[转帖]住宅小区为什么总用临时电 非法用电的后遗症

http://bj.house.sina.com.cn/news/2005-08-17/083990840.html文字

笑盈盈

开发商“违章操作”，电力部门“不敢断电”，政府部门“有法难循”

　　开发商应该在房产项目立项和规划之后、正式施工之前，同时报装施工用电和正式用电，而不是说“施工用电转为正式用电”。开发商的违规操作导致京城小区大量存在临时电  

情况，律师认为，按规定开发商交房时不提供市政用电而只提供临时用电是“不合法的”。

　　烈日斜挂，溽热难当。尽管已过去了一个月，但荣丰2008的业主马小姐仍对那次“全民爬楼梯运动”记忆犹新。

　　那天下午，当她回到小区的时候，小区停电，电梯罢工，老人孩子都淌着汗水爬楼梯。

　　马小姐看着架在楼房外部的铁制楼梯，“感觉应该会比较好爬吧”，她安慰了自己一句，随后就向 18 层进发。烈日下，她渐渐感觉到有些头晕，只好在10层转到楼内继续爬。

　　“我们10层以上是双层复式的(每层4.8米高)，我爬到18层就相当于爬了20多层。”马小姐对《法制早报》记者说，“花了20多分钟到家之后，空调也开不了啊，冰箱里的东西都坏了。”

　　去年12月底入住荣丰的马小姐说，7月份的一个晚上，小区居然停电五六次，几乎半小时就停一次，连着两天都是这样；有人还因为停电被困在电梯里。

　　她说，即使是6月份用电高峰期以前，小区居民使用的临时用电也会定期停，差不多两周一次，物业提前通知，说是检修。

　　荣丰另一位业主表示，最近听说正在解决临电问题，但没有彻底解决。

　　在北京市，开发商在业主入住后，为业主接通临时施工用电而非永久市政用电的情况还很多，荣丰2008只是其中的一个，“全民爬楼梯运动”，也就不单单发生于这一个小区。

　　业主：临电导致种种“后遗症”

　　在现阶段全国电力供应紧张的情况下，临时供电被拉闸的可能性正在日益增大。一般临时用电会带来断电、跳闸、损坏仪器仪表等的种种“后遗症”

　　7月27日，通州区枫露皇苑小区业主将开发商北京五龙新村开发公司告上法庭。

　　业主们说，小区使用临时用电已经11年，为此多交了不少电费不算，还烧坏了不少电器。业主们要求将电路立即改为居民用电。

　　“电压不稳，还经常停电，我家的冰箱、彩电等家用电器都被烧坏过，电脑有时候用着用着就突然死机，在家用电脑工作时特别没有安全感！”业主张先生说。

　　所谓临时用电，是指建筑施工过程中的施工用电，电压要高于正常居民用电，因而不适合“胃口比较精细”的电器使用。此外，临时用电供电设备比较简单、供电容量小，在用电高峰期，往往因负荷过大而导致断电现象。

　　而在现阶段全国电力供应紧张的情况下，临时供电被拉闸的可能性正在日益增大。一般临时用电会带来断电、跳闸、损坏仪器仪表等的种种“后遗症”。

　　据了解，目前使用临时用电的居住小区主要分为三种情况：一是房地产项目离农村较近，开发商会使用0.489 元/度的农业生产用电；二是房地产开发项目的土地的前身是工厂，0.615元/度的普通工业用电就成了选择；如果开发商施工前申请了施工用电，则该电价为0.598元/度。

　　“事实上，使用临时用电的小区在北京很普遍。目前除了市政设施较完善的西北部，北京四环以外的项目，即使入住很长时间也没有正常用电。”北京国际投资有限公司总裁杜猛介绍说。

　　这种情况并不单单发生在郊区，广渠门桥附近的东环居苑，这3年来也一直在使用临时电。

　　“6月份3号楼经常停电，一天要停三四次，居民家里的电器都有损坏了，我们没法正常生活，大家怨气很大，影响也很大。”业主梁小姐对《法制早报》记者说：“7、8月份电压也不稳，我开着灯就会看见灯暗下去了。”

　　“开发商也已经承认用的是临时电，而且我们的变电箱是他们每月花5000元钱租来的。”梁小姐表示，当初商品房买卖合同里没有约定用电的问题，很多业主知道小区用的是临时电是在今年5、6月的时候。

　　梁小姐说，大家可以都不交电费，因为开发商一开始就应该给业主提供正式用电。现在的情况却是，开发商把临时电倒卖给业主，业主完全可以不交费用。但这也不是长久之计，不交电费的话，开发商肯定亏空一笔钱，而现在的物业又跟开发商有着千丝万缕的联系，财务上有亏空的话，对业主也是不利的。

　　“这个问题很麻烦，我们急切地需要得到解决。”梁小姐很无奈地说。

开发商：用临电我们也苦不堪言

　　“如果将这笔资金在楼盘开发的中前期支付，显然会对开发商的资金链造成较大影响，资金实力不雄厚的开发商还是不情愿尽快进行临时用电落地转正，或者就是以种种理由来推诿，故意不增容变成正式居民用电。”

　　对于梁小姐反映的问题，东环居苑的开发商北京市崇文区城市建设开发公司却跟记者“打起了太极拳”。

　　“是真有这样的事情，还是反映有这样的事情？”该公司工程部的工作人员慈先生首先反问记者。

　　“反映有这样的事情。”记者回答说。

　　“什么时候的事？”对方反问。

　　“6月份。”记者答。

　　“那现在几月了啊？”

　　“8月啊。”

　　“那是啊。早就处理完了嘛！两个多月的时间已经没事了，不等于处理完了嘛。”

　　“那是不是已经把临时电改为永久电了？”

　　“还没有。”

　　慈先生说，现在改电事宜已经完成的是建完了开基站，建完了配电室的土建，还有外电源没有完成。就是从供电局的一个开基站把电源引到小区的开基站，中间用一条或两条电缆把主体沟通。

　　“现在方案已经出了。然后要委托设计，再报审，再去招标，最后才能安排施工。”他说，“现在所有的事情都是按程序在运行，如果现在就可以施工，我倒愿意。”

　　对于供电方案，他表示很早就定了，但后期有个变更，因为小区容量变大了，这就涉及到计划的变更，后面的一系列措施就要跟着变。

　　梁小姐质疑说，“如果有这个变更，为什么开发商和物业没有向业主公示呢？”

　　按照《供电营业规则》第十九条规定：“供电企业对已受理的用电申请，应尽速确定供电方案，在下列期限内正式书面通知用户：居民用户最长不超过五天；低压电力用户最长不超过十天；高压单电源用户最长不超过一个月；高压双电源用户最长不超过二个月。”

　　由此可以推断，供电方案最长可以在二个月内确定，但是建设时间却无法控制。

　　慈先生表示，开发商也付出了沉重的代价，因为开发商也不愿意搞临时电，这相当于二次投资，搞临电的东西以后统统都要废除的。在临电工程上的费用，包括报装、材料、安装等等一丝一毫也回收不回来。“这些费用非常非常沉重，我们现在也苦不堪言。”他说。

　　他还否认了让业主使用临时电是公司出于资金链短缺的说法，“现在用临时施工电的成本要比改成正式电多得多”。

　　“我们现在土建都支付完了，不做这个(改正式电)的话没有道理的。”他说。

　　有专业人士介绍说，即使在供电局把市政管网连接到小区门口的情况下，要使楼盘的临时用电全部“转正”，开发商还需要完成修建变电站、铺设小区内电力管网以及安装室内电路等方面的工作。而完成这些工作，开发商需要承担的成本为200 元~300元/平方米(建筑面积)。一个建筑面积为30万平方米的普通住宅小区，就需要 6000万~9000万元的投入。

　　“如果将这笔资金在楼盘开发的中前期支付，显然会对开发商的资金链造成较大影响，资金实力不雄厚的开发商还是不情愿尽快进行临时用电落地转正，或者就是以种种理由来推诿，故意不增容变成正式居民用电。”北京超然房地产经纪有限公司副总经理杨少锋表示。

　　但同时有业主担心，目前临时用电向电力部门缴纳的电费要比正式居民用电多，一般是由开发商或者是物业管理公司来替业主支付，但是这些费用很有可能通过物管费用摊到业主头上。

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供电公司：开发商是在“违章操作”

　　“如果有业主来找我们，说开发商用临时电给他们，你们供电局怎么不查处。但是我们就算查处了，也不会停开发商的电。因为我们如果停了，业主就根本没电可用，到时候业主就会说，‘你们供电局怎么就给人停了呢？'我们也是为了老百姓不发生过多的纷乱，才不停电。”

　　“开发商应该在(房产项目)立项和规划之后、正式施工之前，同时报装施工用电和正式用电，而不是说‘施工用电转为正式用电'。”昌平区供电局业扩报装处的赵小姐对《法制早报》记者介绍说，“如果开发商只报施工用电，不报正式用电，我们不会受理。”

　　北京京华律师事务所主任律师王飞也分析认为，按规定开发商交房时不提供市政用电而只提供临时用电是不合法的。《供电营业规则》规定：“使用临时电源的用户不得向外供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”

　　赵小姐说，在报装后，供电局先给施工用电让开发商进行施工，等到工程差不多完工时，就会发永久电。“我们就是为了防止有的开发商只报临时电，借用临时变压器给业主用临时电。”她介绍说，该局所辖回龙观文化居住区一期，自业2000年入住起就是市政电。但她表示不清楚其他供电局对于小区临电问题的态度和办法。

　　另一方面，根据有关规定，临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。北京市电力公司日前则表示，尽管《供电营业规则》有这个规定，但电力部门并没有强制执行。

　　赵小姐解释说：“如果有业主来找我们，说开发商用临时电给他们，你们供电局怎么不查处。但是我们就算查处了，也不会停开发商的电。因为我们如果停了，业主就根本没电可用，到时候业主就会说，‘你们供电局怎么就给人停了呢？'我们也是为了老百姓不发生过多的纷乱，才不停电。”

　　“现在，小区一般都要求双路供电。”赵小姐表示。双路供电是指外电源的双路供电，由两路独立的电源供电，当出现一路供电系统非正常停电的情况，另外一备用电路仍可以照常供电。

　　北京市电力公司曾表示，对于一些重要用户，如交通、医疗以及重要职能部门等，会根据他们的特殊需求，提供双路供电；居民小区也可以根据需求提出双路供电方案，但在目前电网形势吃紧的情况下，并不被优先获准。而且，双路供电的价格也可能会相对提高，对于居民来说，这并不是一个划算的选择。现在北京地区居民小区一般采取永久性单路供电(采用一路变压器，稳定可靠)。

　　赵小姐认为，现在北京市很多小区有临电问题，应该还是开发商在“违章操作”。正常情况下，应该到把所有水、电全部改成正式供应以后，才能把房子卖给业主，但现在开发商为了提前挣钱，就先把房子卖了。

　　“这谁也控制不了；开发商也不会来通知供电局哪天开盘、哪天入住。”赵小姐没有否认现在供电局的报装程序所花的时间“确实会挺长”，“但这是必须要走的”。

政府：临时电不应该收费

　　“因为交付房子的时候，就不应该是临时电，应该是市政电，如果没有达到条件，怎么能向业主收费呢？”

　　“用临时电的话，不应该再向业主收费了。”北京市建委小区办宣传科科长王颖向《
  
法制早报》记者表示，“因为交付房子的时候，就不应该是临时电，应该是市政电，如果没有达到条件，怎么能向业主收费呢？”

　　王颖说，由于现在房地产开发一般都是边建设边入住，楼体部分完工了，但公共配套部分还在建设。如果开发商不能达到特别完美的入住条件，应该在商品房买卖合同中和业主约定；如果没有约定、也没有达到小区应有的条件，那么开发商要承担责任。“现在是两边的信息不对称。”她说。

　　有专业人士分析说，目前的房地产开发模式也是产生大量居住小区临时用电的一个客观原因。目前大部分居住小区，尤其是建筑规模比较大的房地产项目一般是“滚动开发，分期入住”，不少开发商会把临时用电落地转正为正式用电的工作，放在该项目建设完毕后进行，这就使得早期入住的业主备受临电折磨。

　　而在通常情况下，供电局将遵循“先有楼盘再建变电站”的原则为楼盘的临时供电“转正”，而不会为楼盘的分期开发分别建设变电站。在此情况下，一个房地产项目的开发周期越长，先期入住的业主使用临时用电的可能性就越大，持续的时间也会越长。

　　王颖介绍说，关于小区公共基础设施配套的问题，早在1991年就有一个《建设部房屋接管验收标准》。

　　这个标准就是规定由多个部门对房屋进行接管验收，检查房屋达到什么样的入住条件，比如市政配套、商业配套、交通设施，环境、教育、消防等能否达到完善的使用条件。其中规定：“接管验收应具备的条件：a.建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；b.供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。”

　　“但因为牵扯的部门太多，也不符合现状，所以文件没有推行下去。”王颖说。

笑盈盈

政府：临时电不应该收费

　　“用临时电的话，不应该再向业主收费了。”北京市建委小区办宣传科科长王颖向《法制早报》记者表示，“因为交付房子的时候，就不应该是临时电，应该是市政电，如果没有达到条件，怎么能向业主收费呢？”

netguy

实际上我们物业开的电费发票不是供电局的，这是违法的。现在是没有人告，如果告了会罚款的