“百家社区工作经验交流会暨北京市首届业主委员会年会”情况通报

业委会

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“百家社区工作经验交流会暨北京市首届业主委员会年会”情况通报
----北京市业主委员会协会申办委员会

“百家社区工作经验交流会暨北京市首届业主委员会年会”情况通报
北京市业主委员会协会申办委员会
1月21日下午1：30——6：30，安定门内大街国资委大厦会议大厅，由北京市业主委员会协会申办委员会（简称“业申委”）主办的“百家社区工作经验交流会暨北京市首届业主委员会年会”成功召开。
据不完全统计，103家小区的业委会代表和业主代表，北京大学、清华大学、人民大学、中国政法大学、中国社会科学院、北京社会科学院等30余位学者教授，10多位业内专家，北京市律师协会及9家律师事务所10多位律师，电视台、报纸、杂志、网站等29家媒体，共300余人，出席北京市首届业主委员会年会。这是迄今为止，本领域最大规模的一次大会。
大会由“业申委”召集人之一齐建新先生主持，同为召集人的张大宪先生、陈兵先生和任晨光先生分别作了主题发言，回顾了“业申委”的工作情况，提出了2007年的展望，公布了重要的文件。
在大会上，各小区代表和专家学者畅所欲言，针对物业管理的本质和存在的问题，有的从理论上进行阐述和提出解决方案，有的从法律上进行分析，有的从实践的角度提出操作办法。有的专家认为，业主大会和业主委员会的产生和发展过程，正是社会自组织的形成和发展过程，是中国社会变革过程中公民社会生产的一个重要的原动力，学会了做业主，就学会了做公民。
针对成立业主委员会协会事宜，与会代表和专家学者表示强烈支持，认为成立全市业主委员会的联合组织是十分必要的，能够在政府、行业协会和业主之间架起沟通的桥梁，能够为维护业主合法权益、推进和谐社区的建设，为创建和谐社会做出应有的贡献。有的专家认为，有恒产的业主是社会的稳定因素，政府应积极引导和扶持业主联合组织的建立及发展。与会者纷纷呼吁尽快成立北京市业主委员会协会。
在大会上，“业申委”公布了一份重要的建议书和一封重要的公开信。建议书为“关于制定北京市实施《物业管理条例》细则的建议”，公开信是“为建设和谐社会，要求《物权法》明确业主权利的公开信”。建议书和公开信获得了与会者的热烈支持，大家当场签署了联署书。“业申委”将在联署完成后，将建议书和公开信分别送往北京市人大和全国人大。
在大会的最后，北京市业主委员会协会申办委员会提出了2007年的工作展望：一个目标——成立业主委员会协会；两个争取——努力争取参与“北京市实施《物业管理条例》细则”的制订，努力争取修改《物权法》（草案）第六章业主的建筑物区分所有权的相关条款；三个任务——1，做业主与政府沟通的桥梁，协调业主与物业服务企业共建和谐社区。2，帮助各社区召开业主大会、成立业委会，力争年底北京市成立业委会的小区超过30％，同时，协助各小区业主业主维护合法权益。3，建立沟通协商平台，帮助物业管理协会和物业商会加强行业自律、提高服务水平。
会场气氛极为热烈，原定5：30结束的大会不得不延长了一小时。

业委会

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今日重点 物业纠纷①动态
业委会协会酝酿成立
副市长陈刚表示可以考虑 专家称成立前需解决诸多问题
www.jinghua.cn 2007年01月26日来源：京华时报记者：易靖 赵升

　　1月21日，北京市业委会协会申办委员会主办了首届业委会年会。

　　本报讯 昨晚，针对32家业委会联名写报告计划成立“北京市业主委员会协会”一事，北京市副市长陈刚表示，成立北京业主委员会协会“可以考虑”。此前，北京市业委会协会申办委员会（以下简称业申委）已收到了市建委对《关于成立北京市业主委员会协会的请示》的回复，建委表示“正在研究办理”。

　　据了解，目前北京市共有3000多个住宅小区，而成立了业委会的只有500个左右。业委会成立难、业主权益得不到保障的事情时有所闻。去年8月底， 北京新天第家园、光大花园等32家小区业委会向市建委提交了一份“关于成立‘北京市业主委员会协会’的请示”，申请者表示，政府主管部门可以通过业委会协会这个社会团体组织，对各小区业委会的工作给予监督、管理、指导，同时协会也可以成为各方的沟通桥梁，有效地保障业主的合法权益。

　　去年12月，市建委对请示做出回复，建委在《回复》中称“各业主委员会之间相互开展必要的学习、交流，对于增强业主法规政策水平、提高协商、决策和管理能力具有积极意义”。对于业申委提出的“关于申请成立北京市业主委员会协会（以下简称业协）”事宜，建委表示“正在研究办理”。

　　昨晚，副市长陈刚说，“成立业委员会协会可以考虑，协会可以帮助协调解决一下纠纷，我会关注这件事”。

　　■业申委

　　成立业协能更好替业主维权

　　昨天，记者就业协成立的相关事宜采访了业申委召集人之一、光大家园业主委员会主任陈兵。

　　记者：在你们的设计中，业协可以发挥怎样的作用？

　　陈兵：组织业委会之间的交流；学习、宣传有关物业、物权等方面的政策法规及条例；协助解决小区物业问题；帮助小区成立业委会等等。物业有物业管理协会，业委会也要有自己的联合组织。有组织就有团体的声音，可以更好地维护业主的权益。

　　记者：帮助各个小区很不错，有没有具体的措施呢？

　　陈兵：业协成立后，我们考虑成立一个危机应急小组，当小区发生危机时，帮助其度过危机。比如，某个小区的物业公司突然撤离，我们可以挑选与会员单位合作关系好的物业公司，从中抽调保安、保洁等人员以暂时恢复小区的正常秩序，为危机小区赢得时间，使其能比较从容地重新选聘物业。去年，美丽园小区物业公司突然撤离时，业申委发起单位新天第小区业委会、新纪元家园业委会抽调了部分保安、保洁人员到那里，坚持了2天。成立了危机应急小组后，类似的帮助将更加有效。

　　记者：如果协会如愿成立，会怎样运行？同时，协会必然需要办公场所、需要专职工作人员，怎样解决协会的资金问题呢？

　　陈兵：协会将由会员单位选举产生领导机构，然后通过会员大会确定《章程》，所有的决策将按照《章程》进行。对于资金问题，收会费肯定不适合，因为目前大部分业委会没有资金收入，所以我们打算通过其他社会团体或个人的捐助解决。如果没有捐助，我们相信很多业主自己也愿意出钱促成这件事，包括我们自己。

　　■专家看法

　　成立前需解决诸多问题

　　昨天，记者就北京市业主委员会协会申请成立一事采访了本市相关部门的专家。这位专家表示，业委会协会成立的想法固然不错，但成立前还有诸多问题需要解决。

　　一、《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，也就是说业委会主要是做好小区内的事，业协的业务可能会涉及一些社会事务，从法律上成立业协是否有相关依据。

　　二、业协成立肯定有会员，如何完善对业委会成员本身的监督需要解决，比如一旦业委会成员决策出现问题时，谁来承担责任？

　　三、目前本市虽然已经成立了不少业委会，但一些业委会在运转过程中自身也出现了很多问题，如果自己小区的问题没有解决，如何能兼顾到为其他小区提供服务。

　　四、虽然业协申请人称可以成立应急小组帮助一些物业突然撤离的小区，但这样做是否有法律依据，“政府都不敢随便指定物业公司暂时托管，业协有这个权力吗？”

　　本版采写 本报记者 易靖 赵升

业委会

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今日重点 物业纠纷②现状
业委会面临三大难题
www.jinghua.cn 2007年01月26日来源：京华时报记者：叶洲 易靖

　　2006年12月10日，新物业入驻美丽园。（本报资料图片）
　　本报记者

　　甄宏戈 摄


　　1月21日下午，北京市业主委员会协会申办委员会（简称业申委）组织了全市103家社区的业委会代表和业主代表，在安定门内大街国资大厦会议中心举行了“北京市首届业主委员会年会”。

　　与会代表和专家学者认为，成立全市业主委员会的联合组织是必要的，它能够在政府、行业协会和业主之间架起沟通的桥梁，推进和谐社区的建设。业申委还在会上公布了“关于制定北京市实施《物业管理条例》细则的建议”和“要求《物权法》明确业主权利的公开信”，并表示将送至有关部门。

　　业申委召集人之一、光大家园业委会主任陈兵介绍，去年在北京市商品房社区领域中发生了许多事情，有不少小区遇到了严重的困难，业主合法权益受到侵害的现象依然存在。

　　年会上，备受关注的时代庄园小区、美丽园小区的业委会主任都介绍了各自小区的遭遇，成立难、换届难和维权难成了业委会目前面临的三大难题。

　　成立难

　　■宣武区依莲轩格调小区

　　历经3次申请艰难成立

　　依莲轩格调小区2000年开始入住，属于分期入住的社区。参加年会时，小区业委会成立仅十余天，是“最年轻的业委会”。

　　小区业委会主任何学群介绍，2002年在当时的物业公司协助下，曾申请组建管委会，因开发商阻挠、物业公司经理被调换等原因导致申请失败。2004年，业主们再次申请成立业主大会，由于分期入住小区没有成立业委会先例，有关部门以“滚动开发、管理区域不确定”、“文件规定不能成立”等为由搁置。后经业主查询相关文件，当时市建委已有规定成立业主大会需“入住率50%和首户入住2年以上”，而且“分期建设的小区参照执行”。

　　有了前两次经历，2005年业主们第三次提出申请时，事先查找了大量相关的文件，“有人再以各种理由阻挠的时候，我们都可以拿出相关文件反驳，这次他们终于无话可说。”

　　何学群说，2005年11月14日开始第三次申请成立业主大会，业主们几乎每隔两三天就要跑一趟政府部门，却经常被工作人员以“区域界定不明确”、“分期建设没有成立的先例”等理由推托。今年1月12日，依莲轩格调小区的业委会终于完成备案，正式成立。

　　经历了14个月艰难申请历程的何学群认为，应尽快出台“北京市执行物业管理条例的细则”，让业主们在成立业委会时有具体的操作指导，并针对分期开发的小区制定详细的组建程序。

　　何学群说，业委会筹建过程中得到过业申委的帮助，在与有关部门协商和起草《业主公约》的时候，业申委派出专门的工作人员帮助调整了部分条文，“他们的经验对新成立业委会的小区帮助特别大。”


　　建言

　　北京市律师协会物业管理专业委员会主任秦兵律师认为，根据《物业管理条例》，业委会的登记机关为区县房地产行政管理部门，而这些部门同时还是物业公司的管理机关，导致部分行政管理机关在业委会备案时设置重重阻碍，故应规定由其他的部门如民政部门作为业委会的登记备案机关。

　　换届难

　　■朝阳区时代庄园小区

　　业委会与物业相互博弈

　　朝阳区时代庄园小区由“公开招标选聘物业”而引发的长达半年多的动荡至今仍未结束，小区门口竖立的反对业主大会决议的条幅依然存在。

　　据了解，小区第一届业委会于2005年1月4日产生，2007年1月3日任期届满。小区业委会主任卢言回忆，原定在2006年12月召开有关换届选举的业主大会，但部分业主在物业支持下成立了“业委会换届选举筹备组”，且发布公告宣称在居委会的支持下组织业委会换届选举。一时间，小区内两拨业主相互攻击。

　　2006年12月23日下午，业主大会选票开票时遭一群不明身份的光头男子阻止。无奈之下，票箱当晚被转移至其他小区进行选票统计。根据统计，时代庄园647户中共有460户的业主参加了业主大会，选举产生了9名第二届业委会委员，但这一结果遭到物业和另一部分业主的反对和抵制。

　　卢言说，之前一次业主大会曾有七成业主同意以招标方式选聘物业。“有了业委会，业主就会有组织地去谈判，直接危害一些人的利益，甚至更换开发商留下的物业。”卢言说，所以在没有成立业委会的小区里，有人会阻止业委会的成立，而在已经成立了的小区里，有人则想办法在换届选举的时候，进行破坏。

　　建言

　　北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生认为，目前的物业管理条例规定的过于笼统，可操作性不强，容易导致业主们在理解的过程中出现分歧。他说，要解决这些问题，从根本上讲，应该将现行物业条例中实行的以业主、物业两方利益并重的“双核制”理念，变为以保护业主利益为主。

　　维权难

　　■海淀区美丽园小区

　　物业撤离致业主分歧

　　2004年初，美丽园小区开始海选业委会筹备组。当年6月，筹备组成立。两个月后，美丽园小区业委会正式成立。“这在北京算较早一批成立业委会的。”美丽园小区业委会主任雷霞说。

　　雷霞介绍，业委会成立后，发现物业公司有很多不合理收费。在与物业公司协商、向物价局投诉、找小区办反映均无果后，业委会开始与物业漫长的官司。最终，老物业走了，新物业来了，物业费从原来的2.72元（含7毛钱的中小修费）降到1.54元。

　　雷霞提到，2006年9月1日，因不满物业费降低的判决，美丽园小区物业公司突然撤离，擅自停水停梯，小区正常秩序遭到破坏，支持和反对物业的业主分成了两派。发生变故后，业委会申办委员会的召集人齐建新等人迅速组织了一批保安和保洁，这些人进入小区后，帮助恢复了小区的正常生活秩序。

　　雷霞表示支持成立业委会协会，“如果业委会有自己的组织，人多力量大，就可以更及时、更广泛地帮助遇到困难的小区。美丽园得到过其他小区的帮助，希望美丽园的业主们也能去帮助其他的小区。”

　　建言

　　秦兵律师认为，随着大量新建小区的投入使用，物业服务纠纷已经成为各法院增长率最高的案件。双方就物业服务的标准与收费价格无法达成一致，往往导致矛盾激化。为改善业主与物业公司的关系，很多小区根据《物业管理条例》成立了业委会，但是由于目前法律缺少对业委会性质、地位、活动机制等细节性规定，导致大部分业委会无法正常工作。

　　个例小区

　　■海淀区碧兴园小区

　　无人报名筹备业委会

　　自从去年12月27日道格物业公司撤离后，碧兴园小区的日常管理陷入瘫痪状态，公共安全、公共卫生、水、电、气、卫生等问题凸显。

　　2004年7月，首届业委会成立后不久就辞退了老物业，招聘新物业道格物业公司接手小区管理，但老物业一直不愿撤离。直到2006年5月7日，法院的判决下达，新物业才正式接手小区。

　　其间，首届业委会委员和一些居民都遭遇到了殴打、威胁、胶水封门等事件。同时，居民内部也逐步发生了分歧和矛盾，委员们遭到了居民的误解，导致首届业委会逐步“消失”。去年秋天，7名业委会委员中5人辞职，2人搬离小区。最终道格物业也表示，因为业委会消失不作为、居民拒交物业费等原因，无法继续维持小区管理，于12月27日撤离。

　　小区713户居民在招聘新物业公司时再遇问题，物业需要由业委会来聘请，但小区却还没有业委会。该小区所属的罗庄社区居委会金主任说，早在去年8月，居委会就在小区内贴出通知，动员居民报名参加新一届业委会的筹备工作，“到物业离开的时候，已经发了三次通知，没有一个来报名。”居民们表示，他们心中存有各种顾虑，“不太希望掺和进去。”

　　建言

　　王海热线消费者权益保护项目发起人、维权专家王海表示，碧兴园事件之所以走到了难以收拾的地步，归根结底，是大量的公共财产仍掌握在开发商或与开发商有直接关系的前期物业公司的手里，没有登记到业主大会的名下。此外，现阶段业委会委员经常因为公共利益成为打击报复的对象，应向业委会委员提供人身保险和其他保障，使其安心社区工作。同时，物业业务可以分散承担给多个单位，这样可以较好地避免一家物业撤离造成小区混乱局面。

　　■朝阳区银枫家园小区

　　业主主动上涨物业费

　　经过一年半的谈判及修改物业管理合同，望京银枫家园近80%业主去年投票同意提高物业费，并指定该笔款项用于清洗楼外墙体、外窗及公共楼道修补和粉刷等项目。

　　三年前，银枫家园也经历了和美丽园、碧兴园类似的事情。当时的管委会跟物业公司进行了谈判，要求降低物业收费标准，导致物业公司撤出。业主也分成两派，一派倒物业，另一派挺物业。

　　小区业主、地产学者北野先生此时提议召开临时业主大会。会上绝大部分居民认为管委会的工作有误，对小区当时的混乱局面必须要负责任，投票决定管委会成员辞职。

　　随后，业主们重新组织筹委会，组建业委会，选聘新物业。小区业主们也开始关心小区，“我签字投票的时候要看明白是什么意思。”2003年12月，业委会跟一家物业公司签订了合同，物业费从3元钱降到了2.72元。从此，小区走上正轨，一年后被评选为北京市优秀小区。

　　2006年，双方都提出了上调物业费。北野称，以目前的收费和所得到的服务相比较确实是物有所值，而且小区有一些根本问题没有解决，楼体到一定时候外立面会遭遇到破损，需要定期清洗。经协商，双方同意，物业费上涨７分钱。

　　建言

　　王海称银枫家园是一个“特例”，主要因为有业主在小区出现困难时能站出来，积极处理问题，而目前绝大多数小区在发生物业撤离的状况后，都会出现长期的混乱。光靠个人魅力无法解决大部分的问题，还是应该建立相关的法律法规明确物业费的规定。

　　本版采写 本报记者 叶洲 易靖

业委会

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今日重点 物业纠纷③问计
街道管物业可缓解矛盾
www.jinghua.cn 2007年01月26日来源：京华时报记者：郭爱娣

　　市人大代表任强就物业管理问题接受本报记者采访。本报记者 张斌 摄

　　近年来，物业和业主之间纠纷频现。症结何在？在今年的北京市第十二届人民代表大会第五次会议期间，市人大代表任强将向大会递交一份关于加强物业管理的建议。

　　任强从2005年开始调研这一问题，写就一份详实的朝阳区物业管理问题的调研报告。他认为，调研数据表明，物业和业主之间的权益保障有赖于北京市实施《物业管理条例》细则的出台，在此之前，将物业纳入街道管理可暂缓矛盾升级的速度。

　　症结所在

　　尚无行之有效的物业管理实施细则

　　记者：在朝阳区物业管理问题的调研报告中，您得出的结论是什么？

　　任强：《物业管理条例》已经于2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，但本市至今没有出台相应的实施细则，从而导致物业纠纷数量在法院受理案件中直线上升。

　　这份报告的调研范围包括望京、潘家园、香河园和高碑店地区的小区。

　　我给你举一组数据，2002年，朝阳法院受理物业纠纷案194件，到2005年就增加到了2648件。其中，2004年到2005年间，物业纠纷案件增长了41.2%。2003年，物业纠纷案占朝阳法院当年民商事案件的2.52%，到了2005年所占比例为8.6%。

　　从这些数据不难看出，物业纠纷案数量增长惊人。

　　小区数量与业委会的比例严重失衡

　　记者：小区不是可以成立业主委员会吗？作为业主维权的主体，业主委员会实际发挥的效力有多少？

　　任强：北京市接受委托的物业项目4359个，截至2005年6月底，全市共成立业委会339个，不足10%。朝阳区截至2005年6月底实施物业管理的项目共有412个，其中居住小区237个，而备案的业主委员会只有90个。虽然朝阳区的备案率高于全市平均水平，但不足1/2。

　　这些数据都说明，居住小区的数量与业主委员会的比例严重失衡。

　　这也就是为什么我要在这次大会上提交关于加强物业管理建议的原因。就像我的建议里提到的一样，有关部门首先要在深入调查的基础上，广泛征求意见的前提下，尽快出台北京市实施《物业管理条例》的细则。

　　衍生问题

　　业委会的缺席导致业主权益受损

　　记者：小区成立业委会到底有多难？

　　任强：核心问题在于成立业委会的手续繁杂和约束条件不甚合理。

　　现在，成立物业公司只需要一份报告，而成立业委会却困难重重，不但要求2/3的业主参加投票，并且要求按建筑面积计算票数。

　　举个例子说吧。如果五口之家的居住面积是200平方米，这家投的票并非按人头算，而是按户算，也就是一票而已。这和一个人住200平方米的票数是一样的，显然不合理。这就造成了物业公司与业委会成立上的不对称。

　　记者：在业委会成立问题上，物业公司有责任吗？

　　任强：有。据调查，有的小区已入住多年，居民强烈要求成立业委会，但物业公司总以“一些配套的硬件设施还需时间逐步建立起来”或“居民对物业存在不满情绪，如果成立业委会势必对物业不利”等理由，阻挠居民成立业委会。

　　更恶劣的是，有的物业拒不提供小区业主名册，以致计票不具参照系。另外，有的小区里，开发商及其关系单位掌握的小区总面积占1/3产权，他们若拒不参加，将导致居民投票权数无法达到2/3以上。业委会同样成立不起来。

　　记者：这样的后果是什么？

　　任强：业委会的缺席意味着，物业管理公司和业主之间签订的服务合同不能合法、有效地执行。

　　在物业管理问题上，明确双方的权利和义务关系应以合同为根据。对业主而言，只有业主大会才有权决定在任何条件下与哪个物业公司订立合同，而业委会是惟一有权代表业主大会与物业公司订立服务合同的合法主体。

　　同时，楼宇广告等业主的共同财产的经营与利益分配，需要物业和业主间形成共同意志，如果业委会缺席，业主必然对共同财产缺乏监督。

　　从法律层面上讲，业主合理、正当的要求无法得到有效的诉求，因为业主个体不能参与诉讼，只能通过业委会提起诉讼。

　　业委会成立后业主权益遭变相侵害

　　记者：对于有业委会的小区，业主权益是否就不会受到侵害呢？

　　任强：事实并非如此。调查表明，由于物业公司对业委会的忽视，其在服务活动中侵权严重。

　　物业公司的严重侵权行为主要表现在以下几个方面：

　　物业侵占停车场收益。作为小区配套的地面停车场是业主共有的，除去业主应支付的占地费和日常管理费外，停车场的收益应归小区产权人共有。而事实上，小区的业主并未得到这笔收益，物业公司把它们收归己有了。

　　物业擅自出租公摊面积。通常，业主在买房时，不仅购买了实际居住的使用面积，还承担了小区绿地、广场、道路、停车位等公摊面积的费用，也就是说，只要没有单独标明产权人的面积，都是业主房产的一部分，业主有理由参与这些面积的使用及享受其利益分配。现实是，很多物业公司在未经业主同意的情况下，擅自出租这些面积，而且收益也无人监督。

　　物业乱收费、强制收费。在一些小区，物业公司收取的装修押金，其实根本没有相关法规依据。有的物业公司还经常在业主装修后随便找个理由任意扣罚装修押金。

　　记者：这些纠纷看似都与收费问题有关？

　　任强：的确如此。说白了，物业为居民提供的服务应该是微利而不是暴利。业主要求的是服务最大化，而物业公司要的是利益最大化，这就是一对矛盾。

　　目前，物业公司和房地产开发商之间像一对孪生兄弟，但物业公司究竟应该归谁领导，需要进一步明确，没有领导就没有责任。据我了解，目前负责审查物业资格、组建业委会的机构———小区办相关办事人，去年全市不足20个人，其管理质量和管理效果是远远不够的。

　　应急之道　　

　　物业公司可纳入街道统一管理

　　记者：在《物业管理条例》的实施细则没出台前，有什么办法缓解这种日益升级的矛盾吗？

　　任强：我非常赞成朝阳区政府工作报告里的一句话：“在新建住宅小区，积极探索街道统筹指导，居委会主导推进，业主、房地产公司、物业公司联动的社会管理机制，巩固和谐社会的发展。”

　　也就是说，在新建住宅小区里，要充分发挥基层自治组织的作用。现在物业只是一个单独的经济利益的组织，没有和社区建设联在一起，这是非常致命的。

　　我们说居民具有两重性，对于物业公司他是业主，但对于街道他又是居民，在业委会没有成立的时候，居民可以通过居民委员会来反映意见和要求，这是有法律依据的。居委会也有义务和权利代表居民协调居民反映的问题和纠纷。

　　因此，物业管理应该纳入整体的社区建设中，才能实现居民服务最大化而不是经济利益最大化。同时，这样也可以使得政府的一些关于社区建设的工作得到彻底的贯彻。

　　记者：您认为此举的具体操作办法是什么？

　　任强：小区的物业公司要统一纳入到本辖区的社区建设整体工作中，要成为社区建设的一部分，共同探讨社区的建设和对业主的服务。

　　同时，物业管理也不能采取一刀切的模式，对廉租房、老旧小区等应该采取其他的模式进行管理。

　　■部门追访

　　市建委物业管理处：

　　物业管理办法将完善

　　针对市人大代表任强关于将物业纳入街道管理的建议，市建委物业管理处处长赵成昨天接受采访时表示赞同。他说，今年，本市还会继续对现行的物业管理办法进行完善。

　　“这个建议我们非常赞成，因为对物业公司的管理已经不单是对一个行业的规范了，还是我们城市管理的一个组成部分。这里也涉及到小区内的秩序、房屋设施的维护，以及所有和小区业主有关的问题。”赵成说，业主和街道、居委会是紧密联系在一起的，物业管理公司和社区建设也有很多交叉的地方。如果以街道、居委会为沟通平台，那么一旦物业公司和业主间发生矛盾，都可以通过这个平台来协商解决。“我们最近正在研究，争取出台指导性文件，但也并不是所有问题都需要上升到规定的形式。”

　　赵成说，解决物业公司和业主的纠纷，首先要把他们间的法律关系搞清楚，无论是业主还是物业公司，都应是“谁的职责谁负责”，同时，权利和义务也应是紧密相连的，没有绝对的权利，也没有绝对的义务。

　　“法规规定得再细也不可能全面跟上事情的变化，只能是逐步完善。”针对北京市何时出台实施《物业管理条例》的细则问题，赵成表示“今年，我们还会对现行的法律、法规进行完善”。

　　赵成表示，将把今年北京两会上代表、委员们的建议落实到工作中。　　本报记者 郭爱娣