[分享]业主和物业和谐共处路漫漫兮！

莫言

业主物业和谐共处路漫漫
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[ 作者:   日期：2006-2-28 9:55:00  来源:21   编辑：吴洁  点击：133 ]

　　以北京为例，北京市消协最近对北京18个县、区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示：大部分小区业主对物业公司当前提供的物业服务不满意，其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满意人数为零
　　随着房地产业的发展，物业管理已成为我国的新兴行业、朝阳产业。但是，由于法制的不健全及物业管理企业整体水平的原因，物业管理纠纷不断，而且，业主与物业公司的矛盾或纠纷也在呈逐年上升趋势，已经严重影响到社会的和谐和安定。
　　有关调查结果还显示，目前小区业主不满意之处主要表现在以下几方面：对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权；物业收费项目和标准没有公示，私设名目多收或重复收费，物业收费标准与服务水平差距大；小区绿化率不达标，环境卫生管理差，安全保卫措施不利而造成人身财产受到损害，机动车、自行车存放管理差，房屋及公用设施的维护修理差，物业保安人员的行为规范差；多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。
　　业主与物业管理公司作为平等主体，通过签订物业服务合同，规范业主与物业管理公司的权利和义务，从而实现物业管理的目的。作为合同双方当事人，业主和物业公司分别享有不同的权利和义务。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

　　物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。其权利主要包括：根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案；依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费；制止违反规章制度的行为；有权选聘专业机构，承担专业管理业务；有权要求业主委员会协助管理；可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。其义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受业主委员会和住宅小区居民的监督；重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　我国物业管理在立法和实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，不利于社会的安定团结，因此，完善我国现行物业管理方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。立法应明确业主委员会的法律地位，用法律明确物业公司与业主的关系。

　　在《物业管理条例》第八条和第九条中规定："物业管理区域内的全体业主成立业主大会。""业主委员会是业主大会的执行机构。"从条例的规定可以看出业主大会是业余的、松散的、没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，未明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不平等必然导致权利义务不对称，使广大业主难以在法律上维护自己的合法权益。目前，当务之急是通过立法确立业主大会和业主委员会的法律地位，使其具有诉讼主体资格，使业主委员会作为业主大会的执行机构，负责实施业主大会的决议并代表其对物业公司进行有效的管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。如《中华人民共和国物权法（草案）》第一百零七条规定："区分所有权人会议由管理人召集。"第一百一十二条规定："管理委员会和管理人的职责如下：

（一）共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良；

（二）区分所有权人共同事务的建议；

（三）区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；

（四）区分所有建筑物及其周围环境的维护；

（五）收益及其他经费的收支、保管及使用；

（六）区分所有权人会议决议的执行；

（七）管理规约、会议记录等文件的保管；

（八）管理服务人的委任、雇用及其监督；

（九）会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告；

（十）管理规约规定的其他事项。"因此，这其中的管理人自然就是业主委员会，而其中的管理服务人就是物业管理公司。既然如此，我们就应该依照我国《物权法》所确立的建筑物区分所有权法律制度，通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会为区分所有建筑物管理人的法律地位，直接赋予物业管理公司区分所有建筑物管理服务人的法律地位。同时在法律上确立了物业公司与业主的关系---服务与被服务、被委托与委托的合同关系，这一规定能更有针对性地解决物业管理纠纷。

　　监督机制包括三个方面：一是政府部门（对建设单位、物业管理企业、业主及使用人）的依法监督管理，用法律的形式确立地方房地产行政管理部门对物业管理的监督权并明确其失职责任，从而有效地实现政府部门的监管。二是消费者即业主对物业管理服务进行合法监督，具体的形式是全体业主召开业主大会，选举产生业主委员会，代表全体业主决策有关物业管理事项和监督物业管理企业的管理服务活动。三是物业管理行业自律组织或行业协会对物业管理企业的监管，尽快建立体制上类似于消协的建筑物业主管理协会，实行行业自律。

莫言

秦兵：
今天非常感谢大家来到这里就物业管理方面的问题，大家进行共同的探讨。今天为什么提出这个问题，是因为目前中国的房地产业已经发展到一个特殊时期，比如像北京经过近13年的建设，现在有新建小区3000多个，还不包括旧的小区。快的话，有时候一天有两个楼盘开始销售。现在大家对物业管理并不是特别的成熟，还没有上升到足够的高度，因为大家住的是新楼盘，新楼盘还有很多问题没有出现，比如房屋治理问题、地基的问题、供水的问题、电气的问题。但任何事物只要有开始的时候，就有终结的时候。房屋的寿命是有限的，当到达特定时间的时候，房屋的质量都会出现，这个时候谁能挽救社区？为什么说挽救呢？因为整个专业委员会天天做北京社区案件，如果社区里没有一个适当的治理结构，经过了十年、十五年发展以后，它的房屋不是升值而是贬值，无论地理位置有多好，比如王府井的地段足够好了，开盘时是14800块钱，大家排队买，现在卖12000块钱都卖不出去，已经贬值了70%了。如果物业管理不好，一定会出现很多问题。所以，社区治理是最重要的问题，是房屋保值增值的重要内容。