从“美丽园事件”看中国“物业管理真空”问题的瓶颈和探讨解决的方法

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从“美丽园事件”看中国“物业管理真空”问题的瓶颈和探讨解决的方法 转自舒可心的BLOG

　　按现行的《物业管理条理》，业委会是业主大会的执行机构。因此在发生诸如美丽园和以前类似的美然动力街区社区中“物业管理真空”现象时，便凸现了如下的问题。

　　因业委会和任何（物业管理）企业、实体签约，需要业主大会的授权。而在紧急情况下人心浮动，召开一个能超过2/3同意某一企业接管物业管理活动的决议的可能性是零。哪怕按北京市政府有关文件中建议的三个月时间，也会非常困难。这就必然造成“物业管理真空”状态的延续和恶性循环状态。当罢免业委会――业主大会召开的主体――的呼声越来越高的时候，“当政”的业委会更害怕做错事，在野的业主，无人愿意竞选业委会委员。这种群龙无首的情况将更无法控制局面。从而直接影响社会稳定。后果无非是罢免那些“唯程序、规定是从的庸才和蠢人”的业委会而产生出“敢承不顾程序但勇于担责任的伟大人民领袖”。……之后的问题，则就取决于这个伟大领袖或者领袖团队的德行和理念了，必然有“愿意交还权利于业主大会”的，也会有“从此就以领袖自居的为业主大会做主”的人或者组织。

　　因此，一个办法是在《业主公约》中对“紧急状态”进行界定并授权。但这里面必须考虑几个问题：1.谁有权利发布紧急状态令；2.赋予业委会在紧急状态下哪些（比如包括筹集资金和临时聘请物业管理企业的权利等）；3.紧急状态的应以何种程序解除；4.紧急状态下的资金来源；5.紧急状态下业委会委员表决是否应受到追究。等等。

这是一个完全自主治理的方案。在人数合适、人群同志化较好的社区可以考虑。

　　但对与一般的社区来说。政府的公信力和巨大的资源，远远比业委会的强得多。“指望”政府，也的确是我们应该考虑到的解决方法之一。

　　特别是当今社会中，像水、电、（燃）气、暖等维系人民生活的基本供应设备和系统都通过交给业主大会而交给了市场。市场的高风险特性，必然也会影响到这些领域。抛开故意、恶意撤离造成的“真空”状态不说，从理论上，某个企业破产而导致的不得不停止活动也是完全有可能的。事实上，这种现象的发生，早就已经从财产管理的缺失，转移到了使人民基本生活受到严重影响的程度，也就是构成了社会问题，即公共管理问题。因此，政府就必须做“善后”工作。

　　解决的办法也并不复杂。只要政府出台行政规章即可。主要程序有：1.准备撤离的物业管理企业必须首先向政府提出破产保护之类的申请，让政府有所准备；2.在政府认可接管破产清算之刻，其财产冻结，受政府支配。其管理的物业管理区域由政府接管，有关费用由政府垫付，最终按原合同价格向业主们发出收缴令。后面的工作设计就简单了，在保障社区安定的前提下，是召开业主大会选聘物业管理公司还是改选业委会，都是可以控制的。3.如果业主们一味的“依赖”政府，那么政府将用财政款项提供最低标准的物业管理服务，提供居民生活的最低基本保障。这种设计，是面向将来肯定要产生的城市中“贫民窟”物业管理的一种预案。

　　而目前北京市政府“与业委会协商”的办法是对城市管理责任懈怠和害怕承担责任的表现。其实，责任肯定要政府承担了，越谈判，时间拖得越久，责任就越重。这一点也请政府公务员们和法规、政策的制定者们仔细思考一下。为了“乌纱帽”还是要勇于承担政府责任才对。

　　但目前的政府还没有意识到这个问题。还以为物业管理区域内的所有权利都可以由业主处分。其实不然，因为，业主对权利的处分，可能导致居民（人）的生活的基本状态的改变，而并不仅仅是物权的变化。

　　政府，可以不那么关注甚至完全不关注私有财产以及其共有财产的所有者如何管理他们的财产。但必须认真关注人民的生活，必须关注因共有财产管理导致人民基本生活状态即社会公共利益的破坏。

　　想到哪儿，写到哪儿，不对之处请各位批评。

安奇

http://house.focus.cn/msgview/20/64374044.html

昨天CCTV播出了对汪XX的采访，面对镜头汪说：“正是我们的突然撤除，打乱了美丽园业主的正常生活秩序，才让广大业主知道我们在工作！我们一点不担心处罚”！听完后我简直不敢相信，我们美丽园正在被这样一个流氓领导的WY管理着！太可怕了！照他这个逻辑，杀人犯杀了人后警察可以说“我们不管，正是我们不管了，才让人民知道我们的重要性！知道我们在工作”照他这个逻辑军队也可以说“日本来侵略吧，我们不管了，只有我们不管了才让人民知道我们军队的重要性！！”。我想问：你们把人民的切身利益放在什么位置？？？把业主的利益放在什么位置？！你们无耻！更可笑的是你们还在美丽园挂了大量横幅口号--什么人民的利益高于一切，什么相信政府，什么构建和谐社会，以此来掩盖你们的心虚、你们的丑恶嘴脸！我们知道你是从文化大革命中过来的人，你们善于打、砸、抢，你们善于贴大字报、你们善于颠倒黑白！但你们太小看广大业主的分析判断能力了！在广大业主眼里你们是跳梁小丑，你们表演吧，尽情的表演吧！借用一下你们用的口号---相信政府！现在你们HM是全国出名了，可惜是臭名！全国人民在看着、中央在看着、北京市政府在看着、全小区的业主在看着，看着你们如何收场！！在此奉劝一下海淀区的相关领导：别光拿着纳税人的钱不办事！你们这是不作为！会影响你们的仕途的！请三思。
最后感谢一下以雷霞领导的YWH，你们辛苦了！我们广大业主是支持你们的，你们代表的是正义！自古邪不压正，我相信在不久的将来，在相关业主维权的历史上必将重重的记下你们光辉的一笔！

安奇

http://www.focus.cn/msgview/20/64360393.html

1、在任何时候业主的维权行为及表达方式都应依法理性而为；在任何时候业主都要团结一致，分清是非，不要内讧，相互伤害。要牢记每个业主的利益都是一致的，大家是同一战线的战友，除非你得了xx的好处，替xx分化业主.。业主对抗内讧，受害的是业主，会使物业贬质。

2、业委会要尊重每一位业主的意见，集思广益，要勇于听取反对意见的声音；业主要理解业委会维权工作的艰辛,在高喊“雷霞下台”的时候，你是否愿意象她那样牺牲个人业余时间为社区业主服务? 你是否愿意参选业委会作这个费力不讨好的社区义工? 每一位业主应扪心自问：过去是否关注过社区公益事业？是否参与过社区公共利益的维权；自已是否是既得利益者，在搭顺风车? 公民社会重在参与，你参与过（了）吗？

3、任何没有职业道德、不守商业诚信的的物管公司坚决不要，任何弄虚作假的物管公司要一票否决，坚决不请。业主们要坚信在迈向市场化的当今中国，业主自由选聘，一定会选到满意的物管，社区业主自治（自管）考验着中国公民；
维权不是为收费多少，维权是为了更有尊严的活着；买房我们已经吃尽了苦头，还想任人宰割吗？

4、合理的低收费不一定会降低物管质量，关键在订好合同，监督到位；高价物管并不等于高质量。深圳景洲大厦在全国首开先例按市场运作自选物管时，业主和业委会从未提出降低物管费, 我们也担心降低收费会降低服务质量，我们并不差那每月多交几十元钱，但令我们吃惊的是来应聘的物管企业争先恐后主动降价竞聘，于是我们要求应聘的物管企业出具运作核算报告, 这些应聘公司说我们仍有钱挣，企业以盈利为目的，决不会作亏本生意。深圳景洲大厦物管选聘，打破了深圳物管行业长期的价格垄断，带动了深圳物管行业纷纷主动自降收费。我参加过深圳物管费成本项目调查，发现一个怪现象，物管公司都叫在亏本经营，但没有一家物管愿主动撤出，业主不满意赶都赶不走。深圳有每平方50元的高价强制物管收费，请问那位在美丽园高叫着“有钱就住，没钱就滚”的业主是否愿意接受这种单方强制定价服务？

5、2003年原管深圳景洲大厦的物管公司合同到期，想让景洲大厦业委会同其私签续约合同，业委会认为不妥续签也应征求业主大会意见再定，因业委会只是执行机构。那家物管公司找到景洲大厦业委会主任说不续签就3天内撤走。景洲大厦业委会主任告诉这家公司负责人，尊重双方自愿的选择，希望物管公司信守法规在1至3个月内撤走。当晚业委会召开业主大会征寻大家意见，统一思想认识，大多数业主表示不应强留，免得日后给物管留下话柄，坚信能有物管公司来接管，若找不到合适的就自我管理。于是我们顺水推舟，第二天便致函答复这家物管公司，并在1个月内完成了更换物管工作。景洲大厦业委会以依法维权闻名全国，有业主当初担心怕没有物管来接管，后来的结果证明全是多余。不仅选到了物管，收费还由原来每平方3元，再次降到了2.30元,服务标准也大大提高, 两年多来业主与新物管相处融恰，收费账目更加透明。景洲大厦业主物管自觉交费率在深圳最高。

6、北京中级法院判决收费标准并无过错，任何《合同》有争议，双方均可申请仲裁或请法院判决。法院支持的是业主举证收费的合理价格，而并不能误认为是法院在参与市场收费定价，别混淆了是非概念，法院是在维护公平。若物管公司能举证指出多收费的合理性，想必法院也会支持的。

7、建议北京美丽园业主团结一致，重新选聘守诚信，有职业道德的物管公司，不要为难强留要主动撤走的物管公司，市场经济是双向选择，别让人家作“亏本生意”。若在北京找不到合适的物管公司，请告诉我们，天下业主是一家，我们一定帮忙推荐深圳物管进京接管美丽园。物管业并不是高精科技，并且旱涝饱收, 深圳人愿作活雷锋支援你们。

2006-9-26