社区和谐是社会和谐的基础——北京时代庄园现象启示录

业委会

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<中国建设报>2007.2.10

本报记者 张际达

    作为社会的最基层组成单位———社区，近来不断出现负面新闻，就在北京美丽园事件、太平家园事件未被解决之时，位于北京朝阳区来广营乡的时代庄园，又以其业委会选举开票现场混乱吸引了无数眼球。这些由于种种原因所引发的社区冲突，正让基层政府、物业公司、开发商和业主这四者间的信任感荡然无存，甚至已经对和谐社会的建设造成影响。
两个小区的鲜明对比
    朝阳区来广营乡时代庄园是一个具有较高档次的连体别墅小区，住在这里的业主大多为公司老总、企业高管和社会名流等，社区居民素质较高。然而，就是这样一个本应安然宜居的小区，却因为去年春天的一次业主大会通过招标选聘物业的决议后而走向混乱。
    由于业主们出于对开发商指定的物业公司服务收费和服务质量不相符的不满，业主大会形成了“通过招标方式选聘物业服务企业”的决议，并决定物业合同到期后不再续约。当地居委会在没有征询业主意见的情况下，单方面发出通告，宣称由原物业公司继续提供服务。
    随后，在时代庄园业委会换届选举中，小区内部分业主出于利益关系而扰乱选举，甚至出现了私刻公章的“闹剧”。在业主大会选票统计仪式，就是开票当天，这场“闹剧”终于达到了最高潮，混乱的局面让开票无法正常进行。当晚，在部分参加业主大会的业主的强烈要求和律师、媒体、北京市业委会协会申办委员会、其他小区业委会主任的建议下，无奈地决定在朝阳区“新天第”小区业主委员会办公室进行开票。至此，时代庄园新一届业委会终于“千呼万唤始出来”。
    然而，事件还远远没有结束，新一届业委会在备案上又遇到了难题。由于在选举的全过程中，乡政府、居委会既没有派人出面，也没有在备案表上盖章，从而导致新一届业委会至今未得到相关部门的承认。
    说起时代庄园事件，必然会提到另外一个同在朝阳的小区：那就是为时代庄园提供开票场地的新天第家园。相比较时代庄园给人的混乱的感觉，新天第则让人感到气氛融洽。这种局面，和业委会的努力分不开，和物业、开发商的大力配合分不开，更和基层政府、居委会、派出所的支持分不开。
    为了新天第家园的和谐，业委会主任张大宪和其他委员们在基层政府的支持和开发商的配合下，施行了一系列的社区建设措施：为了能有一支稳定的保安队伍，业委会和物业协商，以内保的形式招聘“自己的保安”，并改善了他们的工作生活条件；为了能让物业踏实服务，避免出现“干一年就撤”的短期行为，新天第的物业合同一签就是五年；为了能让业主们有充分的休闲娱乐空间，业委员会让物业公司在小区内设立了灯光篮球场等活动场所，还把老旧的健身房改为老年活动站。诸如此类的措施，不但让小区业主们有了家的感觉，更让物业公司和业主之间增强了信任感，为社区的和谐建设提供了最基本的保障。
    与很多问题小区一样，在入住之初，不少新天第的业主对物业服务不满，但值得庆幸的是，无论是开发商还是基层政府，对社区的业委会工作都相当配合，在改聘物业公司的过程中能严格按照规章制度办事。相比较时代庄园业委会的尴尬局面，照章办事的基层政府无疑为新天地家园提供了一个更加宽松的环境，再加上业委会“以协商化解矛盾”的想法得到了广大业主的赞同，新天第家园在架起物业和业主沟通桥梁的同时，为创建和谐社区树立了榜样。
小区对比突显政府作用
    作为时代庄园的第一届业委会主任，解云鹏对记者说：“时代庄园之所以造成如今的局面，主要有前期物业和基层政府这两大原因，而出现这种局面后，基层政府又没遵循像物业法规中规定的那样提供监督指导，甚至将备案制变成了审批制。如此一来，业主们自己选的业委会不能正常工作，那社区和谐从何谈起？”
    由此，我们不难看出，和谐社区的建设除了需要一个负责、有活力的业委会之外，基层政府在当中的作用不可忽视。在现行的业委会选举程序中，基层政府能否做好自己的本职工作，严格依法办事至关重要。相对于时代庄园的一群“苦主”来说，在新天第家园，宽松的外部环境让业委会的权利发挥到了极至，不但将业主选择的物业公司塑造成业主们心中的“好管家”，更通过一系列措施给社区带来了活力和凝聚力。
立法立意应更加全面
    对于小区业委会的选举程序，《物业管理条例》规定，小区业主应当在所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》中规定，业委会应当主动接受街道办事处和区、县国土房管局的指导、监督；在做出决定前，应当听取社区居委会的建议。
    对于时代庄园业主的不幸遭遇，朝阳区小区办的工作人员在表示同情的同时，也流露出一分无奈。“我们只能严格按照法律条文行事，由于目前相关的物业法规中没有规定居委会不配合业委会换届选举应如何处理，所以我们对时代庄园的情况实在没有什么好办法。”某位工作人员对记者说。
    的确，从目前的物业相关法规来看，对居委会应如何提供监督指导没有进行明确规定，而且没有规定如果不进行监督指导该如何处罚。从法律角度来看，属于法律的“真空”地带。北京丰禾律师事务所律师于启波对记者说：“如果一部法律的罚则不明确，就会导致针对不明确业务的不作为起诉落入空谈，从而让司法救济无从下手。”于启波认为，物业相关法律条文规定的不到位，在导致司法救济无力的同时，更会让某些人在利益的驱使下以此为借口，不积极参与社区基层民主选举，甚至起到了反面作用。
    同时，部分法律界人事认为，在物业相关法律的立法过程中，物业公司资质监管的法律监督有待加强。就目前情况看来，严格按照《物业管理企业资质管理办法》进行操作的小区基本不会出现过激的物业冲突，而那些矛盾频发的小区，其物业资质大多达不到相关标准。对于这种关系到业主身家性命的居住问题，相关的政府部门更应该真正担起责任，不妨与司法、工商等部门联合执法，杜绝无资质、跨资质的物业服务。
    此外，影响社区和谐的因素来自方方面面，公摊面积所有权、小区停车位、物业服务质量和资质、物业合同拟定、法律诉讼成本及条文的操作性、社区内外的沟通是否到位，甚至小区业委会的行事章程都是建立和谐社区的有关立法活动中所应考虑的问题。这些问题无不需要相关的法规予以明确公平的规定。
沟通应是和谐社区之本
    在社区的和谐建设的种种因素中，除去政府部门依法行政，立法部门注重民生以外，如何建立或加强业主和基层政府之间、业主同物业公司之间、相关政府部门与民众间的沟通机制，也是关键环节。
    记者在采访中发现，氛围融洽的小区均比较重视居民之间的交流活动，比如举办老幼共同参与的书法大赛和青年球类比赛、社区娱乐竞技等活动等，为社区居民创造更多的参与和交流的机会。社区业委会也会经常同居委会等基层政府组织、服务部门进行交流，将社区的和谐建设融入到社会的和谐建设当中。
    对于政府和民众的沟通机制，我们不妨借鉴国外的相关经验。据资料显示，瑞典的许多社区每年都要定期举行“公开日”活动。社区所有的行政管理部门、服务部门会在这天选择一条街道，摆摊设点，张贴反映社区经济状况和服务项目的图表，发放《服务手册》，并有专人详细介绍各自的业务，为大家排忧解难。除了社区的服务、管理部门外，还有为这个社区提供服务的许多大公司、大机构，像水电、银行、房地产公司、税务局和工商管理部门等。这样的交流活动让居民不仅能够主动地参与管理，更可以有效地实施监督。而管理、服务部门也因此而增加了透明度和亲和力。
    一位中央领导同志曾说过，社区是社会的细胞，社区和谐是社会和谐的基础，如果我们每一个基层社区都是和谐的，都按和谐社会的要求做到了，我们整个国家的和谐才可以达到。为了实现整个和谐社会这个目标，政府机关、立法机构和司法部门需要联手为社区提供一个宽松平和的发展环境，让小区业主们能够真正的“安身立命”。

李大爷

《中国建设报》由中华人民共和国建设部主管，1987年元月创刊，是面向全国建设领域和相关行业惟一的综合性大报。 记者张际达先生为中国建设报著名记者，请看他的其它重要报道 ！ 这代表了政府的权威部门的政策和意见 ！ 充分反映广大人民群众的心声 ！

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                                各地加大整顿规范房地产交易秩序力度
   　　　　　　　　　　　　建设部成立领导小组　公布联系电话和投诉信箱
   
   　　近日，为了进一步加大房地产交易秩序整治力度，建设部会同有关部委成立了由建设部副部长刘志峰任组长，国家发改委副主任毕井泉、国家工商行政管理总局副局长王东峰任副组长的房地产交易专项整治工作协调小组，并公布了联系电话（010—58934276）和投诉信箱（scts@mail.cin.gov.cn）。
   　　自国务院发布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》（国办发[2006]37号）后，各地认真贯彻执行，目前已取得了阶段性成效。各地相继出台了一批健全交易规则、规范市场行为的法规规章。同时，市场信用体系和信息系统已经初步建立，目前已有40个重点城市开通了房地产市场信息系统，初步建立了房地产信用档案。河北、山东、河南、四川等省和北京、上海、重庆、深圳、南京、银川等城市先后查处了一批违规开发经营的房地产企业和项目。
   　　总体看来，自2002年建设部等七部门联合印发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》后，全国房地产市场秩序有所好转，群众满意度有所提升。据中国消费者协会统计显示，从去年开始，房地产业消费者投诉案件开始下降，去年同比下降25.7％，今年上半年同比又下降9.2％。
   　　然而，目前的房地产市场仍然存在许多问题，房地产市场中侵害群众合法权益现象依然存在，特别是交易环节问题更为突出。行业内捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的情况仍然存在；部分房地产开发企业违规预售，变相炒楼花、炒房号的情况时有发生；某些地方房地产展销活动尚待规范。这些问题已严重干扰房地产市场秩序，影响了房地产市场持续健康发展。房地产交易秩序混乱，已成为推动部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出的重要因素。
   　　针对这种情况，建设部已会同有关部委出台一系列措施，先后下发了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《房地产交易秩序专项整治工作方案》和《关于成立房地产交易持续专项整治工作协调小组及办公室的通知》。并将整顿规范房地产交易秩序列为一项长期任务，从完善制度、健全法制、强化监管等多方面入手，标本兼治，实现交易秩序的根本好转。
   　　在近期的整顿工作中，重点是针对各种违法违规行为进行查处，重点查处商品房预售、楼市广告、销售合同、房地产经纪行业中的违法违规行为，和发布虚假信息、捂盘惜售、囤积房源等各种炒作行为，切实维护广大群众的根本利益。
   　　此外，建设部要求，把整顿规范房地产市场秩序工作同宏观调控的其他措施、治理商业贿赂、规划效能监察、构建长效监管机制等项工作紧密结合起来。各地方行政主管部门要重视领导工作，加强责任落实，切实把专项整治工作摆上重要议事日程，明确责任归属。对于办事不力、消极应付、失职渎职的有关人员，要依法追究行政责任和法律责任。
   　　目前，各地方已相继出台相关措施，认真贯彻落实中央有关政策，切实开展房地产交易秩序专项整治工作。安徽、福建、山西、内蒙古等地已根据《房地产交易秩序专项整治工作方案》的要求做了明确部署，分别加强了商品房预售许可、商品房预（销）售活动的动态监督、广告信息发布、商品房预（销）售合同和房地产经纪的管理。
   　　北京市建委、北京市工商局将在全市范围内持续开展对房地产经纪行业的专项整治行动，行动将重点整治房地产经纪人无照经营、超范围经营、逾期未办理备案手续、发布虚假广告和信息、隐瞒重要事项、居间代理不符合上市交易条件的房屋、无正当理由不退订金、采取恶意串通等不正当手段损害当事人合法权益以及与房地产开发公司串通捂盘惜售、炒卖房号、哄抬房价等20种违法、违规行为。
   　　大连市首次将“承诺售后包租、返本销售”明确列为违法行为，并表示将依照相关法规对其进行严肃处理。同时大连市有关部门还将对房地产展销活动加强管理，有严重违法违规不良纪录的房地产企业和不具备预(销)售条件的商品房项目，不得参加展销活动。
   　　此外，南昌、武汉等城市在整顿和规范房地产交易秩序工作中，已全面叫停开发商惯用的提前预热销售的手段，并严格查处内部认购等房产违规行为，并在网上公布各房地产企业的资质和楼盘的预售许可信息。
   　　与此同时，行业协会也正积极发挥行业管理作用。中国房地产估价师与房地产经纪人学会在日前召开的“2006全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会”上，对房地产经纪业内的不光彩行为进行曝光，公布了12个行业内典型违法案例，同时发布了带有行业自律意义的《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》，并在网上开通信用档案，从而让群众方便快捷的查询中介机构信息，降低交易风险。
   　　目前，各地已就《房地产交易秩序专项整治工作方案》的要求作出积极部署。对于具体的整治工作，建设部要求注重两个结合，一是日常监督查处工作与典型案例重点查处相结合，二是查处房地产企业违法违规行为与查处管理部门及工作人员监管缺位、工作失职相结合。要针对当地房地产市场存在的突出问题，从速、集中查处一批群众意见大、社会反响强烈的典型案例，并公开曝光。对每一个案件，都要做到问题没搞清不放过，整改不落实不放过和处理不到位不放过。真正使专项整治工作，对市场各方主体起到警示作用，对守法经营者起到保护作用，使各项法律法规得到切实贯彻、购房者的权益得到切实保障、正常市场秩序得以切实维护。
   
   　　　　　　　　　　　　　　　　　　摘自《中国建设报》2006.11.09　记者　张际达

堂堂正正

张际达 先生的文章写的有深度.

三公

奔马

各位，是否需要给这位胆子不小的张际达抹抹黑？

韩国泡菜

俺去告诉业奸姐姐，还有一宰温大爷，黑马瘟灵，猪夹，狸家，看看他们有空抹黑不？！
不过春节到了，没有地方卖黑漆的地方，只能由他们自己喷了 ！

doudoulong

相信我们园区的事态会引起足够重视的。

无言

建设报的文章写得不错，深刻。

中国建设报也是一个大报了吧？

美丽园

好文章　！

真鲁迅

大Q,小q?
大报,小报都是胡说八道?