业主论坛第二次研讨会会议记录

业委会

会议时间：2007年11月4日下午 1:30-6:00
会议地点：清华大学社会学系熊之行楼109
与会嘉宾：业委会及业主代表40人，媒体两家，专家学者8人，律师13人
会议主持：北京市业委会协会申办委员会执行委员、光大花园业委会主任陈兵
主持人陈兵：今天北京市业主委员会协会申办委员会和清华大学社会学系举办业主论坛第二次研讨会。按照我们的计划应该每月一次，我们第一次是8月初，中间两个月为什么没有搞，因为十七大就要召开了，我们在认真准备召开十七大，现在十七大开完了，十七大的总书记报告中提到了一些我们认为很好的东西，譬如基层群众自治等。今天我们在十七大之后召开这个会议，首先感谢清华大学社会学系和系主任沈原教授。今天各位业委会和筹备组的同仁、业主朋友、各位学者专家、律师、新闻媒体，还有清华和人大的研究生们，欢迎大家来参加这个会议。我们发给大家的邀请函相信大家都看了，我们建议的讨论内容：一是关于北京市物业服务合同示范文本，前一段刚刚公布正在征集意见，报纸上也有相关报道；二是前几天市政府相关领导在北京市人大常委会向市人大汇报了物业管理方面的工作，也提到了北京市关于怎样做好小区的建设和物业管理工作的一些设想和计划，包括要出台北京市关于物业管理的指导意见，相关的一些说法和计划，报纸上也很多评论和报道。我们建议主要的讨论题目是这两个方面，当然也不局限于此，大家可以畅所欲言。总书记的报告中有一段话“加强党组织领导下的群众基层自治机制”，大家都是非常支持的。在党代会上强调“群众基层自治”这也是第一次。我们业主大会和业委会的工作正是群众基层自治的工作。
今天的发言这样安排：如果提前已经报名，可以发言10分钟、15分钟，如果没有报名，也可以发言，请控制在5分钟。
我先替通州高银亮主任说一说，他最近脑血栓，在家休息，他写了一个意见，主要是关于报道上说的北京市相关的政府领导说到关于居委会和业委会的关系。里面说到要出台关于北京市物业管理的指导意见，要明确街道办事处的职责，居委会可根据业主的要求重新选举业委会。高主任的意见是这样的：
“居委会可根据业主的要求重新选举业委会的提法没有法律依据。根据我国相关法律规定，居委会无权重新选举业主委员会。所以，居委会选举业委会，甚至擅自委托物业公司对小区进行物业管理也没有任何法律依据，这是由居委会的性质所决定的。在我国居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治组织。它是在政府或者政府的派出机构的指导下、支持下开展工作。如果居委会选举业委会一旦发生组织上或者物业管理的纠纷，势必造成无法妥善处理的后果。因为居委会作为基层群众自治组织不可能成为一个小区的产权人，他不享有只有产权人才享有的对小区物业的管理权利。同时也不承担产权人及产权人在物业管理活动中作为业主的义务。作为产权人也就是业主也没有权利将自己的业主身份或权利委托给居委会或任何一方。事实上在这个问题上应该明确业主作为物业的所有权人，在物业管理活动中享有广泛的权利。选举权与被选举权是一项基本权利，业主委员会及其委员是按照业主大会法定多数业主的意见选举出来的，别的任何人无权加以干涉，业主选举或担任业主委员会委员是行使自己的个人财产权，而这种权利是受我国宪法保护的。即使是行政管理部门也不能加以干涉。何况，“根据业主要求”这一概念是一个模糊的可以任意解释的条件，事实上赋予了居委会随时随地、随心所欲的重选业委会的权利，剥夺了产权人也就是业主应有的权利和义务，违背了《宪法》、《物权法》、《物业管理条例》。居委会和业委会都是群众自治组织，他们生活在同一个屋檐下，但因为各自的权利和义务不同，只能是相互支持和互相协助的关系，不存在谁监督谁、谁领导谁的问题”。
    以上是高银亮主任的意见。下面我们先请健翔园的任晨光同志发言。
    任晨光：我这里发表一下自己的看法。首先谈一下关于《物业服务合同》，关于《前期物业服务合同》上半年已经征求过一次意见，这次又和《物业服务合同》同时征求意见。关于《物业服务合同》，我个人认为有法无律关系，还没有理顺，早期制定《物业管理条例》时已经认识到这个问题，但是把这个问题绕过去了。现在《物权法》生效以后，对于前期物业公司来说，和单个业主之间是不存在法律关系的，前期物业合同是开发商作为这个小区的第一个业主，所有的产权当初都是它的。它跟前期物业服务公司签订了一个合同，签订了之后，开发商又按份卖给了业主，和业主之间形成了共有关系。所以，物业服务合同关系应该是开发商对物业公司，物业公司应该起诉开发商，开发商应该先把物业费按合同支付给前期物业服务公司，然后开发商按照《物权法》的费用分摊原则，作为合同共有人同时承担物业服务费的分摊，这样由开发商和业主之间通过协商或者其他的法律诉讼，作为共有人必须同等的承担你的义务，维护小区的建筑物的义务，这样才能理顺关系。如果按照目前的方式，开发商、前期物业公司直接对单个业主，单个业主是很被动的，但是如果由开发商对前期物业公司，业主作为共有人，共有人可以召开业主会议商定交多少物业服务费，怎么样管理这个社区，这个关系是能够确立的。
    我们从《前期物业服务合同》来看这个问题还没有解决，还是面临物业公司和单个业主发生纠纷，业主在这个问题上是不平等的。如果要把《前期物业服务合同》关系理顺，首先要明确一个大关系，前期物业合同期间是开发商对物业公司，业主是作为共有人协商解决物业服务费的问题。至于物业服务费的高低是共有人之间协商和解决的问题。从目前的范本来看大的关系还没有理顺，我建议这个问题首先要理顺。
    第二，后期由业主大会选聘物业服务公司。这个关系目前也没有理顺。物业服务合同是集体合同，不是单个业主可以修改或者签订的，是业委会代表业主大会和选聘的物业服务公司签订合同，物业公司对的是全体业主，如果要诉应该是全体业主，业主不交费应该诉业主委员会，作为小区的共有人必须承担这个业务，《物权法》规定不得以放弃权利而不履行义务，这样才能真正把社区的业主的物业纠纷法律关系理顺。现在业委会代表全体业主签订合同，但是最终面临的还是物业公司面对单个业主，目前司法来看单个业主对于公共的问题是没有办法主张的。所以，基本的法律关系没有理顺，合同的基本条款约定是很难履行的。
    关于街道办事处、居委会介入业主委员会选举的问题，十七大给我们指明了很好的方向，今后将积极推动基层民主。但是最近有两个不好的消息，深圳市人大通过了一个条例，街道办事处有权解散业主委员会，北京市刚刚召开了一个会议，说居委会可以根据业主要求重新选举业主委员会。我们宪法对基层群众自治组织是有保障的，居民委员会也是群众自治组织，它的选举和解散是很严格的，居民委员会的选举办法规定得非常清楚，任何组织和个人不得未经法定程序指定或者撤换居民委员会成员。政府部门、任何组织和个人都没有权利指定或者随意撤换居民委员会成员。为什么对业主委员会这事情上就可以大开绿灯、其他组织可以重新选举业委会呢呢？这表明了一个什么问题？这些负面消息和十七大精神背道而驰，对于业主的维权、对于业主自治的建设是一个沉重的打击，也是对业主物权的一种侵害。这也说明利益集团正在着急，最近十来年，业主群体的力量慢慢崛起起来，它的自治独立能力增强以后，对于开发商和物业公司的利益集团的既得利益是一种威胁，所以他们现在通过收买行政力量干预业主的自治物权。所以希望街道、居委会控制业主自治的权利。一旦北京市生效这个规定，我预计一两年内业主的维权工作将会被削弱，而现在这种利益集团侵害业主物权的现象非常复杂、非常难以解决。如果是行政部门侵犯业主的权利，还可以提起行政诉讼。但如果居委会侵犯你的权利，不知道有什么样的法律途径可以救济。这时候居委会成为比物业公司更难解决的问题，短期内对业主来说是非常大的负面消息。
    但是长期来讲，我个人认为这是一个好事儿，有句话是“物极必反”。为什么长期是好事儿呢？因为这是在反面推动群众的基层自治组织的发展。实际上居委会由居民自己选举这是《宪法》保障的。长期以来城市里的居民并没有关注这块，如果居委会一旦介入业主委员会选举，那么业主委员会的性质有点类似农村的村民委员会，都和财产有关系，而原来的居民委员会和群众的财产没有关系，业主这个群体是独立的。所以居民委员会一旦干预参与业主委员会的进程，使得大家前期对物业公司的很多矛盾和焦点就转移到居民委员会身上。在98年农村的村委会直选以后，我们看到了非常好的局面，大家参与的积极性非常好。所以这样一种反向推力，可能导致业主都去竞选居民委员会主任。从反面推动了我们基层自治组织的发展。所以长期来看可能有好处，短期来看是负面消息。
    对于这样的一种局面我们作为业主应该有一些措施来应对。我们今后应该调整以前维权的方式，紧紧的围绕十七大提出的重要原则，党的领导、人民当家作主和依法治国。在社区来讲，我们要依靠党组织的力量，业主当家作主，依法治理社区。最终当家作主的是业主，不是居委会也不是街道办事处，这样把居委会合并到业主委员会当中。下一步要好好想这个事情，从深圳的先例来看，可能北京市会通过这个东西，所以我们还是要做一些准备。
    陈兵：谢谢任晨光同志。晨光提出了一个很重要的问题，居委会的行为在目前的法律状况下是不可诉的。我们一般都认为它是政府的派出机构或者是政府的末端，这在事实上可能没有错误，实际法律上它是居民自治组织，我们有居委会组织法，居委会就是一个自治组织，如果是一个自治组织，你没有办法对他提起行政诉讼。当然，都是自治组织，现在《物权法》规定了业主大会或者业主委员会的决定如果侵害了业主的合法权益，业主可以提起诉讼，但是对于居委会没有相应规定，这是我们应该注意的一点。
也有同志说到，“居委会可以根据业主的要求重新选举业委会”，这话很模糊，怎么要求呢？一个人要求，还是20%要求，还是50%要求？如果20%业主要求召开业主大会，甚至罢免业委会的成员，也有过个别小区的业委会拒绝召开这样的业主大会所以也有人觉得一旦业委会拒绝依照业主大会议事规则召开业主大会的情况下，由另一方，居委会或者街道办事处，来召开业主大会召开是不是也对呢？实际上自治组织内部的事情，只能是自治组织内部解决，业主大会可以设立监事会或监督委员会，在业委会不履行义务时由由他们出面，而不能够由居委会或者街道办事处解决。
我在刚刚看到报纸上关于居委会可重新选举业委会的报道后就在网上写了帖子，我说一旦北京的这一条规定生效，也没有关系，在下一届居委会选举的时候，我们自己就去竞选或者组织小区居民都认真的投票，很可能将来也带来了另一方面的好处，大家真正重视居民委员会自治组织的建设，现在我们多数情况是不太关心、不太参与。所以可能促使大家真正重视这个东西，法律上来说，《居民委员会组织法》写得相当不错，如果都按法律实行，那是很不错的。
    下面请龙锦苑二区业委会晋岩伟主任发言。
    晋岩伟：在这里我结合“龙锦苑二区”去年就物业合同谈判的实际经验谈一下新公示的物业合同范本的对比。
    2004年建设部颁布《前期物业服务合同（范本）》，北京市《物业服务合同示范文本》，以及2007年征集的版本。相同点上，报纸上说把“物业管理合同”改成“物业服务合同”，好象这个说法不准确，三个范本均使用了物业服务合同，均提供了包干制、酬金制模式。服务内容、费用支出范围都是类似的。
    不同点：第一方双方地位。建设部将甲方与乙方是作为市场交易主体平等出现的，而在北京市2004年出的物业服务合同范本是将其定义为业主服从物业，业主委员会配合物业公司，这个定位与建设部不一样。2007年版与建设部的指导思路是一致的，双方是平等交易主体。
    甲方定义：在建设部的文本里对于“甲方”是打了一个横，没有明确说。北京市04版是业主大会，北京市07年版是业主委员会。这些细微差别可能引起的法律上的定义都有很大区别，究竟是业主大会还是业主委员会，这些方面希望大家进一步分析。使用业主大会代表什么意义？用业主委员会又是什么意义。
    相关资料：比如说共有设施设备的定义，附属设施及构筑物、小区的图纸，在三个文件里各有不同。建设部是以附件形式要求予以明确。一共是4个附件。北京04年进行了大幅度删减，对于共有设施设备和构筑物是含糊不清的，这为物业公司侵占共有产权收益埋下了伏笔。07版以附件形式予以明确，其中增加了规划的平面图，还有移交资料清单。
    物业接收：建设部是一个前期合同，接收方面没有涉及。北京市04版也没有这方面内容。07版对于明确了物业接收的相关事宜。
    装修押金及服务费：07版进行了明确约定，原来建设部和04版都没有约定。这是客观存在的事实，原来合同中没有对这个客观存在的事实进行明确约定。所以07版是有进步意义的。
    开发商产权是否交费：前面两个版本都没有涉及这个问题，07版予以明确。开发商如果有产权，在小区里面没有销售，他应该与其他业主一样交物业费。
    公共服务项目收费：比如说燃气、水电这些方面的收费，前两个版本里没有涉及，07版有了明确约定，物业不得利用这些收费卡业主。
    物业用房：建设部要求作为业主提供，采取无偿的方式。04版是无偿或者另行约定。07版是明确约定：无偿或者有偿。有偿后面有收费标准，物业用房是按多少钱每平方米。
    共有产权收益分配：这是大家谈物业合同的焦点和难点问题。建设部的文件中，对于共有产权的收益分配是进行自行约定的，而且对于共有产权收益的问题客观存在是予以认可的。建设部的文件中，对停车场、会所做了区分，产权属于开发商的怎么办，属于业主的是怎么办，最后由停车场或者会所形成的共有产权收益分配按照________，后面是空的，这样作为甲乙双方自行约定。北京市04版将所有共有产权收益分配的内容全部删除。北京市04版是将小区内存有共有产权收益的问题或者忽视或者抹煞掉。07版对于共有产权给了三种出路：一是冲抵物业费、二是进行小区改造、三是业主大会表决。总而言之，建设部和北京市07版对于共有产权收益的存在是予以认可，给予比较合理的安排。
    大修基金：建设部中有条款无具体内容，只写了大修基金筹集使用，对于实际操作究竟怎么样的情况没有规定。北京市04版里出现了这样的内容，甲方移交的内容包含移交大修基金及管理帐目。实际上认可物业收大修基金并且管理，这个东西与现行国家的指导政策是相违背的。北京07版在这方面没有相关内容。
    合同终止与续约：建设部的是一个前期合同所以没有涉及这方面的内容。04版是“期满终止和自动续约”，这两个大家很容易理解。07版是期满终止、自动续约和期满续约。
    提前解除合同责任：建设部的里面没有涉及。北京04版是三分之二业主表决通过。北京07版是不得提前解除，否则进行赔偿。
    违约责任：建设部的违约金双方约定。北京04版只写了一个原则应予赔偿。北京07版违约金由双方约定。
    针对这三个文件做分析以后，总体上建设部的文件比较公正，把甲、乙双方作为市场交易的主体客观平等地对待。对于现在争执比较激烈的问题都予以客观面对。北京04版中，尤其是对共有产权收益问题的忽视或抹煞导致矛盾的激化、冲突的加剧是负有责任的，07版应该说是一个回归。对于04版中无论是忽视还是不愿意面对的问题重新予以面对，向建设部原来的方向做了靠拢。同时结合这两年实际工作中所遇到的情况做了完善。
    下面提几点建议：在07版合同里，是否应该增加履约保证金内容及条款。按照市场经济中比较成熟的做法，甲乙双方签订合同，服务方向甲方提供履约保证金已经成为市场经济中的惯例。但是在07版以及这三个版本的物业合同中均没有体现履约保证金。另一方面，从实际操作经验看，如果作为甲方没有履约保证金放在那儿，乙方出现违约或者要求它整改的情况，如果它拒不整改，甲方没有办法。他把物业费收走了，你怎么罚他？他不给你罚款又怎么办。最后可能这个合同变成了一纸空文，甲方没有任何手段制约乙方。所以，履约保证金是很重要的条件。在去年我们与物业进行合同谈判过程中，就履约保证金问题双方进行了激烈的争论，在整个讨价还价过程中我们一直不放弃履约保证金。
    另外地面停车场。07版合同中明确规定是属于全体业主，因为有些物业公司在谈判的时候说地面规划的停车场不属于业主，有这样的论调，这种论调要用事实证明。
    自动调价。物业公司特别倾向于按政府调节价执行，政府调节价根据这两年的情况来看，少则一年，多则两三年必然进行调价。如果合同参考政府指导价，必然涉及自动调价的问题。按照《合同法》讲，合同有效期内价格约定后不应该做调整，但是实际实务中，物业公司往往依据相关物业服务费的指导下片面的提高价格，回龙观风雅园物业公司就这么做，业委会起诉，到现在不判，实际上就是默认这种事实。
    停车场收费定价权。我们一般进停车场看到停车场的收费，一个大标识牌，下面是“北京市发改委”，这是公共停车场。小区停车场如果是全体业主共有，它的定价权是业主说了算，大家定收费标准，不是按照发改委的文件，所以这方面希望大家意识到，不能被人蒙蔽。
    业主提问：你说地面停车场，那地下停车场怎么算呢？
    晋岩伟：这个情况比较复杂，所有权的归属要区分。
    陈兵：感谢晋岩伟主任对合同详尽全面的分析，地下停车场我也不是非常了解，现在所谓的停车楼、车库指的基本上都是地下，确实比较复杂，因为它的所有权不好说。现在国家法律或者司法实践上对于地下停车场的所有权是非常模糊，现在成功的一个案例就是04年南京的一个小区，地下停车场是50多个车位，他们起诉说这个停车场是属于业主的，法院判决支持。有两个依据：第一是依据《中华人民共和国土地出让条例》，开发商建了小区，卖了以后这个小区没有一样东西是你的，你是整体转让给所有业主了。第二是开发商未能在庭审过程中证明他的地下车库的建设成本没有摊在售房价格里。这条理由对于开发商是比较致命的，因为没有开发商愿意或者能够把这一条讲清楚。当时我们曾经以为南京的业主们一定欢心鼓舞的全部到法院起诉，可是没有出现这样的情况。现在多数情况开发商还说地下车库是他的，法院和政府相关部门往往认可。还有一点要注意，这个地下车库是规划中的还是非规划的，《物权法》写的是“规划用于停放车辆的地下车库、停车楼的归属由双方进行约定”，我们每一位业主都可以查查咱们小区的地下停车库规划中是多少。非规划中的，实际是人防面积的，给划上线就收钱的。现在北京的政策一个小区有多少比例的停车位是很低的，是90年代末定的，北京市二环内的百分之多少、三环内百分之多少，越往外比例要求越高。但无论怎样那个比例还是非常低，开发商按照那个比例规划就不错了，它给规委的规划一般来说就是政府要求的最低比例。我们小区光大花园地下有500多个停车位，至少有一半是人防面积，然后开发商给划上线了，说全是停车位，说这个地下全是我的，所以至少在目前情况下，就算法律的条文或者司法实践对业主还不太有利的情况下，我们小区有一半车位不是规划用于停车的，是人防面积。至少这300个车位，开发商没有权利约定是他的，另外那些另说。
    舒可心：关于地下停车位的情况我研究过很多年了。第一，我们业主普遍认为所有权和分摊有关。我想告诉大家第一个概念，所有权和分摊无关。举个例子，两米二以下的不可以分摊，并不等于两米二以下的地方就不是业主的，跟分摊无关。第二，车库的所有权，《物权法》规定不动产需要登记，谁有所有权，谁主张这个所有权必须要登记，有国家发的产权证，车库是谁的呢？谁有这个产权证，那这个车库就是谁的。所以业主委员会在小区内部细产要凭业主的权证，如果权证没有就一定不是你的。第三，关于地下人防的问题，我们国家《物权法》有规定的，按照《国防法》、《人民防空法》的规定，人防设施的所有权是国家的，但是国家鼓励民营资本建设人防设施，因此，国家在人防设施建设当中，如果开发商投资建设，国家是以土地出让金和人防部分的契税全免的情况下和开发商共同建设的，所有权是国家的，但是目前国有的所有权是没有产权证的，但是《人民防空法》中规定使用权归投资人所有。一般情况下开发商把这些投资摊入社会成本了，所以投资人当然就是业主，发展商是第一投资人，是股票原始股持有者，然后所有的业主买了开发商的投资了。但是有一种例外，发展商在自己的财务报告中明确给我们看，建这个小区的人防投入还作为自己公司的资产，就保证他当时卖这个楼的时候，人民防控的投资没有摊如整个大厦，因此他还是投资人。这是理论上，没有见过一个开发商把人防建筑的投资不摊入成本的，所以十有八九都是业主的。剩下的车位配套不管分摊没分摊都是业主的。除非开发商到国家那儿先拿了产权证，地下停车位的土地出让金只交三分之一，我们国家是地面附着物，一直还在讨论地下建筑算不算地面附着物。小区当中谁有地库的房产证谁有地库的所有权。地库的使用率在40%或者更低，另外人防的，暂时归国家所有，平时为投资人收益。如果我们业主委员会能够代表业主、能够发动群众把小区都自我管理了，就算是国家，就算开发商的地库一样也拿来用，关键是大家有没有群众基础，就是这样一个简单道理，这样的事情我也干过两三起了，发展商就说地库是他的，业主们就占了，让物业公司看着，物业公司就敢看着，就把发展商轰走了，让发展商诉咱们去，因为土地红线都是业主大会的，所以来恶的很容易，革命性的很容易拿到手，谈良性的也不难。《物权法》出台如果车库允许开发商约定，一定会导致小区将来的革命性的暴力，因为它的财产是垄断性的资源，我认为《物权法》迫使业主把地库全部卖掉，不允许发展商持有地库，将来才不会发生纠纷。如果开发商小区里所有地库都有房产证，只租不卖，会发生什么情况？所有的业主就抢着，他开仓放粮，他还想抬价，门也没有。这是关于地下车库的。
    业主提问：现在开发商以12万元、10万、8万等买卖，以后面临一个问题，业主委员会收归了地库，还是存在矛盾。
    舒可心：这个合同自始无效。
    关于《物业管理合同》的问题我想讨论一个问题，范本到底是什么东西？我们能不能出自己的范本，范本是什么？我们能不能不用这个范本，我们心里是不是只能用这个范本，我们今天讨论这个范本是不是太给他们脸了，我们是不是可以组织自己的专家起草自己的范本。实际上中国这个政府过去是行政主导，想立法就立法，现在政府没有权力立法了，但是政府的余威还在，因此它就用范本的形式做一个合同，老百姓就用这个范本，其实那个是什么，那个不好我们撕了。这个范本是一个狗屎。如果业主大会或者业主委员会作为主体交费不足的情况下，物业管理企业是不是能对等的降低服务标准呢？小区物业费一年300万只收上来200万物业服务费物业公司怎么办呢？对物业公司不公平，物业公司一定偷懒。物业公司保洁一天三次，我就看到保洁一天两次，我怎么办？保洁费可能只占三毛七，我看到一天没有扫，我要扣钱，我值得吗？所以怎么样实现单个业主发现物业公司履约瑕疵过程中的救济手段，这才是讨论范本的根本，如果只能通过解聘解决，根本解决不了，最后保洁不好，换了物业公司，换了物业公司保安又不好了，我建议下一次我们讨论自己的范本。
    至于履约保证金的问题能不能用。其实我们有很多智慧，合同重要的是双方平等，不可以单方赢的合同。关于居委会的问题，居委会应业主的要求重选业主委员会没有什么好说。《物权法》已经说的很清楚，由业主共同决定，业主想请谁来就谁来。所有权决定一切。所以如果居委会有这个权利，这个权利一定是业主共同决定授予他们的，而不是别人给他们的。现在转型期，中国政府脑子里还有权力概念，还以为他能给谁发委任状呢，他自己的工资都是人民发的，他没有什么权力，只能依法行政，如果政府立法出来给居民委员会权力，首先它是违法行政无疑，违反了《立法法》，我相信北京市政府可能出台让居民委员会召开业主大会这样的法律，政府的公务员水平是比较高的，特别是经过十七大以后。但是由于业主委员会往往是业主大会的唯一召集人，设立监事会的咱们不说，我们业主应该团结起来，业主应该把各个小区的经验拿过来，我们自己的智慧足够了。由于业主委员会是业主共同决定的实际机构，如果业主委员会瘫痪了，监事会行不行、50%的业主行不行，我们可以不用居民委员会。所以，业主委员会如果不作为的话，会导致业主大会共同利益的损失，特别是罢免或者是改选业主委员会这样的共同决定无法实施，大家别以为业主委员会是什么好组织，你不监督它，它腐败的比CBC还快，所以我们在实际操作中曾经遇到一个情况，我们写了业主大会议事规则，当业主委员会不履行职责召开业主大会时，20%业主向居民委员会提出申请时，居民委员会可以帮助业主召开业主大会，我们把这个东西写在业主大会的草案里面，业主还没有表决呢，居民委员会说你们的事儿我们不管。所以我想说业主内部的事情，并不是说绝对一定要让业主自己解决，可以请别人帮助解决，但是必须是权利人说话，而不是政府或者别人。
    陈兵：确实有过不少示范文本，02年、03年就有示范范本、业主公约等等，这些东西多数是“狗屎”，但是为什么还要围绕“狗屎”讨论呢，因为这个“狗屎”即将拉在咱们的地面。就拿当初业主公约的示范文本来讲，到今天为止，各小区筹备组都还在被各区小区办告知：《业主公约示范文本》只能照抄，电梯几点到几点开、宠物能不能进电梯、草坪上能不能遛狗这些你可以自己填空，其他都得照抄。尤其是业主临时公约（现在叫管理规约），业主完全没有选择权，所以这个示范文本的好坏就关键了，就更要讨论了。
    下面请人民大学的方竹兰教授发言，题目：政府如何引导市场主体自治。
    方竹兰：刚刚听了大家的讲话，我觉得还要意识到，制度变革有一个理念转化的过程，理念转化在政府里面理念转化非常重要，所以我们还是要有一定的耐心。
    作为学者，实际上就是做理念转化的工作。最近在《第一财经日报》上发表了一篇文章《政府如何引导市场主体自治》，目前业主维权当中出的问题在中国其实各个行业都存在，是一个普遍问题。比如说小商小贩问题、矿难问题、环境污染问题、物业管理、房地产价格问题、教育问题等等，这些问题政府都在用一种行政强制的办法想解决，试图靠在行政机构范围内提高行政效率来解决。我认为中国的改革已经到了这样一个阶段，在行政领域行政惯性里解决现存社会的问题已经需要转变了。所以当前政府应该将工作重心放在动员组织民众进行直接管理上，政府应该可以直接管理，并监督管理，通过培育市场主体的自治能力，建立市场自治规范，探索一种市场主体自治，加重间接调控长期有效解决难点问题的新模式。刚刚听大家对物业合同当中的一些意见，实际上体现的思路还没有完全转变，这就需要一定的时间去推动，不是我们一激动就能解决问题的，是怎样把物业管理的总思路确立起来。从总体上来看有这么几个方面需要统一认识：
    第一、政府面对存在的各种各样的问题，不要非此即彼的把自己或某个人的对利益的认识看成公共利的代表，公共利益存在于民众个人利益的集合中，而不是抽象地凌驾于民众的个人利益之上，政府的作用就是找到民众维持生计、追求个人利益的活动与整个社会公共利益之间的内在的共同点。用尊重民众个人利益，帮助民众实现合法的个人利益的管理方式维护公共利益，这是政府维护公共利益的首要工作。
    第二、政府应主动帮助民众在创业过程中成立各种类型的自治组织。自治组织本身就是从事公共管理事物。不是个人利益的简单表达机制，实际上把过去政府完全替代的公共利益划出一块给社会自治组织管理。与其成立越来越多的政府行政组织解决已经存在的矛盾，不如事先就建立各种机制组织防治矛盾的产生。比如说物业与业主的矛盾，就需要建委主动支持业主成立业主委员会，这就是公共事务的管理。比如矿难，支持矿工成立工会解决。有了工会就不会一个人不敢去找矿主谈判，下面有危险了还要下去，苏州桥事件就是这样，他发现有危险但是又不敢不下去。又比如教育领域乱收费也需要家长委员会的介入。公共组织不是拆政府的台是帮政府的忙。各种各样的社会自治组织应该涵盖，将来一定会涵盖所有市场运行的全环节，构成市场主体自治的疏而不漏的网络，这是必然的趋势。
    第三、建立社会自治组织之间的制衡关系。社会自治组织本身也有可能侵害公共利益，建立自治组织和自治组织的均衡也非常重要，不是成立业主委员会就无法无天了，业主委员会也需要制约，物业公司也需要制约，政府的作用是建一个三脚架，而不是点对点。比如说方便面行业协会随便涨价，问题出在消费者维权组织不能介入它的涨价行为当中。又比如垄断组织侵犯社会利益，也是因为社会民众对于垄断组织的管理没有介入，我们只有国有资产管理委员会，这是一种行政机构，全民的资产没有全民监督，又比如城市规划和环保也没有社会民众的参与，所以现在问题非常严重。政府应该改变的是自治直接用行政指令办法点对点管理的习惯，学会点对面的管理方法。
    政府对于行业内部热心维护社会公共利益的人士应该支持他自治，不要把他当做麻烦。比如说上海的陈晓楠打假，政府应该支持这样的人士建立各种各样的自治组织。像在座的各位，政府也应该积极支持。
    第四、政府应该严格要求自治组织在建立开始就有严格的自我约束的规章制度，自觉成为有责任的社会团体。
    政府不仅引导自治组织建立自治规则，应该在市场自治组织规范的基础上，提供能够使民众自治的社会条件，比如说社会人力资本社会体系的建立让每个人、每个组织用自己的行为为自己担保。比如说物业公司，它侵犯了业主的行为，每个人就给他开除了，这个物业公司就应该有信用记录档案，他要为以前的行为付出代价，这是人力资本信用。
    培育市场主体自治赋予民众权利和责任，需要政府自身转变观念，刚刚舒可心老师讲现代意义上的政府是有限政府服务型政府、责任政府，民众进行社会自治不仅仅是解决民众面临的问题，也是解决政府面临的问题的基本途径之一。因为现在政府权力非常大，难以改革，难以深入，重要原因之一是社会自治的薄弱，政府权力下放缺少社会承接的基础，有了社会自治，才能为政府转变职能提供社会基础，才能有利于政府体制改革的深入，同样有了社会自治，政府决策更科学，政府的权威才有可能提升。所以，民众对政府规划、决策、公共财政、人事选拔等涉及到民众切身利益的行为提出自己的意见、建议，对政府行为进行一定程度的监督，是社会主义市场经济健康运行所需要的。政府与民众的有效互动模式是大势所趋。
从这个角度出发，在培育市场主体自治能力的问题上，首先需要改变观念的不是民众而是政府。扪心自问，如何让民众对政府部门的绩效进行公开的评估，对政府官员的行为进行评价，很多贪污腐败、渎职浪费都可以在发展到严重程度之前得到纠正。另外，政府官员才会真正将自己的定位从只为上级服务，转为为民众服务。所以，社会自治组织的发展必须需要政府体制的改革，需要民管官，然后才能民管民，然后才能民管民。
综上所述，建立和发展市场经济不仅包括回归市场经济主体独立自主创业的权利，也包括市场经济主体自治的权利，培育市场主体自治是政府义不容辞的责任。从这个角度来看，政府扶持社会民众自治组织和自治组织之间的制衡关系，也是政府在市场经济运行当中新的权力增长点，是政府与社会的结合。
    我们认识到在市场的自发性与政府干预之间存在着我们还没有认识到的第三条道路，就是市场自治与政府间接调控，大家在座就是探讨这第三条道路，这条道路既能解决当前市场中的诸多无序现象，又能尽快的推进政府本质的职能的改革，还能培育民众的市场主体的素质，可谓一举多得，应尽快落到实处。其实政府也在变化我们应该看到光明的未来。谢谢！   
陈兵：感谢方教授具有学术高度和理论深度的精彩发言。下面请盛廷律师事务所毕文强律师讲和谐社区维权手册。   
毕文强：我是一名律师，所以只能从实务角度讲一下对社区问题中面临的一些境遇以及解决的方法，提出自己的观点。刚才我听到舒可心和方教授的一些看法，不管是对政府的指责还是苦口婆心的规劝，我认为都离不开政府。我在承办案件中，感觉到我们在考虑社区问题的时候，应该换另外一个角度，刚才方教授也讲了，进入市场里面社区是什么角色，业主解决社区问题的时候应该从什么角度出发。我结合几个案例解释一下我对社区问题的看法。
    前一段我接触了一个楼盘，开发商把大半部分卖给了一个国字头的单位，其中公摊部位也卖给了它。我们的业主发现了问题，就提出了诉讼。诉讼过程中我们发现一个基本问题，被国字头侵占的部位是公共产权部位，同时开发商不但向业主国字头的单位都收取了公摊位部位的费用，同时又单独的把这一块费用卖给了国字头单位，也就是它反复出卖了。我提这个案例想提醒大家为什么会出现这样的情况，结合现在我们讨论的问题，业主委员会为什么成立这么难。去年海淀区就在督促我们要完成80%的业委会的成立，现在全市只不过17.9%。为什么业主委员会工作如履薄冰？我和高银亮先生有非常密切的关系，他们的业主委员会中几千人的社区就靠两位老人推动，业主委员会即便成立了，它的主体体现在什么地方？能起到什么样的作用？至少从法律上讲是大家必须考虑的问题。法院为什么不太认可业主委员会的主体资格？今天我带来了一本书，最高院关于《物权法》的规定，其中有一个结论，法院对于业主委员会的法律认定是非常谨慎的，为什么？因为它没有财产或者至少表面上看起来没有财产。社区里面的侵权事件，在侵权事件中业主最无奈的是物业公司，在小区里肆意妄为，甚至擅自制定自己的物业费标准。我处理的所有物业纠纷案件中，最典型的是法官给我们的客户讲，你提出的物业收费标准是全区的问题，个人业主不足以代表。我反问法官假使按你的逻辑，为什么物业公司直接起诉我的业主个人呢？这个问题法官就不回答了。我想这几个问题就是我提出自己思路的基本点和出发点。
    《物权法》提出了“建筑物区分所有权”，业主的专有权利是有保障的。刚才舒可心老师讲的车库问题我非常赞成，业主专有权利的保证就是房产证。我们的共有权利谁来保证呢？下面我会着重讲这个问题，我认为社区维权的突破点就在这儿。业主成员的权利就体现在成立业主委员会召开业主大会。这也是现在我们准备讨论物业合同的基础，大家都在讨论物业合同的主体到底是谁？是业主委员会还是业主大会。我们的标的是公摊部位的管理维护维修、保养和整个社区秩序。按照舒可心老师的讲法，《物权法》要不要规定应颁发产权证？因为《物业服务合同》是不是也是针对私有部位，共有部位的所有权如何体现？
    法律的主体必须有财产权，我们的社区业主委员会没有财产，在法律上谈不到人格，所以立案很困难，法官说如果我判你胜诉，你享受权利，如果判你的败诉，谁来承担责任？我们的业主委员会怎么办？我认为社区未来的方向是必须经营社区，就是我们的业主通过行使自己的成员权成立业主大会，选举产生业主委员会，对社区的共有部位以及社区秩序进行管理。只有经营起社区，让业主委员会主体化、实体化，将来维权才会比较顺利。我们的社区和公司化有什么区别呢？开发商是最初的投资者，购房人通过购买行为成为股东，这是股份不断转让和分配的过程。实际上你们的社区就是一个股份公司。北京的所有财产几乎聚集在这六千家社区里面。这六千家公司处于一种没有主体的状态，物业公司可以在里面肆意妄为，提高标价，他不收你们的物业费仍然可以生存一百年，因为共有部位的权益仍然在他的掌控之中。公司化的基本目的，其实就是业主进入社区入住最主要的目的，是安全、宜居。
    我认为通过公司化运营可以实现保值增值的目的，我们也可以再进一步的比较一下，业主大会是否类似于股东大会？业主委员会像不像董事会？业主是不是股东？办公条件比较也非常清楚，但是最重要的区别就是财产，公司有注册资本，公司有将来的公司财产，但是我们业主委员会没有财产，问题在哪里？财产在什么地方？就是在这五个部分：建安费用、公共维修基金、共有部位、共用设施和设备、物业费用。
    物业费用其实是由业主交给业主委员会，由业主委员会根据情况支付给物业公司的，这笔费用在交给业主委员会管的情况下也会产生收益，这些都会成为社区的共有财产。所以，刚才卖了个关子，我认为当务之急是业主委员会要依据《物权法》的第二章第一节，维护我们的权益要办理共有产权证，共有产权证可以真正的保护社区的真正共有权利，所以，我们只有专有产权证，我们只有自己的房产证，房产证里面有公摊部分，开发商在办理初始登记的时候，政府部门就给开发商办理了共有产权证，这个共有产权证其实是将来全体业主所有的，我想关于物业费的纠纷、关于车位的纠纷，这些权属纠纷几乎就不成立。所以，现在业主，包括业主委员会应该积极的依据《物权法》的规定，办理共有产权证。颁发共有产权证的理论基础，我就不再说了，再一个刚才也解释过了，节省大家的时间。
    社区管理公约我也不再说了，社区管理公约其实涉及到将来的业主委员会以及你们的业主大会，你们成立了业主委员会也未必就解决了所有的问题，成立了业主委员会以后，业主委员会的运行是不是能够真正依据民主的方式进行，会议的规则非常重要，因为会出现国王式的业主委员会，也会出现民主式的业主委员会，关键是用什么样的制度来约束。
    法律基础。其实我们认为经营社区的经营权在《物权法》里已经约定，我认为管理就包含了维修保养以及经营，管理这一个概念是很宽泛的，法律上怎么界定？管理是物权的自由支配，我当然可以用它来经营，我认为《物权法》里面的规定，对于我们业主委员会或者业主大会来经营社区已经奠定了法律基础，还有业主委员会的决策权已经在《物权法》的第七十条得到了进一步的明确。同时股东大会，股东的权利受到了侵犯，可以由第七十六条来进行维权。刚才有人讲我们业主委员会受到居委会侵犯的时候，我们就没办法进行维权了。我个人不是这样认为的，我认为法律上仍然可以解决，那就是我们可以通过民事的行为要求他停止侵权行为，因为法律规定居委会就是一个民事主体，我们业主委员会也是一个民事主体，凭什么居委会主导业委会？
    最后的一个问题，也是我最初的一个感受。我一直认为，解决社区的问题其实要把社区问题的性质进行定位，如果社区问题的本质是社会化问题，那么社会问题应该如何解决？我们纵观中国的历史发现，社会问题很容易政治化解决也很容易社会化解决，而唯独我们缺乏了法律化解决的思维和行为。所以我认为，任何一个行为、任何一个问题，就要上升到财产权的保护，应当依据法的规定保护自己的权利，而且通过相应的规则行使自己的成员权就可以了。这个问题一旦产生了解纷，我将通过法律的渠道维护自己的权利，并信奉自己的判决。谢谢。
    陈兵：感谢毕文强精彩的法律专业分析，我觉得毕律师最后的部分说的非常重要，尤其要充分的利用法律手段，当然现在法律的一些规定缺失、模糊、不可操作性确实存在，但是现有的法律法规在司法实践中不能得到遵守也是一个现实问题，这也需要法律界人士和其他社会各界的人士共同努力。我在小区做业主委员会主任，我们小区业主被告的时候，大家都是委托业委会，当然我们是不收费的义务的，公民代理是允许的，不是律师也可以代理民事案件出庭。这几年有几批业主被告，我每次在法庭上都会提出一点：物业公司的主张是，我在这个小区提供了符合合同约定和政府相关规定的物业服务，物业费你业主不交，我让你交物业费和滞纳金，起诉到法院。在法庭上，首先物业公司要提供证据证明他在小区进行了物业服务，而且这个物业服务是符合合同规定的，同时也符合北京市的相关规定。这个举证责任在他，首先要证明这一点，然后才能说下一步：你业主没交钱，而且我证明你没交钱，起诉你。但是法院、法官对这一条从来不予支持。有一次我们上诉到中院，中院的判决说：“至于上诉人诉称，物业公司应证明在某某小区进行过物业管理，并且物业管理是符合合同约定和北京市相关规定的，依常理判断，某某物业公司一定在某某小区进行了物业服务，并且这个物业服务是服从合同规定的”。同志们，“依常理判断”，这几个字竟然出现在中级人民法院的终审判决书中！我看到这几个字，当时“三字经”国骂就差点儿出口，吃了块馒头压下去了。   
    下面请齐建新主任，也是业申委的执行委员，介绍一下近期业申委的工作和下一步的工作计划。
    齐建新：感谢大家。从去年8月29号北京市32家业主委员会共同向北京市建委递交了成立业主委员会协会申请书以后，截至目前共同发起人从当初32家现在发展到70多家，接近80家。业申委在研究，根据当前的形势，根据十七大精神准备重新写成立业主委员会协会的申请。我们原先是召集人的制度，现在调整为办公会制度，增加了决策层的人员，增加之后分工更加明确、更加细致，工作也更加日常化，在清华大学和其他有关院校的支持下，业申委的工作人员基本上可以把办公变成日常化了，如果大家再跟业申委联系，电话、邮件回复速度快很多。
    实行办公会制度后也多次对业申委工作进行了研讨和安排。近两个月业申委对将近20个小区的业委会和筹备组，包括热心业主提供了咨询和直接帮助，包括到小区里面直接调研存在的问题，指导业委会的换届选举，更换物业公司等等做了很多东西。特别是两周前举办了“今日美丽园”的现场观摩活动。美丽园的事件在全国引起了巨大的反响，有一些论点对美丽园最后的结果是持否定态度的，业申委根据这种情况，征询了很多专家的意见举办了一次现场观摩活动，让很多专家、学者包括新闻媒体，20多个业委会，将近150人出席了活动，效果非常好，大家也看到了美丽园的业主真正的行使业主的权利，他们的业委会平等和物业公司共同探讨社区建设问题，物业公司也能够转变角色变成服务企业，这次观摩活动把一些混淆视听的论点彻底击破。通过业申委一年多的工作，政府主管部门通过各种渠道也在跟我们业委会的一些同志联系，通过业申委和业委会的渠道了解各个小区的情况，特别有一些小区出现矛盾和问题之后，有些部门也在征询业申委的意见，当然最终决策是政府。但是通过这一年多的工作，我们几十个业委会，共同的是为了构建和谐社区，已经在个别部门的眼里面。我们确实在为建设和谐社区做工作，这也是大家共同努力的结果。
    下一步的工作主要是年会。业申委经过研究准备把今年的年会计划开成一天，分为两部分，一部分主要是想做和谐社区建设成果展，经过这么多年业委会的工作，最早的业委会成立到现在已经十年了，通过小区业主的努力，很多小区真正建成了和谐民主自治的小区，出现了的管理模式，美丽园的模式、新纪元的模式、品阁小区的模式等等，有很多业主参与的自治方式，形成了很多典型案例，我们想通过举办和谐社区成果展，把这样成果和方法推荐给社会，另外也带动北京和谐小区的建设和发展。也想通过今天的会议，征求大家的意见，大家可以通过电话或邮件的方式给我们提出意见。
    （茶歇）   
    陈兵：今天讨论的相关内容我们会进行整理后给相关部门参考，包括人大、政府部门、建委等等。
    下面请国兴家园的陈松同志发言。
    陈松：我想说一个现在的主要问题，我们现在把两个合同范本和管理意见简称为政府意见。我们要先弄清楚它主要的意图是什么？首先，它试图告诉社会或者告诉业主，政府主管部门是想把前期北京市大量的纠纷和物业矛盾进行规范化管理。我来看实质问题仍然是行使它既有的一种方针。同时我们看到了几个数字，17.9%的业委会成立，数千个社区，不到两成，这个数字仍然有大量水分，这个数字是建委的物业科报上来的。如果拧干水分真正具有工作效率和能力的业委会，凤毛麟角。另外党的十七大指导精神也是一个巨大压力，所以在这种情况下摆出了积极的、规范化的、“为业主考虑的”这样一个意见。为什么说它是以攻为守的策略呢？过去是一个部门，就是建委，每个区都有一个物业科。新修改《物业管理条例》10月1号同时颁布施行以后，我们看到了利益集团的影子，把街道、居委会对拉进来了。把过去一个孤立的战线延伸了，同时有多个部门管业主，就是形成了一个马其诺防线。政府部门就退到其后了。现在凡是有资质的物业公司必须要对它唯命是从，像时代庄园这次就是一个很好的例证。同样的业委会换届选举，国兴家园换届选举，居委会和我们关系非常好，并且在我们的备案单上盖章，就是这样，小区办拿了以后也要了解情况，最后到居委会、街道做工作不让他们介入这种工作，你们不懂，不了解房地产各方面的法规，我这儿了解。政府采取这样一些方法把防线拉大。
    现在我们讨论合同范本，07版比以前有进步了，但是说的时候故意忽略了一个问题，这个合同建立在什么基础上？这个基础就是业主共有部分的管理权。如果我们仅就合同讨论，它非常希望你就具体环节，哪个条文进行商榷。实际上最根本的是业主要行使共有部分的管理权。物权是财产权，是基于共有物权行使共同管理权利形成的一种民主程序。现在这两个问题都抛开了。这个限制明显违背十七大精神，“人民依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公共事业实行自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，对干部监督是人民当家作主最广泛、最有效的最广泛的途径，必须作为发展社会主义民主政治的基础性质工程重点推进”，十七大重点推进的是自主管理。业主对共有部分的共有管理，已经单纯的不能再单纯了，这样一个问题，它仍然设置了种种障碍，而且这个障碍继续扩大化了，谁都可以来管。居委会可以给业主委员会换届选举。但是哪个部门，谁是责任部门？谁来承担维护业主权益的责任？如果说你的职责违责了，你的纪律又是什么样都没有。所以提法上也和十七大完全相反。十七大的定调是“推进自治”，“推进人民群众的依法直接管理”。而现在是直接提出谁能直接管你。这么多年来我们看到很多事情办不成，换届选举也好什么也好，就是拖延时间。
    还有一个与十七大精神违背的，政府实行职能改变，变成服务型政府，要精简管理部门，减少审批事项。本来业委会的成立或者业主的自治形式是最简洁的告知性备案，结果成了中国现在各种会议形式中最难组织的会议形式，而且也是审查最严格的。也可以说是最轻松的，发展商说他同意，可能三分钟就通过了，如果他不通过，那这个备案难于人大组织，难于政协的组织，更难于党的会议组织，这种程序非常困难，所以阻碍大家最大困难就是组织成本太大了。
    其他的问题就具体环节来看，如果提建设性意见，比如前期物业管理甲乙双方是开发商指定的，是我们进新家之前，你说怕不干净或者什么，先请了一个服务员，但是这并不能取代我对你所进行的所有事项的验收和认可。为什么要两到三年？包括房屋面积、共用设施、设备等等，因为诉讼期就是两年。实际上单个业主是松散的，不具备共有物权，也不能代表共有物权管理。所以我们再加一条，前期物业公司进入是可行的。但是不管什么时候交，半年移交、两年移交都好，移交之日必须做公开透明的审计，对所有的移交项目重新进行移交和审计，所有不符合约定义务的必须由甲方也就是开发商来承担。从技术上来讲，加上这样一条就可以制约住了，一定要有根本性的制约。
    面对这些问题，我们今天讨论的问题大同小异，大家有很多共识，应该怎么办呢？刚才齐主任说到我们要重新申请，这些意见归纳起来我们已经有了一个草稿。重要的问题是我们要把大家的声音集中起来，反映给政府、反映给人大，必须有一个平等的话语权。现在主管部门拿出意见以后，在网上通过发表让大家泛泛提意见，这只是形式上的东西，根本不起作用。我们在这儿的发言，我们要变成理性的、依法的、合理的、中肯的意见，这些意见归结起来要递到人大、政府、政协的领导手里。我们就按照十七大精神办，再没有我们就往全国人大，全国政法委，甚至往胡、温手里递。刚才晨光提到深圳已经公开说它可以怎么样，像这种情况都是利益集团背后的作用，是对过去的东西一种保护，实际是逆十七大潮流，我们一定要按照十七大原则行使我们的权利，发出我们的呼声。
    陈兵：陈松同志说得好，业主们和社会各界人士高举十七大大旗，争取实现基层群众自治机制，这是我们现在的主要任务。下一位发言是中国企业发展研究中心吕世杰教授。
    吕世杰：我昨天刚刚出差回来，我出差的十几天我们小区发生了很大变化。我走的前几天，小区有五个委员提出辞职，我们业委会有九个成员，我回来的头一天，另外四个委员也辞职，当天下午业委会的公章交到了街道办事处。业主委员会到前天正式解散了，倒闭了。我是第一届业主委员会主任，干了两年，两年的时候被第二届业委会罢免了。我们的业委会也是比较复杂，毕竟里面有一些利益集团，给我们小区前前后后带来了效果和影响都不是很好，在北京市来说也是绝无仅有，报道的时候说我是强硬的业委会主任，由于强硬，损害了所谓的业主的利益，实际上损害了开发商的利益，我们想把地下一层车库等通过法律途径要回来，这种情况下被罢免了。我们业委会出现这种状态，我也是很痛心，绝对没有想到。
    我想说的是现在已经成立业委会的业委会成员的公益心一定要强，但凡有点私心杂念就可能把业委会搞垮。另外关于北京市要出台的“社区委员会可根据业主要求，重新选择业主委员会”，我想说几句话。  我个人认为这是一个倒退，和《物业管理条例》和《物权法》有关规定都是不相符的。居委会和业主委员会是两个地位平等的，通过这个规定事实上已经形成了居委会是业主领导会的领导地位。延伸一下，小区内要更换物业公司，居委会就可以作为主导地位来参与工作。尤其是开发商或者是物业公司他们的地位、他们的资源要比业主代表做这项工作容易得多，如果这样长此以往肯定还会出很大问题。国务院出台《物业管理条例》的时候对于这个问题已埋下伏笔。《物业管理条例》有一条“居委会对业委会有监督指导的作用”，所以今天出台这个“规定”是一种必然，这是小区自治的一种倒退。
    我总结了三个原因：第一是政府监督机制并不很健全；第二是业主整体意识、整体素质和公德心很淡泊；第三是开发建设单位公德意识非常差。他们追求的是利润，小区业主追求的是安全安宁，安居乐业，这和开发商之间的利益关系、利益目标发生了冲突。当业主不能有效的行使自己的权利，完成自己目的的时候必然要走到极度对抗的状态，这种状态往往以业主失败为多。
    陈兵：我个人非常认可你的意见。记得我们上次业主论坛说到过，那时候北京市的业主临时公约示范文本在征集意见，上面有一个明显倒退，不但违反《物权法》，而且还要从《物业管理条例》上倒退。原来北京市有关物业管理的相关规定在上下两册的小黄本里，把成立业主大会的权利交给开发商，那时候是物业管理委员会的历史阶段，《物业管理条例》出台之后，选举业主大会的主体毫无疑义的放在业主手里。临时公约的示范文本是你业主没有参与权的，开发商就定了。那个里面的规定，又回到小黄本时代了，由开发企业负责业主大会的召开，要把召开业主大会的权利从业主手中拿走，再交回开发商手中。所以说，相关部门往后退的意识一直在持续，到现在也一样。我曾在网上就此写过一篇文章，叫做“有人要搞复辟回潮”。当时我们就业主临时公约的示范文本提出了业申委的意见，这些意见也反映到上面去了，不知道起没起作用，现在不提业主临时公约的事儿了，但是又出了一个新招，就是关于居委会可以重新选举业委会。
    下面请人民大学的张丽曼教授讲“居委会与业委会的法律定位比较”。
    张丽曼：上次业申委组织了一次会议，关于时代庄园用居委会干涉业主委员会的这么一件事情，那个会我没有参加，但是这次我看到邀请信以后我在考虑居委会和业委会究竟是什么关系。从法律权利角度居委会和业委会是一个利益共同体。之所以出现时代庄园这样的居委会和业委会发生矛盾冲突的事情，完全是由于政府的不当行政或者是违法行政造成的恶果。我想说的是这样几个问题：
    居委会和业委会的权利，出于不同属性的法律关系主体，人可能是一个，但是是不同的法律关系。比如说《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》都谈到，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，《物业管理条例》和《物权法》都谈到业委会也是群众自我管理的基层群众自治组织。从群众自治组织性质上来讲，它俩的地位是一样的。但是居民和业主的权利来源是有差别的。居民包括居民自然人和居民法人。居民自然人就是在中华人民共和国境内连续居住一年或者一年以上的自然人。关于业主，香港的解释是指在香港政府注册或已有记录的经注明拥有大厦所占屋地中不可分割的一份屋地业权的人，以及享有该份业权的注册受抵押人。也就是说，他不仅有房屋的所有权，并且有这份土地的使用权，并且是被政府所认可注册的。目前国内有多种解释，业主是指物业所有权人，写在购房合同或者产权证上名字的人，或对产权享有完全的占有、使用、收益和处分的人。单纯从业主来讲，权利属性是不同的。居民的权利是一种居住权，居住权人对他人享有所有权的住房及其居所设施享有占有使用的权利。居住权随着居民居所的搬迁，住房租赁合同改变、亲属权、继承权而对居所进行处置以后就会发生变化，居住权时限的占有物或者使用物会转移，但是居住权作为一种基本人权不产生灭失问题，每个公民都有居住权，但是不一定有房屋的所有权，国家必须保证所有公民享有居住权，上升为宪法权利。但是居住权在我国公民的基本权利和义务里面是没有规定的。经济类、身份类的权利都找不到公民居住权。
    另外业主的权利来源于财产的所有权。财产所有权人对自己财产享有占有、使用、收益、处分的权利。业主对自己所购的住宅的所有权不完全是永久性的，会随着财产所有权的转移而转移，而且随着财产所有权的灭失而灭失。但是作为公民人人都有依法善意取得私人财产的权利，国家也必须保证所有公民享有私人财产权的基本权利。居住权、私人财产所有权，这都是公民个人的权利，在《物权法》里虽然有体现，但是宪法中没有体现。从物权角度保证居民或者业主作为公民的基本权利，目前是一个空白，而且是远远不够的，现在是自相矛盾、杂乱无章的。之所以今天要求相关部门正确处理居民委员会和业主委员会的关系，正确处理居民和业主之间的关系，他们为什么做不到，在他们的脑子里无论是居民还是业主，作为公民个人来讲，他没有什么权利地位。他们认为这些老百姓都是老百姓，在他的股掌之中，他没有尊重人权的基本法制观念。
    物权角度来看，财产权是属于物权。物权是民事主体依法享有直接支配特定物直接对抗第三人的财产权利。业主的权利是基于什么呢？因为你买了专有物，你付款了，这个财产权利物权角度来讲具有排他性，任何人不得非法干预的权利。但是居民的居住权在我国现实中，就以小区为例，居民是哪儿来的？居民享有在小区中的居住权，居住权从何而来？如果没有业主为专有部门和共有部门付款，作为业主的亲属就不可能上这个小区内居住。如果作为公民权、居住权和住房专有部门和建筑物区分共有的部分，财产权即使都是公民的权利，具体落实到小区里面，居住权是从财产权中派生而来。它是原权利、主权利，那个是从权利。所以根本不应该存在用居委会干预业委会，用居民的权利对抗业主的权利，这在法理上就说不过去，只有还生活在计划经济时代，生活在特权时代才能有这样的法律。居住权可能比财产权更直接，居民有住所是基本的人权，政府应该保证。居住权不因为有没有财产权而灭失，它是可以转移的，可以依托在其他人的财产权上的权利。业主的财产权是可以灭失可以转移的，但是一旦取得了以后，因为居住权是依托在财产权上的，所以国家有责任要保护财产权，不能让它灭失。保护了这部分财产权，同时就保护了这部分产权人的居住权。
    十七大报告中特别谈到“以民生为重点的和谐社区”，说了“居者有其屋”，城市居民的居住权问题，现在实际上没有解决。我从财产权和居住权相结合，共同发生在小区里这样一个现实推导出第二个问题，居民和业主是同属于同一物业小区的利益共同体。绝大多数业主购置房产都是为了解决自己家庭的居住问题，一个单身汉不一定非要买120平米、几百平米的房子。业主不仅是自己物业小区的居民，同时连同家人成为该小区的居民，业主的家人的居住权是附着在业主的财产所有权上的，物业小区的所有地上物都是业主花钱买的，从某种意义上讲，居民居住权的享有完全取决于业主对于物权的支配能力和保有能力，特别是业主对财产权妥善充分的保有，就决定了居民居住权充分的享有。如果财产权不保，居住权就要受到损害，居住权就打了折扣，居住权要保证居住安全、居住舒适。现在业主的不满情绪，业主的不安定感，这里面的关键问题是业主财产权受到了开发商和物业公司恶意侵犯，造成了住有所居，但是居而不安的情况。甚至北京有这样一个现象，儿子女儿在外面挣钱，年迈父母在家维权，丈夫在外面挣钱，夫人在家维权，大概也有夫人在外面挣钱男的在家维权的。这说明居住权不保、财产权不保已经成为了严重的社会问题。
    为什么会出现这样一个情况，利用居民委员会控制业主委员会，最重要的是政府的观念存在着严重的问题。现在政府想通过居民委员会限制业主的权利，我认为应该重新整合社会资源、重新整合居民和业主的社会自治力量，做到既有分工又有合作，这样才能构建出和谐的社区。业主委员会着重解决共同财产的保护，居委会是维护居民的安居乐业的居住权，这两个是密切联系的。没有财产权就没有居住权，它们是完全的利益共同体，如果人们都认识到这一点，就不会上它的当，用居民和业主共同的合法权利整合的新力量，抵制第三人，所谓变形的公权利。   
   陈兵：谢谢张教授的精彩发言，张教授在自己的小区亲身实践着业主维权事业，非常可敬。我们这些人不幸都被张教授定义为“夫人挣钱男的维权”的了，呵呵。
以前大家一起讨论居委会和业委会的关系，我开过一个玩笑，我说居委会和业委会应该实行我军的军事制度，业委会当团长、居委会当政委，《亮剑》李云龙说的：政委管生活，团长管打仗。防蚊灭鼠、计划生育、中秋晚会等等这些都应该居委会管，而且要管好。有关财产管理的事物，则只能业主大会业委会来决定。财产权确实是不可剥夺的，小区专有部分和所有产权人共有部分的财产权利，只能是业主去行使，当然在实践中也不会排斥任何居民的意见。
下面请北京市律师协会物业管理专业委员会副主任、仁和律师事务所孟宪生律师给我们讲业主的主体地位。
    孟宪生：今天大会实际是讨论业主委员会的选举问题和合同问题，但是归根到底权利是谁的？所以今天我的主题是业主和业主的权利意识，这里面也涉及到制度安排问题。物业管理现在存在一些误区，在这个误区之下我们再讨论合同，再讨论业委会的工作就出现了很多问题。有些问题很难以解决，法律制度也难以安排。我们要把社区的问题首先归到业主这儿，因为我们讨论的是业主委员会的问题，讨论业主的问题归根到底是建立在《物权法》基础上的一系列制度安排。《物权法》应当是我们物业管理的最基本的法律。在这样的基础上，我们是不是成立业主大会，成立什么样的业主委员会，我们和谁签合同，我们建立什么样的物业管理模式这是物权，无需别人安设的。按照《物权法》第二条规定：物权是直接控制和排除他人干涉的权利。这里面包括排除政府以及其他社会组织的干涉。所以这是我们的权利基础。
    在这样的权利基础上，如果再存在居委会可以改选业委会或者政府可以解散业委会，这就和基本法律相冲突。所以应该强调的是业主的物业管理。在物业管理问题上唯一主体就是业主，当然如果我们需要凭借第三方或者其他人给我们服务时，我们签订服务合同。这时候物业管理相关领域会产生合同关系，物业公司或聘请的经理人只是《物业管理合同》或者《物业服务合同》的一个主体，所以在这里我们必须强调业主的主体地位，而且制度安排上必须明确业主的主体地位，才可能解决目前小区中存在的问题。
    目前的立法状况来看，《物权法》立法上解决了基本问题。《物业管理条例》根据《物权法》做了修改，但是很不令人满意，这里面可能有几条：《物权法》本来规定业主大会和业委会的决定对业主具有约束力，如果这个决定侵害了某个业主利益，业主向法院申请撤销，物权问题最终由司法解决。但是《物业管理条例》增加了“县级房地产主管部门或者是街道办事处，乡镇人民政府可以撤销”，这种权力的设定是极不合理的，一是违反了《物权法》的基本原则，另外《物业管理条例》本身在序言部分，授权的时候是县以上房地产主管部门，这是物业管理的主管部门，没有说到街道办事处和乡镇政府，后来业委会成立的备案还可以到乡镇政府或者街道办事处备案，这样就政出多门。再就是增加了行政机关的撤销权，这在立法上是一个重大瑕疵，它是违反上位法的。但是这个事情我们律师协会物业管理专业委员会已经做过讨论，达成了协议，准备向全国人大常委会提出相应条款，那就是行政机关的撤销权，要求对这个条款进行审查，以至于撤销掉。形成决议以后已经报到了北京市律协，我们当然希望以律协名义统一报上去。如果不能，我们以专业委员会的委员共同署名申请对这个问题进行审查。
    之所以国务院的条例出现这个问题，我认为是没有认识到物业管理到底是何物，这样就出现了管理的问题。建设主管部门是物业管理服务的主管机关，但是不是业主的物业管理的主管机关。业主的物权是绝对的，排除他人干涉的，这一点是我们要有的意识。当然有了这一点意识以后，刚才几位发言嘉宾都谈到了维权问题。目前在法律上把权利都给了业主，如果有人侵权，就是我们维权的问题。我倡导一种意识，现在不要认为自己总是在弱势地位，我们在所有制度安排上一定要强调自己是主人的地位。在签订对外合同时是平等的主体，但是管理的问题上我们是主体，我们是唯一的主人，如果这样考虑问题，可能对于社区建设是有益的。
    去年有一个讨论，老齐说是业委会介入管理，我说老齐太保守。我们对物业公司管理是决定权，决定选聘和辞聘的权利。一切主动的权利都在我们业主这里，如果这样来考虑、构架一系列的制度，我们小区的一些问题才能解决，我们行使了自己的权利管理或者经营小区，这时候我们的地位可能还很少会被侵犯。这种思想确立以后，还有一个问题，物业管理来讲我们的权利范围是什么？特别是有一些司法机关的法官或者是仲裁人员也不是很明白，致使出现了现在的很多问题。业主的权利一方面是区分所有权中给我们的共有部位的共有权和共同管理权，再就是小区的公共部位、公共配套设施、公共场所的共有权。按照《物权法》设定，对于小区内的这些权利直接是共有权，区分所有只在建筑物上，小区其他的比如说地下车库、会所，这些权利就是所有业主的，这是共有权的问题。所以这两个权利一定要搞清楚，这种情况下物业管理的范围就是对小区的建筑物的公共部位的维修维护管理，同时对小区内的共有物进行维修和管理。
    《物权法》没有问题了，《物业管理条例》上还有一个问题。对于小区建筑物的重建、改建，这实际是一个处分权。规定了业主有共同决定权，《物业管理条例》把《物权法》照搬过来了，但是同时下边又规定业主大会不能做出与物业管理无关的决定。重建、改建、更新改造，甚至对物业公共维修基金的使用，应该是一个处分问题。这样我们的立法确实缺乏对实践的总结，出现了一些漏洞和矛盾。但是作为实践者，自己社区的一个管理者，应该知道我们要管的是什么。当然《物权法》中关于共有物的范围，如果先说公共设施，那都由谁共有呢？《物权法》是按照建筑区划设定所有人的，和《物业管理条例》里面物业管理区域概念不太一样。比如现在天秀是四个区，有三个业委会，一个没有成立业委会，但是在整个配套设计的时候，是按照四个区统一配套的。如果确定公共设施的时候，很多共有物是这四个区的业主共有的，而不是某一个区共有的，有些共有物可能还不在你的区域里。所以区分的时候，作为共有人、作为主人在管理共有物时要注意划分。我们要管到的范围是多少？从《物权法》讲，共有的东西是一个建筑区划，我个人认为可以按照一个项目立项时的用地规划许可证这样的范围来确定。这是我们管理的范围。
    接下来是业主范围是谁？现在在谈的时候也有一个误区，往往把开发商和我们对立起来，当然开发商和个人业主是有利益冲突、有矛盾的。但是不应该对立起来。如果开发商在我们的物业管理区域或者在建筑区划内还有独立的空间，他和我们一样是业主。如果他没有这个独立空间，他跟这个物业就没有关系了。所以在业主委员会组织这些活动的时候，在我们心目中不要有一个特殊的业主出现，如果开发商有专有部分，和我们一样要参与投票，那么分摊各方面费用的时候也是要分摊的，我们不能把他独立出去，这样不利于我们去解决问题，包括公共设施的问题。所以人的范围要解决。
    我们在具体操作中，制度安排时要注意纠正一个误区。我们和物业公司签订物业管理合同，像我们购买了其他服务一样，这种观念本身对我们业主是不利的。其实物业管理费应当是业主分摊的，需要维护共有物的费用，实际是物上负担。按照《物权法》规定，对外应该是承担连带责任，对内可能是共同共有，也可能是按份分担。如果没有特殊规定，按照《物权法》按建筑面积，按照区分所有权的建筑物，按照共有的，现在可能都按照专有部分确定的，这是确定的一个原则。这样的情况下，物业费的概念应该是业主共同分摊，业主是一个共同体，是共有物的共同体，在这种情况下是分摊的，是物上的负担。所以《物权法》规定，如果有业主不交费的，由业主大会和业主委员会通知改正，如果不改正的，受侵害的业主可以起诉，物业公司是无权利起诉的。我们在制度安排时，大家要分摊是公平的，业委会做制度设计的时候就不要有个别人不交费的设计，让大家分摊是最公平的。
    还有一个基本观点，业主对于共有权利的维护，不是管理权，不需要共同决定。任何一个共有权人可以主张权利，几个共有权人可以共同主张权利，再多的共有权人可以通过代表人主张权利。相应的诉讼法中有单独诉讼、共同诉讼、代表人诉讼。现在很多社区说因为主张共有物的物权的时候还需要业主大会开会，不需要，这个问题在诉讼法上、最高院司法解释上都非常明确，这个误区要打破。本来一个物业公司或者别人侵犯我们权利了，业主不能主张。它是一个救济权利，任何人都可以做。谢谢大家！
    业主提问：我看到最高法院有个文件，如果业主对物业公司的管理有什么意见，几个人可以告这个物业公司，在告的过程中其他业主不反对，判决结果适用全体业主。
    孟宪生：民事诉讼法里有一个共同诉讼，人数过多的时候可以组织代表人诉讼。如果是一个建筑物两个人所有，我一个人主张权利，法院要问那个人是否主张权利，他不主张就列明，如果主张就要把他列为共同被告。如果现在社区人多，10人以上可以推荐2到5人进行诉讼，诉讼的结果对所有的人都适用，诉讼法是很成熟的，早就有。
    毕文强：在法院实践过程中，它的受理各个区法院是存在差异的，同样是共同诉讼，这个小区有15个业主起诉，法院立案时很谨慎，后来通过一个方式完成，先是一个业主申诉，法院受理，然后再申请追加。在另外一个区法院是如何操作的呢？同样是必要的共同诉讼，20几个人同时起诉的时候法院没有受理，他说你可以单户诉讼。最后实际操作是某个业主代表在法院立案，法院现在对于集体诉讼是采取了比较谨慎的态度。
    陈兵：下面请卧龙小区的方生主任发言。
方生：上个礼拜北京市人大常委会专门请副市长陈刚报告关于《物业管理条例》的执行情况和意见。我去旁听的时候发现只有七个人旁听，其中业主委员会四人，是两个小区，我是代表一个小区，还有两个人是一个小区。我问他们最多的时候有多少，他们说20人。那天旁听的是最少的。（陈兵插话：我们打电话申请旁听，一直打不通。急了，请办公室同志直接打到市人大常委会办公厅，被告知名额满了）
我们进去旁听的时候拿着身份证，一个保安跟着一个，给你送进去，我去厕所的时候保安也跟着，我说你干嘛如临大敌呢，害怕人民，我说人大常委会害怕人民到这种地步。
    进去了以后文件很多，但是不许带走，只许记录，所以我做了详细记录。我就简单说一下陈刚同志讲的内容和我的印象。现在北京市总面积有32000万平方米，住宅26000万平方米，占80%。物业服务企业2868家，从业人员20万人。其中一级资质59家，二级资质209家，这两级加起来占物业管了50%的小区，另外50%的小区都是三级资质的，91%的三级资质的物业企业管理了一半的小区。成立业主委员会的是576家，占了17.9%。现在最突出的是公共维修基金，全市有130亿，现在用了412万，报纸上登了只占3%，我说数字不对，实际是万分之三，其他的钱都压着。我们小区现在这个钱究竟在什么地方都不清楚。我到了小区办问，输入电脑系统的只有很少的一部分。
    陈刚同志主要讲了六件工作，比较突出的，他推荐一个管理模式，朝阳区的“瞬时家园”“雍和家园”，这两个家园是“四位一体”管理模式，社区党支部、社区居委会、业主委员会、物业四位一体的工作模式。
    委员的发言，大家对这个工作是比较关心的，大概有几种意见。张文启说现在物业管理主要是转变观念，从物业管理要做成物业服务，做这个工作首先要从政府部门做起。现在物业的错位首先是政府和部门错位，长期以管理者自居。现在明确了要街道办、居委会抓物业管理工作，但是这在过去文件上只有这几个字“有指导监督责任”，现在不能包办代替。有一位委员讲“要明确业主他们是个体是弱势，他们现在不明确自己是主人，这个责任在谁？责任在领导，在政府。我们怎么样让他们明确自己是主人。”有的委员讲“现在业主委员会只成立了17.9%，80%没有组织起来，什么原因，主要是我们的指导和监督不够。
    我回家以后想了两点意见。第一点，我觉得现在这个时间是我们业主权益、业主委员会和《物权法》怎么样落实的关键时期，《物权法》人大已经通过了，是我们的法律保障，这是好事儿。凡是我们业主有的权利，需要的权利，在《物权法》里都给我们了，问题是怎么样落实、怎么样拿到手的问题没有解决。第二点，建设部10月1号有一个《物业管理条例》修订稿，这个修订稿有的地方把《物权法》给我们的权利拿回去了，又缩小了。主要有五条：1、《物权法》第81条“业主有三个权利，有自主管理权利，自主管理权利有三种形式：自主管理、委托物业企业管理、委托管理人管理。可是《物业管理条例》修改稿只有一种形式，只有物业企业管理的形式，其他的两种都没有了。2、《物权法》第74条“地方人民政府的有关部门管理”，《物业管理条例》这次又加上了“街道办、乡镇政府”，北京市又增加了“居委会”，小区要备案，街道办、居委会不给盖章就不能备案。3、物业管理条例中有一句话特别强调了维护业主和物业企业双方的合法权益，我们注意“双方”。4、原来强调一个物业小区只成立一个业主管理委员会，但是在《物权法》上没有这样的规定。香港也有这样的规定，一个建筑物就可以成立业主大会，这样比较容易成立，再也可以把分摊部位的权益拿回来。5、《物业管理条例》的总标题和很多条文仍然是强调物业管理而不是物业服务。
    我听了北京市人大常委会上陈刚的报告和一些副报告以后有四点印象：1、根本不讲怎么贯彻落实《物权法》。《物权法》已经通过了半年多，10月1号开始施行，北京市政府、北京市副市长讲《物业管理条例》不讲《物权法》怎么贯彻落实。2、陈刚讲话中没有讲怎么落实业主、业主委员会、业主大会的主体地位、所有权问题，在报告中和工作措施中强调社区党支部、居委会、业主委员会、物业四位一体的工作模式。把主人和保姆放在一起讲，要保护双方面的权益。讲到业主的时候，强调参与意识差、自律意识差、不遵守公约、拖欠物业费等问题，而不讲业主的困难、业主委员会的困难，没强调怎样支持帮助业主获得权利。3、总的来说政府是在讲物业管理，并不讲服务。而且业主委员会在报告中只是一个陪衬。4、在北京市的实践中问题很严重，时代庄园的情况大家很清楚，我给大家讲讲卧龙小区的情况。8月17号召开了一个会议，街道办通知我们业主委员会全体委员到居委会开会。街道办、居委会开会，请来了一个小区办的调研员，请他来指导我们换届选举工作。调研员讲了三条意见：第一条，你的任期已经过，因此你的业主委员会没有功能了，从现在开始你不能再工作了。第二条，根据北京市建委的文件，业主委员会的档案、文件、财产、印章都要交给居委会保存，换届选举以后由居委会交给新的业主委员会。第三条，现在换届选举业主委员会已经不行了，由居委会牵头组织选举工作。9月12号居委会根据这三条意见贴出了公告，又加上了一句话，业主委员会已经完成了历史使命，从现在开始不许你工作、不许你发表文稿、不需你贴布告等等。我当时就问调研员，你是根据什么文件，他说没有文件，这是我个人的指导意见。我说你要拿文件，他就拿出了北京市建委关于时代庄园的处理意见，说我们也应该这样办。现在我们业主委员会分裂成两半，一半是跟着物业签订了合同，这些人掌握了一部分档案交了，我说我现在不能交，你什么时候把文件交到我手里，这是上面正式的文件，我就交，没有文件我不交。北京市的情况相当严重。
    最后我提出几点建议：第一，要大力宣传《物权法》。《物权法》的文章很多，我们建筑物里面就是第六部分，这部分内容很多业主并不了解，我们报纸上的宣传解释还不够。第二，建议业申委推广几个好的典型，北京市现在推广雍和家园是四位一体，我们推广一个自我管理的很好的小区，推广几个好的典型。第三，加强业申委的工作，不要停留在申办上，我的意见是两条腿走路，我们成立一个业主委员会的联谊会，现在就开始工作。在会上有一个委员说要加强行业的工作，我一听就知道他代表北京市物业行业协会，关于加强街道和居委会的文件我早已经看到过，这个文件就是北京市物业管理行业协会写的。现在我们可以看到的街道办和居民委员会，不能说大部分，相当部分是物业控制之下的。第四，很多人大常委委员、政协委员这些人是很同情业主委员会的，因为他们本身就是业主，因此我建议我们要做好这方面的工作，从全国、北京市到区，把人大常委会委员的工作、政协委员的工作、律师协会的工作、民政局、工商局等等要加强这方面的统一战线。我很赞成我们要拿出自己的示范文本，我建议由业申委组织一个研究小组，起草一个业主委员会条例草稿，我们提出建议送给人大代表，让他们讨论来贯彻这个东西。如果业主委员会的管理条例仍然由建委来起草，那我认为比《物业管理条例》还要坏。
    陈兵：非常感谢方老给我们介绍这些情况，方老的意见非常好，我们会组织力量草拟业主们自己的物业合同和管理规约的示范文本。下面请时代庄园的芦岩主任发言。
    芦岩：从10月12号，时代庄园有两个业委会，一个是70.1%的业主选出来的业主委员会，我是这个业主委员会的主任，另外一个是比半数仅多一票的居委会组织选举出来的业委会。这个业委会9月底选出来，10月12日所有备案已经完成了。现在该起诉的我们已经起诉了，能立案的已经立案了，但是我们心里根本没有底，或者说有底了基本上没有戏。现在两个业委会同时存在，这个业委会还有没有生命力？我们业委会在他们选举的头一天，我们以业委会名义盖章发出了一个资料给业主，结果派出所、城建的、居委会、街道办一起跑道我们家说我发小广告，要收业委会的公章。我说公章是业主大会给我的，只有业主大会开会才能给你，现在官方已经说我们所做的事情都是非法的。包括这次选举我相信他们已经做假了，我们写的材料报给了相关部门，但是没有人理我们。
    11月1号凌晨时代庄园，一个封闭管理的小区，10户同时被盗，而且盗贼对时代庄园的结构和门窗非常了解。这在北京市好像是非常恶性的案件。我们在思考一个问题，我们要面对现实问题。刚才说“四位一体”的管理，是不是我们在居委会选的时候可以大家一起选？大家想都不要想，没门！业委会选举是靠全体业主自己签名，必须是业主投票，这样都可以造假选举一个业委会；居委会更是随随便便都可以搞出来。所以千万不要把希望寄托于居委会选举时我们能选出居民真正满意的居委会。如果现在没有更好办法解决这个问题，业委会很快就消失了，第一消失的可能就是时代庄园，政府已经告诉我们做的都是非法的，卧龙小区的业委会也马上要消失了。面对这个现实我们怎么办？必须尽快反击，如果不尽快反击，比如说时代庄园的业主，我们这些业委会9个委员，都比较一致的，但是将来又能怎么样，现在大家的心态已经有所变化了，业主的心态已经有所变化了，如果不能尽快行动，可能我们再坐在这儿的机会就很少了。
    方生：我建议，业申委能不能打这个硬仗，就是居委会和业委会的关系问题。毕文强律师支持我们小区，我们到朝阳法院去申诉，但是不给我们立案。
    陈松：很多业委会成立的时候并不是有多大权利，但是一旦有声音的时候它就会让你消失。这样逐步下去，再有什么出头的，定点清除会非常方便，就会以过去的战术，“集中优势兵力”，就把你掐了。所以要求人大实行监督，公开来审核选举。大家把业申委松散的东西结合起来，集合成一个声音，我们大家都在上面盖章签字送到人大，或者我们亲自去，一个小区去10几个人，不同的小区组成，4、5个人组成一组，约同一个时间去，就要求公开审核。
    芦岩：如果这个问题不解决，后面就会一个一个的被清除。
    陈兵：时间关系，这个问题暂不讨论了。下面请袁天鹏先生发言。
    袁天鹏：我是专门做会议的议事规则的，我翻译的书叫《罗伯特议事规则》，我尽快的切入主题。我现在是在北京市盛行律师事务所的律师，今天我很荣幸见到了大家，在座很多是业委会的主任、成员，我们向你们致以崇高的敬意，你们遇到了相当恶劣的外部环境，通过刚才几位的发言已经可以看到。
    外部环境和内部机制的辩证关系。我们的外部环境虽然是越来越恶劣，但是逐渐得到了社会越聚越多的认可。但是我们的内部机制，比如说我们的会议制度可能是不够完善，文件制度也不够完善，决策的公开化、书面化才能接受所有业主的监督。比如每个业主委员会的每个决议的意见是不是能够让所有业主都知道。业主选举当中业主会知道委员们的所作所为，为小区做出的贡献，以后的选举他就会有积极性。所以业主委员会是一个民主摇篮，我们已经有一个市场经济，长期发展以后私有权给我们带来了利益驱动，使可以我们可以谈民主，我们有一个诉求的可能应，就是我们拥有了财产。
    这些使我想到了孙中山的《民权初步》。孙中山在1917年的时候在他的二次革命失败以后翻译了美国的一批书，关于议事规则的一批书，把它总结在一起，他写了一本书《民权初步》。他这样阐述这个问题，今后民国前途之安危若何，则全视民权之发达如何耳。民权何由而发达？则从固结人心、纠合群力始。而欲固结人心，纠合群力、又非不从集会不为功。是集会者，实为民权发达之第一步。然中国人受集会之厉禁，数百年於兹。我们今天这么多坐在一起为什么不能形成一个决定，为什么不能找出解决问题的办法？北京市委关于居委会能够重新选举业主委的这条建议如果有问题，我们怎么改？有没有人在会议之前已经把意见书面化，然后我们讨论一条一条的修改意见。这就是会议的效率，这就是我们的能力，我们能不能通过开会产生新的办法，产生应对问题的措施。
    孙中山当年就指出，当年引进了很多西学，他向我们推荐罗伯特议事规则，这本书之所以没有被推广下来，是因为孙中山逝世后，汪精卫等人把《民权初步》这本书视为“小道”。可能很多人认为会议规则这些罗嗦的事情是微不足道的事情，我们面对的更多的问题，外部那么恶劣的环境都要去解。但是辩证地想，如果我们内部不能形成强大的力量，这个力量不光是团结，还有能不能把智慧用在解决问题上，这个东西需要会议制度来保障。包括开会，我们每年讲法制，开会的法制就是会议的议事规则。如果一个会议上都不能通过法制保障每个参会者的权利，我们再谈社会上要求这个政府、那个利益群体保护我们的权利，那是一种奢谈。
    发言权是每个与会者的权利。如何解决这个问题，这是提高会议效率立竿见影的办法。会议的主持人要放弃会议的发言权，因为我有权利裁定你先发言还是他先发言，因此必须放弃自己的发言权，作为主持人只管理秩序。发言权是通过举手获得占领，谁先举手谁有发言权。如果展开辩论，同一时间只辩论一个议题，这个议题没有解决之前，不能讨论新的问题。每个人辩论发言只针对一个议题就不会跑题，跑题是九头怪兽，是所有会议效率低下的根本原因。每个人的发言次数也有限制，通过发言时间顺序的限制，就可以保证参加会议所有人的发言权。还有赞成方和反对方发言的频率，这些细微问题也是要注意的。
我希望以后有时间和大家详细的探讨。今天我主要是想把罗伯特议事规则介绍给大家。管委会内部有很多意见，他们可能通过一个管理委员会的会议通过罗伯特议事规则寻找办法，即使最后的结论不是所有人同意的，他会觉得这个过程已经很充分的表达，而且也充分的理解了别人为什么那么表达，因为他愿意执行。对于业主委员会来说，包括业申委来说，最重要的是产生新的办法，新的办法需要会议制度，会议之前大家应该把建议形成具体的书面，怎么修改作为书面意见提出来，而且事先发给大家，到了会议上，就是直接讨论修整意见。最后我们修整满意就把这个东西往上级提交。如果没有议事规则我们发出的声音仍然是杂乱的，无法被人接受和理解的声音，我们可能通过内部机制的建立，让外界看到我们的自治能力。  
     常希儒：咱们开这个会是很必要的。但是现在不是坐而论道的时候，很多问题和道理大家都懂，咱们有共同语言。11月3号上午开的北京的代表大会，晚上《法制晚报》就都刊登了。我晚上就仔细琢磨这些内容，我同意刚才陈松同志的意见，这个东西完全是利益集团最后做的一个反扑，是对《物权法》和中央十七大精神的“唱反调”。现在各个小区不是大家通过讲理论提高的问题，现在是怎么行动的问题。陈刚的讲话和他准备北京市要采取的这些措施，他是丢西瓜保芝麻。他不是想解决各小区存在的主要问题，他主要问题不谈，主要谈枝节问题，而且解决办法还是采取过去那一套老办法，只不过加上几个新词。十七大文件提出“基层群众自治”，这是我国政治体制改革中非常重要的并列的四大问题之一，可是这个问题恰恰是我国目前最薄弱的一个问题。人民代表大会制度、民族区域自治、多党合作，这都真正实现，而群众真正的基层自治根本没有解决，尤其是城市的社区自治根本没有解决，而这些问题陈刚根本不提。现在政府应该抓的一是区域自治问题，再一个是，北京市几千个小区，17.9%成立业委会，什么原因？这不是指导监督不够的问题，就是政府有关主管部门在开发商的利益集团收买了以后，他们完全为他们服务的问题。开发商说不，他绝对不愿意小区成立业委会和他对着干，他要维权。业委会正是他长期的绊脚石，当然不同意你成立，所以他收买政府官员，让政府官员到处设置障碍。去年我们11月5号改选了以后，现在就不给我们备案，他提出的问题我们一条一条都讲清楚了，最后小区办的主任在我们面前一句话不敢说，还是不给备案。对于咱们这些小区，成立业委会的问题，既然《物权法》已经明确，十七大总书记的报告中，第一次讲到社区自治问题，北京市政府有关部门为什么不抓社区自治？为什么不抓业委会成立？从建委系统来说完全失职，说明建委系统被收买了，所以现在我们应该想办法。我们业申委做什么事儿呢？我们要把我们的声音和看法广泛传播出去。安徽省政协60岁的一个老委员写了一封公开信，痛陈目前我国的各方面问题，这个东西发表以后，全世界都知道了，现在是信息化社会了。刚才很多同志也提了，业申委组织各个小区的业委会和专家、教授们一起，我们把大家讨论的问题，目前北京市各个小区存在的问题，用最大的可能广泛传播出去。国家的政治体制改革的发展道路，这次胡锦涛总书记提出的非常明确，社区自治问题作为国家政治体制重要的一环。为了实现中央的号召，我们怕什么呢！我们做点牺牲又怎样！任何事情，对于国家来讲，大的事情如果向往前推进必须有牺牲，必须有流血。现在咱们怎么办？我们不能拉着队伍到天安门静坐。但是现在是互联网时代，有意见可以提，可以更广泛的传播。我们业申委组织几个专家，把咱们的意见和看法都广泛传播出去。不但通过正式文件反映给人大代表和中央领导人，我们也在网上发表北京市业申委对目前全国的社区存在的问题和问题的根源。目前从北京市相关领导的讲话和市政府相关部门准备采取的措施看，我觉得这是十七大以后，对于十七大精神的反扑，他是反其道而行，我们应该看到问题的严重性。   
   陈兵：我以前主持会议时开玩笑说主持人就是那个被剥夺了话语权的家伙。天快黑了，如果大家允许，我最后讲几句。
从前两年起有比较多的关于社区问题的研讨会，开始时更多是诉苦会的内容，大家来了都是诉苦。后来我们逐步理智地讨论一些实质性的问题，并形成较为一致的意见，这说明业主群体从最初的自在阶段正在向自为阶段发展。下一步我们要把言论和行动结合起来，做我们应该做的事。业申委一直在强调做一切该做的事，在法律、道德和天理人心的界限之内做一切应该做的事。对于前途我们抱持审慎乐观的态度。     
今天的会议就到这里，我们会把大家的意见做一总结整理，尽快形成文件，发给大家，同时上报市人大和相关政府部门。
谢谢诸位的精彩发言！谢谢大家的参与！谢谢清华大学社会学系和沈教授！
    （结束）