九成物业管理公司赚黑心钱 （媒体报道）

调查数据显示：九成物业管理公司赚黑心钱

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http://house.sina.com.cn 2006年03月09日01:26 北京娱乐信报  

　　向侵权者宣战

　　距离3·15还有一周时间，信报经济专刊版，开始推出“3·15状态”特别报道。面向房产、汽车、家电、求职、IT等消费领域，针对消费者受到侵害的权益，向侵权者宣战。

　　【新闻回放】


　　前天，华远地产宣布：入住已满一年的华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦 (论坛 像册 户型)，去年一共取得115万余元的“业权”收入。这笔钱将按照华远“业权”的分配原则，在扣除成本和税金后全部返还给业主。这是2003年，华远率先在北京推出“物业佣金制”和“业权分配”后首次进行社区“分红”。并表示：“今后，华远不管商业项目还是住宅项目都会推行业权分配和佣金制物业管理模式。”

　　看到华远尚都国际及华远盈都国际业主分到自己应得的收益，京城绝大多数小区业主只能是满眼的羡慕。

　　目前京城多数小区、大厦入住后，包括公共场地、建筑墙体立面等项目内公共设施设备所产生的收益越来越引起业主们的重视，而物业公司常常据为己有，此类争论和矛盾如今屡见不鲜。

　　来自中国社会调查所的调查数据显示，物业管理公司侵占业主权益的情况普遍存在。北京大约有4000个居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。

　　而根据北京市消费者协会就物业公司与业主间关系等问题的一项调查也显示：北京的业主对物业管理企业的总体评价不高，21个小区对物业公司总体评价满意人数居然为零，即没有一人满意；还有72.8%的业主反映对于小区公用部位、设施、场地经营收益及用途没有知情权和监督权；一半以上业主反映小区没有成立业主委员会。

　　【新闻背景】

　　在前不久的北京两会上，民进北京市委将《关于北京社区管理中的物业纠纷与业主维权问题的调研报告》带到市政协会议上，其中的调查数据显示，北京九成物业存在利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况，有六成多的业主对小区物业管理不太满意。

　　【每周快评】

　　把管理改为服务更恰当！

　　据不完全统计，目前关于物业管理的投诉占到了房地产纠纷的70%。当然这很大程度上是由于业权不清。

　　但还有一个原因就是，许多物业管理公司并没有意识到，他们不是管理者而是服务者。许多物业管理公司认为，他们是当然的小区“主人”。物业费收取物业公司说了算，有事情找物业公司，要看他们的心情好不好。

　　现在的物业公司叫管理公司，把自己定位于管理者，其实本身应该是服务者。也许物业管理公司更名为物业服务公司更为恰当。(记者 邹玉瑞)

物业管理专家揭露：开发商蓄意隐瞒业权真相

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http://house.sina.com.cn 2006年03月09日01:05 北京娱乐信报  

　　部分开发商蓄意隐瞒

　　这么多小区存在物业公司或者开发商侵权行为，具体症结出在哪里？“由于信息严重不对称和部分开发商及物业公司的蓄意隐瞒，很多业主难以明确自己所拥有的特别是对公共区域所拥有的权益，而常常导致这部分权益被侵占。这也是导致业主与开发商经常发生纠纷的重要原因之一。”著名物业管理研究专家、中国人民大学制度分析与公共政策中心项目研



究员舒可心这样表示。

　　具体这些侵权行为主要体现在什么地方？舒可心表示，无偿利用业主共用财产，进行有偿经营的方式是：利用电梯间、公共走廊、物业外墙、楼顶等作为广告展位出租；利用小区公共场地、小区内道路两侧作为停车泊位，收取停车费；利用大量物业地下室，对外出租，获取租金；利用地下车库，重复二次收取管理费用等。

　　业权分配核心要做到“三清”

　　导致这么多问题的核心是什么呢？就是社区业权分配问题。业权分配的核心是什么？华远集团早在两年前就提出了业权分配，并成为这一制度的首个实验者，华远集团负责人说，业权分配实际上就是解决“三清”，算清楚、说清楚、分清楚。

　　所谓算清楚，就是对业主按平方米持有的物业在整个小区中所占的比例要算清楚，占１％的比例有１％的投票权，占１０％的比例有１０％的投票权。说清楚，就是在卖房子之前把所有该分配的东西“告诉”购买者。比如地下车库，如果成本已经在房价中摊销了，就要“告诉”业主由于成本已摊销，车库归业主，开发商一个不占；而比如有的会所成本没有摊到房价里，也要跟业主说清楚，“权利是开发商的，那么收益也是开发商的”。而分清楚，即根据业主所持有物业在整个物业中的比例，在合同中将权利、物业、产权、行使产权权益、收入进行分配，包括土地、围墙、道路等各个方面。

　　该负责人说，业权分配清楚以后，业主跟物业公司就不再是对立的关系，物业公司只是替业主打理物业，替业主赚钱，并以此收取一定的管理费用。从某种程度上说，业主和物业公司的利益就捆绑在了一起。同时业主与物业公司也不会存在产权的纠纷，而是物业管理本身的服务和管理质量的问题。

　　需靠立法强制保证

　　对于业主来说，不能眼睁睁看着自己的合法利益被别人轻松占据，寄希望于物业公司或者开发商的良心发现肯定是不现实的。中国消费者协会消费指导部主任王前虎表示，目前开发商讲诚信和讲良心的比较少，因此完全通过开发商自我意识的发现来进行物业项目“业权”收益的分配是不可能的。

　　中国消费者协会指导部主任也表示，在现实中，很少有开发商愿意放弃目前这些比如停车场等区域的收益部分，因此公共区域权益分配引发的维权也是目前居住小区发生纠纷冲突最为集中的地方。通过“业权”的方式将业主的权益分配给业主的话，对于开发商而言就减少了其收入，因此仅仅是通过开发商的自我约束显然不可能将这种方式推广下去，因此必须要依靠政府有关部门的支持和推广，通过有关部门参与的方式，以行政的手段进行推广。

　　舒可心表示，现在法律已经可以解决业权问题，关键还是在于业主。业主委员会最好能通过律师等专业人士，对社区物业业权分配作详细调查。因为，物业管理条例当中就已经明确，公共部分收益归业主所有。(记者 邹玉瑞)

笑盈盈

现在的物业公司叫管理公司，把自己定位于管理者，其实本身应该是服务者。也许物业管理公司更名为物业服务公司更为恰当