业委会每两年换1/3委员

安奇

业委会每两年换1/3委员
业主大会和业委会指导规则公布征求意见稿，业主拒交物业费可限表决权

　本报讯 （记者马力）今后，业主如不交存专项维修资金、拒付物业费，业主大会可对其选举权、表决权予以限制。昨天，北京市住建委公布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的征求意见稿，向社会公开征求意见和建议。

　修改规则配套新物管办法

　2008年底，北京曾公示实施了《业主大会和业主委员会指导规则（试行）》。市住建委相关负责人表示，此次是按照今年十一将实施的《北京市物业管理办法》，对原先的指导规则进行修改和丰富。从业主大会的发起筹备、到业主大会的成立、首次业主大会召开，到业主大会如何履行职责，并对街道、乡镇的指导职责也进行了规范。

　“围绕着业主大会启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难问题，《物业管理办法》提出了解决的措施。《指导规则》也是围绕着这‘五难’，确定了具体的操作细则。而且，由于《物业管理办法》的篇幅有限，有些在《办法》中无法体现的条款，这次也纳入到《指导规则》中。”这位负责人说，《指导规则》将作为《物业管理办法》的重要配套政策，配合《办法》一起实施，将成为业主大会、业主委员会成立和活动的具体操作规程。

　业主大会备案禁收费用

　启动难、筹备难、备案难，是很多业主大会成立时遭遇的难题。

　为解决启动难，《指导规则》中确定了双启动的原则。已交付业主的房屋面积达建筑物总面积50%以上的，开发商应向街道、乡镇报送筹备首次业主大会会议所需的资料，推荐业主代表作为临时召集人，召集5%以上业主向街道、乡镇申请成立业主大会。同时，5%以上的业主也可自行向街道、乡镇提出成立业主大会的书面申请。

　对于备案难问题，《指导规则》拟规定，首次业主大会召开并形成决议后，业委会要在30日内，持相关材料到街道、乡镇备案。材料齐全的，街道、乡镇要当场备案，备案不得收取费用。

　是否限权由业主大会决定

　《指导规则》拟规定，业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可在管理规约和业主大会议事规则中对其选举权、表决权的行使予以限制，并向街道办、乡镇人民政府予以说明。

　市住建委相关负责人表示，这并非代表业主拒交物业费就一定会被限制选举权和表决权。“这只是在规范性文件中，给予了业主大会这项权利。但实际操作中，体现的还是业主自治的原则。是否进行限制，是通过管理规约、业主大会议事规则等业主的共同约定来决定的。而且《指导规则》用的是‘可以’的字眼，是否限制是业主大会来决定的。”

　提示：《指导规则》征求意见时间为8月13日至8月27日，社会各界可通过市住建委网站（www.bjjs.gov.cn）提出意见和建议。


　1 破解业委会换届难

　业委会每两年换1/3委员

　《指导规则》拟规定：业委会委员实行任期制，委员任期最多不超六年，每两年更换部分委员一次。业委会委员在召开第一次全体委员会议时，应按委员在业主大会选举过程中得票多少，将全部委员分为三组：得票较少的一组委员应于第2年年终改选，得票居中的一组委员应于第4年年终改选，得票较多的一组委员应自第6年年终改选。

　【解读】 北京市住建委相关负责人说，以往北京各小区业委会采取的是整体换届方式，不少小区出现换届难问题。如上一届业委会不愿退，新的业委会又要接。而且在交接过渡期内，会出现“真空”状况。

　“所以，今后业委会采取的是换人不换届方式，每2年换1/3的业委会成员。就好比一杯水，每次换一些，却始终是满的，可以让业委会工作具有持续性。

　他表示，业委会主任和委员可连选连任，委员每2年更换1/3，可以是新委员，也可以是老委员。

　业委会换届“停顿”一年有余

　【案例】 建外SOHO东区

　业委会换届“停顿”一年有余

　建外SOHO东区去年11月出现停电危机，使其物管乱局被广为报道。该小区业委会早在2月就已到期，6名原业委会成员辞职，原主任一直掌管公章，换届工作一度停顿，加剧小区物管矛盾。直到今年4月，在建外街道的协助组织下，建外SOHO东区召开了第二届业主委员会候选人产生大会。4月，新一任业委会诞生。

　2 破解业主大会决策难

　业主可网上短信投票表决



　《指导规则》拟规定：北京建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需业主共同决定的事项，业主可通过公共决策平台进行决策。业主大会决策时应通过北京市业主决定共同事项公共决策平台进行。


　【解读】 北京市住建委相关负责人表示，业主决定共同事项公共决策平台正在筹建中，将于今年十一前启用。今后，业主大会决策公共事项时，业主们的投票就可在这个平台上实现。

　这个平台包括多个系统，将来，每个业主都会发一张业主卡，通过卡号和密码登录系统，对业主大会提出的事项进行表决。考虑到一些业主可能出差不在家，造成业主大会决策难。在新平台中，业主可通过网上投票，也可通过手机短信投票解决这个问题。此外，决策平台也将发挥核查作用。

　他透露，今后，包括专项维修资金查询在内，所有涉及房屋的事务，都将集成在业主卡中。目前市住建委还正在制定决策平台的操作细则。


　书面业主大会遭质疑

　【案例】 现代城

　书面业主大会遭质疑

　一直以来，朝阳区现代城业委会都是以书面形式召开业主大会，但今年4月业主刘先生却对此提出异议。他征集百余业主书面签名，要求以业主代表集中讨论的方式召开业主大会，以充分表达少数派意见。现代城业委会已贴出公告否决这一提议。

　3 破解业主大会成立难

　筹备组长可由公益律师担当

　《指导规则》拟规定：街道办事处、乡镇人民政府应自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定代表担任首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表等成立首次业主大会会议筹备组。

　北京鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和运作提供法律服务，提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师担任筹备组组长。

　【解读】 北京市住建委相关负责人表示，由于担心业主们对于街道、乡镇来指定筹备组长，可能会有不信任。因此《指导规则》中提出，可由公益律师来担当筹备组组长，公益律师相当于一个独立的第三方，更加公正。“我们现在正与律协商讨，推进公益律师参与业主大会的筹备。”

　找街道办100余次未能备案

　【案例】 当代城市家园

　找街道办100余次未能备案

　2005年，当代城市家园第一届业委会成员集体辞职，业委会陷入瘫痪。三年后，当代城市家园业主于2008年初自行筹备换届，并于2009年3月选举出第二届业委会。但第二届业委会在向清河街道办备案时遭拒，一年中找了街道办100余次未能备案。新业委会向海淀法院提起行政诉讼被驳。

　今年5月，业主代表大会以决议形式要求业委会继续开展工作。

　本版采写/本报记者 马力 新京报漫画/赵斌

安奇

业主表决权与物业费无关




　■ 观点

　北京雄志律师事务所律师孙伟认为，根据《物权法》规定，业主表决权是成员管理权，是法定权利，与物业费等没有必然联系。不管是住建委，还是业主大会，均无权限制业主的表决权。缴纳物业费是业主履行物业合同的义务，但是否缴纳物业费不能与表决权产生必然联系，这是两个不同的法律关系，不能彼此限制。

安奇

公共决策平台省时省钱




　■ 观点

　对于业委会换人不换届，北京新天第家园业委会主任张大宪认为，这将保持业委会工作的连续性。

　对于业主决定共同事项公共决策平台，曾看过决策平台演示的张大宪说，“决策平台可节省召开业主大会的时间和成本。投票方式也是多元化的，可以网上投票，也可以电话或短信投票。而且住建委也明确说了，决策平台不是强制的，如果不愿意用，也可以按照原来的方式投票。”张大宪说。