[转帖]归开发商还是业主？

归开发商还是业主？

??舒可心先生：您好！

??我是小区的业主，最近看到会所新开了的超市，好像是出租给几个商贩使用，由此联想到会所的产权，我们公摊的面积如此之大，是否含有会所的面积呢？如果我们公摊的面积含有会所面积，会所是不是归全体产权人所有，经营收入也归产权人所有吗？如果我们公摊的面积不含会所，会所是不是归开发商所有，请问会所若是公摊部分，在会所经营超市合理吗﹖会所的经营权归属产权人。公不公摊谁说了算？有必要让开发商出示产权证吗？

??李先生

??李先生：您好！

??您的小区，能够有您这样关注全体产权人公共利益的人群，是您的小区长期稳定的关键和保障。希望像您这样的人越来越多。只有这样，才能最终实现政府制定的“社区自治”的总体目标。

??小区会所开了超市，在一定程度上方便了小区居民。这只是表面上的现象。而您关注的问题才是根本！您的联想，是非常必要的，而且是必须搞清楚的。下面，就我在这方面经验，谈谈我的看法。

??发展商对会所产权说：是

??如果产权人购买的面积并未摊入公摊面积，发展商对会所产权说：是（即发展商能够出具会所建筑面积的独立产权证）。

??此种情况下，发展商（该公司）就是会所的产权人，即他也是小区内的一个小业主。他当然对会所部分有所有权，其中包括处置的权利。但是，他还必须遵守合同中的义务和政府的有关规定。即，发展商如果在房屋买卖合同中明确了会所的项目等，他就永远无权单方面进行变更。否则就是违约。再比如，会所的用途是否可以改变，哪些可以改变，政府是有规定的。会所的业主（发展商）自然不能随意改动。而改动就是违反规定，其他产权人则可以向政府举报其违规行为。在这种情况下，还要注意。会所的产权人必须按其建筑面积向物业管理公司缴纳物业管理费。其费率也必须在产权人（代表）大会上仔细讨论。因为其耗费的资源非同一般居住面积。这样，收入就都归他自己。当然啦。人家的产权，按照合同提供给咱们相应的功能（可能还包括价格水平），不违反国家的规定，又按时缴纳物业管理费等。就是在没有任何违反《业主公约》的情况下，收入当然归人家！不过，这样的情况，在北京，我还没发现。

??发展商对会所产权说：非

??如果产权人购买的面积并未摊入公摊面积，发展商对会所产权说：非（即发展商不能够出具会所建筑面积的独立产权证）。这只和上一条差一个“不”字，结果完全不一样！这也是目前小区会所的大多数状态。我认为，这种情况下，会所表面上是“没有产权”，即没有任何人能够对会所从法律上主张权利。那么，这是不是说会所就谁的都不是了呢？显然不是。整个小区是谁的？会所就是谁的。整个小区是全体产权人的，会所（其实还包括围墙、不能均摊的所有建筑面积，社区的所有公共产业等）自然就是全体产权人的。

??会所利益如何瓜分

??业主（产权人）购买的建筑面积中，是否含有会所?即是否将会所也摊进了公摊面积?，发展商有责任向全体产权人说清楚。如果均摊了，其产权就归全体业主所有。如果不均摊就如上述的情况（产权人购买的面积并未摊入公摊面积，发展商不能够出具会所建筑面积的独立产权证），其产权也同样归全体业主所有。其租金收入自然归全体产权人所有。而且其处置（出租等形式的处置权利）也都在产权人手中。据我的经验，会所的出租规划应该由产权人（代表）大会讨论，制定具体方案。由管委会根据大会决议交物业管理公司实施，管委会负责全程监督。采用完全公开、公平、公证的方式进行招商活动。对所有的收入扣除确实发生的物业管理费用外，其余均为全体产权人所有。具体形式可以放在物业管理费的其他收入中补贴物业管理不足，或者增加物业管理水平和服务项目。如果很多，也可以采用类似“分红”的概念，适当减免物业管理费。当然，如果业主和物业管理公司商议，也可以从中给物业管理公司一些酬劳。

??瓜分的权利有多大

??在这我完全不了解您小区的具体情况，只能是纯粹的理论探讨。如果您小区还没有成立管委会，那即便会所的产权是全体产权人，事实上也无法行使这个利益分配的权利。而假如发展商是会所的产权人，其在会所的行为也无法受到监督。所以，尽早成立管委会是任何小区维权的关键！另外，在没有管委会的时候，发展商或者物业公司的行为，很难受到约束。特别是像在会所中开超市的情况，本身也给小区居民带来了一定的方便。某个（或者某几个）业主提出反对，是毫无意义的事情。要等管委会成立以后，确定产权，确定收入的归属，该追讨的追讨，该停止的停止。说到底，权利有多大还关键在于社区的产权人（代表）大会，其执行机构，就是社区管委会。

??最后，希望你的小区的一切公共权利和利益，都能为全体产权人服务。有任何不妥之处，愿意继续跟您讨论。(舒可心)

笑盈盈

如果产权人购买的面积并未摊入公摊面积，发展商对会所产权说：非（即发展商不能够出具会所建筑面积的独立产权证）。这只和上一条差一个“不”字，结果完全不一样！这也是目前小区会所的大多数状态。我认为，这种情况下，会所表面上是“没有产权”，即没有任何人能够对会所从法律上主张权利。那么，这是不是说会所就谁的都不是了呢？显然不是。整个小区是谁的？会所就是谁的。整个小区是全体产权人的，会所（其实还包括围墙、不能均摊的所有建筑面积，社区的所有公共产业等）自然就是全体产权人的。

???业主（产权人）购买的建筑面积中，是否含有会所?即是否将会所也摊进了公摊面积?，发展商有责任向全体产权人说清楚。如果均摊了，其产权就归全体业主所有。如果不均摊就如上述的情况（产权人购买的面积并未摊入公摊面积，发展商不能够出具会所建筑面积的独立产权证），其产权也同样归全体业主所有。其租金收入自然归全体产权人所有。而且其处置（出租等形式的处置权利）也都在产权人手中。据我的经验，会所的出租规划应该由产权人（代表）大会讨论，制定具体方案。由管委会根据大会决议交物业管理公司实施，管委会负责全程监督。采用完全公开、公平、公证的方式进行招商活动。对所有的收入扣除确实发生的物业管理费用外，其余均为全体产权人所有。