相关部门是否有权另选业委会

业委会

2007年7月17日晚8:00-10:30，在清华东门威新大厦，北京市业委会协会申办委员会受时代庄园业委会委托，组织召开了“相关部门是否有权另选业委会---从来广营地区办事处在时代庄园筹备第二个业委会看《物权法》实施的前景”研讨会。会议发言速记稿正在整理，经发言者首肯后将予发布。

除时代庄园业委会及业主外，十几个小区的业委会同仁和业主，清华、人大等高校的学者，业内知名专家，律师，信报、新京报、法制晚报、中国建设报、香港文汇报、中国教育电视台等媒体，以及其他各界人士共六十多人，光临了此次研讨会。

以下为经过发言人认可的现场速记整理稿。



芦岩：非常感谢大家在这个天气，百忙中抽时间到这里来共同探讨时代庄园的问题，也是我们大家的问题。我在这里头主要是把一些基本情况来跟大家做一个简单的介绍。就是整个这个事情大概的一个经过。7月13号的2点40左右，我接到居委会主任的电话，说让我们业委会所有的委员到居委会3点钟去参加会议。我说2点40通知我们，3点钟开会，大家都在上班，没办法通知，正好我在家可以去，后来改成3点30。直到4点钟乡里面才来了人。来的是乡里面民政科的王科长，还有小区办的秦科长，还有居委会。当时讨论的问题实际上就是说两点。第一，时代庄园现在整个比较乱，乱像大家可以看一看这个图片，当时他们去的时候，这是13号他们去的时候整个大牌匾，包括其它的横幅，一进门左三个，右三个，前四个，然后再加上这个大牌匾。去了以后他们说时代庄园现在很乱，乱的原因就是时代庄园现在没有业主委员会。当时我听了以后，我说我能不能发言，他说你等会儿。因为没有业委会，所以这次来就是通知大家怎么重新选举业委会，这是第一个问题。
    第二个问题是业委会的章，因为上一届业委会已经到期了。新的业委会没有备案，也就是等于没有业委会，这个章要封存放在居委会。当时说了他们的意见以后，我就说我说一下，我说三点。我说第一时代庄园现在有业委会，因为你们通知我的时候是业委会委员都来参加会议，我就是业委会委员你通知的是我，我来参加会议了。而且整个换届的过程都是有整个记录。如果你们要重新选举的话，首先要做的事情就是否定原来的换届选举，界定它是违法。这是第一条。第二条是关于章的问题。章是属于我们当时换届选举以后是合法继承获得这样的章，如果说有什么问题需要交，必须有正式的文件，必须有新的业主大会决议同意交章，否则这个章不可能交给任何一个部门，我们继续使用。第三条我们正在进行物业的选聘，招标。这个招标是合法的启动，这是有业主大会的决议，从4月份开始正式启动，到现在也正在进行当中。如果没有相关部门给下正式文件，同时有新的业主大会决议要停止招标，我们这个招标也要继续进行下去。后来我就提了一个问题，我说为什么现在你们认为时代庄园不存在业委会，这业委会是不存在的？当时他们的回答说，原来业委会换届选举的时候，乡政府没有参加，居委会没有参加。
    那好，大家每个人手里头都有这个材料，翻开第一页以后大家可以看一看。当时在换届的时候实际就考虑到他们可能会来这一手。我们是2006年11月4号有一个公告，说我们要开业主大会了。从11月13号开始把整个的初稿，之前我们请了小区办咨询我们怎么换届，如何换届，换届的办法怎么样，都是咨询小区办咨询几次，形成初稿以后又找了居委会，找了乡政府都送去了，请他们来提意见。每次都有送达人，都有接收人。不仅仅居委会，乡政府我们都送去了。从11月13号、15号、18号、20号、23号到24号、28号，12月1号、11号、13号、15号、21号、29号。我们反反复复的请他们来参加，反反复复的给他们送相关的文件，反反复复的整个过程一直请他们，包括开票。刚才大家也看到了，看到开票，那个开票是我们在时代庄园开票被别人给打了，给搅了，我们在时代庄园没办法继续进行下去了。我们才移到新天地小区，在新天地小区开票。所以当时我说我们真是感受到有家不能回的那种苦楚，那种感受。
    在整个这个过程，我们是邀请他参加，他不参加。现在突然他说因为我没有参加，所以我否定了你的存在。不但否定了他的存在，大家可以看第一个，这一张是什么时候发出来的呢？我们开过会，四点钟开始的，就近5点钟结束的，这是它5点30钟贴出来的。整个来广营地区办事处致时代庄园的一封信。这个一封信在我们开会之前都已经写好了，才贴出来。而且在这里说的是，是说由来广营地区办事处他们来主导我们时代庄园的第二次业委会的选举，包括这里头也说到章，在新一届业主委员会产生之前，时代庄园小区业主委员会印章停止使用。这是来广营地区办事处发的这样一个文。我在这里头，一个是大家看到了这个文，那么我还想再多说一点，其实这个文，来广营地区办事处出手来干涉时代庄园的事件，它这是第二次。第一次是在什么时间呢？大家去感受一下，它的这种每一次在什么时间出手。第一次出手的时间是2006年5月13号，时代庄园业主大会形成决议，采取招标的方式选聘物业。他一看要选聘物业了，要采取招标方式选聘物业。于是悄悄的，迅速在5月28号成立了居委会。13号形成的业主大会决议，他28号就成立了居委会。这个居委会的主任是乡里头派来的，根本不是时代庄园的居民。副主任是我们时代庄园小区开发商的经理的爱人。总共五个人里头，还有另外一个人，两个人不是我们小区的居民。
    这个居委会成立了以后，做的第一份工作，大家可以猜测到是什么工作？就是他发表了一个公告，因为2006年6月24号物业到期了，6月25号发布的公告，说请现在的物业继续在时代庄园提供服务。这是居委会没跟任何人打招呼，没跟任何人去沟通，他突然发了一个公告。这就是居委会成立以后做的第一件工作就是留下物业。这是来广营地区办事处第一次在时代庄园干涉业主的事情出的手。这是第二次在什么时间出手的？第二次是在招聘物业，进行当中，即将有结果的时候出手。于是突然的两点多钟找我开会，五点多钟就贴出来了。贴出来以后大家要注意。贴出来是7月13号贴出来的公告，是星期五，他们说从7月16号，也就是昨天开始，他们就正式成立筹备组了。中间周六、周日，星期一开始筹备。贴出来以后，我们广大业主，包括居民非常非常的气愤。当天晚上于是当天晚上我们就几十人开车到北京市市政府反映，我们没有办法，这是政府做的事，我们只能向政府反映。我们反映了情况以后就产生了一定的效应，这个消息就出来了，再加上星期六和星期天的时候，包括星期一我们又送出去了我们以业主委员会的名义发的举报会。----北京市朝阳区来广营地区办事处违法行政的举报信。这个举报信我们送到中央中央办公厅，信访局，包括北京市市政府，区政府，区人大，包括北京市市建委我们都送到了。送到了以后大家能想象到又出什么事呢？又有故事发生了。昨天居委会通知我们说业委会9点钟到居委会开会，把公章带来，我们要收回公章。后来我们说公章不能随便收回，所以我们9点钟会议没有参加。我们派的是业主委员会的工作人员小江同志去参加的。他去参加，参加了会实际上到那去了以后才知道，就是民政科的一个王科长到这来监督业委会是否把章交给居委会，主要是这个。同时又公布这个文件。这个是北京市建委的文件，北京市建委关于朝阳区时代庄园小区业主委员会换届及印章问题的批复。这个内容很好玩。
朝阳区来广营地区办事处，你单位关于朝阳区时代庄园小区业主委员会换届及印章问题的请示收息。经研究批复如下。按照建设部关于引发业主大会通知的规定，你单位应在朝阳区房屋管理局的指导下组织时代庄园小区业主大会的召开。由地区办事处组织时代庄园小区召开业主大会。选举产生业主委员会，在原业务委员会届满，新一届业主委员会产生之前，应当要求原业主委员会将其保管的档案资料，印章，及其他财务交由该小区所在地社区居委会暂时封存保管。待新一届业委会产生之后，再由社区居委会交交业主委员会。实施中具体问题由朝阳区房屋管理局负责管理。这里头有几个关键词。一个关键词是收息了请示。第二个关键词就是组织时代庄园业主大会的选举召开。而且还有一个大家要注意时间点。

    这是我们第一届业主委员会的主任，由于他一直坚持着，才使我们有了今天。如果他那时候就爬下了我们这届就不存在了。不但他没爬下，而且新业主委员会有9位委员，其中有5位是上一届的业主委员会委员。一个是谢主任，还有徐律师，还有另外几个同志，买晓燕，还有梁民。老的委员，我们这一届有新的委员，我是其中之一。还有张维维，还有程鹏、包威权。这就是我们9个委员。
    我们接着往下说这个问题。这个是今天才把这个东西贴出来。大家看这个时间，这个文件形成的时间是7月11号，然后大家再翻开这一个。第一页。来广营地区办事处的这个一封信。大家看这封信里提没提到过依据建委的文件下了这个东西？没有。这里头为什么？我也不知道为什么。按讲地区办事处下的文件，你是依据这下的，你应该写依据什么什么然后再下一封信。结果这里头没有。而且这封信11号却在17号才把11号的东西拿出来。什么时候拿的？是11号就下了通知，还是17号才刚刚补的这就不得而知了，这个我们可以去探讨。根据这些，我简单的把大致的情况给大家介绍了一下。实际上根据这些情况，刚才也谈到，针对这些东西大家要进一步探讨几个问题，把问题聚焦一下。
    我觉得是不是要聚焦几个问题。第一个问题就是业主委员会备案到底是备案还是审批，什么是备案？备案和审批有什么样的区别？因为这次说不承认时代庄园没有业委会了，没有业委会原因一个是地区办事处没有参与，再一个你没有备案。第二个这封信是否合法。或者说如果它不合法，违法在什么地方。第三这件事情对《物权法》的实施到底有什么启示。第四，针对现在这种情况，我们时代庄园也好，不仅仅是我们时代庄园了，可能类似于时代庄园的这种事情还会再发生，我们到底该如何去应对，该怎么办。我想是不是从这几个方面，请在座的专家、学者给我们指指招，共同探讨一下。谢谢！

    主持人：谢谢芦岩同志介绍的情况。刚才他讲了几个问题，希望大家能够围绕这些重点探讨。我觉得有一个可以加大，比如说物业管理条例也好，还是业主大会规程也好，它所规定的居委会的监督和指导的工作，甚至说可以是义务，是不是居委会可以以任何理由，还是没有任何理由来拒不履行这样的义务。这个问题也是值得探讨的。大家在做好准备之前。我念念其他几位同志书面发来希望我帮他们读的意见。然后再请各位来发言。也算是起个小头。
    北野同志发文说，此事非常值得探讨，涉及私权与公权的冲突问题。正义是在冷静的理性思考和不懈的努力中实现的。即使要开会，指的就是业主大会。也应该有20%的业主提名召开业主大会，讨论业主的问题。政府不能越俎代庖，程序正义是大家应该坚持的。这是北野同志的意见。
    晋岩伟同志，龙锦苑二区业委会主任。他的意见是，建议以下两条由时代庄园业主委员会选择，在此过程中可以请专家提供法律意见。一、行政诉讼。在进行行政诉讼前可以召开业主大会，以业主大会决议的方式，授权业主委员会，对来广营街道办事处进行诉讼。这种做法的好处是通过业主大会表决的方式，可以明确说明业主是支持谁的，但是操作难度较大。业主大会召开需要较长时间。如果不行可以直接以业主委员会决议的方式通过决议，由业主委员会向法院提出行政诉讼。二、行政复议。对于行政复议我并不了解。但是这也是一种解决问题的方法，具体情况最好找法律专家咨询，就我个人观点，我比较倾向于走行政复议的路线。这一路线归根到底是上级政府纠正下级政府的工作错误。这样给政府留有余地。如果走行政诉讼就算最终胜了，但也只会是表面的胜利。实际工作肯定很难开展。这是晋岩伟同志的意见。
    北京社科院雷弢教授的意见是，谢谢发来关于时代庄园事件的一系列附件。可惜我无法分身参加会议（雷教授被小区业主们推为主要的探讨代表，现在正在和开发商谈判，不能前来了）。看过之后我个人有以下几点想法。做个说明，我们现在非常欣喜的看到，很多原来是在观察、研究，当然也热心参与的专家和学者，已经走到小区的业主权益维护，包括社区自治的第一线，包括张丽曼教授，她今天没有来。昨天打电话说正在组织小区业主在开会，也是探讨要召开业主大会，成立业主委员会这样的事情，非常令人欣喜。我接着念。第一，不希望看到时代庄园业委会与作为最基层地方政府——来广营乡政府的直接冲突。二、业申委应支持时代庄园广大业主依法有序的行使自己的基本权利。对来广营乡政府和时代庄园居委会的一系列做法的合法性提出质疑。三、时代庄园业委会应把主要精力放在积极准备应对业委会换届选举的投票上。通过民主选举程序，选出业主的代表。真理不怕重复，但在验证真理时，一定要用大家都公认的民主方法。四、退一步，进两步。呼吁矛盾双方理性的解决问题，切忌情绪化。以上仅供参考。这是雷教授的意见。今天来的朋友们、嘉宾都比较多。每个人不可能说太长，刚才芦岩同志是介绍情况。我们发言是不是每个人限于五分钟。
            
吕世杰：我说的简单一些吧。
首先明确一点，换届是否需要备案。哪一条规定换届需要备案。我得到的答复是什么呢？去年我们小区曾经做过换届前的工作，我给小区办打过电话，我们小区业委会要更换委员的情况下，是否到他们那备案，他说不需要。我认为你的备案就像老蔡说的那样已经完成备案，人员的更迭已经自己灵活掌握。要召开业主大会以后，业主大会自己认可就可以了。所以小区办的备案资料是最早的原始资料，就像工商局登记的是一样的。我给陈科长打的电话，他说不需要备案。物业管理条例中也没有明确换届需要在备案。
如果需要再备案的话，来广营地区办事处给的一封信有什么问题？如果需要备案的情况下，业委会没有收到备案有关通知的东西，此前业委会反复向居委会通报，，却始终没有人接待，他们说没有得到监督在法律上来说是说得过去的。他们强调这一点，也是为了抓小辫子。但是，可以从中看出街道不是在指导和帮助，而是阻碍。居委会同样是一个民间组织，并非行政机构，只有被告知的权力，对业委会只有指导和监督的作用，并不具备管理职能。
    第三点，相关部门是否有权重选业委会，相关部门是否有权组织选取业委会。
现在从这个北京市建委和来广营街道办事处的文件和一封信里头是召开业主大会来重新选举，否认合法换届程序，这一点大家应该考虑的是他们是否有权以行政手段来影响一个小区的民主？再一个召开业主大会的前提是什么？我认为是两点。第一个业委会本身有必要的情况下，第二是20%以上的业主提议的情况下。如果没有这两点的前提，街道办事处也好，小区办也好，如果强行召开业主大会这是没有道理的，可以说是违法行政，是越权行为。
第四，决定印章使用权问题，街道办是否有权责令业委会停止印章并移交居委会管理？显然，街道办事处是没有这个权限的。街道办事处不是业委会的上级机构，《物业管理条例》也没有给他这个权限。所以，街道办的做法是非法的。同时，也应该看到街道办做得也比较聪明的是，它并没有直接给业委会下文，而是以给小区业主的一封信的方式传递它们的一种意见，在法律上是没有约束力的，业委会自然也不需要理睬。而北京市建委的文件也是发给街道办事处的，自然也对业委会没有约束力。停止印章使用问题，只有两个个条件：一是业主大会决议停止使用，二是小区办，物业管理条例第19条规定，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此，街道办事处没有权利行使本来就不合法的权利。
    第五点刚才文件里提的组织召开，这个是否对，组织这个词外延比较大，看你怎么理解。如果理解成要做换届这个事情那肯定是错误的。如果是监督指导组织就没办法，也是应该的，看我们怎么样去理解。但是我理解为街道办事处会做换届这件事情，也就是说会越俎代庖进行业委会换届选举，这样做的后果是严重侵害了业主的合法权益。由于居委会负责人和开发商老板之间存在着夫妻关系，在中国国情的现状下，具有政府代言人的居委会，自然不会让业委会的日子好过，政府部门可以以“为企业保驾护航”的理由站在业委会的对立面也是自然的事情。
   对时代庄园业委会来说，出现这样的问题大可不必惊慌，完全可以对建委和街道的非法作为不予理睬，继续按照合法程序进行开展工作。在必要的时候，将二者诉讼到法院进行裁决就行了。

   　任晨光：海淀区陈宝兴跟你们讲的与跟我讲的不一样。他跟我说的是未经备案的委员更换和换届不承认。你们讲他告诉你们后面的委员更换和换届不需要备案，这个问题我们可以一起当面找他对质。这里面反映了一个问题，政府部门的人员，他在指导工作的时候，可以根据不同小区的情况随意指导，如果委员不备案就生效对物业公司有利，他就指导业主不须备案。如果委员必须备案对物业公司有利，他就指导业主必须备案。简直是见人说人话，见鬼说鬼话。
我讲一下我的看法，第一个问题，刚才老蔡说的业委会再选一次无所谓，这是一个陷阱，如果业主委员会同意再选一次，反正有业主支持再选一次不怕，那你自己就承认非法了，如果合法干吗再选一次呢？这是一个陷阱。而且地区办事处他给你搞成选一年两年选不出业委会来怎么办？他们的目的就是让你招标招不成，为了保住现在的物业公司而已。
第二个问题，我们政府部门某些官员现在很强势，企图采取行政手段来干预业主的自治活动。而且他还打出一个幌子，并不自己亲自出面。大家看办事处也好，还是小区办、房管所也好，是以什么理由说业委会选举不合法的呢？是因为居委会没有参与监督。居委会是什么机构呢？是群众自治机构。如果这个监督职责是小区办、办事处的，当他们不作为的时候是可以起诉他们的。但居委会不监督不作为，你就没办法起诉他。所以他们把居委会放在前面当挡箭牌，相互配合，就形成一个非常矛盾的东西。你告也告不了他，备案也备不了。
第三个问题，他们把居委会搁在前面当挡箭牌，怎么办？我看到时代庄园业主要罢免居委会主任、副主任，这个方法非常好。按照《居民委员会组织法》，居委会是居民选举产生的，当需要他们到场监督指导的时候不来，他们就不合格了，不符合小区居民的利益了。你们业委会号召居民可以把他们换了，也就不用诉他们了。所以这个方式是解决居委会问题的最终办法，我觉得这里头就是这样的一个问题。
    ----------------------------------------------
任晨光：我补充一点。业申委给我一个任务，整理北京各小区物业纠纷的具体情况。要形成一个报告，向中央，包括北京市政府，市人大反映。现在希望大家给我提供类似时代庄园这样的书面或电子材料，大家要整理一下：政府不作为的情况要反映清楚，真正的乱根源在哪里要指出来。有些专家讲，目前规委、建委、国土资源局、街道办等政府机构中的一些官员和开发商、物业企业构成了分利集团。我们一定要把这个问题反映到中央。十七大马上要开了，明年两会也要开了，要抓住这个机会，把这些贪官都给收了，一定把这些问题写出来汇总以后作为群众意见反映上去。

    主持人：这个问题是现在这一段时间，以及今后的一段时间里面，会是一个重要的问题。为什么呢？因为北京现在很多的业委会都是在03年9月1号物业管理条例公布以后，雨后春笋一般出现的。03年底，多数是04年，05年成立的业委会，都差不多到了换届的时候了。如果在换届过程中，我们会面临到这样问题的话，确实就成一个问题。这些业委会的前景是怎么样的？社区的自制能不能继续做下去，我们小区今年年底换届，可能我个人的形象在一些同志眼中也并非完美，很可能也会遇到一些问题。在换届的环节上。就像仁晨光说的这边不来，那边说因为这边不来所以什么。我们非常多的业委会都在这一段，或者明年上半年，或者这个期间都会面临这个问题。这是一个值得探讨的问题。
  　　　
    孟宪生：首先因为我是律师，先谈法律问题。从法律上来讲，选举业主委员会委员这个权力是什么权力这是最重要的。如果《物权法》没有通过，可能还要有一个讨论。尽管现在《物权法》没有生效，但是《物权法》已经明确的颁布了。这样可以明确的说选取业主委员会的权力是物权。所以我还要纠正陈斌一个概念，就是我们这种选举权不是社区治理，社区治理是完全两个概念。它就是我们业主行使物权的一种方式，也就是说我们业主它有个持份权，持份权可以决定其他的事情，包括选定业主委员会委员。所以它首先是物权，《物权法》明确规定了，是所有者拥有的排他的这样一种权力。这种权力是排除他人非法干涉的一种权力。没有法律根据的其他任何机关对这种权力的干涉都是违法的。所以这种权力是业主专有的业主权力，就应该很清楚了，选举业主委员会的这种权力是业主拥有的物权，这种物权是排除他人干涉的权力。所以在这个时候，别人如果没有法律根据的干涉都是违法的。这是我说的第一点。
    第二点，这个权力是物权了。那么按照现行的法律和法规，谁来行使？现在地方的办事处提出了它要召开业主大会，那么业主大会的召开权在谁？一个是从将来生效的《物权法》规定来看，成立不成立业主大会，是成为什么样的业主委员会这些权力留有很大的空间，你是业主的权力，也就是业主大会的权力，那么召开业主大会的权力，按现行的法规来说，那是应当首先是业主委员会的权力。业主委员会的职责其中重要的一项就是召开业主大会。那么业主委员会按照仪式规则，如果召开了是他的责任。刚才别人也有人讲了，20%的业主如果有理由，提出了这样召开业主大会建议案，提出这样的建议案以后，如果按照仪式规则审查是符合规则的，那么也可以在这开。所以那么它的召开权也应当在业主，按照业主大会仪式规则确定这样的议题和有业主委员会的，业主委员会来组织。对于这一个案例来讲，应当说是有业主委员会的，由它来组织，来实现。那么召开权应当说也是物权的一种形式。在这里我个人认为要区别一点。我们业主大会和业主委员会，不是组织，它不是组织。尽管我们说的时候归为其他组织，但是它不是《组织法》意义上的组织，《公司法》或者非企业机构，或者说社会团体不是这样的组织。所以它首先是基于过来的。这个我们首先要搞清楚排除他人干涉的，是这样的权力。这样就很清楚了，这种权力完全取决于业主自己和业主自身的。这是我说的权力的来源。
    我说的第二点就在于谁有权来做这个事情？行政机关的权力必须来源于法律的授权。如果没有法律的授权，那么他的一切行为是违法的，行政机关的行为就是违法的。按照将来实施的《物权法》规定，在物权这个层面上没有给予任何一个机关是作为物权的管理机关。也就是说国家法律没有说谁来管理物权。那权力刚才我说了，物权就是排除他人干涉的一种权力。所以它不应该有主管机关。所以《物权法》也就没有设定这样的主管机关。当然目前我们实施的物业管理条例，设定了在物业管理活动中的管理机关，那是房地产管理部门，按照物业管理条例的原话是房地产管理部门。作为地方政府的派出机构，它不等同于房屋的主管部门。所以在这里应该在法律意义上，那么来广营地区办事处它实施这样一个行政行为，应该是一个超越职权的一个行为。超越职权就是违法的，这是我个人对它行为的认识。
    第三点，这一类的问题怎么处理。刚才高先生谈到了，其实这个事情，今天是以时代庄园的事引起的，但是我们讨论的实际上是一个法律问题。我们是讨论问题，还是给时代庄园出主意，这可能是两回事。如果从讨论问题这个角度来讲，如何就物业管理过程说，或者说在物权行使的过程中这些问题达成一个共识。一方面像我们这样的会议，各界人士发表看法，我们的媒体把各界的声音传播出去这是一种方式。当然我更赞成更重要的一种方式，要通过司法的实践来进一步统一这样一种共识。在这样的情况下，我就支持，如果可能的话，以来广营地区办事处作为被告，提起行政诉讼，确认超越职权，他的行政行为超越职权。如果能够达成共识，对于下一步其他的小区，或者整个涉及到这个问题会有一个统一的认识。
   
    主持人：谢谢宪生同志纠正关键错误。你说完我就理解了，开会权和物权联系在一块，所以谁要想把开会权从业主和业主大会，或者业主大会的执行机构业委会手里拿走，基本相当于到咱们家把电视机拿走，这确实是不行。这是我第一个理解。第二个理解由于物权的排他性，即使相关部门出于非常美好的善良愿望也不能组织开会，他顶多只能敲锣打鼓的宣传。但是开会不行。如果出于其他目的更不行了。
   
何学群：我有两个想法。第一个我觉得大家说的，我没有那么多法律的道理。我觉得这两个文件肯定是不合法的。大家现在说了到行政复议不接受怎么办，美丽园就是例子，行政诉讼，行政复议我也没权力。我觉得关键是要从根本上解决问题，现在就是北京市本身的一个问题，因为别的地方有很好的成立业委会的例子，其它省市都有支持成立业委会配套的法规，北京市就没有，业委会也就是立不起来，很困难。应该把这个事情告知全国人大。把北京的事情反映上去，同时也告知北京市政府，我们是按照党中央、国务院的要求办事，这个事是一定要做下去的。
    再有一个，我就想因为时代庄园已经走到这一步了，下一步怎么办，我觉得这是关键要解决的。刚才说了，讲行政复议，行政诉讼如果接受了，你选聘物业是不是要停下来，这是一个咱们要解决的。如果你不理他，继续往下选聘，继续做下去，那么后果会是什么样的情况。比如说现在让你交章你没交，他是什么反应。他也没反应，就跟美丽园似的，说这房子给别人，给了半天我就进了，我就抢了，怎么办，政府也没折。所以现在虽然有良好的愿望，希望政府能支持，按政策法规办事。这些道理政府的官员懂不懂，他懂，他比我们懂。他跟我们谈，说什么这不成，那不成，其实文件不是这么说的，完全不是这样的！他明白不明白？他明白，不是不明白。所以现在的关键问题，是从根本上解决，因为这不只是一个时代庄园的问题！反映了能不能解决，我也说不好。但是一定要让中央知道，而且要让中央知道我们不是想闹事，我们想让北京和谐。现在不是我去招你，不是我招你政府，我在按政府的规定要求去做事，是你来招我，是北京市政府的某些官员与开发商、物业沆瀣一气，在阻挠老百姓按照党中央和国务院的精神办事，是他们在破坏北京的和谐！我觉得就是这么一种情况。现在有大量的事实上的不和谐，明年要开奥运会了，十一要开十七大了。北京市还在闹。你说这边平息了还没两天那边又打起来了。报上不登，不是说事实就没有了，不登，可能会引起更大的问题和混乱。这是压不住的，要想和谐，北京市政府是要做出真正的努力的。这是一个最最关键的问题。
    另外要考虑时代庄园现在目前的状况，下一步怎么走，会有什么后果。这是挺关键的问题。如果时代庄园完了，这个事就等于再做都不行了。也等于全市的业主没有希望了！！

贾西津：目前在这个事件中可以看到几个不同的主体，我想谈一下我对他们关系的理解。在这个事件里，出现了几个不同的主体。第一个就是业委会，它是一个业主自愿的组织，所以业委会具有完全的自治权，属于公民权利，与物权相关，无论开会还是做其他活动，业委会完全有权利自主去做。第二个是建委，按照现在的管理条例，一个业委会的成立应该去建委备案。建委属于国家部门，所以国家在这里起到一个认证的作用。当然在这里只是一个告知，是备案。第三个就是居委会，居委会的定位是比较模糊的，它是一个自治的单位，所以并不属于政府部门；可是法律上又赋予了居委会一定的行政权，例如它要来指导业委会的选举。当然还有一些其他主体，例如街道办，房管局等，在法定地位上，他们是不应该出现的，可见目前的事件里，除了三个在法律地位出现的主体，还出现了多余的主体。
它们的关系是什么呢？用一个比较形象的比喻，就像一个孩子的出生。这个孩子的出生本身就是一个事实。国家为了方便管理，我们说每个孩子出生要成为合法公民，一定要有个身份证。所以按照法律而言，孩子出生了有责任告知相关部门取得一个身份证，要有一个备案。现在的情况是，政府部门为了备案方便，指定了一个照片检验员，也就是居委会的责任。这个检验员本来也可以没有，但是现在在法律里指定了一个。因为备案那么多人不能判断照片真假，所以设立一个照片检验员认定照片真假。现在，如果说一个孩子出生以后我们去政府备案，而照片检验员没有上班，那么备案部门能不能说既然我没有接到照片检验，这个孩子是不能拿身份证的，要不然由照片检验员你去找一个孩子来，我把这个身份证号给他？现在的事好像就是这样的性质。
因而，我理解这些主体的行为是：第一，业委会，我们目前没有看到业委会有明显差错。应该说，业委会做的很漂亮，包括所有的程序，所有的文件，都非常清楚。按照程序而言，业委会已经履行了自己的职责，备案也好，告知也好，这个备案过程已经依法完成了。
第二，居委会。因为法律赋予了居委会指导业委会选举的责任，现在他没有尽到责任。它不是政府部门，所以不叫做行政不作为。至于说它到底应该负什么责任，那应该是设立居委会职能的政府部门去查处，而不是要求业委会来负责。就好像在商场买东西，收银员在上班时间不上岗，应该是商场管理部门追究其责任，而不能要求顾客去找收银员。
第三，街道办。街道办在这个过程里本来是没有法定角色的，现在属于意外出场。街道办既然属于政府部门，它在不应该出现的时候出现，行使职权，就属于越权，按照行政责任而言就是滥用职权。至于程度如何，造成什么影响，决定其应负有什么责任。
第四，建委。建委如果在接到法律的材料后而不给备案，就是行政不作为。可以看到建委下发的文件是没有任何法律依据的。没有上位法任意下发的文件，显然是没有效力的。
所以，现在各自的责任其实非常清楚。至于说怎么去解决，可能不仅是一个道理的问题，还有权力的问题。我认为，应该一方面从道理上谈论，学者、媒体，从这个事件里面可以进行更加深入的总结，并且把非常有普遍性的问题更深入展现出来。另一方面从实践上，只要程序是合法的，就可以按照现有的思路继续走下去。比如说要求交公章，如果本来不存在这个问题，就可以说明。至于出现暴力、权力强制性干涉的情况，可以针对具体行为进行应对。
另外让双方面都认知到自己的责任是非常重要的。一方面对于居委会、街道办、建委等有关部门，他的行为不合法律，我们就应该明确告诉他，你这样作为是错误的，这也是对他的一个教育过程。再比如他贴出的布告、文件，我们可以相应说明自己的观点，指出重选的错误到底在哪里。如果政府和居民两方面对自己的权责都有更清晰的认知，大家交流起来会更加明白。
   
    徐猛：感谢大家！作为业委会的委员本来是给时代庄园出主意的论证，我是来听的。听的过程当中我说两句，给大家一点正面的信息。一点时代庄园业委会做到现在有没有违法，我们认为没有违法。因为这次涉及到第二天业委会的改选和这次的招标。业委会改选的时候是提前了两个月这样的规程开业主大会。经过了法定的办事处，600多户有460户表决。经过二分之一选出来的票数。所以我们觉得从召集业主大会我们业主委员会有这个权力。从成绩上有多少人参加，多少人过半数。应该说都没有问题。所以我们坚信第二届业主委员会它应该是可以合法存在的，有法律效益的。所以不存在需要重新选举，或者是否定它的前提。假如我们这样的前提，反过来来看，乡政府，也改变现在的街道办和建委发的这两个文件。乡政府发了一个文件，它的前提不是说开第二次会违法。而是讲你根本没有开第二次会，到期没有选举。这件事情比横加干涉还要离谱。因为开第二次业主大会是全员600多户人家都知道，甚至还牵动了派出所，另外一部分人成立了所谓的业主大会换届选举。这个事情已经发生了，居然政府发了一个文件，建立是根本没有改写的前提下。所以事实摆在这个地方，如果政府改不掉，自己的文件只能说自己没调查清楚，所以乱发了一通意见。从法律依据上来说，刚才大家都论证乡政府是派出机构，也不是房地产主管部门？也不存在召集业主大会的权力，这些都不会说。
    再来讨论建委。建委的文件我刚刚看到，现在11号发的文，我临时对照一下了，建委发的文件跟引用建设部的规程完全不符合。从来没有说交给居民来管。建委可以立法，咱们现在说行政权力是怎么用，应当是依法行政是最起码的，现在《行政处罚法》都有，《行政许可法》也有。所以建委存在很明显的滥用。现在一个问题，为什么建委会干这个事情，我越看越心凉。当初我们都是小绵羊，严格按照党中央，严格提出政府来干，提倡通过招标的方式选聘物业，通过提倡业主大会来管理，我们这么积极按照法律去办事，可是得到的结果是政府一层一层的，就不是说压制你，不是一般的压制你，以至于到不惜掩盖事实，歪曲事实，歪曲法律来掩盖你。我觉得不可理解到，政府部门为什么他们把法律理解成这个样子，来打击这些守法的人。核心在哪？我认为核心只有一个。这个大家都明白核心在哪。我一直在想，今天我们要做的事情可以讲，我可以跟他们讲，我们这个团火是纸包不住。第一层纸是也未会。第二层纸业委会走了不让你走。第三层纸留不住接到办出来招标。现在发的文核心的问题，不是业委会要不要履行，而不是业委会根本识别不出来。你有几个业务会算什么，只要不发言，你就是高高在上的，完全可以在政府合法备案，任何程序都没问题。所以业委会本身存在这个问题。所以我们现在看起来政府的想法就是，最好你的业委会给你卡死，你的招标自然就流产。
    有些小区里面，只要拿到老百姓没问题，现在老百姓有460户没问题。但是你新的选举不承认，一个都选不出来。选不出业委会有什么坏处呢？合同不用签了，也不用调整了。所以我相信有些人一定是看到这样的前景，所以才出了这样的招。所以纸包不到火，现在包到第四层纸建委出来，并且也可以违法，我不知道后面还有谁可以违法。因此这些火不烧这个纸只能熄灭。这个后果大家可以想象到。
主持人：您那意思只有两字，我说的字多一点。比如说相关部门的个别人一类的。也许是更为安全的一种说法。   

芦岩：我跟大家这么说。我在那次会议上，居委会包括小区办，还有乡政府的人员在那开会。我就跟他说的非常明确。我说之所以出现这一切的混乱，我说根本原因首先党政策是好的，政府是好的，根本是政府当中个别人被收买了。

徐猛：刚才讲的很好，单独研究时代庄园一家的问题没有意义，因为这是普遍的问题。我们长时间思考，我们有那么多的暴力事件，解决这个问题应该有一个出路。这个出路在哪？就是由国家提倡成立业主委员会改成强制性的，每个小区必须成立业主委员会，业主大会，改成强制性。第二个强制性，现在提倡通过招标来选聘物业，改成必须得招标选聘物业。如果是这样立法的话，现在的矛盾就不会把业主，业主委员会，物业公司推到边上。谁家的物业公司在这必须得干这件事情。不会有个别的业主为了要组织业主委员会被破坏。也不是业主委员会要招标遭到这么多的阻挠。我认为，现在的法律软在这个地方是把我们这些，我当时说走的快了一点，我们问题出在哪，我们错在哪，我们错的成了出头鸟。我认为应该把这个补上，就好办了。

      李云亮：前天我在网上看见了，北京市政府工作方式有改变。是一份《北京市人民政府办公厅关于调整市长副市长秘书长工作分工的通知》重新确定：现在北京市实行市长负责制。所以说，我看了举报信，可不可以咱们指名道姓要求市长解决。因为什么？现在指名写给北京市市长，他批下去是他安排自己下属来解决这个问题，但是他要对这件事负责任。现在举报信好像指向不明。举报信就写给市长。现在北京市政府工作方式完全改变了。比如时代庄园将来出个大案子，震动全国，类似黑砖窑事件，那么市长要负责。现在举报信发给北京市委、市政府有点虚。就是发给赵凤桐（副市长），也有点虚。副市长（只是）协助市长工作。
第二点我想说一下，由于《物权法》，大家多了一个权源，是物权。但是，如果物权这个事情涉及到多数人的时候，成为共有，基本权是物权，最后还有一个人法关系。人法关系延伸出来，也会跟公权相会。公权管的是人法关系。业主形成组织，在国外还是需要登记的。咱们这个不叫登记，叫做备案。不要认为有物权就占了百分之百的理。物权，最后共有人组织问题也是很难的。（共有人）思维有差别的话，办事会绕很多弯。建筑物区分所有权还有人法关系。业主自己对物业有管理权。这里有物法关系和人法关系。人法关系比物法关系复杂，是需要更详细的法律制度配合的。否则，司法不救济，这就难办了。现在还有一个，刚才有的先生谈到的物业管理条例要改，确实要改。现在物权法出来，物业管理条例也要改。我觉得咱们现在的《物权法》，在中国历史上，自新中国建国以后，第一次给了老百姓，或者公民，一个新的权源。虽然是给了（老百姓）一个物权，现在过渡期，基层官员根本不懂。他实际上是在用政治性的权力来干涉（老百姓的）财产性权力。很多纠纷就发生在这儿。咱们国家开发房地产的时候，国家采取的是官督民办的办法。形成官府和开发商穿一条裤子的局面。这些年所发生的冲突，都是结构性冲突。咱们和开发商的冲突不断触及政府官员的利益。这一点上，咱们做的事情就碰到很大的困难。现在官员有一个历史性习惯，过去马列主义真正的理论不讲，当权者按照自己的方式解释（马列主义）。现在争夺资源，到抢钱的时候，资源的分配也是随意解释。只作对他有利的解释。实际上，现在是以财产资源争夺为主，涉及到了与财产资源有关的自治权问题。现在已经有学者，民法学界已经有人指出来了，《物权法》这方面的动机，制定的理念，还是在削弱业主的团体性，包括削弱业主大会的能力，削弱业主委员会。当然这只是个理论上说法。说明现在大家的困难在哪呢？现在，咱们国家在过渡时期，还有很多结构性的问题。

    买晓燕：我是时代庄园业委会的第一届委员。我说两件事。为什么不把信息给王岐山市长，当时我们已经做过这样的事，当时我们业务大会决议，因为街道没有盖章，当时我们写的一封信政府推诿，业主遭殃。直接给市长的，后来给我们公告栏给翘了，说这个危害社会。后来这件事情也没有结果，还是不能备案。所以我们现在决定不管了，就要自己走，就要做招标的事。不管备案不备案了。
第二我想说我觉得我们现在碰到的物业公司是史上最牛的物业公司。为什么这么说？大家都说小区挂标语，图黑栏不算什么。但是牛在哪？第一在小区里面胡作非为，第二能够成立居委会，去做他的狗腿子。第三现在把乡政府也跳出来，一张牌也帮助他做，去帮助物业公司的事情。第四现在建委也在后边。建委出的东西其实是违法的，违规的，但是目的是什么？也是帮助物业公司去阻止招标，确保物业公司继续留在这。所以我们感觉是史上最牛的物业公司。

    解云鹏：我作为时代庄园第一届业主委员会的主任。首先我先讲一下我们的业委会怎么成立的，我们业委会成立是因为个别业主发现开发商、物业公司和乡政府正在选举物委会，我们站出来说为什么选举业委会，乡政府觉得不合法。他们就走了。由于这样的关系，自己组织成立业委会。第一次的时候居委会参加了，乡政府也进来了，合法备案了。我们因为发现了他们自私成立业委会，我们把他们搅黄了，我们这些人觉得成立业委会，我们才成立业委会。时代庄园的局势在我看，因为我最关心我们园区怎么办。现在的居委会、乡政府和物业公司，一定会弄出一个业委会来。我们现在业委会的情况下一定还会弄个业委会来。而且还会经过小区办的备案。后果是什么呢？后果是两个业委会。一个业委会是我们民选的业委会，一个业委会是乡政府选的业委会。这是我们最后的两个结果。我想肯定会有。因为从现在开始做的一件事情，他们肯定会天天管你要公章的。刚才各专家各位、学者也好，律师也好甚为他们不合法，公章是不能给。作为我来讲怎么办呢？我跟律师讲，我的想法以业主的名义，我能打公司就该把谁国上法庭就告上法庭。因为侵犯业主的权益就打官司。有没有律师帮我打这个官司，第一告街道办事处。律师出一些东西，第二居委会不能告，我告建委，告小区办，最关心的怎么办。既然专家认为他违法了，律师也认为违法了就到法院。我要打官司，一审打不了打二审，二审打不了到行政复议，有这样的精神才能解决。业委会，业申委这些业主，现在物业公司在活动，制定法律的部门在活动。他们是为了他们的利益在活动。我们这些业委会为什么也去说将来物业管理条例怎么定呢。因为中国完全靠法言法语根本不管事。就得把事情揭露出来。作为业主打官司，跟业委会打官司开业主大会，业委会表决不要了。行不行，因为时代庄园这个情况刚才大家也说了，我们既然都是业委会，都是专家。大家给我们出主意，能不能打官司。
      
    舒可心：我想谈一下我的想法。时代庄园这个问题时间也挺长的。我觉得一句话说不清楚。因为它包含了中国业主事情理论上的问题，法律上的问题，还有方法上，还有行为模式上。因为毕竟中国是在转型期。刚才有人说政府是行政首长负责制了，其实法律上从来就是行政首长负责制，党委负责制是人民送给共产党的礼物，共产党就笑纳了。其实中国从来没有行政首长负责制。党的组织都不在这个单位工作了。但是人家还是怕他，鬼都在人们心里，根本不是这个鬼真正有多厉害。
    今天咱们谈时代庄园的事应该怎么解决。有一点我想说，大家这么多人要想高效率解决中国当前的问题是不现实的。但是对个别事件发生当事人，他们希望高效的解决问题。包括用钦差，或者造什么事件解决。包括天安门，我也遇到过类似的情况，有效，但是不能根本解决中国的问题。另外我们不应该以一个海淀区法院的法官就对中国的法制失去信心，即便是法院还有很多问题，但是如果我们现在不开始构建一个法制国家，还能指望通过革命来改变现状，那早晚倒霉的还是我们。因为中国几千年的历史上都是这样，一次一次人民起来革命，最后革命的成功者又成为欺压人民的一群统治者。
    另外我想告诉大家，朝阳几年前有一个案子，大家可以在网上查到，现代城的管委会诉朝阳区建委。白宝华是替朝阳建委出庭的人。今天已经换了一种办法，他们让街道办事处做这个事，上一次审批的压力对他们印象是深刻的。上次朝阳区小区办是责成了派出所收管委会的公章。最后朝阳行政厅下专门的判决。我只记得行政判决最重要的一句话，也是我常用的，所谓行政执掌，是发生后果的行为，指导是不发生后果的行为，不是强制性的。我相信朝阳区小区办对这个判决记忆犹新，来广营街道办事处可能不知道。我的想法就是现在的问题不是法律条文怎么样的问题，而是对法律条文的解释和理解，是不是达成了一个全民普遍共识的问题。刚才包律师讲的很多单位去想用自己的方式去解释法律。咱们业申委也好，业主也好，曾经想用自己的办法去建设，解释法律，我们也做了大量的工作，其实民法就是这么一回事，是社会不同利益团体搅局的结果。一部法律必须达成，大家都按这个做事法律就没法起到作用。特别法律建设的初期不得不采用大量的诉讼来建立共识。只靠双方协商都是临时性的。一定要大量的判决，一次一次的判决政府滥用权力，判决政府越位，这种判决经过媒体广泛的报道。甚至郑筱萸觉得自己死刑太冤枉，造成人死亡也没有太大，就觉得冤枉。这种事情普遍让政府公务员知道，就像刚才建委的一篇东西，131号文件根本没有下面的这些话，也没有下面的精神。他居然就敢编造，他以为咱们不明白，你不诉他怎么办。所以我觉得，只有通过大量的诉讼，让那些违法者知道他们违法的行为，必将会做出裁决的时候，他们违法行为才会收敛。否则他们还会按照以前的行为，认为自己就是法律。
    所以我想说既然今天我们有人认为，包括政府在内的一群人，涉嫌侵犯了我们的权威。我们干吗不用人民建立起来的行政诉讼制度让法院来判决。难道我们非要说自己对，对方不对，干吗不拿起诉讼的工具呢。难道我们还用请愿的办法吗？请愿低成本的办法是不能改变这个现状的。实际上它只能用于对方有良心的那种官员用请愿的办法。他根本没有任何强制力。所以在全国人民都贫穷的年代，统治者建立这种制度，表面上不错的钦差制度，实际上是给人民初期的阀门。但是今天完全不能指望上访这种制度，根本就不是能够限制，能够约束，从根本上约束滥用权力的方法。所以我觉得诉讼是我们转型期，应该用大量的行政诉讼来约束政府滥用权力的行为。
    另外我想说的我们现在老觉得政府行为不对，违法，但是我想提醒大家的就是，政府的行政裁定如果不复议，不去诉讼你必须履行。当然这件事情不是行政裁定，我们不能坐在这说你这违法，然后我不执行，这事不行。如果你不主张权力是认可。所以人民学会对侵害我们权力的行为说不，向法院的人说不。如果你不说不，政府可以强制申请法院的方式执行，这我们律师都非常清楚。所以我觉得我们的问题是出在我们自己，就裁定了自己和其他人，包括政府之间的民事关系，我们自己就裁定这件事了。觉得自己该怎么着就怎么着。所以经常被人家打闷棍。上法院说最简单。所以我想有纠纷的时候如果不能通过跟政府的协商，包括商业对手协商达成共识的情况就是诉讼。所以我建议业申委开始募集公益诉讼基金。让他们这些律师打官司，让他们有吃饭。所以开会很重要，但是拿几千块钱支持他们打官司，包括支持小区业主行政诉讼。
   
王嘉吾：确实刚才舒老师说这个话非常重要。今天我们就拿到北京市高院给我们小区的行政裁定书。我们小区的这个官司是从什么时候开始打的，我把时间给大家介绍一下。我们刚刚开始发现这个问题的时候，是2005年的9月份， 2006年的元月份我们向北京市政府提起的行政复议，复议还维持原来的行政许可，我们觉得这个行政复议问题太多。后来我找到孟律师，我们小区物业档案比较齐全，通过和孟律师的协商，最后我们就向北京市一中院提起行政诉讼，我们行政诉讼特别有意思。先是在北京市一中院，一中院说必须到二中院，为什么要到二中院呢？北京市政府属于二中院的辖区，我们又到二中院，二中院说不对，应该你们物权在哪里就应该在哪起诉，最后到北京一中院。这个时间已经是06年的3月份了，到现在07年3月份，我们打完了一审，一审法院维护行政复议，不做审理裁定驳回。后来我们上诉到北京市高审，一审法院维护行政复议，不做审理裁定驳回。后来我们上诉到北京市高院，北京市高院是5月28号开的庭，这期间我们找过人大代表，加上孟律师的努力，我们今天拿到裁定书，裁定的内容是：一中院不做审理是不对的，驳回继续由你审理，我可以自豪的告诉大家，我们赢了王岐山的80块钱，有一中院继续审理，凭着我们详实的证据资料，对打赢这场官司我们还是有信心的！
时代庄园的业主请愿是一个办法，但是我们在做这件事情的时候，应该拿起法律的武器来保护自己。我们自己的权力还是要主张的。这个公章是不能交的，业委会的公章象征着业主的权力是人民给的，如果把公章交出去，我们对不起时代庄园的业主朋友。我建议提起由业委会向政府有关部门提起行政复议，维权工作一定要做，但是一定要找到一个比较好的方法。

    雷　霞：美丽园的事情是集中在短时间爆发的矛盾，在每个小区迟早都会发生的。我今天主要想讲，我们业委会是一个执行机构，既然是执行机构，就要执行业主大会的决议，好了。那现在你们已经开过业主大会了，你们现在是在执行业主大会的决议。业主大会的决议谁能改变？如果业主大会的决议不是非法的话，如果非法，政府可以取消。如果不是非法的话，只有下一次的业主大会，把它推翻了，才能否定，否则的话没有任何人否定业主大会决议。公章也好，是业主大会的决议给了你这个权力。他们想收回来，问业主大会给没给新的精神。对于业委会来说，我们不能说行或者不行，应该业主大会说行还是不行。因为我只是执行机构，我不能来说行还是不行。所以我觉得大家原来做出的决定，要业主再来说话，不是街道办事处和小区办来说话。你决议是有效的，你还按你的步骤走，一个是按自己的步骤走，但是这里还有一个问题，物业公司敢不敢来应聘。美丽园也存在这个问题，就怕没有物业公司应标。这个问题要考虑到。
    另外一个走这个路是没问题的，因为我执行业主大会的决议。还有一个该诉讼的，你不对他进行诉讼，不去反驳的话就等于默认他的东西了。我一方面不默认，我一方面还是要对得起业主的决议。　
   
    齐建新：因为时代庄园这个事情我介入的比较早。从去年换届选举的时候就到现场去过。可以讲时代庄园的问题很能说明政府相关部门所起的作用，不是支持的，是阻碍的。我见过小区比较多，几十个，上百个有了。说灰暗的一面。整个建委系统，针对目前时代庄园所做的任何文件来讲，使得我们感觉到《物业管理条例》也好，《物权法》也好，关于换届的规定没有做，等于是不支持成立业委会。海淀区建委主任在一个区长主持的协调会上说，业委会是小区动乱的根源。可是我们业委会不成立，小区的矛盾就没有了。其实不是。它在攒，和一个人得了一点小病藏着掖着，掩盖不了才去医院一样。现在政府部门掩盖真相扼杀业委会，实际上就是积累社会的矛盾。什么时候矛盾压不住一定会爆发。最后一旦引发，真的是灾难。这是从灰暗一方面来讲这个事。
    从另外一方面讲，我们最近也跟海淀区的人大，跟市政府的一些同志交换了一些意见。特别是我也观察了一下，看了一下前些日子北京市人大给市建委的一份汇报，苗副主任代表市建委向人大汇报北京市物业存在的情况。他把北京市物业矛盾划分几块，最大的一块是开发商的问题。第二块是物业服务不到位问题。第三类是业主委员会本身有问题。但实际上我们特别清楚的知道，目前北京市物业存在问题，其根本原因是政府有关部门不作为造成的。为什么这么说，比如美丽园，如市建委能够像管理北京建筑企业一样，超资质马上吊销资质，没收全部收入，打死他也不敢做违法的事，这是肯定的。市建委一些主管部门或者个别部门，对这些违法企业的纵容和支持，是造成目前北京市所有非法问题，不能够得到有效的制止，不能够解决，甚至激发和延续的根本原因。可以讲有些人确实是动源的根源。但是我接触人大和市政府的某些人之后，我感觉这些情况他们真的不知道，他们对苗主任的汇报很认可，工作这么细，比例算的这么清楚，可是上级不知道到底在管什么事。所以我特别建议在座专家、学者、业委会的委员，还有律师，通过我们自身的能源，通过集体的智慧，从不同的渠道，一定要向人大，向政府反映我们基层业委会所面临的问题。反映市建委在整个物业管理，在小区管理、及对业委会的态度上，他们所站的立场。建议市政府或者人大变更业委会的主管部门。把它变更到民政局或者变更到市政管委。本身市建委不能一手托三家。开发商，物业企业，小区办都归他管。我们业委会是什么？我们什么也不是（第六个指头）。我们要通过各种渠道，向市政府，向人大表达我们的意愿。特别是要在《物权法》实施之前，北京市制定北京市管理条例，《物权法》实施细则前，让相关部门听到我们的声音，这是最重要的。
    因为确实，我们再怎么说也没有用，政府听不到，如果《物业管理条例》、《物权法》的实施细则，被开发商，被目前建委这些人给人大提供信息，提供制定的依据，业委会这个组织就很难工作了。所以我们不把这种声音反映上去。业委会生存会更加的难。再重复一遍，希望大家通过各种渠道，通过自身的能源，能够向市政府，向人大反映基层的情况，积极的参与立法。苗主任汇报的情况我跟建委，跟人大都积极要求听这个汇报。所以我们要积极参与居委会的选举。参与社区工作的同时，我觉得我们还得加强我们业委会自身相互信息的沟通，能够用我们民众的声音层层反映上去，才能达到我们的要求。
   　
    主持人：时间的关系虽然已经开到了十点半，但是很多同志也都没有能够发言，但是我想不管是发言的同志还是没发言的同志，首先都是对时代庄园的支持，其次也是对我们共同事业的支持。咱们会议结束之前我们感谢焦点网，感谢朱大晖同志。

[ 本帖最后由 业委会 于 2007-7-23 20:46 编辑 ]

jianjian1970

晋岩伟关于给政府留余地的思路很对,雷滔教授关于退一步进两步的建议更是中肯!同意他们说的不要和政府的基层组织直接对立,否则即使得到上层干预,最终仍旧是实施困难. 另外舒可心同志也还算是懂法的人.
至于吕世杰的"居委会是民间组织",任晨光的罢免论, 则是惟恐天下不乱了.

业委会

欢迎大家合情,合理,合法地共商小区事物,反对并抵制任何践踏公民权利的行为.


高银亮：首先，我想对今天会议的性质谈一点自己的看法。会议讨论的是时代庄园问题，但实际上不应该只是时代庄园问题，因为时代庄园问题有着很强的普通性和代表性，比如我们小区业主的维权活动，十有八九要步时代庄园后尘，遭到有关部门的封杀。刚才有的专家提出，时代庄园问题的解决，最好采用协商方式，不要采用诉讼方式，理由是你把政府有关部门激怒了，即使赢了管司，有关部门也不会把问题给你解决的。这个观点我不大赞同，因为放弃原则，百般讨好，即使时代庄园问题暂时解决了，那李代庄园、张代庄园的问题怎么办呢？所以我主张，时代庄园的问题最终要靠诉讼来解决，先行政复议，问题解决不了再向法院提起诉讼。用法律维权的方式解决有关部门行政不作为或非法行政的问题，用一个个具体案例，解决一个个具体问题。
第二，我想谈一个认识误区问题。刚才很多同志谈到“业委会”要接受“居委会”的指导和监督，这种认识没有法律依据，“业委会”和“居委会”都是群体自治组织，没有上、下级之分，谈不上谁指导谁，谁监督谁，只不过工作内容有时互相交叉，应该互相支持，互本配合而已。《物业管理条例》中所称“业委会应该接受居委会的监督和指导，而非业委会在开展本职和自身工作时也要接受居委会的监督和指导。何况业委会是基于业主对财产的私权来开展工作的，而这私权又具有排它性。
第三，谈一谈政府主管部门（小区办）以及政府派出机构——办事处和居委会与业委会是什么关系。《条例》我大概学了几十遍了。《条例》第五条明确规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（即合并后的现建委）负责本区行政区域内物业管理活动的监督管理工作。“值得注意的是，这部法规只授权各级建委，并没有授权地方政府的派出机构——办事外，更没有授权居委会，这是其一；其二，《条例》明确规定，监督管理的是所辖行政区域内的物业管理活动，而非监督、管理从事物业管理活动的主体——业主，业主大会以及业主大会的执行机构业主委员会。至于什么叫物业管理在《条例》第二条中已有明确说明和规定。那么从事物业管理活动的主体和被国务院授权的各级建委是什么关系呢？在即将实施的《物权法》第六章第七十五条中明确规定，是指导和协助关系，这点非常清楚。所以。上述问题澄清后，我认为今天要讨论的好多问题就不用再讨论了。比如说，市建委有没有权力叫办事处组织召开业主大会对业委会进行换届选举；有没有权力命令业委会停止使用公章并将公章交给居委会等已是不言而欲的事了。
再一个就是“备案”问题。分两个方面来谈：1、什么事项需要备案。“条例”中明确规定“业委会”实行备案制且备案机关是建委，其它事项不需要备案；2、备案是一种告知行为，即；把事由告知给主管部门，由主管部门存档以备查询。现在的问题是主管部门把备案当成了审批，应该由有权力的部门站出来，公开澄清“备案”的实质，以正视听。
借此机会，我想跟卢主任交换一下意见，办事处和小区办在你们业委会换届选举上大做文章，其真实用意是想阻止你们招投标，更换物业，下一步小区办可能要根据市建委的848号文件不给你们备案，并宣布你们的招投标是非法的。这将是一个非法的决定，因为对招投标进行备案，没有法律依据。何况下级法规和上一级法规（条例）相抵触时，下级法规无效。陈兵主任插话：“市建委是局级单位，其发布的文件算不上是法规。”高银亮接着发言：陈主任说的非常对，我赞同。下边再谈一下召开业主大会的程序问题。业主大会议事规则规定，临时业主大会的召开只有以下两种情况下才可以。1、20%以上业主提议，2、业委会多数委员提议。业委会到期不进行换届选举，政府主管部门只能督促业委会进行换届选举，而不能代替其进行选项举，办事处和居委会因为没有政府的授权，故连督促的权力都没有。
现地方政府中某些即得利益者，为了维护自己的不正当利益，官商勾结，故意非法行政，我认为，包括时代庄园的广大业主，应该合手起法律武器，公开声讨贪官污史，把矛盾公开化、尖锐化、以引起政府及法律界的高度重视，在合法范围内维护自己的的合法权益。


包华：刚才听了大家的发言，我有两点意见提一下，大家可以考虑一下。
第一点：目前来讲，咱们判断这些文件的合法性的法律依据何在？根据《物业管理条例》的规定以及以往的司法实践，业委会可以代表业主大会对物业管理相关内容进行诉讼。但是业委会是否具备就业委会成立与否这样的社区宪政问题代表业主大会提起行政的主体资格呢？政府说新一届业委会不合格，业委会就此代表业主大会告政府不作为的行政诉讼。业主委员会的行政诉讼的原告法律地位从哪来的？我们现在全部的法律依据有已经颁布还没有实施的《物权法》中建筑物区分所有权的14条，近期将修改的《物业管理条例》。而建设部所提出的原来业主大会议事规则、业主公约示范文本也将做修改。最高人民法院关于《物权法》的司法解释目前正在制定当，将与《物权法》一并实施。当我们目前看到的白纸黑字的依据都会修改的情况下，大家认定这些文件违法的法律依据到底在哪呢？我对这一点目前还没有想清楚。大家可以考虑一下。
第二点：我给业申委今后工作的提个建议。咱们举报信是中共中央办公厅、国务院信访办等一系列的名头都很大的机关。但是有几个部门我建议大家也提一下。这不是为了解决现在的一个具体纠纷问题，而为以后的纠纷解决提出一个规则。这些规则制定部门有哪些？比如说负责修改《物业管理条例》牵头工作的国务院法制局。比如说负责修改业主大会议事规则的建设部的法规司。这两个部门做的文件将直接影响到十月一号以后我们时代庄园应该通过什么样的规则来维护自身权益。现在已经有房地产开发商、物业管理企业在向这两个部门提交意见，陈述我们现在有哪些规章制度是过期的，哪些条款是应该修订的等等。他们在给出这样修订性的意见时，名义上是因为《物权法》，实际上是在定新的规则。而我们的业主现在能不能够为十月一号新规则的制定提出自己的意见和建议。物权法已经通过了，后面的规定还要靠全体的业主向国务院，向北京市政府，或者北京市人大提出自己的意见。时代庄园的案例可以作为大家提出个人建议的依据。


国兴家园小区代表：
其实大家坐到这来听时代庄园的问题，与各小区遇到的问题大同小异。有关部门的违法行为是事实存在，再一一细数我觉得不应是研讨的主要议题。这里应该正视一个问题，北京市自商品房建设以来，大量的业主权益，被剥夺，被压制，这是一个不争的事实。如果能统计一下相关数据，大家可以看到，所有涉及社区民主程序的、业委会的，凡是发生针对小区集体维权的暴力流血事件事件的，几乎百分之百是开发商顾凶殴打业主。
再统计一个数字，在业主维权的成千上万件司法诉讼案里面业主有多少是胜诉的？恐怕是凤毛麟角。大量是败诉。为什么美丽园一个胜诉引起了北京、全国的关注。很多专家学者提出来，美丽园是社区一小步中国民主法制一大步。但是这一步迈的何等艰难。大家只知道有那么多败诉，但是什么样的败诉还没有披露出来，披露出来一定是令人非常震惊。为了让你败诉，法院和房地产局联合做伪证，全是假的，代表法律尊严和公正的法庭竞然能伪造证据，首都北京的法院办这种事。
    这些说明什么问题呢？就是我们的政府在对房地产开发和物业管理方面有有严重的倾向性。而这种倾向性是错误的，是不利于和谐社会建设的。那么这些问题已经严重到什么程度？在上面说的那么多强力的压制和打压下，问题没有消除，并没有减少，而是矛盾越来越激烈，以至在十七大召开之前，北京市党代会开了以后，在号召建设首善之区和谐社会之际，在中央严惩违法乱纪，再三强调执政为民的时候，还发生在光天化日之下，在首都北京，开发商动用百十人殴打业主的暴力流血事件；还发生政府来组织业委会换届选举的事情，这是典型的违法行政，连基本的法规常识都不懂。作为政府部门你只能指导，怎么能组织业主大会呢?这是非常可笑的。北京4千多个小区，百分之九十多没有业委会，你为什么不去组织？单要组织时代庄园业委会呢？显然，有关部门是在为开发商的物业公司充当救火队。
对政府的错误倾向，小区业主包括业申委一直都在理性的，缓和的，请求政府体谅民情。结果什么效果也没有。大家想一想，我们的业申委也一再做成立业协会的工作，陈刚副市长都说了支持。但是很困难。我们就在想一个问题。现在我们能不能有一具体的办法。把广大业主的呼声，把这么多的问题，反映给中央和政府高层，说明当前阻碍和谐社会建设的，并不都是法规的不健全、不完善所造成，主要的问题在于钢性的法律在有些部门和官员手里就是橡皮泥，他可以根据自已的需要随意揉捏、把玩。广大业主有一个实际感受，在业主委员会的成立、换届、物业招聘中我们都可以看到主管部门背后有一个影子在说话，谁在说话？开发商在说话，开发商说这个业委会可以成立，主管部门马上予以“指导”，很快就批准备案。如果开发商说这个业委会不合适，那你就完了，这个不行，那个不行，你非常困难。备案也好，什么也好都成立不了。一个小区的自治组织产生，按法规要求仅是告知性备案，但在北京市的各区建委物业科(小区办)那里变成审批审查，其严格程度超过中国共产党党代会的选举办法和人民代表大会的选举办法。你根本没有办法去谈，就是让你知难而退，向开发商低头，允许你来剥夺我的财产，就是这么一个情况，却欺上瞒下，说是为了和谐稳定，说白了就是割你的肉不能喊痛，喊痛就是破坏稳定、破坏和谐。
    解决上述问题，首先要让市委、市政府、中央政府、各级人大知道真实情况，要让高层领导听到人民群众维护司法公正、维护社会和谐、维护政府公信力的真实声音，而不是被非法利益所左右的某些政府官员和主管部门在向上面汇报时对广大业主妖魔化、愚昧化的描绘。。不幸的是，真正维护党和国家利益的真实声音被封闭，而充满谎言的汇报却独掌了话语权。
建议把大家的这些问题归纳起来，在《物权法》即将实施的时候，用详实、充分的数据说话。我们把几十个，上百家小区的问题汇总一下，归纳起来请专家学者看一看，这个是不是事实？是不是很平和、很理性？如果是，写几条依法点评的意见，把这个汇总情况以我们几十家、上百家业委会的名义，报送北京市委、市政府，北京市人大，上报党中央、国务院、全国人大。表明我们北京老百姓，遵纪守法，热爱北京，建设北京的真诚心愿。

云中慢步

原帖由 业委会 于 2007-7-25 10:04 发表
欢迎大家合情,合理,合法地共商小区事物,反对并抵制任何践踏公民权利的行为.


高银亮：首先，我想对今天会议的性质谈一点自己的看法。会议讨论的是时代庄园问题，但实际上不应该只是时代庄园问题，因为时代庄...