业委会：《物权法》保障下依然尴尬难产

安奇

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业委会：《物权法》保障下依然尴尬难产
实习生 庄庆鸿 本报记者 王俊秀

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中青在线－中国青年报　　　 2008-12-18 　　　[打印]　[关闭]

    “我决定退出业委会筹备小组，将这项艰难的事业交给其他可能的热心业主，感谢大家多年来的支持。”近日，北京某小区曾致力于筹备业委会的业主代表，被业主们亲切地称为“大哥”的阮先生在小区论坛里无奈地发表声明，该小区业主期盼多年的业委会随即宣告流产。
    该小区业主自2006年入住以来，与物业公司和开发商的纠纷不断，业主维权多因势单力薄而屡屡失败。业主们通过前期的自发维权，体会到了“团结的力量”，希望能够尽快成立业主委员会，但历经两年多的努力，还是以失败告终。

    “真的是太难了，我为此搭进去多少时间和金钱已经无法计算了，却发现离成功还有很远。”多年来，为成立业委会东奔西走的阮先生告诉记者，他已经身心疲惫，决定“退隐江湖”了。

    北京市人大常委会报告显示，在北京3200余个住宅区中仅有574个成立了业委会，仅为18％。

    开发商和物业公司的“合理”阻挠

    依据2007年新修订的《物业管理条例》，只要二分之一以上有投票权的业主认可，就能选举业委会、制定和修改业主大会议事规程。但现实中的操作，远不能做到“由业主说了算”。

    成立业委会，首先要过开发商和物业管理部门这一关。根据现行规定，成立业委会必须由业主发起组成委员会筹备组，需要准备十余种不同的文件，并负责做好召开业主大会的前期组织准备工作。其中，筹备组必须向小区办办理备案手续，这需要提供产权清册、小区规划总平面图、规划批准文件等，这些文件均掌握在开发商或物业管理公司手中，他们常常相互扯皮、推托，或以各种理由拒绝提供有关文件，造成业委会无法完成备案手续。

    阮先生和其他业主代表经过艰难的前期组织工作，终于成立了业委会筹备小组。然而，筹备组马立面临一个现实的困难：开发商拒不提供产权清册，因此无法计算投票权数和比例。

    “希望开发商和物业公司配合成立业委会，无异于与虎谋皮。”北京市崇文区花市枣苑小区业主代表李某说。枣苑小区曾两次组织业委会选举，都告失败。在物业费、公摊等涉及业主利益的事项上，业委会更能够对小区物业进行抗衡、制约，比单打独斗的业主更能有效维权。自2005年《北京市住宅专项维修资金使用管理办法》实施以来，每个小区大笔的维修基金应如何使用，就成为业主和物业争执的一大利益焦点。北京万科城市花园业主代表朱某说：“如果成立了业委会，此后物业要动用我们小区的基金就要经过业委会检验、批准，他们哪儿愿意放弃这么一大块肥肉啊！”

    政府部门：“备案”成了“审批”

    目前北京市物业管理办法尚未出台，依据现有的纲领文件《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》规定，业委会只需在选举后30天内，到所在地区县的房管局备案，而不需事先申请的程序。

    但《意见》中还规定，业主大会会议筹备组由街道办、居委会、建设单位、业主代表组成，但业主代表又“在业主自荐、推荐的基础上”由街道办、居委会确定。

    而阮先生等人在发起成立业委会时，小区所属的社区居委会对业主大会筹备组的人数和人选不满，提出业主大会筹备组5人足够，其中3人还必须是居委会指定的人。

    “我们就这样陷入僵局，时间在一天一天过去，业主们的心也一天一天冷下来，谁又能有这个时间和精力耗下去呢？”阮先生无奈地说。

    北京通惠家园的钟先生向记者出示了小区办所发的筹备组表。在这张表上，当地居委会是“筹备组组长”。“去年11月领的，到了今年11月还没批，就是不给盖章。法律规定居委会是负责监督指导，没有审批权，但现在居委会就是在行使审批权！必须得它盖章，业委会才能成立。”钟先生苦笑说。

    北京市建设委员会预计今年年底出台《业主大会设立和运作办法》，在最新的讨论稿中依然规定，“筹备组的业主代表由社区居委会或街道、乡（镇）组织推荐。”

    海淀学知苑住宅区业委会原副主任苗正华认为，业委会成立难，一个很大的原因在于政府责任的缺位。

    今年年初，民进北京市委作为党派提案提交至政协大会的《关于北京社区业主经济自治组织存在问题制度和制度创新的建议》报告指出，北京80％的小区没有成立业委会，很多业委会处境艰难。报告认为，政府部门在业委会成立和指导上具体职责界定不明确，对于不履行义务、推诿等造成业委会成立工作延误等情况，没有明确的罚则。

    “一些政府部门视业委会为洪水猛兽，其实它既不会给政府添乱，也不是想找开发商的麻烦，它就是一个解决问题的平台。”曾任北京市东花市小区业委会副主任的业主延洲说。

    业主是“撮不起的散沙”

    多年参与业主维权、曾任北京市海淀区百旺家苑业委会副主任的魏强分析认为，现在业委会难以建立，还在于广大业主对自身权益的漠视。

    “现在北京市大多数建立了业委会的小区，都是因为出现了危机或突发事件业主才团结起来，而更多小区业主不了解自己的权利，暂时没有危机，大家对小区业委会就不关注，很难团结。”魏强说。

    根据北京市国土资源房管局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》规定，业委会要成功地在房管局备案，需要提交三分之二以上业主投票通过的业主公约和业主大会议事规则。这个文件提高了备案的门槛，因为广大业主缺乏维权意识，难以收集到三分之二的签名。

    “业主利益很复杂，就像一盘散沙，怎么把业主组织起来是主要问题。靠我们个人努力，怎么也撮不起这摊散沙。”北京市朝阳区某大厦业主彭先生无奈地说。

    目前推动北京小区业委会工作的，大部分是个别热心业主，他们用业余时间做工作。“业主自己也有一摊事，做业委会耽误自己的事不说，很多东西也都没争取来，很容易心灰意冷。”朱某说。

    阮先生就是在筹备业委会过程中，听到有业主代表说他收受了开发商的贿赂，个人可以不交停车费等。“做了这么长时间的义工，为的是大家的利益，最后却费力不讨好。”得不到广大业主支持，成为阮先生辞去筹备组负责人一职的重要原因。

安奇

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北京市出台业委会指导规则引发争议——
政府要把业委会从“自由恋爱”变成“包办婚姻”？
实习生 庄庆鸿 本报记者 王俊秀

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中青在线－中国青年报　　　 2009-01-12 　　　[打印]　[关闭]

    《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（以下简称《指导规则》）从今年1月1日起实施。1月8日，北京市建委召开《指导规则》动员大会，表示将在近期出台业主大会议事规则及管理公约示范文本，以指导业主大会的相关工作。
    按照《指导规则》，社区居民提出成立业主委员会的要求，必须由居委会筹备和召集，并由街道办事处进行指导监督。当业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规时，街道、乡（镇）应当责令限期改正或者撤销其决定。

    一直以来，业委会成立难是公认的事实，不久前本报曾对此作出报道（见2008年12月18日《业委会：〈物权法〉保障下依然尴尬难产》）。北京市出台《指导规则》，表明政府开始重视并试图规范业委会。然而，这一规定却引发了诸多争议，认为行政部门干预社区自治。

    政府干涉民间组织，好心办坏事？

    《指导规则》一出台，北京市业委会协会申请委员会发起人之一、业委会主任张大宪的电话就被打爆了。“有章可循是好事，但居委会要是不作为怎么办？有些业委会成立不了，就是卡在居委会这一关。”张大宪说。

    “这一规定剥夺了业主自主组织业主大会的权力。这就像俩人相爱想约会，非得找居委会组织你们约会。”长期从事物业维权的秦兵律师认为，“社区事务本来就应该交给业主们自己去处理，业主自治重在培养业主的自我管理和服务能力，政府不应该把手伸得太长。”

    有业主代表表示，一直以来，政府对社区自治组织不是管得太少，而是太多，成立业委会要好几级政府部门盖章或备案，一个环节出现问题，业委会就成立不起来。现在，又增加了这一环节，如果居委会不配合，成立业委会就更难了。

    北京市国青家园的业主代表多年来为成立业委会奔走，就是因为在居委会、街道办受阻而至今未果。“居委会、街道办就像是一大摊胶泥，把我们陷在里边无休无止。办公室整天都说主任没在、这问题我们不清楚、还要再问问……把责任全都推卸了。”

    北京市社科院社会学所雷弢副研究员认为，政府的指导思想是把这件事管起来，让业主大会、业委会尽快成立，但“好心也可能办坏事”，更要防止公权力滥用。如《指导规则》规定，街道可撤销业主大会和业委会违法违规决定，如果动辄给业主自治组织扣上“违规”的帽子，业主自治的空间将大大受限。

    业主们还担心居委会权力过大，可能产生腐败或保护地方企业利益的行为。比如北京市的一个小区，居委会就对业主说：“只要你们答应不炒掉物业，就可以组织你们成立业委会。”

    对这些担心和质疑，1月8日，在接受中国青年报记者采访时，北京市建委物业管理处处长赵成说：“此前业委会成立和管理有不规范、拖拉的地方，也是因为缺乏规则约束。现在出台了《指导规则》，就是希望通过这个，让居委会知道该怎么适应新时期的工作。”

    赵成告诉中国青年报记者，一年前，北京市新成立了全国首家社会工作委员会，其主要职能就是加强城市社区建设体，积极培育各类社会组织。今后，在社工委的组织下，将对各区县的居委会工作人员进行培训，使其转变观念，提高法律意识，更好地为业主服务。

    实际上，这些工作已经开始付诸实践了。1月8日，北京市建委、市社工委等四部门联合召开了《指导规则》宣传贯彻会议，对《指导规则》如何落实做了具体部署。会议要求，在区、县及乡镇街道级别要建立定期的“联席会议制度”，在社区要由党组织牵头，建立“社区党组织、社区居委会、物业服务企业、业主委员会四位一体的协商议事机制”。为提高居委会工作人员的法律素质，各区县在2月底前召开动员部署，并且要结合《物权法》、《物业管理条例》对相关人员进行培训。

    居委会能否把业主从散沙变为胶泥？

    “好不容易可以民选业委会了，通知也贴了横幅也挂了，我们还专门开了个办公室供大家咨询，但是3000多户的小区到现在就只有个位数的人报名，再这样下去我们只能再延期了。”这几天，北京华藤园小区正在进行业委会换届选举，结果业主们表现冷漠，作为业委会筹备成员的金先生非常苦恼。

    在该小区论坛里有业主坦承：“不管现状美好不美好，我已经习惯麻木，得过且过了。面对突如其来的改良，真不知有劲往哪里使。”

    “每月交这么多物业费，可很多业主还只把房内的当成自己的，没把小区的公共区域、环境也当成自己的。”张大宪说。

    参与《指导规则》讨论的专家认为，让“居委会牵头业委会”是因为目前仅凭个别热心业主难以推动业委会成立。孟宪生律师认为，我国业主是刚刚发育起来的一个阶层，公民意识还不足。“一方面我们在举手宣誓我们的权利，另外一方面又拱手让别人行使我们的权利，许多人都有这种矛盾心理。”

    “有人说居委会作为召集人不合适，那谁合适？单凭某些业主的热心是不够的。目前大部分社区业委会成立不起来，也正是因为业主太散，需要一个有固定资金、人员、办公场地的实体来组织。”北京市律协物业管理法律事务专业委员会专家包华律师认为，明确了居委会作为业委会的召集人，将推动业委会的成立。

    但包华同时表示，目前大部分居委会还停留在传统意义上，作为政府在基层的“腿”，而不能真正代表居民，今后需加强对居委会工作人员的培训，使其转变观念，提高为居民服务的意识。

    在1月8日的动员会上，北京市建委主任隋镇江表示，上半年内将《指导规则》的落实工作全面纳入社区实践工作。其中1至3月为动员及培训阶段；4月完成新老对接工作，对已经成立业主大会的社区，要将运转工作纳入到新的规则中来，而对新竣工的物业小区，则要完全按照这个《指导规则》进行；5月份，对各区的存量住宅社区和在建住宅社区，进行全面的摸底盘查，特别是部分具备成立业主委员会的条件、居民意愿又很强烈的商品房，积极支持业主委员会的成立。

    业委会成立就万事大吉了？

    “我们一直在谈业委会成立难，但是现在已经成立的业委会有多少是运作得好的？我曾经见过北京海淀区一个业委会，每年二三十万元的经费，就是没干好事。因此，如果要成立业委会，最起码应该是安全的业委会。”包华律师说。

    华藤园小区业委会至今已换过两届，业主大会却一次也没开过，许多业主不知道过去的业委会是怎么选出来的。小区的停车位、电梯维修等问题，至今仍让业主多有怨言。一位入住多年的业主在社区论坛里感叹说：“前几届业委会里差不多一半是开发商、居委会、派出所，再加上几个业主代表里边的托儿，哪还有真正的业主说话的份儿啊。这样的业委会说白了就是傀儡，选举无非就是走个形式，我们普通的业主哪来那么多热情陪他们玩啊，就算前几年还有点儿热情，这些年来也都被磨没了。”

    专家表示，既要赋予业委会权利，也要规范它的义务，让它承担起对社区的责任。由于现在大量业委会纯公益性，业主都是拿业余时间做工作，就很难有约束力，有人想不干了就辞，缺乏连续性。

    “很多业委会都是打架打出来的、维权维出来的，但是做业委会三四年以后才体会，不当家不知柴米贵。我认为只有和物业公司、居委会协调沟通，才能互相理解，理解了才能有合作，合作了才能小区和谐。”张大宪说。

    北京新天第小区在业委会成立前，仅约四成业主交物业费。业委会成立之初就提出“不支持不交物业费”，当时楼里被贴的都是骂“业委会和物业穿一条裤子”的标语。但现在物业费收缴率已经超过了95％，原来贴标语骂的人，现在成了业委会的骨干。张大宪说到这一点时非常自豪。

    “《指导规则》实际上是很粗的，给具体运行留下了很大的空间，现在正是缺乏成熟广泛的实践。因此最终要看大家如何去实践摸索小区的管理沟通模式。”孟宪生说。

    “现在的时间段是业主、物业公司、居委会三方共同成长的阶段。”张大宪说。

    本报北京1月11日电