房子涨价了？

从5月20日开始，按照北京市国土房管局规定，购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。但是记者近几天从京城几家大型的房屋中介公司获悉，目前高价二手经济适用住房仍然交易火爆，仅回龙观小区毛坯房平均交易价已经涨至每平方米3500元左右，最高交易价甚至达到每平方米4000元以上，比初次购买时2600元的单价足足高出了35%至54%。


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　　记者在回龙观小区龙华园底商处看到，仅在500米之内，就分布着四五家房屋中介公司，这些中介公司距离回龙观经济适用住房小区也不过200米左右，而几乎在每一家中介公司的橱窗上或是店内的告示板上，都张贴着众多的二手经济适用住房买卖信息，其中以二手的毛坯房最多，并且没有一套经济适用住房是住满5年后出售的。

　　据其中一家中介公司北京精品家园房地产经纪有限公司的王先生讲，目前二手经济适用住房的房源仍然很紧张，几乎新房源登记不到几天就会被订出，仅回龙观分部6月份就有7套经济适用住房成交，正常情况下，平均每周的成交量都能达到两套左右，而每平方米毛坯房的售价也都在3400元至3600元之间，然而这些毛坯房的初次购买价格均为每平方米2600元，并且没有一套的建成时间在5年以上的。

　　但是记者从北京市国土房管局方面获悉，经济适用住房上市交易新规定主要是为了防止市场上对经济适用房的价格进行炒作而出台的。按照规定，购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

　　而事实上，新规定出台前后，二手经济适用住房的交易价格并没有太大的变化，这一点已经被几家房屋中介公司所证实。鑫尊地产回龙观分部的一位工作人员就向记者坦言，新规定几乎对二手经济适用住房的交易价格没有任何影响，惟一不同的就是它出台后，对外地人购买经济适用住房起了一定的限制作用，而对于北京人或者持有北京市工作居住证的外地人，无论其是否具有经济适用住房购买资格，都可以顺利购到经济适用住房。

　　但当记者问及是否可以按照经济适用住房原价购得这些二手房时，几乎营业室内所有的工作人员都用一种不可思议的语气答复记者：这是绝对不可能的，别说是普通顾客，就是他们自己都不可能买到。

　　同时，据我爱我家、鑫尊地产、天炎鑫和精品家园等几家房屋中介公司透露，为了避开新规定的限制，一般买卖双方需要签订两份不同的购买合同，在其中的一份“假”购买协议上，买卖双方须注明此次房屋交易价格为该经济适用住房的原价，即回龙观地区经济适用住房按每平方米2600元填写，但这份“假”协议将被中介机构带到相关区域的房地局去备案和办理产权证更名手续；而在另一份“真”购房合同上，买卖双方就可以按照实际议定的价格填写，并由买方或放贷银行保管。

　　而对于同一套房屋的两份不同合同的合法性，几家中介公司均表示没有问题，其中前一份“假”购买协议只是为了到房地局办理更名手续使用，一旦更名成功，该协议就没有用了；而真正具有法律效力的是后一份“真”购房合同。记者同时又向浩天律师事务所的相关律师求证这一说法，对方告诉记者，按照相关法律规定，应该是在购买协议和购房合同内容相同的情况下，房地局才能够办理更名手续，银行也才能放贷。

　　不过，鑫尊地产的一位工作人员却向记者保证，所有的手续他们都可以代办，只要买卖双方按要求填齐了材料，买方交齐了购房款，一周之内就可以拿到钥匙；即使是要办理二手房贷款，最迟一个月之内也能拿到钥匙了。而为了进一步证实这一说法，这位工作人员甚至还拿出了他们公司近期二手经济适用住房成交记录。(李丹/文)

　　开发商害怕承担连带责任　办房本期限最好以合同约定为准

　　记者近日获悉，地处CBD区域的金港国际公寓正在为业主开展办理产权证工作。该楼盘开发商事先在与业主签订购房合同时，约定将在720天内协助业主办理产权证。如今一期业主已入住半年多，于是依照合同约定开始了办理产权证工作，同时开发商提出为节省业主的时间和精力，可以代办产权证，代办费为900元/户。


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　　据记者了解，目前像金港国际公寓这样提供代办产权证的现象在京城十分普遍，有些楼盘的开发商甚至在购房合同中强制性地规定业主须由开发商代办产权证。开发商似乎对办理产权证显得格外积极，而恰恰相反的是，有业主反映代办费偏高，自己办理手续又过于繁琐，所以现在不急于马上办理产权证。

　　业主：办与不办两为难

　　家住金港国际公寓3号楼的王女士告诉记者，她认为开发商收取的代办费过高，想选择自己办理产权证。但由于自己办理手续繁杂，加之平时还要上班，所以只好还是让开发商代办。王女士表示，如果当时不是购房合同中约定了办理期限，她也就不急着现在办了，因为到目前为止，她本身并没感觉到办理产权证前后究竟有什么不同。

　　在另一楼盘，开发商并未在购房合同中约定办理产权证的期限，在这种情况下，业主郭先生的态度显得更为坚决：“我买房就是自己住，我不租也不卖，我的家没有产权证还是我的家！”当记者问及不办产权证的原因时，郭先生解释道，一方面他觉得办理产权证手续复杂，给开发商交代办费又觉得不值；另一方面，如果现在办产权证，就意味着要交契税、公共维修基金等一大笔费用，算下来怎么也要几万块，确实有些囊中羞涩。

　　据记者了解，像上述两位这样认为无需办理产权证的业主不在少数，尤其是购房时办理了银行贷款的业主持这种想法的人就更为普遍。

　　不过在采访中也不乏有几位支持应尽快办理产权证的业主。

　　开发商积极办理产权证，以免替不按期还贷的购房者还款

　　就此问题，记者采访了金港国际公寓的相关负责部门，他们表示产权证一定得办，但如果业主感觉开发商代办费过高，不怕自己办理手续繁杂的话，可以自由选择自己办理产权证，他们会配合业主出示相关资料，搞好办理产权证的工作。一位客服工作人员还告诉记者：“办下产权证多好呀，那房子就是自己的了，想租想卖都行了！”

　　某业内人士告诉记者，开发商急于让业主办理产权证事出有因。现在不愿办产权证的业主恰恰多为在购房时办理了银行贷款的人，而据有关政策规定，购房者做房屋银行贷款，在取得该房屋产权证之前，需由开发商作出担保。也就是说，万一购房者在办理产权证之前不能按时还款，银行将向开发商追讨债务。因此，开发商迫切地希望这些业主尽快拿到产权证，用自己的房屋跟银行做抵押贷款，这样开发商才好全身引退。现在越来越多的开发商事先在购房合同中就与购房者约定办理产权证的最后期限，并提出可以代办产权证，甚至强迫业主必须代办，都是出于上述其自身利益的考虑。

　　文件规定的90日内办完有难度，最好以合同中约定的时间为准

　　中策律师事务所的金忠律师介绍，办理产权证涉及很多因素：主体是政府，权利人是购房者，义务人是售房者，除此之外还涉及其他部门，如规划部门。他们每个环节都与办理产权证的期限密切相关。然而目前国家在办理产权证方面的两个文件：一是国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定；一是建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定。

　　最高法院对上述文件作出司法解释，即商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　所以目前在实际操作中，办理产权证的期限是以开发商与购房者在购房合同中约定的时间为准。

　　办理产权证利大于弊

　　金律师表示，购房者不要只看眼前的利益，认为现在省了几万块钱就是占了便宜，这种想法从长远的角度来看其实不妥。首先，购房者身为国家公民，有义务向国家交纳契税，开发商只是代收契税。其次，公共维修基金是保障业主所在社区公共设施完善，良性运作的资金。如楼内电梯的修缮费就是来自公共维修基金。如果业主现在不交公共维修基金，几年后社区设备老化，谁来负担这笔费用。而且这种行为本身也会使人们越来越不重视公共事物，是有碍于社会文明建设的行为。

　　再次，国家规定办理产权证需由开发商配合，出示相应资料。但目前很多开发商属项目开发，楼盘售出后，公司或是解散或是更名。以我国现有的法律环境，过几年业主再办产权证，可能将很难找到当初该楼盘的开发商，这就会给业主自己遗留不必要的麻烦。

　　最后，产权证确实是购房者良好的资产证明，它会在很大程度上方便购房者日常的生活工作。



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