我市发布推进住宅区业主大会建设的意见

安奇

http://house.hexun.com/2011-09-29/133846543.html

2011年09月29日10:12 来源：北京市建设委员会  

　　日前，市住房城乡建设委、市民政局、市社会办联合印发了《关于推进住宅区业主大会建设的意见》。该文件的发布对进一步贯彻落实《中共北京市委关于加强和创新社会管理全面推进社会建设的意见》和《中共北京市委办公厅北京市人民政府》，完善我市住宅区业主自我管理机制，充分发挥业主大会在社会管理中的作用，构建共享共建的社区治理格局具有重要意义。

　　实践中，业主大会作为物业服务市场中的买方主体，在物业管理活动中不可或缺。但由于目前我市业主大会成立的比例还比较低，已经成立的业主大会在运作中尚需进一步规范，直接影响了业主共同管理权利的行使和既有房屋建筑的可持续发展。《意见》结合我市实际，针对以上问题从指导业主大会成立和规范业主大会运作出发，为全市推进业主大会建设明确了方向。

　　一是明确了推动组建住宅区业主大会的工作目标。

　　《意见》要求各区县人民政府要把推进住宅区业主大会的组建工作，纳入社会建设总体规划，整合资源，因地制宜，有计划、有步骤地开展业主大会的组建工作，力争在“十二五”时期末，实现全市实施物业管理的住宅区业主大会全覆盖。

　　二是明确了推进业主大会组建的工作思路。

　　《意见》要求各区县人民政府明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工，并将业主大会的组建、规范运作纳入部门、街道的考核内容；要突出工作重点，把新建住宅区、保障性住房小区、物业矛盾纠纷突出的住宅区以及老旧住宅区业主大会的组建作为工作重点；充分发挥社会组织在业主大会组建中的作用，积极探索向有经验、有专业能力、有公益心的社会组织购买辅导业主大会组建的社会服务。

　　三是明确了进一步规范业主大会运作的工作方法。

　　《意见》要求各区县人民政府加大资金投入，将业主大会建设所需经费纳入政府年度预算；有计划地加强对业主大会负责人的相关培训；设立业主大会辅导专家库，为业主大会规范运作提供专业指导；推广使用业主决定共同事项公共决策平台。

　　四是提出了改善业主大会负责人能力素质和提高业主大会自我管理能力的若干措施。

　　《意见》要求各区县要积极探索建立业主大会负责人准入制度；研究探索将业主大会负责人、业主委员会成员和工作人员的资格、行为等量化为信用记分；各区县要采取多种形式组织广大业主对本住宅区业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的履责情况实施定期考核，对不具备履责能力或考核不合格的业主大会人员，要注销岗位证书并指导业主大会更换人选；鼓励具有较高政治觉悟和丰富管理经验的党政机关、企事业单位领导干部业主担任业主大会负责人。

　　五是提出了推动建立业主大会与社区居委会良性互动关系的若干措施。

　　要探索社区居委会对业主大会指导监督的工作机制，对业主大会、业主委员会违法法律、法规的决定，社区居委会可以提请街道办事处、乡镇人民政府予以撤销；要建立社区事务联系会议制度，社区居委会要定期与业主大会沟通社区事务相关情况，对可能影响社区和谐稳定的物业管理矛盾纠纷，业主大会要在社区居委会的指导下，积极与物业服务企业或相关单位协商解决；鼓励业主大会与社区居委会共享住宅区内公共资源，协助和配合社区居委会开展公共服务。

　　市住房城乡建设委相关负责人表示，住宅区是社区的重要组成部分，积极推进住宅区业主大会建设，充分发挥业主大会在住宅区服务管理中的作用，将有利于完善社区治理结构，有利于社会管理服务的精细化，有利于提升我市社会管理服务的整体水平。《意见》的颁布实施，将有力地推动业主大会的组建工作，为我市既有房屋建筑可持续发展提供组织保障。

安奇

http://epaper.bjnews.com.cn/html ... t_280875.htm?div=-1

北京市下发推进业主大会建设的意见，新建小区应尽快建业主大会，有业主大会的小区不足三成

　　2015年前所有小区要建业主大会

　　北京市下发推进业主大会建设的意见，新建小区应尽快建业主大会，有业主大会的小区不足三成

　　到2015年，北京实施物业管理的住宅小区，将力争全部成立业主大会。昨天，市住建委、市民政局、市社会办联合下发《关于推进住宅区业主大会建设的意见》。辖区内业主大会的组建，将纳入部门、街道的考核内容。意见对业主大会成立的支持措施、业主大会和业委会运作、外部监督规范手段上做了详细规定。

　　××小区业主大会　

　　覆盖范围

　　●新建商品房小区，业主入住，街道介入指导帮助成立业主大会。

　　●保障房小区全部在业主入住前，就提前成立业主大会。

　　●出现矛盾纠纷的小区，要尽快组建业主大会。

　　●推进老旧小区业主大会的组建也将作为重点。

　　支持措施

　　●政府向社会组织购买服务，社会组织出人出力，辅导小区业主成立业主大会。

　　●各区县政府要将住宅区业主大会建设所需的经费，纳入政府年度预算。

　　●建立考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入部门、街道的考核内容。

　　监督规范

　　●聘请人大代表、政协委员、公益律师等作为观察员，监督业主大会决议，费用的支出等

　　●区县政府每年要通过政府组织、向社会组织购买等形式，对业主大会负责人、成员等轮训一遍。

　　●区县政府组建业主大会辅导专家库，发挥专家在业主大会规范运作中的专业指导作用。

　　覆盖范围

　　怀柔试点全部成立业主大会

　　《意见》要求，各区县政府要把推进辖区内住宅区业主大会的组建，纳入社会建设总体规划。力争在“十二五”时期末，逐步实现全市实施物业管理的住宅区业主大会的全覆盖。

　　这意味着，到2015年，北京实施物业管理的住宅小区，将力争全部成立业主大会。

　　统计显示，目前北京住宅小区的业主大会成立率仅为28%。

　　据了解，今年上半年，市住建委在怀柔区开展了试点，目前试点已经结束。怀柔区实现了住宅区业主大会的全覆盖。

　　保障房要提前成立业主大会

　　市住建委相关负责人介绍说，推进业主大会全覆盖将突出几个重点。首先，对于新建的小区，要新建一个小区，组建一个业主大会。“对于新建的商品房小区，在业主入住后，街道就要介入，指导帮助业主成立业主大会。政府也将购买社会服务，辅导业主们尽快成立业主大会。具体的措施在去年实施的《北京市物业管理办法》中就已经明确，比如有5%的业主发起，就可以申请成立业主大会。”

　　同时，保障房小区由于在入住之前，就已经在摇号配售时确定了业主的名单，因此今后保障房小区将全部在业主入住前，就提前成立业主大会。

　　“对于物业矛盾纠纷较为突出的小区，将以组建业主大会作为化解矛盾纠纷的突破口。出现矛盾纠纷的小区，就要组建业主大会。”这位负责人表示，另外，推进老旧小区业主大会的组建也将作为重点。

　　技术支持

　　政府掏钱公益组织出谋划策

　　在业主大会筹备初期，不少小区业主都苦于缺乏被指导、无从下手。昨天出台的《意见》规定，今后，政府将掏钱购买社会服务，让公益组织辅导小区组建业主大会。

　　新天第业委会主任、北京市业委会协会申办委员会召集人张大宪近期就组建了一个业主大会的辅导中心，专门负责为新组建的业主大会提供辅导。

　　“过去是小区办给各街道的专管人员进行培训，这些专管人员再给小区业主辅导。但这些专管人员的学习程度还不一定能赶上业主。另外，这种政府和业主进行直接沟通，业主有可能会有抵触情绪，认为政府会阻扰我们成立业主大会，所以效果并不好。”张大宪说。

　　张大宪说，此次北京采取了社会组织作为中间桥梁，来辅导业主们成立业主大会，是一个很好的创举。而且承担这项职责的必须是非营利的公益民间社会组织，业主会有很高的接受度。

　　业主大会负责人每年将轮训

　　市住建委相关负责人介绍说，各区县政府要有计划地加强对住宅区业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的培训。每年要通过政府组织、向社会组织购买服务等形式，分层次、有重点的对业主大会负责人、业主委员会委员、工作人员轮训一遍。

　　同时，各区县政府还要结合辖区实际，组建业主大会辅导专家库，发挥专家在业主大会规范运作中的专业指导作用。“被购买服务的社会组织，也可以从这个专家库中挑选专家，来指导业主大会的成立，或是培训业主大会负责人和工作人员。”

　　资源支持

　　组建所需经费纳入政府预算

　　市住建委相关负责人说，这些社会组织将在新业主大会的筹备、组建、运行的全过程给予指导。在筹备和组建的过程中，提供政策和实操的指导。而且将来业主大会成立后，政府还可以继续用购买社会服务的方式，委托社会组织对业主大会的运作进行评价。

　　购买服务的钱从哪里来？对此，《意见》中已明确规定，各区县政府要将住宅区业主大会建设所需的经费，纳入政府年度预算，保证规范业主大会运作的工作顺利开展。”

　　《意见》要求，各区县政府要充分整合行政资源，明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工。同时要建立考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入部门、街道的考核内容。

　　业委会居委会共享公共资源

　　昨天出台的《意见》还明确，将建立业主大会与社区居委会的良性互动关系。

　　社区居委会应当协助街道办事处、乡镇政府指导、监督业主大会开展工作。业主大会应当主动接受社区居委会监督，召开业主大会、业主委员会会议，应当告知居委会，并听取意见。

　　对业主大会违反法律、法规的决定，社区居委会可以提请街道办事处、乡镇人民政府予以撤销。

　　同时，业主大会与社区居委会还将共享公共资源。业主大会与社区居委会共享住宅区内活动场所，为开展社区活动提供场地，协助和配合社区居委会开展有关社会治安、公共卫生、社会保障、社会救助、住房保障等公共服务。

　　“比如，小区内的公共场地、绿地或会所，可以提供给居委会，进行一些公益性的活动。社区居委会的会议室，也可以提供给业主大会开会使用。”市建委物业处处长郭彦利说。

　　■ 现状

　　不足三成小区有业主大会

　　本报讯 统计显示，目前北京住宅小区的业主大会成立率仅为28%。

　　在社区问题专家北野看来，业主大会成立率低的主要原因，是业主的参与率低。实现对公共部位和共有设施的管理，单单一个或几个业主是不行的，必须成立业主大会，由业主大会作为主体来管理。

　　物业管理专家舒可心认为，除了新业主大会成立难外，一些已经成立的业主大会，也暴露出管理不规范等问题，比如决策不公开透明，业委会把自己当成了小区的管理者。这些业主大会没有起到好的示范作用，反而让没有成立业主大会的小区不愿意去成立。

　　“北京这次出台的意见，可以说是房改10年来，有里程碑意义的试点。”北野说。

　　市住建委副主任张农科表示，业主大会作为业主共同管理物业共用部分的法定组织，已经成为社区治理的重要主体。“社会管理最基本的单位是社区，社区组织结构中，业主大会是一个重要组成部分。没有业主大会，社区组织结构的大盘子就是不完整的。”

　　张农科说，住宅小区管理和服务水平的高低，与业主大会有着直接的关系。比如一些小区会面临着房屋建筑的养护与维修，而只有成立业主大会，才能使房屋建筑得到及时养护维修。

　　另外，成立业主大会，是化解物业矛盾的根本性措施。“当前很大一部分小区的物业矛盾，根源都在于没有成立业主大会。业主来维权或与物业公司协商，就必须有一个主体，来代表全体业主，那就是业主大会。”　

　　本版采写/本报记者 马力

安奇

http://epaper.bjnews.com.cn/html ... t_280876.htm?div=-1

北京探索业主大会负责人准入制度，业主大会人员将专职化、领取薪酬

　　业委会主任或将持证上岗

　　北京探索业主大会负责人准入制度，业主大会人员将专职化、领取薪酬

　　成立业主大会后，业主大会和业委会如何运转、如何避免业委会“停摆”或管理失控？昨天公布的《意见》称，北京将探索建立业主大会负责人的准入制度，鼓励有条件的区县开展业主大会负责人培训和考试后持证上岗的试点。将来，小区业委会主任，将有望必须持证上岗。

　　准入监管

　　研究业主大会负责人考试办法

　　目前，北京的大部分小区的业委会成员，都是热心小区事物的人员义务来担任的。

　　“今后业主大会要成为一个实体组织，就要管理业主共同资金。如果让一群志愿者来管理这笔庞大的资金，是有风险的。所以业主大会的人员将来要向专职化发展，承担责任，领取报酬。”市住建委物业处处长郭彦利说，建立准入制度，就是要提高业主大会负责人的水平和责任心。

　　《意见》表示，各区县要逐步引导业主大会聘用专职秘书、会计和法律顾问，结合辖区实际，培育有能力、懂政策、会管理的业主大会专职工作人员队伍。

　　郭彦利说，目前业主大会负责人的培训考试以及持证上岗的具体办法还在研究制订中。

　　街道乡镇对业主大会打信用分

　　同时，意见还规定，将建立业主大会的信用体系。

　　各区县要研究探索将业主大会负责人、业主委员会成员和工作人员的资格、行为等量化为信用记分，由街道办事处、乡镇政府进行信用分值评价，定期公布辖区内业主大会人员信用信息排名，以便于相关业主和社会监督。“比如业委会主任如果有擅自挪用资金等违规行为，就会在信用档案中相应的扣分。”郭彦利说。

　　此外，各区县还要采取多种形式，组织广大业主对本住宅区业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的履责情况实施定期考核，并将考核结果在小区内公示。对不具备履责能力或考核不合格的人员，要注销岗位证书并指导业主大会更换人选。

　　此外，还将建立业主大会的评价机制。将发挥住宅区内业主人大代表、政协委员、公益律师的作用，建立业主大会观察员制度，对业主大会的规范运作进行监督和评价。

　　参选任职

　　鼓励居委会成员业委会交叉任职

　　《意见》规定，鼓励具有业主身份的社区党组织成员和社区居委会委员参选所在物业管理区域的业主委员会委员，担任业主大会负责人。

　　郭彦利表示，鼓励交叉任职，是基于业主大会是社区建设的重要组成部分，如果不交叉，在沟通上有可能会有很大的困难。交叉任职后，沟通就会很便利。

　　社区问题专家北野也认为，交叉任职后，业委会的声音和诉求在居委会的层面，就可以更容易体现出来。不过他同时也表示，由于业主大会是对物权的管理，而居委会更多的是组织管理，所以交叉任职在实际操作中必然还会遇到一些实际的问题，需要解决。

　　鼓励领导干部任业主大会负责人

　　此外，《意见》还规定，鼓励人大代表、政协委员、公益律师等专业人士参选业主委员会委员和担任业主大会负责人；鼓励具有较高政治觉悟和丰富管理经验的党政机关、企事业单位的领导干部业主，来担任业主大会负责人。

　　官员来担任业委会主任，是否会引起其他业主担心会出现权力寻租？

　　对此，郭彦利表示，政府主要是引导有专业能力、有责任感的人来担任业主大会负责人，帮助业主更规范、更舒心的自我管理，并不会干涉业主自我管理的权利。业主大会负责人还是由业主选举产生，业主大会的决策也必须是业主的共同决定，业主大会负责人也必须在业主规约等框架下开展工作。

　　此外，各区县还有量化的评估方法，组织观察员和社会组织进行打分，对发现的问题能做到及时予以纠正。

　　本版采写/本报记者 马力

安奇

http://www.bbtnews.com.cn/news/2011-10/20000000131704.shtml

文章出处：政经 作者：齐琳 丁开艳 发布时间：2011-10-20

　　商报讯（记者 齐琳 丁开艳）小区内绿地、车位、楼顶平台的所有权到底归谁所有？长期以来，物业共有部分权属不清晰，严重损害了业主的合法权益，极易引发矛盾纠纷。为此，在昨日举行的全面贯彻落实《北京市物业管理办法》大会上，市住建委副主任张农科透露，本市将大力推进居住区业主大会建设，并将于明年启动建筑区划内共有部分确权，运用第三方物业服务评估监理机构明确共有部分产权归属，维护广大业主合法权益。

　　“买底楼赠送花园”、“买房赠车位”这是开发商在卖房之初为了吸引购房者惯用的伎俩，花园、车位的产权究竟是否可以由开发商说了算，随便买卖，一直是业主、物业与开发商争论的焦点。

　　“这些部位可能早算入公摊面积，开发商的许诺实质上侵占了全体业主的权益。”据市住建委相关负责人介绍，按照相关规定，小区共用部分的经营收益归全体业主所有。业主大会登记后，成为了实体组织，就可以由其来持有这些共用部分，直接与广告公司等签订合同，经营的收益归入到业主大会的账户中，归全体业主所有。

　　“之前怀柔区展开全面落实本市物业管理办法试点的情况，包括电梯间广告等在内的共用部分经营收益将纳入‘业主共有资金’，由业主大会开设的账户来管理，明年绿地、车位的权属一明晰，业主也用同样的方式维护自己的权益。”张农科分析表示。

　　市住建委主任杨斌介绍，自去年10月1日《北京市物业管理办法》颁布实施以来，截至目前，全市已成立业主大会867个。其中仅2011年全市新成立业主大会数量就达到了101个，占到了历年总量的11.6%。目前北京市所有实施物业公司管理的小区均开始全面推广成立业主大会。到2015年，业主大会将在全市范围全面覆盖。所有实施物业管理的小区将实行业主大会登记，设立业主共有资金账户。同时，业主大会与物业企业将重新签订物业服务合同，通过管理规约确定业主与业主大会之间的债权债务关系，从而理顺物业管理法律关系，从根本上解决业主欠费问题。同时，将采取政府购买社会服务的方式，由社会组织协助组建业主大会，引导业主组织规范运作。