美丽园案

代表奶奶

“美丽园案督促物业行业自律”  http://news.thebeijingnews.com/0548/2006/0819/015@202907.htm

  www.thebeijingnews.com · 2006-8-19 3:24:50 · 来源： 新京报   

美丽园业委会主任雷霞表示，物业费降低是挤出了水分，将继续监督物业为业主提供服务



　　▲2006年8月17日，雷霞做客焦点网与网友交流，对物业撤离问题做出回应称：“我们有应急措施”。焦点房地产网供图

　　■对话人物

　　雷霞

　　40岁，职业教师。2001年入住美丽园，2004年加入小区业主维权小组，并参与业主大会筹备，当选为业委会主任。2005年3月起全程参与美丽园物业纠纷案，并于今日再次当选新一届业委会主任。

　　■对话动机

　　美丽园业委会诉鸿铭物业公司物业费纠纷案的胜诉，被认为是全国首例业主取得物业费纠纷胜诉的标志性案例。

　　这起案件历经一审败诉、二审终审胜诉，再审胜诉，中间充满戏剧和波折。在北京乃至全国的社区中激起了强烈反响，影响深远。

　　8月16日，就在案件判决尘埃落定不久，鸿铭物业公司公开宣布撤离该小区，一道难题再次摆在业委会成员面前。美丽园会不会出现像美然动力那样的极端局面？美丽园业主将如何应对？昨日，业委会主任雷霞对话本报记者，详细讲述美丽园胜诉背后的故事，以及业委会如何面对未来的挑战。

　　坚信物业不会撤离

　　我们不相信物业会撤出，美丽园绝对不会出现美然动力那样的局面

　　新京报：据最近两天的消息，鸿铭物业宣布要撤出小区。业委会对此如何应对？

　　雷霞：物业说撤离不是什么新鲜事，他们不止一次这么说过。物业在小区里有那么多的利益，我们坚信物业不会撤离。从物业公司给全体业主的公告看，其中并没有要立即撤出的意思。而且，业委会也没有收到过物业关于此事的任何通知和函件。

　　新京报：如果物业真撤呢？

　　雷霞：任何情况都可能发生。如果真的撤，那要看他以哪种方式撤出，如果走正常的退出程序，业委会也将按照法律、法规来交接。如果突然撤离，我们也有应急措施。如果不撤出，而是恶意降低服务质量，业委会将提请业主大会就是否终止物业管理合同、重新选聘物业进行表决。

　　新京报：有哪些应急措施？

　　雷霞：这个保密（笑），不过我们不相信物业会撤出，美丽园绝对不会出现美然动力那样的局面。

　　反对也是业主权利
　　我们执行的是大多数业主做出的决议，哪怕这个决议是错的，我们也要坚决执行，这就是民主的代价新京报：我们观察到，美丽园业主对小区事务的参与率很高，凝聚力很强，业委会是如何把大家组织起来的，并且获得他们的支持？

　　雷霞：确实，美丽园业主的素质都比较高，很关注自己在社区里的权益，也知道通过自己的选票来授权业委会做事。业委会之所以能得到大家的支持，是因为我们做什么大家全都看得见，我们所有的工作和支出都会公示，每走一步都让大家及时了解，并能很快反馈业主的疑问。

　　新京报：但是美丽园案中一直就没少过反对业委会的声音，比如去年底胜诉后，有业主说物业费降低了，服务质量就会降低，比如11日再审开庭时，那些散发材料给媒体的业主。

　　雷霞：反对也是业主的权利，我们希望业主发出自己的声音争取自己的权利，但是任何人都要对自己的话负责，或者为自己的主张提供证据。遗憾的是，到现在有些提出反对意见的人都不肯透露真实姓名，也拿不出什么证据来。

　　新京报：业委会怎么对待这些反对的声音？

　　雷霞：业委会只是业主大会决议的忠实执行者。一个小区，不可能所有的业主意见完全一致，我们执行的是大多数业主做出的决议，哪怕这个决议是错的，我们也要坚决执行，这就是民主的代价；少数不同意见的业主可以通过宣扬自己的主张，把它变成大多数人的意见和决议，业委会也照样执行。

　　新京报：那么业委会如何消除业主对于物业费降低则服务质量降低的疑虑？

　　雷霞：首先，我们并不是降低了物业服务价格，而是挤出了其中的水分，比如只有1组水泵却收30组水泵的钱；其次，物业服务质量应该有个客观的、可操作的标准，而不是凭某个人的感觉去判断。

　　根据2003年12月《北京市住宅物业管理服务标准》，这里面的每一项收费和服务标准都是明确的，现在1.58元物业费只是对应了这个标准，当然业委会还会监督和督促物业，继续为业主提供水平不变的服务。

　　业委会是惟一出路

　　成立业委会是业主经历过单打独斗的实践与挫折后，找到的惟一自救之路新京报：在进入诉讼程序之前，业委会有没有想过走其他的途径解决？

　　雷霞：当然想过，行政程序不知道走了多少次，消协、建委、小区办、物价局，全都跑遍了，都没有解决。

　　在这里我提一下追溯物业费虚高的历史。2003年的管委会就与鸿铭物业多次协商该问题，均未果。

　　在此期间，部分业主因对物业公司乱收费行为不满，缓交有争议部分的物业费，却被物业公司告上法庭，但两审法院均未支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且承担滞纳金。

　　法院判决称“小区公共事务应由业主委员会起诉。”数位业主接连的败诉令更多业主激愤；加上二期公摊面积的问题长期得不到解决，大家逐渐有了共识，那就是：不靠天，不靠地，也不指望别人大发慈悲给与施舍，我们必须团结起来自救。

　　于是，2004年8月19日，美丽园第一届业委会经业主大会选举产生了。可以说，成立业委会是业主经历过单打独斗的实践与挫折后，找到的惟一自救之路。提起诉讼也是最后无奈的一步。

　　新京报：诉讼费用怎么解决？

　　雷霞：这个要感谢我们130多位热心业主。在管委会和业委会交接的真空期，有130多位业主每人捐了200元，总共26000多元钱，再加上业委会成员的垫付，两年下来，包括诉讼大概花了4万多块钱，用这些钱追回了数百万的补偿和收益，很值。

　　2005年我们拿到了电梯广告费后，就把这些钱全部返还了业主。

　　新京报：听说因为打官司，美丽园失去了优秀管理小区的牌子？

　　是的，因为业委会对物业的硬件、软件都不满，没有在评选单上签字，复检没通过。

　　本来，我们想和物业一起，把更多的精力放在小区的和谐、品位、文化的建设中，但诉讼牵涉了太多的时间和人力，顾不上。

　　新京报：还有业主说，小区因此陷入动荡不安之中？

　　雷霞：动荡是暂时的，因为我们可以看到一个更美好的未来。胜诉本身就是一个证明。我们有信心，让美丽园更美丽。

　　对业主来说，最大的成本是付出了太多的时间和精力在诉讼上面。如果相关部门都能尽职尽责，可以通过行政机制疏导，那么业主要轻松许多。

　　新京报：据我了解，目前做业委会工作都是利用业余时间，对你个人来讲，怎么平衡这个工作和自己的生活？

　　雷霞：很难平衡（很快地），太忙了。但每天不管干什么，我都会把每天的晚饭摆在最重要的位置，我要保证我的大后方是稳定的（笑）。我大部分时候每天五六点回家做晚饭，请了个小时工，可以帮我干点活，但菜一定是我做。

　　案件启发物业自律

　　对其他小区的业主来说，就是启发大家反思，督促物业真正化管理为服务，达到行业自查、自律新京报：现在美丽园维权胜诉已经成了一个业主维权的标杆。有网友说你成了社区业主中的公众人物了。你有什么体会？

　　雷霞：从来没觉得我成了公众人物。现在走在街上，也仍然没有人跟我打招呼，说明我不是公众人物（笑）。

　　新京报：那么是否有一种成就感？

　　雷霞：没觉得这是一种成就。当然个人能力有了很大提升。做了业委会工作后，和大家一起为公共事务努力，学习和积累了那么多法律知识，对我以后的生活来说，是一笔财富。

　　新京报：业委会今年就要换届了，想过胜诉了，要休息一下吗？

　　雷霞：很不幸我又当选了（笑）。刚刚选出来下一届业委会，只是还没有公告和备案。

　　很累，当然想休息。本来想打完这个官司以后，可以喘口气放松一下，但我们发现，也许路才刚刚开始，接下来还要面对更多的挑战。

　　美丽园胜诉是全体业主集体的智慧。业委会里有两位优秀的律师：周杰、杜平，还有那么多热心的业主，更有美丽园声援团这样强大的支持。业主维权经历了一个量变到质变的过程，美丽园占尽天时、地利、人和，正好赶上了这个质变，真是很幸运。

　　对其他小区的业主来说，就是启发大家反思，督促物业转变思想，真正化管理为服务，达到行业自查、自律。

　　■对话律师

　　“业主不能当秦香莲”

　　美丽园业委会成员兼律师周杰称，部门中立有助疏通纠纷新京报：听说因为打这个官司少接了很多案子？

　　周杰：我最怕雷霞打电话给我（笑）。我把很多白天该做的事放到晚上做，经常到凌晨两三点。

　　新京报：作为美丽园业主和专业律师，你在这起诉讼中有什么感受？

　　周杰：有一个感觉，如果相关部门站的位置更中立一点，我们老百姓的事情就好办多了。政府部门和企业离得太近，会造成行政疏通机制破产，大量的物业费纠纷案、房地产案就直接捅到法院，这也是我们跟有些法官了解情况后知道的。

　　还有一点是正义之门是沉重的，所以要推开这扇沉重的大门。业主靠哭哭啼啼当秦香莲，连门都没有，一定要自救。
　　■对话背景

　　美丽园纠纷始末

　　2005年3月，美丽园小区业委会将北京市鸿铭物业公司告上法庭，提出13项诉讼请求，对物业收费提出质疑；2005年9月14日，一审法院驳回业委会全部诉讼请求。业委会提起上诉；2005年12月，业委会终审反败为胜，一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项；小区物业费由从2.72元下调至1.58元。

　　2006年1月，物业公司向一中院提交再审申请，要求对此案进行重新审理；2006年3月30日，5名法律专家出具《论证意见书》，认为一中院的判决改变了合同规定的价格条款，是不妥当的；2006年4月13日，北京市物业管理协会向一中院主管领导发出一封《行业专家对美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》，认为法院的判决会引发北京物业全行业的混乱，要求重审；2006年5月30日，一中院发出《民事裁定书》，决定另行组成合议庭对此案进行审理，同时裁定在审理期间中止原判决的执行。

　　2006年8月11日，市一中院再审宣布，维持此前一中院作出的终审判决：物业费由原来的2.72元/月/平方米降为1.58元/月/平方米，并判令物业将3年电梯广告费18万元返还业主。在这起“北京首例业委会告赢物业案”中，业主笑到了最后。

奔马

民主是需要我们共同去争取的！
是需要有主人意识、有正义感的人共同争取的！！
当然，人的意识是分层次的，有见利忘义的、有软弱的、有想搭便车的----- 这些都不应，也不会成为有主人意识、有正义感人的退却理由！

袁本初

开发商不怕业主，物业更不会让步，大家有什么办法？ 美丽园只是个局部胜利，
大家有什么折？
临时电就是不动， 小区办，居委会就是不让招标物业。还是投降吧！
再说，吃亏又不是一家两家，别折腾了。大家说呢？

民主法制

小区人意见不统一，业委会工件会有极大困难．为大多数人谋利益，就是不成功也是英雄，何必自弃投降？

垂帘听政

收费虚高,协商不下来;
物消协、建委、小区办、物价局，全都跑遍了，都没有解决。
遗憾的是，到现在有些提出反对意见的人都不肯透露真实姓名，也拿不出什么证据来。
这只说明,时代庄园和美丽园面临同样的问题,支持业委会起诉.

真鲁迅

不在沉默中爆发,就在沉默中灭亡.

没有想到我老人家的话到今天还这么有用.

奉劝既得利益者不要太放松警惕,江山易得不易守,想必当初你们为了成为不交费,可以喝别人血生活的特殊的主儿也一定付出了不少,有破财的,有卖相的,有充当打手的,有给开发商添屁股的.今天被七,八个智商又问题的阿Q给搅活了美梦,当然不舒服.但千万要小心.据在下掐指一算,他们可都是一等一的国家栋梁之材,远非睁眼瞎闭眼不瞎的几个老头这么急呀,好在房子要住七十年呢?

也奉劝想闹事的阿Q们,虽然你们的学历都不低,但玩起无耻来你们比居委会之流差远了,君不见黄河之水天上来,为了挣一分是一分,好帮助干儿子渡过改选业主委员会的这几个月,不惜打出了给狗看病的广告横幅来,你们可千万挺住了,狗急跳墙.小心哪天真没得钱去添临时电的窟窿,没钱养活干儿子了,居委会带领乡政府和相关部门按突发事件来上门收租呀.

美丽园好像离大家太远了,她的业主委员会主任可以连任,而你们的呢,怕是做不到头就给罢免了吧.所以,也奉劝业主委员会,不要以为有了几个人的声明大家就服气你们了,难道连一个老鼠坏一国汤都没有听说过吗?更何况你们好像有两只老鼠(好在不是两只老虎)呢.

困了,倦了,窃听下会分解.