关于物业费、会所等问题的说明

业委会

尊敬的业主：
近期有部分业主向业委会询问关于小区物业管理启动性经费、会所归属和物业费等问题，业委会经向相关部门查询，和专家、律师等沟通后，对这些问题向全体业主做如下说明：

一、        物业管理启动性经费问题
根据北京市人民政府95年第21号令的规定，物业管理启动性经费是由该居住小区的开发建设单位按照建筑安装费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业的费用，一般来说来此项经费都在几百万元（因不知时代庄园具体的建筑安装费无法算出确切数字），该经费和大、中修费等费用都要纳入小区公共维修基金，并列入产权人账户名下。这其实是业主共有的资金，应该归还业主。
海淀区健翔园小区已经就物业管理启动性经费的归还问题通过法院向前期物业公司及开发商提起了诉讼。
我们也将就此问题与开发商太合日盛进行沟通。

二、        时代庄园会所的归属问题
1、        按有关部门规定，开发商在设计、建设商品居民小区时，为保障小区业主及居民的正常生活，必须做好小区内道路、绿化、物业用房、锅炉房、会所的公用配套设施的建设；
2、        业主的业权主要包括两部分。一是专有权：即自己所居住房屋部分，具有排它性；二是共有权：即小区内道路、绿化、物业用房、锅炉房、会所等公用配套设施，与所有业主共同拥有的共有权，属共有性；
3、        按法理讲，商品居住小区内只有两类所有权，一是业主的业权，一是国家所有权，如人防工程、居委会用房等；
4、        从土地使用权来讲，商品居住小区内的土地使用权归所有合法（以相关部门批准的房屋销售许可证为依据）购买业权的业主共同使用，其他任何人及单位无权在商品居住小区所属土地范围内建设自己的建筑物，更不能拥有地上、地下建筑物的所有权；
5、        按以上四条原则，时代庄园会所属于合法购房的647户业主所共有！至于目前存在的一些遗留、模糊问题，我们将尽力与开发商协商沟通，朝阳区朝阳园会所的解决办法（见附件）或许可以作为一种参考；
6、        坚决反对任何未经业主大会授权的买卖会所等侵权行为。

三、        物业费问题
1、        根据“物业合同”交纳物业服务费用是业主的应尽义务；
2、        业委会按照《时代庄园业主公约》与金世恒业物业管理有限责任公司签署的物业服务合同有效期为2005年6月25日至2006年6月24日，业主有义务按合同约定向该公司缴纳此期间的物业费。
3、        业委会目前没有与任何公司签署物业服务合同；
4、        2006年5月13日业主大会已做出“通过招投标方式选聘物业管理企业”的决议。业委会在春节后即开始着手依法执行，具体方案不久将公布；
待业委会与招标选聘的物业公司签订新的物业合同后，请业主自觉按照“物业合同”的约定及时缴纳物业费。

                                时代庄园业主委员会
                                 2007年3月 16日
附件一：何谓物业管理启动性经费?

1、北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法 》（仍然有效）第十四条规定，居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。
2、京国土房管物〔2002〕561号《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十三条规定，1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细帐。
3、2005年4月，平谷地税局在给某房地产公司的答复中，明确表示物业管理启动性经费“按税法要求能列入开发建设成本”（http://pinggu.tax861.gov.cn/ysnsjd/display.asp?more_id=559025）
如前所述，按政府文件规定，物业管理启动性经费和大中修费等属于跟公共维修基金同样性质的资金，归产权人即业主所有，并且物业管理启动性经费已经列入了开发建设成本。

为何多数业主不清楚物业管理启动性经费？
原因之一，该费用已经包含在购房款中，没有任何单位予以明示，所以业主不知道。
原因之二，建设单位为了少缴或不缴该笔资金，同时为了隐瞒房屋质量问题，继续剥削业主，几乎每一个房地产项目都成立一个前期物业管理企业来消化这笔资金和前期物业管理费（这也是北京的物业公司为何跟小区数目差不多同样多的一个重要原因）。
原因之三，文件太多，很少有业主仔细查阅北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法 》和京国土房管物〔2002〕561号《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》，从而被前期物业管理企业占了空子。
原因之四，很多业主不关心公共权益

业主为何会重复缴纳维修资金？
1、购房时，根据21号令，业主已经支付了“物业管理启动性经费”，并且由开发商一次性支付给物业管理委员会（业主委员会）或物业管理企业。由于业主入住时，物业管理委员会（业主委员会）一般没有成立，所以物业管理启动性经费一般被物业公司攫取或被开发商逃避。
2、入住后，根据京价(房)字(1997)第196号文《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（含京价（房）字[1996]第274号文《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知 》） ，业主开始重复缴纳房屋中修费和电梯、水泵的大修费、中修费、折旧费等。该文件第六条明确规定，“物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用”，但物业公司一般不予照办，很难找到不挪用的和不隐瞒的。
3、1999年，根据京房地物字[1999]第1088号文《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》，业主又开始按购房款的2% 缴纳公共维修基金（2006年改称公共维修资金）。该文件第七条明确规定，收取物业管理启动性经费的单位，必须交至市小区办代管。 但物业公司利用业主对公共权益的不关心，不予照办，反而窃为己有。
4、实践中，重复收费问题被发现，2001年11月京国土房管物字[2001]1195号文《关于电梯收费问题的批复 》规定“业主已交纳公共维修基金的，不再交纳电梯的大中修、折旧费用 ”；2001年12月京国土房管物字[2001] 1330号文《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定业主缴纳公共维修基金后，物业公司不得再收取房屋中修费；2003年4月京国土房管物[2003] 341号文《关于高压水泵收费问题的复函》规定“业主已交纳公共维修基金的，不再交纳高压水泵管理费中的大修费、折旧费”。但是，物业公司利用信息不对称，对大中修费照收不误，一些信誉比较好的物业公司则停止了大中修费的重复收取。
5、为了结束混乱的重复收费现象，2002年6月，京国土房管物〔2002〕561号文《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十三条明确规定，“产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理,并按建筑面积比例计入各产权人明细帐。 ”但是，由于业主对公共权益缺乏关注，政府主管部门也是只管发文件不管监督执行，迄今为止，尚未有哪一个物业公司把已经收入囊中的这些属于业主的资金并入公共维修资金中，不仅如此，许多物业公司仍然在重复向业主收取大中修费。
如前所述，业主重复缴纳维修资金的根本原因在于信息不对称、对公共权益不关心、政府监管力度不够。


附件二：北京朝阳园小区会所公摊问题的困境和解决办法
——舒可心：前“朝阳园物业管理委员会” 主任
            
1、项目介绍
        朝阳园规划共有基本相同的高层塔楼7座；
        I期3栋641套，II 期4栋904套，共计1545套，会所设计为被全部7栋楼分摊；
        I期销售时（1998年）约占会所总建筑面积的3/7的建筑面积被I期3栋楼分摊。约占每户建筑面积的1%；
        但II期销售时（2003年）会所剩下的约4/7面积，按北京市新规定，已经不允许被分摊，因为会所属小区建设的配套设施，是所有业主的共有财产。
2、面临问题
        I期业主全体持有会所约3/7的份额，发展商“持有”会所剩余不可分摊（约4/7）的份额；
        I期业主是会所建筑物的财产共有人；II期业主不是会所的共有人；
        I期、II期业主对会所的权利不同导致会所的占有、使用、收益等权利和维护、运转、维修的义务出现巨大、原则性区别；
        这种差别将导致社区业主和居民在生活中的巨大矛盾和混乱。
3、原则共识
        土地权益原则：规划区内的所有土地被全体可转让（可销售）建筑面积和依相关法律给还国家的建筑面积（人防、居委会用房等一切免交土地出让金的建筑面积等。但不支付土地出让金的地库等建筑物部分除外）分摊其有限（70年）的使用权。
        除国家在规划区域内的权利以外，一切物业管理权利都是由规划区内的全体持有独立、可转让的《房屋所有权证》的业主共同分摊义务、权利。
        房产权利法定、权证原则：可转让（可销售）的建筑面积才可以获得独立的《房屋所有权证》，其中的专有部分可以由该持证人专有（占有、使用、收益、处分）。任何主张者都不能以书面合同或者原始占有作为房产所有权的依据。
        发展商法律地位原则：发展商在全部销售掉可转让（可销售）的建筑面积后，不再拥有本建筑规划区内的任何义务、权利。   
4、解决方案
        发展商将原来按“会所分摊”产生的售价，扣除会所面积以后，提高了1%的单价，降低了1%的公摊（会所部分）；
        发展商与I期“管委会”协商后，与所有II期买受人签订相同合同条款；
        发展商承诺：
1）        所持会所的4/7产权部分的使用权“无偿”赠送给II期全体   业主；
2）        待政府允许分摊或转让的法律出台后，无条件转让；
3）        发展商不再拥有会所4/7部分的使用权，以未转让的房产业主名义拥有的使用权除外
        买受人承诺
1）        认可价格上调1%和总面积下降1%（总金额不变）；
2）        认可与I期业主支付相同的物业管理费（由于面积减少1%，故费率增加1%，按当时6.95的物业管理预算大约7分钱）；
3）        认可在会所需要中、大修而使用维修资金时，按（面积+1%）的份额归集与I期业主（已经在按建筑面积归集的维修资金中归集）相同份额的资金。


报送：朝阳区小区办、来广营地区办事处
抄送：时代庄园居民委员会

三公

普通业主

只有业主自己的组织才能代表广大业主的利益 ！干的好 ！ 感谢业委会 ！
坚决支持 ！ 要什么支持，告诉我们 ！ 招标选合法物业，才是根治开发商侵权
之路的唯一办法 ！

笑盈盈

谢谢业委会，全力支持业委会的工作！

真理

支持！

民主法制

雷锋叔叔

深挖黑幕，狠揭黑洞，坚决保全业主共同利益 ！
招标必须坚决地执行 ！业主大会的意志高于一切 ！

愚公爷爷

物权法规定：

会所，公共停车位等小区附属设施，规小区业主共有。小区建设的专用停车设施有约定的，按照约定，没有约定的归业主共同所有。

本小区会所如果变卖掉，就是侵占财产罪！ 所以，要严厉防止开发商在
10月1号前变卖会所和小区资产 ！

前期物业费，临时电，绿地等欺诈行为，是开发商对小区业主犯下的罪行，只是由于法制不健全，司法腐败，才无法追究，现在应该乘两会东风，组织业主捐款出力，全力采用司法途径，上访投诉，汇集全部精力打击非法的开发商侵权行为 ！

在10月前，政府一定会关注物权法实施前的典型案件 ！本人愚见，
招标归招标，维权归维权，总之一句话，要银子，只要说一声。老夫
退休金全部拿出来 ！ 为了总理说的社会正义， 坚决支持业委会 ！
不打击非法开发商，老百姓的生活会回到旧社会去 ！我们不答应 ！

愚公爷爷

另外不要在乎居委会的干扰，这个居委会是物业筹办的，我们要准备随时罢免这些不代表居民利益的居委会干部 ！

晋言

谢谢认真负责的业委员会，真是长江后浪催了前浪，一浪更比一浪强 ！ 抓住了社区维权的核心 ！ 谢谢 ！