致北京嘉铭房地产开发有限责任公司暨北京嘉泰物业管理有限公司的公开信：[转贴]

christina

致北京嘉铭房地产开发有限责任公司暨北京嘉泰物业管理有限公司的公开信：
（05517版）

北京嘉铭房地产开发有限责任公司并白晋安总经理
北京嘉泰物业管理有限公司并王永平总经理

北京嘉铭桐城ｃ区3，4，5号楼自04年11月5日交付使用以来己有半年多时间了，过半数以上产权人己陆续装修完毕并入住，基于共同建设管理好小区的良好心愿，本着互相体察、尊重务实的原则，特就以下共同关心的问题提出商榷，盼认真研究并及时给予书面公开答复。
问题如下：
一，基础设施

1,路. 必须立即进行大修或重新铺设，保证美观、舒适、坚固。但由物业公司署名的公告称与“相关部门”研究修路一说，含混了修路主体和资金来源。在此，有必要指出该小区主干路的重铺路面费用不应该从物业费中支出。

2,绿化. 凡涉及小区整体绿化工程均需事先公布绿化方案及实施时效，明确C区与ｄ区共用绿化面积的规划方案和共用性质、范围。

3,电梯。 公布前阶段电梯屡屡停运并频发事故的原因，务必保障安全，消除隐患。
划清房地产公司与物业公司之间的建造安装和营运维护的关系，以便明确责任主体，必要时将追究当事单位及个人的应负法律责任。

4,中水. 保证中水正常供应及明示收费标准。C区3，4，5号楼自交楼后5个月才供应中水，在此期间既无书面正式交待又无明确解决措施，严重影响业主正常入住与生活，在此申明：保留对类似明确违反合同问题的索赔权力。

5,电。 正常供电时刻表。

6,C区北面的围墙。修造足以配套的景观围墙。并公示小区整体围墙的施工效果图，以供交易双方住宅验收的标准之一。
，
二，配套设施与销售承诺

7,可视对讲。 公布安装时刻表。及时研讨公示门禁于6月22日统一按装完毕后的管理制度。

8,会所。 明确会所的配套定位功能及开放使用时刻表。

9,入学,入托. 对照售房合同或相关补充协议明确入学入托的优惠资格。

三，建筑质量及其它

10,门窗透风。 责成建筑公司立即全面修僐。

11,依码炉. 责成厂家书面解释6个月即换水泵的原由并承担相应责任。

12，严控施工噪音，严禁夜间施工，采取有力的防土尘措施。

13，停车位必须达到规划配比数，临时路面停车位需经业主大会筹备组讨论分配方法及收费标准，建立小区凡是涉及公共产权收益的常效管理制度，防止和严禁共有资产变相流失。停车位的问题核心是规划设计的强制性要求比例，位置，公共产权归属等，其次是分配方法及收费标准。

14，各幢楼达到装修完毕的住户达到百分之九十以上时并在11月份之前全面修僐各楼层破损墙体。本项费用同样不应在物业费中支出。

15，电梯在高峰期（含双休日）保证3部电梯同时运转。平时保证2部电梯正常运转。

16，地下水泵噪音。采取包括更换水泵在內的有效措施杜绝此噪声源。

17，户籍通讯地址与楼、门贴牌不一致问题。研究解决方案，重新统一制作，从长远，方便着眼，尽早统一。如果做不成，给出合理解释。

18，物业管理和业主会筹备组办公区域均应与所在楼的业主生活区隔离，防止互扰，以保安全、安靜。尤其即将按装门禁后，更须突出考虑此问题。

19，14层28层电梯出口处消防管道暴露的问题。应妥善给予装饰，给予视觉美化。

20，全面检查并修复顶层楼顶渗水问题，夏季来临，必须经得起大雨的考验。及时发现问题，排查原因，拿出有力措施。

21，顶层广告灯应在夜间（12点）关闭，以免灯光污染影响顶层32户业主夜间睡眠，同时也节约用电。

四，产权界定及收费收益

22,产权证进展。 公示由于嘉铭公司的责任及原因造成的产权证无法适期办理的具体情况，及时公开、透明办证进展。防止法律风险。

23,大型楼顶广告，电梯内广告，ｃ区1，2，3，4，5号楼前院内停车费等等的收益归属。
明确公示承诺一切收益归全体产权人共有，并制定收费听证制，严肅财务管理，理清产权关系。在此，申明产权人保留追究的权利。

24,半年以来物业公司的收支初审。
制度化，公开化，透明化。主动提高工作效率，加强沟通互动。在目前尚未成立业委会筹备组的情况下，更需帐目清楚，开支合理，收费有法可依。至此，申明产权人保留审计的权利。

25，装修时所收每户500元管理费的税务发票。
补开国家税务发票，严禁类似事情再次发生。

26,公共面积部份的范围及产权界定。
这是涉及私权的法律问题，必须清晰且依法有据。提供设计图纸，及时移交业主筹备组以建立相关档案。严禁将公共部分擅自对外出租，如在业主委员会成立之前而对外出租造成一切经济纠纷与损失，全体产权人在此声明概不负责并追究相关部门及其当事人民事责任。

五，共同筹建ｃ区1，2，3，4，5号楼业主大会筹备组及建立对话机制

27, 根据住宅小区交付使用且入住率达到50%以上，房地产地方行政部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会，制定并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会的一般惯例，应尽快落实业主筹委会办公用房一套间，需为地面以上的独用成套房屋。
请物业公司负责配齐必要办公用俱及电话。
该房间无偿提供给业主大会筹委会使用，产权属全体业主所有。
相关费用从已收物业费中专项立帐，备案审计。

28， 从物业管理费中拨出专项资金用于筹委会组建及专职人员薪酬，并交由业主大会筹备组独立管理。筹备组的监督机构为业主代表大会，同样业主大会筹备组更须公开、透明、勤勉。


29，合理确定、划分物业管理区域。
综合考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及小区建设等因素；提议ｃ区1，2，3，4，5号楼由社区居委会、业主代表和建设单位组成业主大会筹备组。ｃ区1，2，3，4，5号楼产权人自荐或推荐方式产生10名代表与嘉铭房地产开发有限责任公司2名代表会同社区居委会共同组成业主大会筹备组。尽快开展工作。
防止由于产权人法定权力长期真空，而造成公共财产损失的被动局面出现，也防止长期缺少权利主体和责任主体，而无法建立物业管理的法治基础。明确范围，维护小区稳定和谐局面。

30，建议在筹建ｃ区业委会组织结构时专门为ｄ区预留业主代表名额，从而最终实际上成立一个较大的业主管理委员会，降低管理成本，提升设施设备共用程度。

31，筹备组除承担首次业主大会会议筹备职责外，将切实承担协调、监督物业管理的有关工作职责，接受业主咨询和投诉，负责代表业主对物业服务提出意见和建议，协调业主与物业管理企业之间的关系。
32, 该业主大会筹备组未成立前，先明确与嘉铭房地产开发有限责任公司及嘉泰物业管理有限公司共同建立对话机制及平台。明确时间地点，人数，级别。保证各项工作能切实有效地开展起来。
业主大会筹备组成立后即由该小组为平台开展各项工作。

33,业主大会筹备组应力爭在本年度11月份之前成立业主大会，在前期物业管理期间，维修资金由朝阳区房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，维修基金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门账户，按幢立账、按户核算。
我们希望发展商、物业管理公司和业主能够关系融洽，共同把嘉铭桐城小区建成一个舒适、安全、优雅的小区。
此致

敬礼
嘉铭桐城ｃ区部分业主（签名）：
2005年5月17 日

已阅：
    建议业委会组织本小区维权高手输出革命，费用由嘉铭业主集资支付。

啥嘛意思？我们小区还是其们小区，电梯咋来的，谁家装了？