部门迟迟未能依法对连资质都不具备的前期物业作出行政处罚，不得已走上法律维权之路。2005年3月24日杨浦区人民法院作出一审判决，老物业必须移交；7月15日二审维持原判。然而长达17个月的漫长诉讼并未给权利人带来任何实质性的利益，老物业依然置之不理。新物业于2005年7月28日申请执行，令人匪夷所思的是杨浦区法院一直到2005年12月23日才作出民事裁定，以新物业和业委会签订的物业管理服务合同已于8月31日到期，“继续执行已无法律依据和实际意义”为由，裁定“终结执行”。

……

很显然，业主面对的并不是单纯的一家物业公司，而是一个有着千丝万缕联系的社会利益集团。正因为有大小保护伞的庇护，充其量不过是小伙计的前期物业才敢有恃无恐，以致出现有合同、有资质者忍气吞声，一让再让；无合同、无资质者肆无忌惮、无法无天这种是非颠倒的现象。

3 法规缺憾甚多

有一个十分有趣的现象，被业主大会炒“鱿鱼”而拒绝退出小区的物业公司，其理由惊人一致，那就是所谓的“业委会未按法定程序选聘物业公司”。

在现行的物业法规中，对业主大会解聘、选聘物业管理企业都有比较详细的规定。“业委会是个群众组织，又没有什么专业人士，要他们完全按照物业法规一步不走样几乎是不可能的。况且，现行的物业法规本身还很不完善，有些条款也缺乏可操作性。”基层房地部门的一位干部对记者如是说。事实上，业主也意识到自身的弱点，对解聘选聘物业这类问题上一直希望得到政府主管部门的指导。但尽管处处谨慎操作，尽管事事请示房地产管理部门，依然会有些瑕疵被对手抓到小辫子。对此，闸北区房地局一位副局长向记者表示，他们对业委会还是比较宽容的，关键看业委会的所作所为是否代表了大部分业主的真实意愿，也就是大家平时所说的是否得到三分之二业主的支持。

然而，物业法规在对业委会“高标准严要求”的同时，对物业公司的监管却是越来越宽松。1997版的《上海市居住物业管理条例》第二十六条规定：物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：(一)对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；(二)移交全部物业档案资料和有关的账务账册；(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。然而不知为何，到了2004版的《上海市住宅物业管理规定》中，这么重要的条款却没有了。卢湾区富源公寓小区通过招投标选聘了新的物业公司，经过艰苦的维权斗争，前期物业——上海远兴物业管理有限公司终于撤离了小区。然而，老物业撤离时将小区的所有维修记录、保养资料和账册，还包括多收、超收的物业管理费和停车费等资金席卷一空。业委会四处投诉上访，至今没有解决。

有业内人士指出，辞退和选聘完全是两回事。合同到期没有续约，就该交接走人，赖着不走就是侵权。至于新物业聘谁？怎么聘？程序是否合法？那是另一回事，即便有问题，也轮不到无合同的“下岗”物业来主张。前不久，被炒“鱿鱼”而拒绝交接的上海某物业公司把对其实施行政处罚的虹口区房地局告上法庭，并以选聘程序有问题而质疑业委会和新选聘物业公司的服务合同的效力问题。法院认为合同的效力问题应由合同的相对方提出，老物业系合同第三方，无权主张他人的合同有效或无效。最后法院裁定维持区房地局对其作出的行政处罚。

4 业主素质缺失

在物业矛盾尖锐的小区，业主往往分成两派。一派是以业委会为代表的维权者，一派则多半是既得利益者。

其实，在现行的物业体制下，业委会如想谋私利，必须要勾结物业公司，否则一分钱也动不了。由此可以推断出一个简单的结论，凡是和物业公司矛盾尖锐的业委会，多半是在维护广大业主的权益。相反，如果业委会和物业一团和气，关系太热乎，倒是值得警惕。

而收买业主乃至收买业委会，已成为物业的惯用手段。减免点物业费、停车费、维修费什么的，就足以让一些贪小者在物业面临“危机”时跳将出来为其鸣冤叫屈，摇旗呐喊。自身的利弊得失，决定了业主在对待物业去留问题上的态度。一般来说，支持被炒物业的人不会多，不然业主大会也不可能以三分之二多数通过解聘物业的决议。但这些人出于既得利益，会比普通业主卖力得多。而其业主的身份往往使政府职能部门在了解、处理矛盾时举棋不定，甚至作出错误决定。本报报道闸北区锦佳苑小区“双岗”管理的第二天，就有该小区的业主跑到报社为前期物业叫屈，这些业主的另一个身份即是开发商的职工，而开发商又是前期物业的“老子”。维修基金被物业勾结开发商挪用，业委会维权也包括了他们的利益，可这些人竟然还帮侵权者鸣冤叫屈，这才是维权群体真正的悲哀。

5 破解路在何方

在当前情况下，业主对物业的选择性很差。无论是解聘还是选聘都很难，因为这是一个“分散的人群”与一个“集中的管理者”的博弈。而问题的实质，就是经济利益。老物业不肯退出小区绝对不是对业主有感情，而是物业管理利益丰厚使然。北京社科院今年有个调查显示，九成以上的物业公司都利用职权侵占业主利益。

要从根本上改变这种情况，还有待于法律的健全。有专家呼吁，建立物业退出机制已刻不容缓。规定应有实施细则，有可操作性，比如合同终止后多少天内必须移交，超过多少天即可视作拒绝移交，账目如何核查，要不要审计，审计费谁来承担，预收和未收的物业费、停车费如何协调，整个移交工作由谁来监管……

而在眼下，政府职能部门的干预是最有效的。国务院《物业管理条例》第一章第五条明确规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”其实，对那些违规的物业，即便现行的法规有缺陷但仍有很多相应的处罚条款。如《物业管理条例》第六章第五十九条规定：对不移交有关资料者，可“处1万元以上10万元以下的罚款”；第六十条规定：未取得资质证书从事物业管理的，“没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款”；第六十三条规定：挪用专项维修资金，可“给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款”；情节严重的，可“吊销资质证书”……在业主和物业的交锋中，政府这个裁判员应该旗帜鲜明，而不是态度暧昧；应该维护法律尊严，而不是充当侵权者的保护伞。

而最根本的，还在于提高维权者自身的素质。《物业管理条例》第七条第三款明确规定，业主有义务“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”，也就是说，业主大会形成的决议对每个业主都有约束力。一旦业主大会形成了决议，个人的看法可以保留，但必须自觉维护业主大会的决议，这是作为一个合格业主最起码的条件，也是住宅小区维系和谐安定的游戏规则。

其实，只要业主心齐，哪有辞退不了的“管家”？


本帖于2006年07月09日21时15分被刘生敏修改

时代美女

业主委员会，尽快把大头的文章引发广大业主。号召大家团结起来，抵制收费！

代表奶奶

其实，在现行的物业体制下，业委会如想谋私利，必须要勾结物业公司，否则一分钱也动不了。由此可以推断出一个简单的结论，凡是和物业公司矛盾尖锐的业委会，多半是在维护广大业主的权益。相反，如果业委会和物业一团和气，关系太热乎，倒是值得警惕。

而收买业主乃至收买业委会，已成为物业的惯用手段。减免点物业费、停车费、维修费什么的，就足以让一些贪小者在物业面临“危机”时跳将出来为其鸣冤叫屈，摇旗呐喊。自身的利弊得失，决定了业主在对待物业去留问题上的态度。一般来说，支持被炒物业的人不会多，不然业主大会也不可能以三分之二多数通过解聘物业的决议。但这些人出于既得利益，会比普通业主卖力得多。

李大爷

你看那语气，你看那神态，不就是在说居委会，说物业！ 不就是在活脱脱的说老刘头？
刚才有人说这个老兄弟，每天没事就是挖苦，诬蔑业主委员会，从来不谈小区的问题，
真真的是那样丑陋的样子！ 给他发这个文件，让他给自己照照！

这个记者太有良心了，世界上还是好人多！ 大家团结起来，声讨耐心道德沦丧，盘剥邻居的恶棍吧！ 今天安徽一个副省长又双规了，相信党会政治腐败的，别看那些人借助贪官污吏的保护，为非作歹，总会有报应的！

雷锋叔叔

李大爷真不糊涂，那个刘大爷怎么就这么糊涂呢？ 我看他脑子不糊涂，是心黑糊糊的。

看来天下乌鸦一般黑,维权的路上被利益集团设置了种种障碍,但我们有信心,在伟大的社会主义国家,在皇城脚下,见不得阳光的终究永远是躲在黑暗中.

我来告诉大家一个硬道理：都是大爷，做人的差距咋就这么大的原因吧：
      （1）李大爷是咱老北京地地道道的“爷”，人家真真切切地为园区、为业主着想，人家有那“范儿”；
       （2）刘大爷却是咱北京的“X你大爷的”大爷，一心只想自己往VIP里钻，好做个大蚂蟥，省点儿物业费，或让金世恒业物业公司施舍几颗花生米，比如草花什么的，或者乞求居伪会封个伪保长、伪楼长什么的，一辈子没当过什么官儿，大鸣大放时没踩上点儿，这回可得着机会了；或者乞求开发商赏赐女儿点儿小生意。
      如此而已。要不然，7月8号在会所二楼怎么就他跳得欢，简直是白活那么大岁数。

时代网民

建议维权小组把本文贴到业委会公告栏供大家学习

李大爷

大家好看看看楼主的帖子，不能丢

学科

每个业主心往一处想,没有办不成的事