北京市朝阳区时代庄园小区物业管理服务委托合同

业委会

北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会与中实杰肯道夫物业管理有限公司已经于2007年8月6日正式签署《物业管理服务委托合同》并立即生效。合同正文如下。


北京市朝阳区时代庄园小区
物业管理服务委托合同


第一章　总则
第二章　委托管理服务事项
第三章　委托管理服务期限
第四章　甲、乙双方的权利和义务
第五章　物业管理服务质量标准
第六章　物业管理服务费用
第七章　违约责任
第八章　附则

　　甲方（委托方)：北京市朝阳区时代庄园小区全体业主
　　全体业主代表： 北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会
    地址： 北京市朝阳区红军营东路18号
    联系电话： 13683044736
　　　　
乙方（受托方)： 中实杰肯道夫物业管理有限公司
　　法定代表人： 王天怡
　　注册地： 北京西城区阜外大街11号国宾大厦
　　办公地： 北京西城区阜外大街11号国宾大厦301室
　　联系电话： 68001606
　　
甲、乙双方根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将北京市朝阳区时代庄园小区委托乙方进行物业管理服务有关事宜，达成一致意见，特订立本合同。

第一章　总则

　　第一条　物业基本状况
　　物业名称:北京市朝阳区时代庄园小区
　　物业类型:低密度普通住宅
　　坐落位置:北京市朝阳区红军营东路18号
　　四 至:东至：北苑4号路；南至：红军营东路；西至：清苑路；北至：城铁13号线（以现小区围墙为准）。
　　占地面积:13.94公顷（以实际情况为准）
　　总建筑面积:165709.88平方米，其中住宅建筑面积128230.52平方米。（以实际情况为准）
　　委托管理的物业构成细目详见本合同附件一。
　　第二条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人。甲方应当要求本物业的全体业主及物业使用人根据业主公约履行本合同中的相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。
　　第三条　甲乙双方应主动进行本物业的交接，并在本物业移交接管时，与甲方共同办理物业管理书面交接手续。乙方应积极完成入驻并全面开展管理服务工作并尽快积极配合解决相关问题。　　
第四条　本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律、法规的规定承担。

第二章        委托管理服务事项

　　乙方接受甲方委托，提供包括但不限于以下物业管理服务：
　　第五条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等等；
　　第六条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明设施、供暖设施设备、楼内外消防设施设备、中央监控设备、建筑物防雷设施、配电室、水泵、安防系统、小区大门管控相关设施设备等等；
　　第七条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场地等等；
　　第八条　共用绿地、花木的养护与管理；
　　第九条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所及文化体育设施等；
　　第十条　公共环境卫生:包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运等等；
　　第十一条　交通与车辆停放秩序的管理等等；
　　第十二条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；凡因乙方未完全尽到合理注意义务及合理范围内安全保卫义务导致业主人身或财产损失的，乙方应承担赔偿责任；
　　第十三条　管理与本物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；
　　第十四条　根据业主及业主委员会的要求组织或协助组织开展本物业管理区域内的文体娱乐活动；
　　第十五条　业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制订并公布的收费标准，或由当事人双方另行协商；
　　第十六条　对业主和物业使用人违反业主公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；
　　第十七条　其他委托事项:
　　前述各事项并非尽数罗列，其他具体内容及事项，应依据甲方委托物业管理服务之本意，根据小区实际情况，善意、合理地进行界定，并应随小区具体情况变化及政府法规文件要求进行调整和完善。

第三章        委托管理服务期限

　　第十八条　本合同规定的委托管理服务期限截止到2010年10月14日，物业费自乙方实际入驻管理之日起计收。本合同期限届满，如需续签，双方另行签订书面合同。

第四章　甲、乙双方的权利和义务
　　
第十九条　甲方的权利和义务
　　1．代表和维护业主的合法权益；经常听取业主的意见和建议，并及时将上述意见和建议反馈给乙方；协调业主与乙方之间的关系。
　　2．监督业主遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。
3、采取措施督促业主及物业使用人按时交纳物业管理服务费用。
　　4．审定乙方拟定的物业管理方案并在乙方提交上述物业管理方案后及时提出审定意见。
　　5．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
　　6．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告并在乙方提交上述材料后及时提出审定意见。
　　7．审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。
　　8．在乙方管理本小区期间由甲方提供原物业公司使用的物业管理用房（或相近面积的周转替代用房），交乙方合理使用。
　　9．应协助乙方取得下列资料:
　　(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　(2)设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　(4)物业管理所必需的其他资料。
10．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
11.甲方有权独立向专业保安公司聘用保安，所聘用的保安可以由甲方自行管理，也可以由甲方委托乙方进行管理，甲方委托乙方管理的应签定三方协议。保安公司所需的费用从物业管理费用中支付，但不得超过标书中的预算。
　　12．甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计，审计费用由物业管理费中支出；
　　13．经本物业管理区域内全体业主所持投票权的法定比率通过，甲方有权提前终止本合同。
　　第二十条　乙方的权利和义务
　　1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动。但乙方派驻本小区的部门经理及以上岗位工作人员须经甲方业委会同意方可更换，应甲方业委会要求亦应更换，新换派人员须经甲方业委会认可。
　　2．对业主违反法规、规章的行为，应当制止，并提请有关部门处理。
　　3．按本合同的约定，对业主违反业主公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理。
　　4．可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。乙方将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的，乙方选聘的专营公司必须经过甲方的同意并将相关合同在甲方备案，相应的物业管理责任仍由乙方向甲方、业主承担。
　　5．负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施。
　　6．向业主告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主订立书面约定，并负责监督。
　　7．按养护计划和操作规程，及时对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。
　　8．负责编制物业管理服务年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并最迟于前一年10月之前以书面形式向甲方提出上述计划和报告；经甲方审定后组织实施。
　　9．负责每半年向全体业主公布一次物业管理服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。
　　10．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的结构和用途。
　　11．不得擅自在物业管理区域内从事物业管理服务以外的经营活动；不得在处理物业管理服务事务活动中侵犯业主的合法权益。
　　12．适时建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
　　13．本合同终止时，乙方必须在本合同终止之日起3日内向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。
　　14．接受业主、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善物业管理服务，至少每季度一次以书面方式向甲方报告本合同履行情况。

第五章　物业管理服务质量标准

　　第二十一条　乙方物业管理服务质量标准不得低于北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]950号），并随政府物业管理服务质量要求的提高而提高。乙方服务质量承诺中高于政府相应规定的部分，以乙方承诺为准。
　　有关上述物业管理服务质量标准的约定详见本合同相应附件。
    乙方同意入场后3日内向甲方业主委员会交纳服务质量保证金人民币6万元。

第六章　物业管理服务费用

　　第二十二条　物业管理服务费
　　1、物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米贰元向乙方交纳；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米肆元向乙方交纳。
      乙方收取的物业管理费在满足物业服务费用支出后的余额作为乙方利润，但不得超过当年物业管理总费用的10%，节余部分交由甲方业委会，用于小区公共事务或提升小区品质建设。如有亏空，乙方自行承担，不再向业主收取。
乙方物业管理服务费用支出包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业服务区域清洁卫生费用；
（4）物业服务区域绿化维护费用；
（5）物业服务区域秩序维护费用；
（6）物业服务区域办公费用；
（7）物业服务企业相应固定资产折旧费用；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）相关税费；
（10）小区物业共用部位及功能的再开发和完善费用；
（11）经甲方认可的其它费用。
前列各项支出应由乙方适时编制预算报表，经甲方业委会认可。对于收支实际情况，双方约定每个管理年度末聘请专业机构对乙方本管理项目的相应财务帐目进行审计，聘请专业机构的费用从物业管理费用里支出。
　　2、本物业管理服务费中包括甲方业主委员会办公经费，由乙方每月向业委会支付人民币5000元。
3、本物业管理服务费每三个月交纳一次。业主及物业使用人逾期不交纳物业管理费的，乙方及甲方业委会需联合书面催缴，在催缴期限届满仍不交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，直至交清为止。     
　　4．空置房屋的物业管理服务费，乙方有权按同样标准向产权人收取。
　　5．本物业管理服务费标准须经甲方召开业主大会决定新的收费标准，甲、乙双方协商一致后方可调整。
　　6．业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定通知乙方并就物业费的缴纳负有连带责任。
　　7．业主转让物业时，须交清其转让之前应承担的物业管理服务费。
　　第二十三条　乙方对本小区业主自有自用的机动车不收取车位管理费。
　　第二十四条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定。
　　第二十五条　乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准，参见附件乙方价目表。如有变动，须经甲方同意并提前公示。
　　第二十六条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
　　1．本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理服务费中列支。
　　2．保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。
　　第二十七条　经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。
　　第二十八条　乙方发生变更时，代管的维修专项资金账目经甲方审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章起10日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。
　　第二十九条　房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由乙方从收取的物业费中列支。
第三十条  经甲方同意，乙方可利用小区公共部位和公共设施等进行合理经营，其收益乙方可留取30%，其余部分如实上交甲方，用于业主集体事业。

第七章        违约责任

　　第三十一条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准；逾期未整改的，或整改不符合本合同约定的，按标书中服务质量保证金和扣除标准进行双倍惩罚，乙方服务问题特别严重的，甲方有权扣除全部服务质量保证金并终止合同。
　　第三十二条　乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方业主有权拒交；已经收取的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，并按超出费用的50%支付违约金。
　　第三十三条　甲方违反本合同规定，未能敦促业主按其拥有的房屋建筑面积按本合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方协助向业主催促补交，并有权采取法律手段向相关业主追索欠费。
　　第三十四条　甲、乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付20万元的违约金；由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。
    第三十五条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方依法向开发建设单位索赔。
　　第三十六条　因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
　　第三十七条　甲、乙双方任何一方如通过不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或由此给对方造成经济损失的，应当由施加损害的一方向对方承担全部责任。
　　第三十八条　由于一方违约而致使本合同提前终止的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自上述书面通知送达对方时即行终止。
　　第三十九条　本合同执行中如遇甲方依法终止合同而另聘其他物业公司，或合同期满甲方另聘其他物业公司，自甲方要求撤离之日起15日内，乙方按甲方要求移交物业管理权，并办理相关移交手续。
第八章　附则

　　第四十条　本合同期限届满日提前3个月，甲方书面通知乙方是否续签，如甲方重新进行招投标，乙方可以参加甲方的物业管理服务招投标，并有权在同等条件下优先获得管理服务权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。
　　第四十一条　为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
　　第四十二条　甲、乙双方经协商一致，可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
　　第四十三条　本合同之附件，乙方投标书中的其他实质性内容，乙方对甲方所作出过的单方承诺，均为本合同有效组成部分，具有约束力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
　　第四十四条　本合同及其附件和补充协议中未尽事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规、规章及北京市相关法规文件执行。
    第四十五条  本合同正文与附件、补充协议及乙方单方承诺中相不一致的部分，应以最有利于业主者为准；其中缺漏部分，直接适用相关有效法规文件中的规定。
　　第四十六条　本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应友好协商解决；协商不成的，可依法向当地人民法院起诉。
第四十七条　本合同正本连同附件一式三份，甲、乙双方各执一份，提交物业管理行政主管部门备案一份，具有同等法律效力，均自签订之日起生效。

附件: 一、本物业构成细目（见招标文件第2-4页）
　　  二、时代庄园小区业主公约
        三、本物业管理质量目标（见投标文件第67-80、159页）
　　  四、本物业的管理方案（见投标文件第3、4、5、6、8、9、10章）
        五、乙方派驻主要管理人员列表　
        六、服务质量保证金扣除标准
        七、2007年7月6日“中实物业对时代庄园服务的承诺”
        八、其它


甲方签章:北京市朝阳区时代庄园              乙方签章:中实杰肯道夫物业管理
小区业主委员会                             有限公司

签约代表：                                  签约代表：
2007年     月     日                       2007年     月     日

ali

太高兴了！

DDDDDD

高兴什么呀，谁把门前的大山搬走了，上那采毒蘑菇呀！

雷锋叔叔

同胞们，邻居们，

时间一晃2年了，在这两年里，我们可爱的好邻居们，参与维权的全体业主，和领导我们的业主委员会成员们，在最为艰难的岁月里前赴后继，
不畏惧强暴，不怕强权，克服了各种意想不到的困难，承受了常人不能承受的压力，团结拼搏，勇于进取，在法制和民主的精神鼓舞下，在党和政府的关怀下，在宪法的保护下，认真的履行了自己神圣的职责，为小区全体业主的利益做出了杰出的贡献 ！

招标选聘新物业的成果来之不容易，我们广大业主衷心的感激你们，尤其感激“解小买”，“芦教授“，“春光，同意“等为首的众多坚持不懈的维权勇士们 ！我们广大业主发自内心的向你们表示感谢 ！

完成招标，签订新物业聘用合同，还是建设和谐社区的第一步。建设和谐社区的道路依然十分艰险，因为2年的维权，不仅暴露了小区开发商系列严重侵权问题，尤其暴露了以开发商利益集团为核心的，以小区开发商家属、物业，居委会为成员的非法侵权团体，更有一个来自乡、区政府内部个别开发商关系户形成的保护势力！ 多年来，物业的敢打敢拼和死不改善，面对维权变本加厉的侵害业主权益，放纵使用威胁恐吓手段打击维权
业主，从不惧怕法律的威严，其根源就是小区业主完全被开发商利益集团
的势力所包围和控制住了。

如果没有一个坚强的斗争团体，没有热心业主和两届业主委员会的执著努力，可以想象，时代庄园完全是被开发商割据和统治的一个社区集中营 ！一切党纪国法，和政府的行政号令，在时代庄园完全失去了权威和尊严。一个居委会就可以公然布告，用专政来威胁业主行使合法权益 ！
国家的主权和党的领导，完全被一个非法集团中断，一个地方基层组织和开发商势力形成的土豪劣绅势力完全控制了小区。

今天，广大业主的维权和招标，还仅仅是正义力量的初步出头！我们广大业主在感谢业主委员会和维权业主的贡献的时候，还要更加珍惜今日的进步，为新物业的顺利入驻做出我们自己的贡献。

同胞们，让我们以百倍的热情欢迎 经过招标洗礼的新物业公司吧 ！我们深信，只要尊纪守法，只要平等交往，就没有作不好的物业，也没有处理不好的业主和物业的关系。只有在法制、民主，平等，公正的基础构造的物业服务关系，才能维系小区的长治久安 ！

李大爷

小心现物业破坏小区资产和设备 ！ 他们的德行一定会这么做的，发现随时报警110！

真理

只有在法制、民主，平等，公正的基础构造的物业服务关系，才能维系小区的长治久安 ！
太对了!

东区姑奶奶

邻居们 ！

选个日子，留点空闲，搞个仪式，迎新物业！

姑奶奶高兴！

[ 本帖最后由 东区姑奶奶 于 2007-8-10 12:28 编辑 ]

向真

起诉老物业，追讨多收的物业费 ！ 必须依法索回被老物业霸占的小区资产和资料！

诸葛很白

为物业纠纷说点心里话！

说来说去，小区内关于物业的纠纷持续2年多了，认真回想起来，其实
还是有不少值得总结的地方，其实物业与业主本无深仇大恨，我们都卷进
这个纷争中， 回首看来，感慨良多，希望供今后物业服务企业参考。

1。本来业主投诉物业服务质量，本是可以理解和可以解决的事情，如果处理得当，小区的矛盾也不至于激化到今日程度。以至，我认为不能缓和和没有必要缓和。因为，物业今世横业已经彻底让业主失望。总结今世横业的特点，非常有个性 ！

1。物业在遭遇各种业主投诉的过程中，那个为首的G经理表现出的是暴戾的态度，谁投诉就攻击谁，狂妄到愚昧的地步。而另外一个Y经理更是以为玩阴险可以取胜，处处挑拨业主之间的矛盾，谁对物业不满意，就挑起相关业主和业主委员会发生矛盾。这两个负责人，可以说是好事做不了，坏事过瘾的做，当然，现在看来他们确实有本钱，不把业主当回事，因为在小区第一届业主委员会里有他们的内应，居委会是他们的人主持，乡，区政府有关系户撑腰，最主要的是主子开发商是业主的“上帝“！还有开发商家属的接应和保护， 因此，什么人性，什么服务，什么法制，什么义务，全都不算数，只有二位的拳头是真理。所以，大家就看到了一个泼皮样的物业呈现在业主面前了 ！

2。 谁都知道，小区遗留的大堆侵害小区业主，侵害小区业主公共利益的事情都是开发商留下的，没有人非要把这个帐算在物业身上，但是我们这个物业，虽然开始服务时没有任何资质，但是对开发商的忠诚度确实可圈可点的！不折手段的打击维权业主，尤其秘密成功扶持成立居委会，是物业进入小区以来，办的最漂亮的一件事情。 这样，广大业主都有一种进入集中营的亲身体验了。我想这才是广大小业主维权浪潮一浪高过一浪的根本原因吧 ！

3。 毫无疑问，是“今世横业“培养了解小买以及前赴后继的维权业主，才有460户的投票，才有今天成功的招标 ！ 虽然，招标遭遇开发商利益集团的围追堵截，前途未卜，但是我想，如果物业用2年的时间，把小区的维权小组，业主委员会打造成了一个坚强的战斗集体 ！ 把么，开发商利益集团也许用更多的时间，将把小区全体业主打造成一个成熟的民主，法制的自治团体。相信，广大业主一定会掌握法律武器，彻底的粉碎非法的开发商利益集团的围剿 ！

4。可喜的是，广大业主都认识到罢免居委会，是小区走向法制、民主，和谐的唯一途径！ 这在1年前，几乎没有人认识到这一点。一个先觉者告诉我居委会很重要的时候，我是很麻木的，但是，今天，我一定坚决的投入到罢免非法居委会的斗争中去 ！ 宋XX、王XX不倒，小区绝对没有安宁的前途 ！

诸葛很白

中实物业，

你们有什么困难？ 需要根据地人民的什么支持？
俺们抗争2年，就想象欢迎八路那样，欢迎你们入园 ！