招标方式选聘物业服务企业实施办法

业委会

北京市朝阳区时代庄园小区
                通过招标方式选聘物业服务企业实施办法

      根据《中华人民共和国招标投标法》、《北京市招标投标条例》、《北京市物业管理招标投标办法》、原北京市国土资源和房屋管理局《关于业主大会招标有关问题的意见》、《物业管理条例》、《北京市居住小区物业管理服务标准》以及其他相关的法规文件规定，北京市朝阳区时代庄园小区业主，本着“物业公司服务业主，确定合理收费标准，给予物业有效监督，持续提升小区品质” 的宗旨，为引入市场竞争机制， 经召开正式业主大会形成了“通过招标方式选聘物业服务企业”的业主大会决议。
     为执行该业主大会决议，小区业主委员会进行了大量的准备工作。为慎重起见，并特拟制了《通过招标方式选聘物业服务企业实施办法》样稿征求广大业主意见。其一稿已于2007年4月8日—14日在业主公示栏及小区网上公示，并同时送达时代庄园居委会（芦岩送，宋宝玉收），寄送北京市建委物业处、朝阳区小区办秦国华科长及来广营乡政府民政科张科长；二稿于2007年4月15日—28日在业主公示栏及小区网上公示,相应印刷本也发送到每位业主家中，并同时送达来广营乡政府、来广营乡派出所、时代庄园居委会（宋宝玉主任拒收）。在广泛征集业主、相关部门意见的基础上，并经征询房地产专业人士、招标成功的其它小区业主委员会、业主协会申办委员会的意见，经业主委员会多次充分讨论，又聘请了擅长物业管理方面的律师作为法律顾问，从法律上严格把关，最终形成了本办法。

一、        招投标选聘物业服务企业的目的     
      竞争是市场经济的内在要求。物业服务管理招投标制度是打破“谁开发谁管理”的垄断局面，建立健全完善的社会化、专业化、市场化物业服务管理体制所必须的机制。只有引入公开、公平、公正的招投标竞争机制，才能真正实现优胜劣汰的竞争法则；才能保证优秀的物业服务企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出；才能切实保证业主真正地当家作主；才能依法行使业主按照大多数人的意愿选择适合本小区特色的物业服务企业的基本权利。
二、        招投标的基本思路
      时代庄园招投标选聘物业服务企业的基本思路，是根据小区的客观具体现状，要求物业服务企业以时代庄园为目标物业，结合本企业的管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出服务质量保证措施。
      各物业服务企业要想中标，就必须对目标物业的服务考虑周到细微，制定措施，保证质量。所有参加竞标的企业必须认真制定出目标物业的服务方案、措施。在招投标实施过程中，全体业主通过标书和考察可以得知该企业的管理水平、服务质量、办事效率等。在投标全过程的每个阶段的表现，都有可能影响到最后的竞标结果，因为竞标企业能否中标，取决于其过往是否有良好的业绩和口碑，能否提供高标准的服务和有竞争力的价格、能否赢得业主手中的选票。
      业主是小区真正的主人！且只有业主才能决定谁是本小区的物业服务企业！！
三、        招投标应遵循的基本原则
     《北京市物业管理招标投标办法》第一章第二条规定“物业管理招标投标应当遵循公开、?健⒐??统鲜敌庞玫脑?颉薄?
    1.        公开、公平、公正的原则
《中华人民共和国招标投标法》第五条规定“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。充分竞争，程序公开，机会均等，公平一律地对待所有投标人。
      “公开”原则，就是要求招标投标活动要有透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通告、公开开标、公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。
      “公平”原则，就是要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行相应的义务，不歧视任何一方。
“公正”原则，就是要求评标按事先公布的标准对待所有的投标人。
    2.         诚实信用原则，是民事活动的基本原则之一
     《中华人民共和国民法通则》 第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、 等价有偿、诚实信用的原则”。 在当事人之间的利益关系中， 诚信原则要求尊重他人利益，以对待自己事务的注意对待他人事务，保证彼此都能得到自己应得的利益。从这一原则出发，《招标文件》中要求不得规避招标、串通投标、泄露标底、骗取中标、转包合同等诸多义务，要求当事人遵守，并规定了相应的罚则。
四、        招标方式
     本次招标采用邀请招标的方式。
     全体业主均可向业委会推荐招标公司及物业服务企业，并将共同参与评分和投票决定最后中标物业企业。保障业主是小区真正主人的权利不容侵犯。
五、        招标工作志愿者的招募及其职责
    （一）        招标工作志愿者的招募
     1、        基本要求：
本次招标将招募志愿者为招标工作提供义务服务。招标工作志愿者应当符合以下条件：
     （1）        是时代庄园的业主（房屋所有权证书上的“所有人”）或被业主授权的近亲属；
     （2）        本人及近亲属不在招标公司和投标物业服务企业工作。
      2、        招募方式：
     所有自愿成为招标工作志愿者的业主或被授权人，请于本办法公示之日起向业主委员会（电话：13683044736）报名。 报名截止时间为2007年5月11日晚九时。
      招标工作志愿者的主要职责
     （1）        对业主推荐的投标公司和物业服务企业的情况进一步了解、考察；
      （2）        按照招标实施办法进程的要求，及时做好招投标文件的发放和回收，业主评分表的发放和回收，投标人自我介绍的安排，标书的发放，评分、选票的统计等工作。
    欢迎广大业主踊跃报名，积极参与，共建和谐家园！
   六、        物业招标公司的资格审查及职责
     物业招标公司必须是具有合法资质的企业法人。经业主推荐，由业主委员会根据其业绩及社会影响确定一家与其签订正式物业招标委托合同。
招标公司的主要职责是：使整个招标过程符合相关法律法规要求，制定招标流程，并负责制定招标文件、评分标准等（以上所有文件将及时在小区内和网站上公示，业主可向业委会查询），按流程工作，保障招标工作顺利完成。
七、        投标人资格审查
     参与本次物业服务企业招标的投标人必须具备以下条件：
    （1）        营业执照和资质证书等法定证照齐全；
    （2）        具有三年以上的高中档住宅小区物业服务经历；
    （3）        独立在管住宅项目10万㎡以上；
    （4）企业的从业人员符合国家有关规定；
    （5）企业在既往物业服务项目中，无恶性暴力事件、违法、违纪等不良记录。
      具体要求、评分标准等届时详见《时代庄园物业服务招标文件》
有与时代庄园小区相似的在管项目者优先；有通过业主大会招标方式中标受聘经历者优先；有在管项目被评为部、市级优秀管理居住小区者优先；有在管项目连续两年以上业主评价满意率达90%以上者优先。
八、        评选和定标方式
     本次物业招标采用全体业主直接参与评分和投票方式，经两轮投票确定中标企业。
  第一轮：业主评分
     （1）        招标公司组织业主对投标物业公司的在管项目进行现场考察，使业主全方位了解投标公司；
     （2）        聘请5名物业招标评标专家对所有投标物业公司制作的答标书、拟定的工作规程、拟派人员及投标企业现场述标、答辩等情况进行专业的投标评审，给出评审意见供全体业主打分时参考。整个过程业主可志愿参加，并被录像，制成光盘供参考；
     （3）        竞标物业公司现场宣传、展示、介绍企业情况供业主全面了解；
     （4）        第一轮评分开始。业主根据既定的评分标准，在评分表送达后进行评分，交由志愿者直接收回，进行统计和统一保管；
     （5）        业主也可在规定投票日期的每晚八～九点到指定地点交回；
地点：北京市朝阳区红军营东路18号时代庄园会所二楼   业主委员会办公室
联系电话：13683044736
     （6）        挂号信方式：业主也可以挂号信的形式将签名的评分表原件于该轮投票时间截止前寄到业委会，逾期未到视为弃权；
回信请寄：北京市朝阳区红军营东路18号时代庄园业主委员会，邮编：100012
      （7）        按照投标人的得分从高到低选出前两名中标候选企业，进入第二轮投票选择；
第二轮：业主投票
      （8）        北京金世恒业物业管理有限责任公司如果愿意接受全体业主的选择，接受邀标（需在第一轮交答标书，并参加述标和答辩），可以不参加第一轮打分评选，直接进入第二轮。和另外两家在第一轮打分评选胜出的投标人一起参加业主的第二轮投票选择；
     （9）        在第二轮投票选择中，再由业主投票选择，并授权业委会与获得最终同意票（按居住业主每平米计一票计算）最多的中标企业签署物业服务委托合同；
    （10）        如果获得最终同意票数最多的企业不愿意签署物业服务委托合同，则与获得最终同意票数第二的企业签署物业服务委托合同。
九、        时间安排
     （1）        本次“招标选聘物业服务企业”的时间初步定为：2007年4月29日-2007年8月20日。具体安排以实际实施过程中的最新时间安排及进度为准。
     （2）        计划工作时间安排见附表。
十、        招标工作的监督和公示制度
     （1）        全体业主都可推荐符合要求的招标公司、物业公司；
     （2）        招标工作全过程（包括招标工作进程、招标文件、评标办法、投标人情况、评审结果等）都将在业主公告栏公示，业主并可随时到业委会查询。
      （3）        由于时代庄园本次招标所面临的多重困境，在目前的商品居住小区中带有相当的普遍性，为更好地研究、执行和见证本次招标，特邀请以下机构与人员共同参与：
          清华大学社会学系
          北京市和谐社区研究中心
          北京市业主委员会协会申办委员会
         搜狐焦点网、《新京报》 、《法制晚报》 、《中国建设报》等媒体；
       （4）        确定投标入围的投标物业企业（资格预审，招标方确定入围的企业），招标公司将组织业主对投标方进行在管项目考察。


                                    北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会
                                                  二○○七年四月二十九日

抄报：        北京市建委物业处、朝阳区小区办
抄送：        朝阳区来广营乡政府、来广营派出所、时代庄园社区居民委员会
       
时 间                    工   作   内   容 (以下时间为计划时间，实施中将根据实际情况调整)
4月29日-5月15日        招标工作实施办法公示,并发给业主信箱，同时招募物业招标工作志愿者，考察业主推荐的招标公司和物业公司。        ----业委会
5月16日-17日        确定招标公司、签署招标委托代理协议.        ----业委会
5月18日-6月3日        提供招标相关资料、编定招标文件，并公示        ----业委会/招标公司
6月4日-9日                向5家以上物业服务企业发出投标邀请书，投标物业公司领取招标文件        ----业委会/招标公司
6月9日-13日        投标物业企业进行本招标项目的现场踏勘、答疑，补充澄清/修改资料        ----业委会/招标公司
6月14日-28日        竞标物业公司现场宣传展示，组织业主对投标物业公司在管项目进行现场考察                ----业委会/招标公司
6月29日        投标物业企业交答标书、现场答辩、评标，专家评委审核竞标物业企业资质，进行专业评审，给出评审意见,仅供广大业主打分时参考。（做全程录象,以供参考）。北京金世恒业物业管理有限责任公司如果愿意接受全体业主的选择，接受邀标（需在第一轮就同其它物业企业一同交答标书，并同时参加述标和答辩），可以不参加第一轮打分评选，直接进入第二轮。        ----招标公司
6月30日-7月22日        业主第一轮评分开始、业主打分.        ----业委会/招标公司
7月22日        根据业主打分总评的高低，统计出前两名中标侯选企业，公示名单        ----业委会
7月25日-8月8日        第二轮投票开始：北京金世恒业物业管理有限责任公司(如果愿意接受邀请并参加了第一轮的投标、述标和答辩的话)及首轮胜出的两名中标侯选企业做现场补充承诺、说明及展示。业主对其进行投票选择，授权业委会与最终中标企业签署物业合同（如北京金世恒业物业管理有限责任公司放弃参加，则由第一轮选出的两家物业企业进行角逐）        ----业委会/招标公司
8月9日        统计第二轮投票情况，公示结果        ----业委会
8月10日-20日        签署物业委托合同        ----业委会/中标企业

业委会

共建：民主、快乐、和谐的家园！