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发表于 2004-11-17 23:52:11
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主题：ZT：业委会可与物业讲价 但成立业委会为啥这么难
广州出台关于物业收费的《实施细则》，小业主们到处借鉴经验
据统计，目前广州成立业主委员会的小区只占全市小区总数的13%左右，这就意味着，在87%的小区业主还没有一个能够代表业主的自治性的维权组织。可近一个月来，广州不少小区的业主们正在为了相同的事情奔忙着，那就是组建代表全体业主利益的业主委员会。
一石激起千层浪的,是本月1日起正式实施《广州市物业服务收费管理实施细则》,其中关于物业管理收费的新政策最大变化是业主与物管公司可根据物管服务质量的高低来协商约定物管费用的高低。但前提是小区必须拥有业委会，拥有和物管公司对话的主体。于是，小区成立业委会成了当务之急。
《细则》规定可与“大管家”讨价还价 小业主忙学做“主人”
东山区黄花岗某小区虽然从几个月前入住的时候，就有人喊出了成立业委会的声音，但一直都是应者寥寥，似乎并没有把这当成一回事。其间，有业主就该小区物业公司仅拥有3级资质却收取一级资质的物业费用提出质疑，但物管公司却以自己提供的是一级的服务搪塞。尽管业主并未反映物管服务的质量问题，但该小区的收费比例仅有20%。业主黄小姐提出：必须尽早成立业委会方便业主与物管公司的沟通。这一个月来，该小区网上论坛活跃起来，在某业主发出“成立小区业委会筹备组”第一帖后，已经有了400多个回帖“共襄盛举”了。
白云区×××世界的业主们由于种种原因，尽管组建筹备组已经有一年之久了，但成立业委会的事情一拖再拖。在《细则》实施后，业主们才明白这收费还能靠业委会出面侃价。最近，该小区筹备组的人员便四处向已成立业委会的小区取经，寻找突破的方法。
在《细则》面前，调价是业主们有心成立业委会的初衷，却不是全部原因。在采访中，记者了解到作为小区主人的业主们还有不少问题，需要通过成立业委会才能与物业公司进行平等的对话。
番禺某楼盘一位业主反映：“搭电梯有电梯费，走楼梯有楼梯费，种花要种花费，养鱼要养鱼费……”说不清、理不透的公摊水电费更是时下大多数小区遭遇的共同问题。与此类似的还有维修基金问题。
对此，业主代表叶春生认为，如果楼盘成立了业委会，则广州市相当多的物业管理纠纷可以避免，业主可通过业委会行使职权，根本不需要和保安发生任何冲突，对物业管理公司的乱收费完全可以通过提出行政复议来解决，炒掉或招聘物业管理公司也可以用单一的法律手段来进行。业主只要成立了业委会，就等于掌握了招聘“管家”定价格的话事权，明显是对业主利益有利的。
得不到“管家”的支持 业委会越走越艰难？
广州市楼盘小区形成规模的这10年，广州市物业管理覆盖的物业管理涉及的小区、大厦3022个，面积达2.94亿平方米。截至2003年12月，广州共有物业公司767家。常住人口700万的广州，享受物业管理服务的人口超过222万。但目前广州市已有登记备案成立的业主委员会总共只有400多个，只占全市小区总数的13%左右。这与全国前茅广州物业管理水平极不相称。
成立一个业主委员会真有这么难吗？海珠区某小区业主简先生告诉记者说：“业委会真的已经很难走下去了。”
根据《广州市物业管理办法》第七条规定，物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上或物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的，应当召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
简先生所在的小区当初想成立业主委员会，是因为房产证问题。在与开放商几次交涉后，没有达成一致的协议，就有大概40人陆续地提出了对开发商的诉讼。当时，业主们就深感成立一个为业主自己的利益服务的团体的迫切性，于是就紧急筹备业委会。如果业委会成立，开发商就要将所有的账目公开、让维修基金到位、甚至整个物业公司有被炒的危险。
现在筹备组虽然成立了，但开发商在其中有20%的投票权，而只要有30%投票权的人不到场，会议就无法进行。由于各种原因，现在已经有些原先很热心业委会成立的业主开始动摇了，并向开发商那边靠拢。现在筹备组连会都开不起来，又谈何成立业委会呢？
成功的业委会主任传授经验 业委会是“敲”出来的
业委会成立难？难在哪里？
白云区某小区业主的郑小姐告诉记者，第一次，300多业主在区内的一块空地上讨论成立业委会的必要性，当晚物业公司警告一些业主说这是非法集 会。第二次，几个业主在公告栏里张贴关于要求成立业委会的问题，也被物业公司喊停。类似的事件一再发生，最后业委会的事情不了了之。
天河某小区业主打印了几份准备召开业主大会的通知，张贴在各楼栋门前。可是没想到一夜之间，所有的通知单都被物业公司撕掉了，而当业主们找到物业公司经理要求物业公司协助成立业主委员会时，物业公司以上级管理部门不明确为由，拒绝了他们的要求。
记者采访了数个已经成立业委会的小区楼盘，成功的经验几乎只有一条———“业委会是挨家挨户敲出来的”。
南方医院旁某小区业委会主任叶先生回忆说：“当年为了得到半数业主的签名成立业委会，不知道爬了多少楼梯，才敲开1000多扇门。”当时物业公司不肯透露业主们联系方式。没有电话，叶先生和其他几名筹备组人员只好挨家挨户爬楼梯、敲门。老叶爬了两个月的楼梯才把签名弄全。时至今日，不少小区也在计划成立业委会，向老叶请教，老叶倾囊相授：“爬楼梯，敲门。”
广州房产维权中心主任郑言认为，由于大量开发商和物业管理公司亲缘关系的存在，和业主委员会之间关系微妙。除了拥有更多的人力、财力去做公关外，业主集中的场所如会所等，也往往由发展商经营。所以不少小区早在几年前就开始筹备成立业委会，但到现在，还有很多小区的业主委员会仍在遥遥无期的筹划中。
业主缺乏主动意识，不做“出头鸟” 数千人捱到忍无可忍
近几年来，经过宣传，业主委员会这个概念虽然已经基本上深入人心，一般人都知道成立了业委会就能真正维权了。但在业主身上，记者还是发现了这样的问题：业主缺乏主动意识。除非小区矛盾到了大爆发，一般来说，风平浪静的小区业主普遍没有成立业委会的冲动，很少业主会主动站出来。
江南大道某小区业主柯先生谈起自己小区今已无声无息的业委会，甚至自己都觉得讽刺。不知道是谁第一个喊出要成立业委会。可实际上呢，有能力处理事件的人往往工作非常忙，没有时间，他们愿意大家凑钱请专业人士来处理；可还有一部分又不愿意花这个钱。几方意见始终不能统一，业主委员会一直没能成立起来。
有物管专家说，如今一个小区动辄数千人，要想大家全部一条心几乎是不可能的事。
业委会还没成立就遇到这样的问题，要是真的需要有重要决议，要想通过三分之二票数不是更难？有些业主之间也存在矛盾，甚至在谁来当筹备组成员以及管委会委员的推选上还出现纠纷。
在对业主的采访中，记者发现一个现象，就是很多业主根本不知道业委会委员是谁，也根本不知道业委会是如何产生的，对于他们如何运作业委会更加不清楚。有些业主甚至指出：“他们只能代表自己，不能代表全体业主。”
广州酝酿新的业主力量 成立联合的业主协会
在上海，业委会“成立难、运作难”催生业主咨询公司，在北京，业主委员会联盟的口号是“为目前北京纠纷频发的房地产市场寻找出口！”而在广州，一种新的力量也在酝酿当中。
一年之前，便有有识之士呼吁，广州应尽快成立一个联合的业主协会，进一步扩大业委会的覆盖面。该想法得到了多家楼盘业主代表的响应。
倡导人叶春生说，成立联合的业主协会，有能力帮助现有的小区建立业委会。另外，业主协会提高公信力后，还可以通过媒体宣传和小区实地宣传，避免“爬楼梯、敲数千门”的尴尬。最后，业主协会的成员就是成立业主委员会的亲身摸索者，提出的建议更加有力量。
另一方面，开发商和物业管理公司可能也要考虑改变自己的方式。广州市物业管理协会的许建华秘书长说，物业公司应该认识到，物业公司与业委会的目的应该是一致的，即把社区管理好。小区也急需成立像业委会这样的组织来协作、分担并监督物业管理公司的工作。业委会应该是一个与物业公司相互协作的友好机构。
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