应诉通告

业委会

应诉通告


尊敬的业主，

业委会近日收到北京市朝阳区大屯人民法院民事传票，将于2006年11月14日开庭审理北京金世恒业物业管理有限责任公司起诉时代庄园业主委员会物业管理纠纷一案。金世恒业要求业委会退还20万元物业服务质量保证金。业委会认为，物业服务保证金是服务质量押金，金世恒业在事实上并未终止物业服务的情况下，要求退还此金于法无据。鉴于此案事关全体业主的利益，业委会将积极准备应诉。同时，业委会周知各位业主，请大家为依法维护全体业主的共同利益，献计献策。

特此通告。

时代庄园业主委员会
2006年10月30日

安奇

http://www.timesmanor.cn/time/an ... ardID=97&id=389

为老谢献策

物业诉谢云鹏追讨20万元的官司，11月14日就要开庭了，老谢急忙在大门口贴出告示，还声明：“希望广大业主之献计献策”说是为有关广大业主的切身利益云云。
我们明确地给老谢献策：“赶快还回20万院，岂不完事大吉了”！因为这20万元不光是你扣物业的暂扣金，这也是广大业主所交的物业费。20万元不是一个小数目，能办好多有益于广大业主的实事。你老谢已经乱花乱造业主所交的物业费已经有不少款项了，你给大家都办了什么好事？！这20万元还回来，能给我们广大业主改善很多服务质量，你拿着这么大数目的钱，大家决不放心，因为以往的事，谢与买所做的事已教育了大家，即是你们策划的“北苑宾馆哄抬”的失败会议，一下子就花了一万一千元，还恬不知耻地将账单贴到大门口，就在开会之前，老谢大叫“在这里‘北苑宾馆’开会不花一分钱”可不到一个星期这一万一千元就让广大业主来报销了。良心何在？你们纠结的所谓律师也从中拿走了不菲的所谓咨询费，这笔帐，广大业主还没跟你们算呢！赶快还回20万元，这20万元在你们手中还不知怎么乱花乱造呢！
反过来，也知道买、谢二人纠集了几户借了一些钱，投了一些资，以为会多倍返还，看来随着广大业主觉悟与警惕性的提高，又因买、谢最终的出局，而不可能再能增值的回收，也就是打了水漂儿，那些当时被二位迷惑的几位“借资人”分文绝收的下场。谁来负责，老谢还想能用这20万元来补偿呢？想得多美妙呀！可广大业主能答应吗？
再有买、谢正在面临新的业委会即将重选之际，最近又向小区办、建委提出所谓的“招标”问题，当即小区办领导口头上已明确告知，时代庄园大多数业主反对二人的作法，你们所说的75%又拿不出具体业主的真名实姓，因为小区办了解事情的真相，现在口头上告知，11月26日能有一个书面的回答，对于小区办等领导的口头答复二人隐藏消息不向广大业主交待。
还有关于“临时用电”的问题，二人也混淆视听，居委会已将解决此问题的进度真相贴到报栏里，群众一看便会明瞭，二人又下山摘桃子。。。。。。。
广大业主一直想跟你俩的所谓“业委会”当面对话，可二位躲着不见群众，长此演下去，还能演多久？快将大家的20万元还给大家，业主们用这些钱能办很多有益园区的事，不能再放在你们手中瞎造了！还钱是早晚的事，还了，官司也就罢了。这是良言，这是您们让大家“献计献策”的最好出路。


说的好.还真没看到他在园区贴出的让大家献技的公告.当初他不是满怀豪情地说保证金的事出问题自己负责吗?怎么又招呼大家了?可悲

奔马

回复#2安奇
1、是否归还20万元，应由法律、法庭说的算，而且已经反诉了，您跟着急什么？尤其请您注意，那20万元是物业公司的钱，决不是业主的钱，这应是基本的法律常识；
2、我是“借资人”之一，不过是看有些事不公，业委会又遇到困难，出一点点薄力而已，从未想过，业委会也从未承诺过所谓的“多倍返还”，不知您为何又造了这样一条？您是否又会给我安上一条“被业委会收买，或者我成为继解、买之外想从招标中获取利益的第N人“？
3、关于”临时用电“，我是庭审旁听者之一，是业主告开发商，您跟着急啥？

奔马

观被告人太合日盛在法庭上的滑稽嘴脸

北京太合日盛房地产开发公司被时代庄园业主告上法庭

被告人：北京太合日盛房地产开发公司
原告：   北京朝阳区时代庄园业主
诉由：   被告人未按购房合同规定提供正式双路供电  
地点：   北京朝阳区法庭
时间：   2006年10月31日

     朝阳区法庭通知的开庭时间是早8:30,但被告人却直至9:00才姗姗而来,足见其对次诉讼的漠视态度。
     作为法庭上的旁听者，不幸目睹了被告人北京太合日盛房地产开发公司在法庭上的诬赖嘴脸，真是表现得淋漓尽致。综合他们的观点主要是：
     1、临时电和正式电都是供电局提供，没有什么差别；
     2、合同上的双路共电的约定没有具体时间，所以被告人北京太合日盛房地产开发公司并没有违约------
     各位业主，你们看明白了吧？这才是北京太合日盛房地产开发公司的真实面目！

真鲁迅

开发商一被判败诉,心情不好.它们如何能再拿到项目和回扣?物业将再也无法帮开发商收取电费.这么大的窟窿谁来补呀?能不着急吗?
呼吁业主委员会趁此机会,让法院给物业收费一个判决(和美丽园的包干制收费一样,欺诈是必败无疑的).也好让瞎老头,朱家(给我丢祖宗的脸呀),一再问,马回回等几条狗不戴上口嚼.从此以后不在乱咬,乱叫.还小区以宁静和谐.

春光明媚

业委会近日收到北京市朝阳区大屯人民法院民事传票，将于2006年11月14日开庭审理北京金世恒业物业管理有限责任公司起诉时代庄园业主委员会物业管理纠纷一案。

安奇

http://lijinsong.fyfz.cn/blog/lijinsong/index.aspx?blogid=97362
发表时间：2006-8-9 9:36:00  阅读次数：75

民 事 起 诉 状

原告：北京市崇文区广渠门内大街幸福家园71位业主

原告委托代理人：
李劲松 北京市忆通律师事务所主任 电话：86869595/63990628
李苏滨 北京市忆通律师事务所主任助理 电话：63990626/63990627
通信联系地址：
北京市海淀区莲花池东路31号中裕世纪大洒店A512室。邮编100038

被告：北京金宇宏物业管理有限责任公司
住所地：北京市崇文区法华南里34号楼218房间。
法定代表人：高克富，董事长。电话：67113251

诉讼请求：

1、请求法院依法判决“解除各原告与被告所签的《物业管理委托合同》”。
2、请求法院依法判决“本案诉讼费用由被告承付”。

事实与理由：

一、各原告皆为北京市崇文区广渠门内大街幸福家园的业主。2006年3月1日之前，各原告因故分别与被告签署了“各原告无权拒签也无权变更其半点内容”的格式化《物业管理委托合同》。
合同中写有“用户无正当理由且拒交各类物业费用时，在一个月内采取加收滞纳金的办法，第二个月仍无效时，将采取一定数额的经济处罚或停止其能源供给及物业服务，如果超过三个月将报送辖区或北京仲裁委员会给予裁决或经社区所在地之法院提起诉讼。

二、在和各原告签署《物业管理委托合同》时，被告发给各原告一份其印制好的《金第幸福家园业主手册》。该手册中写明“如管理费用不足以支付各项开支时，物业管理公司可向各位业主计取补充费用，如有盈余，则转入下年度管理费用”。

三、2004年年初，幸福家园小区业主委员会筹委会业主代表要求被告按规定公示2003年的物业费的详细收支情况。在业主们的强烈要求下被告于2004年3月22日，公示了一份2003年度截止至2003年12月31日的幸福家园物业费收支情况表，该表显示“2003年度物业费收入1149570。02元、停车场收入150768元、装修服务费收入92042元、财务利息收入4237。06元，收入合计1396617。08元；支出合计1702905。46元；结果是2003年度支出总额大于收入总额，总计亏损了306288。38元”。

2004年7月28日，幸福家园业主委员会筹委会业主代表向被告送交了“关于交纳本年度物业费通知的答复及小区管理的建议”。再次明确“要求被告公示详细收支情况”。并具体指出了被告工作中存在的“小区并未实行封闭式管理，行人及外部人员随意出入本社区；小区安防未起作用，单元门门禁系统管理不当、电磁门锁不起作用” 等问题。

四、但是，2004年9月16日，被告竟然又公布出了另一份“幸福家园2003年度收支情况表”。该表显示“收入合计变为1747360。89元（增多了其他收入350743。81元）；支出合计变为1722196。37元（增多了19290。91元）；结果变成了2003年度收入总额大于支出总额，总计盈余了25164。52元”。

五、这使得业主们不知自已下一步究竟“是该向物业管理公司补充费用，还是该相应减少原预定的应交物业费金额”。

于是，业主代表2004年10月10日再次专门致函给被告，要求其如实公开物业费收支原始凭据，详解“相同的财务报表，第一次报表亏损30万元，第二次报表盈利2。5万元，为何会有如此大的差异？如何确保下次不会再出现一份亏损130万元或盈利130万元的报表？一期三个楼共计12部电梯，每部电梯6万多元，共计70多万元，第二次的报表显示仅支用了21万多元，还有50多万元给谁了？” 等质疑。
并再次告知被告“业主手册中清楚说明了幸福家园小区物业管理实行的是酬金制，在目前物业公司报表自相矛盾的情况下，必须将物业费收支帐目的原始单据等记帐凭证提交业主或会计师事务所进行审计并将审计结果公告，据审计结果明确业主下一步是无需缴纳物业费了还是需补充物业费金额”。

六、各原告等业主此后又多次口头向被告明确表示：
如被告提交出经审计确认的财务报告结果是收不抵支，则各原告等业主会立即补交应补充的物业费给被告。
如审计报告的结果是收大于支，则被告必须将结余资金冲减原预定的下年应交物业费金额，并将下一年度财务收支预算计划公告。
但直至今日，被告一直拒绝“将物业费收支帐目的原始单据等记帐凭证提交业主或会计师事务所进行审计并将审计结果公告”。
这使得：
业主至今无法据审计结果明确是“自已享有的业权纯收益额已大于原预定的应交物业费金额，故下一步无需再缴纳物业费”还是“除原预定的应交物业费金额外，还需另多缴钱向物业公司补充实际亏损的金额”。
这也使得各原告相信：
客观情况可能应是“每个业主享有的可用于冲减物业费的业权纯收益分配额，已大于原预定的应交物业费金额，业主们其实下一步已无需再补充缴纳物业费”。

七、但被告作为受业主之托替业主管理物业的被委托人（类似于家庭保姆），
不仅“对身为委托人（类似于家庭主人）的业主的合理合法要求长期置之不理”；
还“于2006年3月1日到法院无理反告其雇主”，
向业主无理索要“其所谓的物业欠费”及“其所谓的比高利贷还狠的高额欠费滞纳金”！

八、被告这一向业主公开宣战的行为，使各原告均对被告彻底失去了信心。
被告这一向业主公开宣战的行为，
使得本就是被开发商捆绑成交的各原告与被告间的《物定管理委托合同》完全失去了“维系双方委托合同关系所必需的感情基础和信任基础”。

九、《中华人民共和国合同法》第410条明确规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”。
《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条亦明确规定：
“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”
“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”
“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。

十、综上，各原告现特至贵院提起本诉。
祈请贵院尽职保护各原告“身为《物业管理委托合同》的委托人”依法享有的法定“可以随时解除委托合同”权：
依法判决“各原告与被告的物业管理委托合同自即日起解除”。

此 致

北京市崇文区人民法院


起诉日期：2006年 4 月20 日

附：
1、《物业管理委托合同》复印件一份；
2、业主手册复印件一份；
3、2004年3月22日北京金宇宏物业管理有限责任公司第一次公示的幸福家园收支情况表一份；
4、2004年7月28日幸福家园业主委员会筹委会《关于交纳本年度物业费通知的答复及小区管理的建议》复印件一份；
5、2004年9月16日北京金宇宏物业管理有限责任公司第二次公示的幸福家园2003年度收支情况表复印件一份；
6、2004年10月10日业主代表致金宇宏物业公司的函复印件一份；
7、各原告身份证复印件各一份；
8、授权委托书；
9、忆通律师事务所所函；
10、起诉状副本一份。




幸 福 家 园 被 诉 欠 费 业 主 答 辩 意 见


答辩人就被答辩人诉答辩人物业管理纠纷一案，做如下答辩：

A、依据《物业管理条例》第六十七条的规定，假设答辩人真违反物业服务合同约定逾期不交纳所欠物业管理费，也应当是由业主委员会督促限期交纳。物业管理企业只有在“业主逾期仍不交纳”时，才可以“向法院起诉”。
该条规定全文是：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

这条规定是在《物业管理条例》“法律责任”中的强制性规定，
它在授予物业管理企业追索物业服务费的诉权时，
明确规定了一个前置程序。

即，
物业可以直接起诉小区欠费业主的要件是：1、小区已成立了业委会；2、已由业委会督促其限期交纳；3、督促限期已届满，业主逾期仍不交纳。

B、由于受到了各种阻力，答辩人所在小区的业委会至今还没能成立起来。
故答辩人至今没有收到过所在小区业主委员会签发的关于催告本人限期交纳物业服务费用的通知。

C、《物业管理条例》35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
也就是说，
物业服务合同其实应是物业公司与业委会签订的，根据合同主体原则，物业公司也只能向法院起诉业委会，而不能直接起诉业主。
物业公司向业主提供的物业服务是否合格是否质价相符，
应该是,也只能是"业委会才有能力（单个业主都无能力）负责对此进行把关、验收。

而且，
业委会在验收、监督物业公司的服务和实际财务收支情况时；

如果认为物业公司的服务全到位了，

且

将物业公司所收的停车费广告费公共设施使用费等业主收益收入
与物业管理费开支相抵的结果，的确是收不抵支，
则应当督促欠费业主按原定物业费与业权收益份额的差额补交实际尚欠应补费额。
但是，
如果物业公司提供的服务偷工减料或者其实收的停车费等业权收益款额大于物业费实际总开支额；
则业委会要做的就肯定“不是督促业主按物业公司要求交费而是召开大会请业主决定业权纯收益额的分配方案”了！

D、《物业管理条例》第六十七条所设定的模式,
对于促进业主委员会的成立、对于切实化解物业纠纷、
对于制止无良开发商及前期物业不择手段阻挠业主委员会的成立这一祸国殃民恶行、
对于减轻社会各方的讼累和维护社会的和谐；有着不可替代的积极作用。

在司法实践中坚决落实这一利国利民的条款，
完全符合“最大限度地保证人民群众安居乐业”这一社会主义立法及司法工作的最根本要求。
试图否认国务院这一利国利民规定效力，
客观上就是在庇护纵容无良开发商及前期物业阻挠业主委员会成立这一恶行！
就是在祸国殃民！

综上，
答辩人请求人民法院站在“节约司法资源、落实三个代表、最大限度地保证人民群众安居乐业”的高度，依法驳回被答辩人的诉讼。

答辩人：
2006年 4 月 20 日

春光明媚

建议聘请北京忆通律师事务所的李劲松律师作为我们小区的特邀代表并参加到业主委员会的换届选举中来，替我们业主维护权益！！！
请大家动用各种资源，通过各种渠道表达意见，特别是信访和媒体。让见光死的‘寄生虫‘们无处藏身！

雷锋叔叔

北京青年报：房地产企业隐瞒利润该当何罪！

房地产企业隐瞒利润该当何罪

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：潘洪其 (06/11/13 03:05)

　　国家财政部近日发布会计信息质量检查公报，通报了39家房地产企业存在会计信息失真问题。财政部官员透露，部分企业隐瞒利润情况非常严重，“隐瞒利润，制造虚假信息除误导消费者和政策制定者外，其根本的动机还是偷税漏税。”



　　对于房地产行业的利润率，坊间一直有各种猜测和议论。有房地产商曾信誓旦旦地宣称，房地产利润只有区区3％，最多不超过8％。老百姓则普遍有一个直观的感受，认为房地产肯定是暴利行业，至少这些年各地房价噌噌噌扶摇直上，徒令许多消费者望房兴叹，且各类富豪榜上房地产商占据多数席位，足以作为房地产“暴利”的间接证明。现在，国家财政部发布的会计信息质量检查公报表明，39家房地产企业的实际利润达到了26.79％，个别企业达到57％；再联系去年有关方面披露的数据———广东珠海市一些楼盘的利润率高达60％至70％，福建福州市楼盘利润率平均为50％，最低的超过20％，最高的甚至超过90％，那么，房地产行业到底是一个什么样的利润水平，也就不难想见了。

　　然而，问题的关键还不在于房地产行业利润率有多高，是不是存在暴利，而在于他们的会计信息失真，“部分企业隐瞒利润情况非常严重”。他们用以隐瞒利润的手法，主要有将已销售房产仍作为存货核算，不按规定核算对外投资、无形资产，以及故意少计收入、延迟确认收入、虚列成本，等等。这些行为是什么性质？说白了就是做假账！《刑法》第一百六十一条对此有明确规定：公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。此其罪者一。

　　其次，某些房地产企业隐瞒利润，目的还在于隐瞒他们长期获取“暴利”的事实，刻意给消费者制造“房价在合理范围之内，还会继续上涨”的假相，以误导和蛊惑消费者持币抢购。这与一些开发商人为导演“房荒”，故意哄抬房价、囤积居奇的伎俩如出一辙，都对消费者构成了信息欺诈。对此类行为，《价格法》、《反不正当竞争法》都规定了明确的罚则，如《价格法》规定，经营者“相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益”，“捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨”，“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”，应受到“没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款”，“责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照”等处罚。

　　此外，正如财政部官员所言，某些房地产企业隐瞒利润“根本的动机还是偷税漏税”。据估算，财政部此次检查的39个房地产企业，隐瞒利润达33亿元，按照33％的所得税税率，偷逃税款就是10亿多元。如果推而广之，整个房地产行业偷税漏税的数额，很可能将是一个天文数字。与做假账和信息欺诈相比，房地产企业偷税漏税是一种影响更恶劣的违法犯罪行为，既然财政部的检查已经取得了初步的证据，那么，下一步税务部门就应该及时介入查处，工商、审计、公安等部门和司法机关也应该采取相应行动，依法进入侦查、起诉、审理等行政执法和司法程序，追究这些企业的法律责任。

　　当舆论要求房地产企业公布开发成本的时候，有关方面尚可以用“开发成本属于商业机密”进行搪塞，而今，公众对房地产企业的利润率提出质疑，“商业机密”之说就再也不灵了。有关方面将何以处置，我们且拭目待之。  

2006-11-13 10:41 #1

业委会

答  辩  状

答辩人：北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会
住所：朝阳区红军营东路18号
负责人：解云鹏      职务：主任

被答辩人：北京金世恒业物业管理有限责任公司
住所：通州区食品工业园
法定代表人：李辉    职务：董事长

答辩人于2006年10月26日收到北京市朝阳区人民法院送达的起诉书。现针对起诉书所诉事项及理由，反驳如下：
一、答辩人不退还保证金并不违反合同约定
答辩人与被答辩人所签订的《物业管理委托服务合同》第十七条中，只约定了在何种情况下答辩人可以没收该保证金，但是没有约定何时退该保证金。因此，答辩人暂时不退还该保证金，并不违反合同的约定。被答辩人诉答辩人违反合同，没有事实依据。
二、被答辩人要求退还保证金，有违合同本意
双方都很清楚，服务质量保证金的本质，是履约保证金。换言之，被答辩人交纳质量保证金的目的，是为了保证提供令广大业主满意的物业服务。因此，保证金的退还时间，只应当在服务结束之后，而不应在此之前。现在，虽然双方合同已经终止，但被答辩人仍然未退出小区，仍然负责物业服务且从未明确何时终止服务。因此，保证金的使命并未完成，现在退还保证金显然将损害业主的利益。
合同法规定，当事人的权利义务在合同没有约定的情况下，应当按照商业习惯来确定。答辩人认为，在物业服务结束后再退还服务保证金，符合商业习惯，有法可依。
三、服务质量保证金不是一般借款，被答辩人无权单独追索
被答辩人认为，既然合同约定的不退还保证金的条件不成立，就随时有权要回保证金。显然，被答辩人是将质量保证金混同与一般借款。
如前所述，质量保证金本质上是为了保证被答辩人履行义务而设定的担保。该担保义务应当、也只能在主债权债务关系消灭的情况下才能随之消灭。在此之前，非经主债权人同意不得解除。现在，被答辩人的物业服务尚在进行中。在主债务尚未了结的情况下，主张单独返还保证金，显然于理不通、于法不合。
综上所述，答辩人认为被答辩人所诉无理，应予驳回。答辩人恳请人民法院依法支持答辩人的主张，维护时代庄园广大业主的正当利益。
此致
北京市朝阳区人民法院

时代庄园小区业主委员会
  2006年11月6日