北京青年报：房地产企业隐瞒利润该当何罪！

晋言

房地产企业隐瞒利润该当何罪

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：潘洪其 (06/11/13 03:05)

　　国家财政部近日发布会计信息质量检查公报，通报了39家房地产企业存在会计信息失真问题。财政部官员透露，部分企业隐瞒利润情况非常严重，“隐瞒利润，制造虚假信息除误导消费者和政策制定者外，其根本的动机还是偷税漏税。”



　　对于房地产行业的利润率，坊间一直有各种猜测和议论。有房地产商曾信誓旦旦地宣称，房地产利润只有区区3％，最多不超过8％。老百姓则普遍有一个直观的感受，认为房地产肯定是暴利行业，至少这些年各地房价噌噌噌扶摇直上，徒令许多消费者望房兴叹，且各类富豪榜上房地产商占据多数席位，足以作为房地产“暴利”的间接证明。现在，国家财政部发布的会计信息质量检查公报表明，39家房地产企业的实际利润达到了26.79％，个别企业达到57％；再联系去年有关方面披露的数据———广东珠海市一些楼盘的利润率高达60％至70％，福建福州市楼盘利润率平均为50％，最低的超过20％，最高的甚至超过90％，那么，房地产行业到底是一个什么样的利润水平，也就不难想见了。

　　然而，问题的关键还不在于房地产行业利润率有多高，是不是存在暴利，而在于他们的会计信息失真，“部分企业隐瞒利润情况非常严重”。他们用以隐瞒利润的手法，主要有将已销售房产仍作为存货核算，不按规定核算对外投资、无形资产，以及故意少计收入、延迟确认收入、虚列成本，等等。这些行为是什么性质？说白了就是做假账！《刑法》第一百六十一条对此有明确规定：公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。此其罪者一。

　　其次，某些房地产企业隐瞒利润，目的还在于隐瞒他们长期获取“暴利”的事实，刻意给消费者制造“房价在合理范围之内，还会继续上涨”的假相，以误导和蛊惑消费者持币抢购。这与一些开发商人为导演“房荒”，故意哄抬房价、囤积居奇的伎俩如出一辙，都对消费者构成了信息欺诈。对此类行为，《价格法》、《反不正当竞争法》都规定了明确的罚则，如《价格法》规定，经营者“相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益”，“捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨”，“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”，应受到“没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款”，“责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照”等处罚。

　　此外，正如财政部官员所言，某些房地产企业隐瞒利润“根本的动机还是偷税漏税”。据估算，财政部此次检查的39个房地产企业，隐瞒利润达33亿元，按照33％的所得税税率，偷逃税款就是10亿多元。如果推而广之，整个房地产行业偷税漏税的数额，很可能将是一个天文数字。与做假账和信息欺诈相比，房地产企业偷税漏税是一种影响更恶劣的违法犯罪行为，既然财政部的检查已经取得了初步的证据，那么，下一步税务部门就应该及时介入查处，工商、审计、公安等部门和司法机关也应该采取相应行动，依法进入侦查、起诉、审理等行政执法和司法程序，追究这些企业的法律责任。

　　当舆论要求房地产企业公布开发成本的时候，有关方面尚可以用“开发成本属于商业机密”进行搪塞，而今，公众对房地产企业的利润率提出质疑，“商业机密”之说就再也不灵了。有关方面将何以处置，我们且拭目待之。

li_wuyi

搞房地产的大都有后台呀，政府也希望土地能多卖钱呀，官商勾结，这能这样了。再说，利润也算商业机密吧。

春光明媚

http://news.xinhuanet.com/politics/2006-11/15/content_5334869.htm
温家宝主持国务院常务会议研究深化行政管理体制改革
2006年11月15日 21:31:33 　来源：新华网  

    温家宝主持召开国务院常务会议 研究深化行政管理体制改革
进一步转变政府职能　加强政府自身建设

    新华网北京11月15日电 国务院总理温家宝15日主持召开国务院常务会议，研究深化行政管理体制改革，进一步转变政府职能，加强政府自身建设。

    会议认为，党的十六大以来，我国行政管理体制改革迈出重要步伐，各级政府的经济调节、市场监管职能逐步完善，社会管理职能得到强化，公共服务职能不断加强，行政监督机制进一步健全，依法行政能力和水平不断提高。

    会议指出，行政管理体制改革是政治体制改革的重要内容。面对经济社会不断发展的新形势，必须认真贯彻党的十六大和十六届六中全会精神，继续深化行政管理体制改革，进一步转变政府职能。当前重点要抓好：（一）完善宏观调控体制、机制和方式，发挥市场配置资源的基础作用，健全市场监管体系，保持经济平稳较快发展。（二）加强和改善社会管理与公共服务，完善社会政策，着力解决人民群众反映强烈的教育、医疗、就业、社会保障及收入分配等方面的突出问题，为群众办实事，维护社会公平正义与和谐稳定。（三）全面推进依法行政，加强民主监督、行政监督和社会舆论监督，防止滥用权力，坚决惩治官商勾结、商业贿赂等腐败行为，塑造政府良好形象，提高政府公信力。

    会议指出，规范党政机关公务接待，是推进行政管理体制改革、反腐倡廉、改进机关作风的一件大事。国务院所属部门要带头贯彻执行《党政机关国内公务接待管理规定》，认真规范公务接待行为。要将公务接待费用纳入财政预算管理，公开透明，接受监督。广大国家机关工作人员要切实提高对规范公务接待重要性的认识，杜绝铺张浪费行为，勤俭办一切事业，树立良好政风，努力建设节约型政府和人民满意的公务员队伍。

bwq

　　土地违规取得、贷款涉嫌非法、经营运作黑幕重重，面对京城房地产业可能存在的种种问题，主管部门最近以实际动作取代了举目观望，一项针对北京数百个地产项目的全方位暗查活动正在展开。

　　一家接近大型地产商的机构负责人昨天向《第一财经日报》透露，该地产商旗下几个项目都被相关部门要求提供原始资料、报表等，但用意并未作说明。“同时要看几个不同项目的资料，这在以往从来没有过。”该人士同时表示，其他房地产企业虽没遭同样经历，但都默认多个项目正被暗查。

　　依据目前调查情况来看，排查范围绝不仅限于贷款一个环节，包括违规贷款、非法取得地块、隐瞒利润、偷税漏税、非法经营销售等所有环节都将被地毯式调查，调查操作方包括银监会、国土资源部、财政部、建设部等，各自都从管辖环节进行了梳理。

　　业内人士分析，对于连续两年来不尽如人意的房地产调控效果，尤其是以北京为代表的部分一线城市房价不仅没有得到有效控制，还在不断爬升的现象，管理部门已不再保持沉默。业内预计，这次对地产项目的暗查可能是北京迄今为止最为严厉的一次管理“组合拳”，被彻查的项目超过300个。

　　10月27日，北京银监会召集所有商业银行，责令管理人立即停止未封顶楼盘个人放贷，违者就地免职，同时对现有项目开发贷款挨个进行清查。

　　11月3日，财政部发布会计信息质量检查公报，通报39户房地产企业隐瞒利润，这几家企业中，利润率最高达57%。检查涉及全国39家房地产企业，133个房地产开发项目，39家企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%，实际却达到26.79%，实际利润比账面利润翻了一倍。

　　北京国土局也在11月2日对外表示，要在年底前查处一批违规土地，项目至少超过30个，并在早前宣布了东方新景等2起严重非法占地案件。

　　值得关注的是，北京建委及国土资源局于7月宣布，要在近日出台限价地、限价房供应办法，以及外资购买公寓商品房等关键性操作细则，但至今无一不在搁浅之中。

　　有消息人士指出，这是等待组合检查结果的合理解释，而违规项目的调查主体最终将会是纪委部门。

　　近期，北京房地产市场颇为热闹，包括调整“经济适用房”管理政策、中介限制“现金收房”、央行提高准备金利润加重地产商融资难度等，但是真正令地产商“噤若寒蝉”的是，包括纪委在内的国家各个部门开始彻查地产项目的来龙去脉。上述机构负责人表示，虽然其他地区的地产项目也不同程度地遭到检查，但显然此次暗查重点在北京。(来源：第一财经日报 林明)

安奇

http://www.china-cbn.com/s/n/000007/20061116/000000044717.shtml

文章来源：第一财经日报 日期：2006年11月16日 07:57 http://www.china-cbn.com  

杨白楼

　　又一个冬天即将来临，对中国的地产商也一样。10月30日，浦东土地控股公司诉上海万邦企业集团拖欠土地出让金案宣判，万邦将付浦东土控近1亿元土地款。其实，早在2004年12月，万邦都市花园被查获在销售过程中存在严重违规行为，上海市房地局对万邦企业集团处以注销房地产开发资质证书和稍后提请工商管理部门注销其房地产开发经营业务的决定；上个月，由于该楼盘第五期的房产证迟迟办不出来，又被361名业主索赔1700万元违约赔偿金。土地款一日不缴，房产证一日难办。万邦已身陷困境，可怜部分业主也跟着为重金所购房子的私权合法性而忧心忡忡。
　　一叶而知秋。万邦事件绝不是个别现象。实际上，近两个月上海房地产拍卖市场格外红火，不仅二手房、整幢或整层现房拍卖数量骤增，在建工程和“烂尾楼”也频频“卖身”。若非资金断档，债主相逼，谁愿贱卖“亲生孩子”？而资金链脆弱如秋风中飘摇之枯草的开发商，又会有多少？上海统计数据表明，地产商把土地使用权进行抵押的地幅，从2005年月均不足10幅，猛增至今年以来的月均30多幅，其中竟包括少数知名地产商。若非急于用钱，又有哪家愿意把可以孵金蛋的地皮押付他人？
　　一些地产商突然陷入潦倒之境，原因大致可归结为四点。其一，2005年二季度之前的约三年时间里，上海楼市的繁荣程度和房价的涨速引领全国，不可避免地积累了一些泡沫，开发商们非理性开发行为普遍；其二，2005年的宏观调控，上海楼市受到的影响较大，由于项目销售滞缓，部分地产商受到重创，资金困境显现；其三，今年3月份市场才回暖，5月份地产新政便风云再起，第三季度全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7％，深圳和北京的同比涨幅依然分别高达12.3%和10.9%，只有上海下跌2.3%，多数地产商财务状况雪上加霜；其四，“社保案”的心理震慑。
　　那么，其他城市的地产商就可以幸灾乐祸地看“沪剧”吗？绝对不可能。首先就让我想到顺驰的故事。两年前，顺驰就开始饱受资金短缺的折磨，图谋上市不成，想要借债也泡汤，再退一步引进海外基金又半途遭甩，最后干脆吐血价卖了。据新东家路劲基建董事局主席单伟豹报料，顺驰目前拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿元。到底这是不是一个烫手山芋，还是留于后人说吧。
　　从2003年下半年开始，上海楼市就有唱衰之音传出，从2004年开始，全国多数一二线城市也都出现了这种情况。但事实证明，每次都是“狼来了”。今年以“国六条”及其“十五条细则”为主的新一轮调控，可谓势大力猛。近几个月的数据也显示全国房地产投资和房价增幅趋缓，但仍有部分城市的房价在高位运行。依笔者判断，部分城市房市的“好日子”也快到头了。因为中央的态度依然是：“少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。”
　　可以预见，今年5月份开始的房地产宏观调控将是一场持久战，极有可能延伸至明后两年。开发商如仍旧抱着2004年和2005年政策出台几月后即迅速反弹甚至报复性增长的好梦，注定将失望加失败。除了行政性调控之外，还有两个宏观因素也在同时挤压地产商的生存空间。一个是产业的周期性因素。经过四五年的高速发展，热点城市的房地产业客观上需要回调,其方式只是道“软着陆”和“硬着陆”的选择题而已。另一个是住宅产业转向的因素。在构建和谐社会的历史背景下，住房保障已渐渐成为住宅产业发展的主旋律，利润率较低的中低价、中小户型正成为市场绝对主流，即使财务稳健的地产商，也会因此受凉感冒，更多的只能等着被“冻死”。
　　（本文作者为资深地产评论人）