(第二稿)通过招投标方式选聘物业管理企业工作办法（征集业主意见稿二）

业委会

北京市朝阳区时代庄园小区
通过招投标方式选聘物业管理企业工作办法
（征集业主意见稿二）

根据《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）、《北京市招标投标条例》北京市人大常委会公告第63号（2002年9月6日）《北京市物业管理招标投标办法》（京国土房管物[2003]848号）《北京市国土资源和房屋管理局关于业主大会招标有关问题的意见》（京国土房管物[2004]216号）、《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令[2003]第379号）、《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]950号）以及其他相关的政府法规性文件的有关规定，北京市朝阳区时代庄园小区业主，本着“建立今后物业公司为本小区服务的规则，确定合理的物业管理服务收费标准，给予物业服务工作有效监督，持续提升小区服务品质” 的宗旨，引入市场竞争机制， 于2006年5月13日形成了“通过招投标方式选聘物业管理企业”的业主大会决议。
业主委员会是业主大会的执行机构。为了认真贯彻执行业主大会的决议，业主委员会特制定“时代庄园小区通过招投标方式选聘物业管理企业实施办法”。

一、        招投标选聘物业管理企业的目的
竞争是市场经济的内在要求。物业服务管理招投标制度是打破“谁开发谁管理”的垄断局面，建立健全完善的社会化、专业化、市场化物业服务管理体制所必须的机制。只有引入公开、公平、公正的招投标竞争机制，才能真正实现优胜劣汰的竞争法则；才能保证优秀的物业服务管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出；才能切实保证业主真正地当家作主；才能依法行使业主按照大多数人的意愿选择适合本小区特色的物业服务管理企业的基本权利。

二、        招投标的基本思路
时代庄园招投标选聘物业管理企业的基本思路，是根据小区的客观具体现状，要求物业服务管理企业以时代庄园为目标物业，结合本企业的管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出服务质量保证措施。
各物业服务企业要想中标，就必须对目标物业的服务考虑周到细微，制定措施，保证质量。所有参加竞标的企业必须认真制定出目标物业的服务方案、措施。在招投标实施过程中，全体业主通过标书和考察可以得知该企业的管理水平、服务质量、办事效率等。在投标全过程的每个阶段的表现，都有可能影响到最后的竞标结果，因为竞标企业能否中标，取决于其过往是否有良好的业绩和口碑，能否提供高标准的服务和有竞争力的价格、能否赢得业主手中的选票。
业主是小区真正的主人！有且只有业主才能决定谁是本小区的物业服务管理企业！！
三、        招投标应遵循的基本原则
《北京市物业管理招标投标办法》第一章第二条规定“物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。
1.        公开、公平、公正的原则
《中华人民共和国招标投标法》第五条规定“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。充分竞争，程序公开，机会均等，公平一律地对待所有投标人。
“公开”原则，就是要求招标投标活动要有透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通告、公开开标、公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。
“公平”原则，就是要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行相应的义务，不歧视任何一方。
“公正”原则，就是要求评标按事先公布的标准对待所有的投标人。
2.         诚实信用原则，是民事活动的基本原则之一
《中华人民共和国民法通则》 第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、 等价有偿、诚实信用的原则”。 在当事人之间的利益关系中， 诚信原则要求尊重他人利益，以对待自己事务的注意对待他人事务，保证彼此都有能得到自己应得的利益。从这一原则出发，《招标文件》中要求不得规避招标、串通投标、泄露标底、骗取中标、转包合同等诸多义务，要求当事人遵守，并规定了相应的罚则。

四、        招标方式
本次招标选聘物业服务管理企业将采用邀请招标的方式。
全体业主将共同参与招标公司和物业服务企业的推荐、评分和投票决定最后中标物业企业。保障业主是小区真正主人的权利不容侵犯。

五、        招标工作志愿者的招募及其职责
（一）        招标工作志愿者的招募
1、        基本要求：
本次物业服务管理企业招标将招募招标工作志愿者为招标工作提供义务服务。
根据国家相关规定及《时代庄园业主公约》，招标工作志愿者成员应当符合以下条件：
（1）        时代庄园的业主（房屋所有权证书上的“所有人”）或被业主书面授权的直系亲属；
（2）        遵守国家有关法律、法规，遵守业主公约，执行业主大会决议；
（3）        遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（4）        热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（5）        具备必要的工作时间，如连续三次缺席相关会议，视为自动退出；
（6）        无欠交物业费。需提供交费到2006年6月24日的物业收费发票；
（7）        本人、家属或直系亲属不在招标公司和投标人所属物业服务企业工作。
2、        招募方式：
所有自愿成为招标工作志愿者的业主或被授权人，请于本办法发布之日起向业主委员会（电话：13683044736）索取报名表， 填写完整后及时交回。 报名截止日期为2007年X月X日晚九时。 所有合格志愿者名单于2007年X月X日在业主委员会公告栏和www.timesmanor.org网站上公示。如对某志愿者有异议，业主可在2007年X月X日晚九时前， 向业主委员会提出质疑，被质疑的志愿者应在2日内给出解答，并由业主委员会对其进行资格复审和确认。 最终招标工作志愿者名单将于2007年X月X日确定并再次公示。
（二）        招标工作志愿者的主要职责
（1）        对业主推荐的投标公司和物业服务管理企业的情况进一步了解、考察；
（2）        按照招标实施办法进程的要求，及时准确地做好招投标文件的发放和回收，业主评分表的发放和回收，投标人自我介绍的安排，答标书的发放，评分、选票的统计等工作。

欢迎广大业主踊跃报名，积极参与，共建和谐家园！

六、        物业招标公司的资格审查及职责
物业招标公司必须是具有合法资质的企业法人。经业主推荐，由业主委员会根据其业绩及社会影响确定一家与其签订正式物业招标委托合同。
招标公司的主要职责是：使整个招标过程符合相关法律法规要求，制定招标流程，并负责制定招标文件、评分标准等（以上所有文件将及时在小区内和网站上公示，业主可向业委会查询），按流程工作，保障招标工作顺利完成。

七、        投标人资格审查
参与本次物业服务管理企业招标的投标人必须具备以下条件：
（1）        营业执照和资质等法定证书齐全；
（2）        三年以上的住宅小区或公寓物业服务经历；
（3）        独立在管住宅项目10万㎡以上；
（4）        在管项目与时代庄园小区相似，且服务业绩及在管项目业主评价优秀者优先；
（5）        有通过业主大会招标方式中标者优先；
（6）        企业的从业人员符合国家有关规定；
（7）        企业在既往物业服务项目中，无恶性暴力事件、违法、违纪等不良记录；
（8）        具体要求、评分标准等详见《时代庄园物业管理招标文件》

八、        评选和定标方式
本次物业招标采用全体业主直接参与评分和投票的两轮方式确定中标企业。
第一轮：业主评分
（1）        招标公司组织感兴趣业主对投标物业公司的在管项目进行现场考察，使业主全方位了解投标公司；
（2）        聘请5名物业招标评标专家对所有投标物业公司制作的答标书、拟定的工作规程、拟派人员及投标企业现场述标、答辩等情况进行专业的投标评审，给出评审意见供全体业主打分时参考。整个过程业主可志愿参加，并被录像，制成光盘，发给每户业主审查、参考；
（3）        竞标物业公司现场宣传、展示、介绍企业情况供业主全面了解；
（4）        第一轮评分开始。业主根据既定的评分标准，在评分表送达后进行评分，交由志愿者直接收回，进行统计和统一保管；
（5）        业主也可在规定投票日期的每晚八～九点到指定地点交回；
地点：北京市朝阳区红军营东路18号时代庄园会所二楼   业主委员会办公室
联系电话：13683044736
（6）        挂号信方式：业主也可以挂号信的形式将签名的评分表原件于该轮投票时间截止前寄到业委会，逾期未到视为弃权；
回信请寄：北京市朝阳区红军营东路18号时代庄园业主委员会，邮编：100012
（7）        按照投标人的得分从高到低选出前两名中标候选企业，进入第二轮投票选择；
第二轮：业主投票
（8）        金世恒业物管公司如果愿意接受全体业主的选择，接受邀标（第一轮交答标书，并参加述标和答辩），可以不参加第一轮打分评选，直接进入第二轮。和另外两家在第一轮打分评选胜出的投标人一起参加业主的第二轮投票选择；
（9）        在第二轮投票选择中，再由业主投票选择，并授权业委会与最终同意票（按每平米计一票计算）最多的中标企业签署物业服务委托合同。
（10）        如果最终同意票数最多的企业不愿意签署物业服务委托合同，则与最终同意票数第二的企业签署物业服务委托合同，以此类推。

九、        时间安排
（1）        本次“招标选聘物业管理企业”的时间初步定为：2007年4月X日-2007年X月X日。具体安排以实际实施过程中的最新时间安排及进度为准。
（2）        具体工作时间安排见附件《招标工作组织方案》。

十、        招标工作的监督和公示制度
（1）        全体业主都可推荐符合要求的招标公司、物业公司；
（2）        招标工作全过程（包括招标工作进程、招标文件、评标办法、投标人情况、评审结果等）都将在业主公告栏公示，并将相关文件发送给朝阳区小区办、来广营乡政府、时代庄园居民委员会，并邀请其给予指导、协助和监督；
（3）        由于时代庄园本次招标所面临的多重困境，在目前的商品居住小区中带有相当的普遍性，为更好地研究和见证本次招标，特邀请以下机构与人员共同参与：
          清华大学社会学系
          北京市和谐社区研究中心
          北京市业主委员会协会申办委员会
搜狐焦点网（全程记录并讨论）
          《新京报》 、《法制晚报》 、《中国建设报》等媒体；
（4）        确定投标入围的投标物业企业（资格预审，招标方确定入围的企业），招标公司将组织业主对投标方进行在管项目考察。


         朝阳区时代庄园小区业主委员会
     二○○七年四月十五日

抄报：        北京市建委物业处、朝阳区小区办
抄送：        朝阳区来广营乡政府、来广营派出所、时代庄园社区居民委员会


各位业主：
为便于及时收集和汇总大家的意见，我们将全程安排：

1、        每周六上午十点-十二点，业主委员会委员在业委会办公室与大家当面沟通（逢节假日另行安排。因锁眼被堵，等修好后恢复）；
2、        业委会公告栏旁的意见箱；
3、        业主意见征集公共电子信箱：ywh@timesmanor.org。
4、        电话：13683044736；
5、        www.timemsmanor.org网站上的跟贴和网站内发给用户‘业委会’的短消息。


希望全体业主多提意见和建议，积极参与，共建和谐家园！
时 间
工   作   内   容
以下时间为计划时间，将根据实际情况调整。        负责人
2周        给业主信箱发物业招标工作办法征集业主意见稿,并收集业主意见,和小区办,律师沟通        业委会
15天        招标工作办法定稿并发给业主信箱，招募物业招标工作志愿者，考察业主推荐的招标公司和物业公司。        业委会
1天        确定招标公司、签署招标委托代理协议        业委会
2周        提供招标相关资料、编定招标文件，并公示        业委会
招标公司
1天        向5家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标物业公司领取招标文件        业委会
招标公司
1周        投标物业企业进行本招标项目的现场踏勘、答疑，补充澄清/修改资料        业委会
招标公司
2周        竞标物业公司现场宣传展示，组织业主对投标物业公司在管项目进行现场考察        业委会
招标公司
1天        投标物业企业交答标书、现场答辩，开标、评标，专家评委审核竞标物业企业资质，进行专业评审，给出评审意见供广大业主打分时参考。（做全程录象）。金世恒业物管公司如果愿意接受全体业主的选择，接受邀标（第一轮交答标书，并参加述标和答辩），可以不参加第一轮打分评选，直接进入第二轮。        招标公司
3周        业主第一轮评分开始、业主打分        业委会
招标公司
1天        根据业主打分，统计出前两名中标侯选企业，公示名单        业委会
2周        第二轮投票开始：现物业公司及首轮胜出的两名中标侯选企业做现场补充承诺、说明。业主对其进行投票选择，授权业委会与最终中标企业签署物业合同（如现物业放弃参加，则由第一轮选出的两家物业企业进行角逐）        业委会
招标公司
1天        统计第二轮投票情况，公示结果        业委会
1天        签署物业委托合同，合同报送小区办        业委会
中标企业

诸葛太白

都到这个份上，还能讲什么？就是不让你招标 ！看你怎么着？

时代美美

为什么要招标？ 看看几个 VIP死命的保护物业，就知道了！

小区内物业那么差，开发商遗留的问题那么多 ！
再看看几个开发商家属业主，那么疯狂的攻击维权业主，
那么疯狂的保护物业，总来没有见这些开发商家属和物业股东
对小区的质量和服务问题提出建设性意见，这些VIP 只是一味
的疯狂攻击业主委员会。看看这些，就知道物权法的意义了，
就知道招标的必然和必须了 ！

物业冒称240户业主，可以啊，你拿出 240的签名意见书来？！
不要藏起来，只把伪造的签名给贪官污吏看，有本事给广大业主公开，
物权法出来，你们该知道居委会不是最高权力机构吧？产权人大会---
业主大会才是最该决策，有本领就把签名交业主大会审查。物权法出来料，恐怕司法腐败分子也帮助不了你们这些黑心的侵权者了 ！

240 为什么抵制业主委员会的招标？ 你们的公开信写的很好 ！
基本的理由如下：VIP 你们看看还有漏的么？ 请补充 ！
（240户公开信的基本条款）
1。因为业主委员会以各种调查报告炮轰物业 ！
2。因为业主委员会要根据业主大会决议执行招标 ！
3。因为招标必然导致频繁的招标，劳民伤财，就像脱裤子放屁 ！
这就是240户抵制物业招标的理由，在他们的信中，没有半个字提及

小区的物业服务水平存在的问题，没有半个字提及小区开发商存在的严重问题，没有一个标点符号留给被侵权的业主 ！

大家说，这个240户（没有任何签名在后的伪称）是谁 ？是谁呢？

几个丧心病狂，侵害广大业主权益的VIP 代表广大业主的根本利益吗？
赶快招标吧 ！ 招来好物业，这些 VIP 也要交费，如果 VIP 不交费，
也让他们吃吃官司，享受正义的惩罚吧 ！

呵呵，读了物业伪造240户的信，、就这些感想，希望大家指正。

呵呵 ！