[原创]看了那一阵法警抓业主的惨况

暗战212

突然发现，时代庄园的业主还是幸福的，起码还有个业委会（据说在北京的小区中能成功建立业委会并被政府认可批准的简直是凤毛鳞角）

起码物业要不好好干，咱解雇他们是合法的。

建议业委会请专业人士对物业进行年终审计.

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谁动了我们的物业费


　　物业纠纷源于其背后令人垂涎的利益。而让业主成为社区真正的主人是解决问题的关键

　　★本刊记者/何忠洲 ☆陈云凤

　　“大管家”，这已经成为业主对物业管理公司的称呼，虽然实际上物业公司未必认这个账。

　　“在法律地位上物业管理公司就是业主聘请的一个大管家。”北京汉卓律师事务所律师毕文强说

　　“他们就是一个管家，却要当主人。”北京大西洋新城业主王燕滨说——他们正在与物业公司抗争。

　　“他们就是一个管家，应该按照约定的合同为我们服务。”北京中和家园监事会负责人李石岩说——他们已经成功更换物业管理公司。

　　业主意识的觉醒与抗争

　　近年来，“主人”与“大管家”的纷争却陡然增多，争论的焦点实际就是“管家”们该拿多少“薪水”，并提供怎样的服务，以及他们是否应把“主人”的财产据为己有。

　　北京朝阳法院，2002年受理物业管理纠纷194件，2003年这一数字增长为650件，2004年为1898件，年增长率分别到了235%和192%。

　　北京海淀法院，自2003年9月新《物业管理条例》实施，半年时间内物业诉讼每个月受理案件相当于以往的4倍。

　　北京崇文区法院，2005年1～5月，涉及物业纠纷的立案数，较去年同期就上升近50%。

　　这种纠纷在全国都一样普遍。国家发改委2004年的相关统计指出，由于物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第3位。

　　大量物业纠纷所折射出来的，按毕文强律师所言，“公民意识觉醒，以小区为单位的基层民主开始成长。”

　　而在中和家园业主李石岩那里，表述则更为简单，“我们要拿出真金白银的。”

　　因为牵涉到每个业主的现实利益，业主为之争执也在情理之中。但物业管理公司似乎也感到受了委屈。

　　还是以北京为例。朝阳区法院物业2002～2004年管理纠纷中，近95%已结案件的原告是物业管理公司而非业主。

　　最让物业管理公司头疼的是业主拖欠物业缴费。

　　2004年，北京市居住小区管理办公室曾对该市28个商品房小区调查统计，结果发现，物业收费率能达到80%以上的只有14个小区，占调查总数的一半；其余14个小区中，有8个小区的收费率为60%左右，另外6个小区的收费率只有约30%。

　　业主拖欠的原因也并不复杂，“付了钱。但是没有享受到相应的服务，有时还要受气，而打官司，那个成本太高。惟一能够做的就是拖欠物业费。”著名房产律师秦兵分析说。

　　而北京市消费者协会今年年初的调查也显示，73%的业主对物业公司不满意。

　　对于这种局面，北京房产记者胡莲认为，“因为没有享受到满意的服务，部分业主不满意从而不缴费，物业管理公司没有钱或者没有足够的动力来强化服务，结果小区的服务质量下降，从而又导致更多的业主不缴费，最后的结果就是小区的贬值。这是一种‘双输’的局面。”

　　但是，这个逻辑并未得到中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心的完全认同。

　　“收费率不到30%，亏本经营，物业管理公司还不退出，那物业管理公司是不是有病啊？”

　　物业管理的盈与亏

　　按北京市建委公布的数据，截至2005年4月底，全北京市有物业管理的居住小区2911个，已成立业主委员会的有241个。而在这些小区里面，因为物业纠纷而由业主委员会成功地更换了物业管理公司的，据秦兵介绍，“全北京不会到10个。”

　　中和家园小区即是为数稀少成功地更换了物业管理公司的小区。

　　四十多岁的李石岩，是中和家园最早的业主委员会筹委会主任，也是中和家园业主们正在筹划中的监事会候选人。在见面之前，他特意嘱咐记者，“小区大门口旁边的橱窗里，有对我们物业管理公司一年来的审计报告。”

　　由北京中环阳光会计师事务所出具的这份审计报告里，清楚地列出了2004年7月1日～2005年6月30日这一管理年度北京鼎泰物业管理有限公司中和家园管理处的财物收支情况。账面显示，这一年，北京鼎泰物业管理有限公司中和家园管理处账面营业收入139万余元，营业成本为105万余元，管理费用15万余元，加上其他收入，利润23万余元。

　　这是在中和家园解聘了老物业管理公司后，新任的北京鼎泰物业管理有限公司在竞标获得管理权限之后的利润收益。

　　而至于老物业管理公司，李石岩说，“每年整个的账面收入不到200万，但拿走纯利润至少50万，利润率25%是没有任何问题的。”

　　这么丰厚的利润使得物业管理公司的更换充满了火药味，按中和家园业主严晓红的说法，是“经历了血与火的战斗的”。今年最激烈的那天被中和家园的业主们称为“难忘的6·25”，当天从上午8点一直到晚上10点，业主与老物业管理公司之间甚至发生了暴力冲突，最后在民警和街道办事处、居委会到场的情况下，老物业才不得不退出。

　　“新的物业管理公司当初就签订有合同，每年都要有财务审计。从他们的财务收入里你就能够很清楚地看到目前物业管理的利润到底有多大。”李石岩说。

　　张贴在中和家园橱窗里的审计报告里，各种收入与支出一目了然：

　　目前，物业管理公司实际从小区收取的费用主要为物业管理费、供暖费、公共收益收入三块。

　　建筑面积为3.7万平方米的中和家园住宅区，按照业主委员会与鼎泰物业管理公司双方合同，收费标准为有电梯(六层以上)业主1.58元/平米· 月、无电梯(六层以下)业主0.88元/平米·月。应收金额为51.7万元，但至审计时，实收金额为38.8万元，收缴率为75%。

　　同时，在这一管理年度，物业管理的支出为57万余元，按照实际收入和支出，物业管理公司要亏损18万余元。

　　这一点，和北京市小区办的调查结果相符合：一般情况，物业费收缴率低于80%，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。按此计算，目前约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。

　　不过，中和家园稍微特殊的是，它的物业管理费是低于北京市物业服务收费的政府指导价的。

　　还有一点是，拖欠的物业管理费遭到业主委员会的过问。在中和家园橱窗审计报告旁边，贴的就是拖欠户及金额列表。但是，在记者采访时，很多户名都被划掉了，这意味着拖欠款已经得到大量收回。

　　不过，尽管如此，李石岩也承认，“物业管理公司从物业管理费里面是赚不到什么钱的。”

　　物业公司如何赚钱

　　“一般物业管理公司都不是从物业管理费里赚钱的，主要是从公共收益里获利。”秦兵说。事实也正是如此。北京鼎泰物业管理公司中和家园管理处所管理的主要收入即来自公共收益。

　　与北京很多地区一样，中和家园是自建供暖。在7月份对中和家园进行审计时，暖气费的收缴率为89.7%。扣税之后实收金额是93万元。而实际支出为69万元，仅此一项，由物业管理公司负责的供暖费就还剩24万余元。

　　这一点，舒可心曾任业主委员会主任的朝阳园小区也证实了这一点，他们供暖费收了两年的却足够三年用。

　　这个盘子相当大。11月3日，北京市热力集团总经理李大维称，该市集中供暖不到总供暖面积的30%，更多的社区与单位是自建供暖设施。对于没有业主委员会或者业主委员会不能真正起到作用的小区，归物业管理公司掌握的供暖费无疑是一笔数目惊人的收入。

　　但在由业主委员会掌权的中和家园，专款专用的供暖费，物业管理公司是不能参与分成的。能参与分成的是公共收益，公共收益主要来源于公共房屋的出租。

　　中和家园可用出租用房共有7间，年房租合计收取11.8万元。人防房租年收入6万元。另中和家园可出租车场车位79个，年收租金12.6万元。这一管理年度，物业管理公司依靠这些公共场所经营所得的营业收入总计28万余元。根据公司与业主委员会约定，对这些公共收益，中和家园和物业管理公司四六分成，这意味着从这些收益里面，物业管理公司将得到近17万元。

　　这些收益，是纯利润，按李石岩的说法，“是已经刨去各种成本、各种损耗后的纯收益。”

　　但是，中和家园小区是北京的一个例外。之所以至今它能够公开物业管理的财务，与一个强有力的业主委员会息息相关。而现实的情况是，目前已成立业主委员会的小区尚不足总数的十分之一。也就是说，绝大部分小区是完全由物业管理公司来“当家作主”的。而且各小区所处位置不同，其收益多少也不同。除了出租公共用房这一收益方式外，还有包括园区内广告、会所等各种经营收入。这也就是一般物业管理公司只要进驻了小区就不愿离开的原因所在。

　　利益链中的开发商

　　在小区的物业利益分配上，还值得一提的是开发商。尽管从名义上讲开发商与物业管理公司是完全独立的，但实际上，秦兵说，“往往是老子与儿子的关系，开发商在招物业管理公司时，往往就是找自己人。”

　　开发商找自己人的重要原因即在于物业管理中间的丰厚利润。这丰厚的利润也使得物业公司在短短的几年便遍地开花。

　　据《经济参考报》报道，截至去年底，北京市共有商品居民住宅小区2322个，但物业管理企业却达到2400家，从业人员超过20万人。在一个僧多粥少的年代，关系就显得非常重要。中和家园的前物业管理公司即与小区开发商属于一个公司，在被赶走之前，它在中和家园整整呆了四年。

　　中和家园业主与物业管理公司最初的龃龉即来自锅炉房的建设。开发商没按设计图纸而把锅炉房建在了楼下一层，引起业主们的强烈抗议，但此时小区负责的已经是物业管理公司。

　　“物业纠纷很多是物业管理公司在给开发商揩屁股。”秦兵如此说，“最开始的时候业主对物业管理公司无可选择，因为最开始时开发商就是最大的业主。”

　　北京市消费者协会对市内100个居住小区和99个物业管理公司进行的随

暗战212

拘捕业主


　　法警们的严厉执法,是否足以治理蔓延全国城市的物业费拖欠顽症？

　　房产业主们的维权行动，为何屡战屡败？

　　业主们的惊悸

　　北京法警们的严厉行动，真能对庞大的欠费业主群体敲山震虎？

　　★本刊记者/王刚

　　2005年10月30日7时10分左右，当吕萍一大早被一阵急促的敲门声吵醒时，她根本没有想到自己会在一场抓捕行动中扮演主角。

　　在接下来的48个小时里，来自北京13个小区的16名业主及其配偶，遭遇了一段惊心动魄的经历：身穿制服、头戴钢盔的法警挤满了他们的家，法警挥舞着手铐的动作与照相机快门的声音引起了混乱，孩子和女人们受到了惊吓哭成一团，男人们的脸被强行摁在了地上……

　　拾起那段心有余悸的回忆，吕萍只记得那天正是个星期天，急促的敲门声伴随着时钟响了7下……

　　她下意识地问了声，谁？

　　门外答，法院的。

　　就在她思索的工夫，门外传来的开门声，身穿制服的法官和头戴钢盔的法警已经出现在眼前。

　　谁是业主？

　　是我。

　　四个法警拿着手铐直奔过来。

　　她丈夫随后跟了出来，混乱中吕萍看到自己男人的脸被四只手摁在了地上。闪光灯闪作一片。

　　“堵被窝”行动

　　骚动惊动了邻居。当得知他们是由于拒绝交纳物业费遭法院强制执行后，邻居们堵住了电梯，不让法警把人带走。

　　有法官大声喝令：谁要拦着就是暴力抗法、妨碍公务，就把谁铐走。

　　之后，吕萍夫妇被法警押着在众人的围观下绕着小区内游走了一周。“我只穿着睡衣，我老公甚至光着脚。”这个女人之后向记者回忆，相机的快门声让她无地自容，小区的一位大妈朝他们喊道，把头抬起来，你们没有错。

　　法警在吕萍所在的北苑家园小区内强制带走了6个人，业主们自发组织拦住了法院执法的车辆，场面几度失控。

　　同时展开的行动在其他12个小区内同样剑拔弩张。据朝阳法院之后通报，当天出动了98名执行法官和法警兵分6路在13个小区内展开抓捕行动，对 57起物业欠费案件进行执行。执行中，有10人履行了义务，执行标的1.7万元；16人被拘留，其中12人为拒不履行义务的被执行人，4人为妨碍执行的案外人；另外，还对23人分别处以1000元的罚款。

　　4名妨碍执行的案外人皆为被强制业主的配偶，法院认为这些人在强制执行中存在暴力抗法行为，情节特别严重，在交纳罚款和检查后其他12名业主可以在48小时后释放，而这4人必须拘留满15天。

　　他们中间的一位经朝阳区法院之后证实，系北京市公安局的一名刑警，也住在北苑小区。该人自2003年4月到2004年5月，一直以物业公司服务有问题为由拖欠物业费1328.13元，在法院判决生效后，败诉的王某仍拒不交纳物业费。

　　朝阳区法院在一份汇报材料中说，法院执行人员找来开锁公司强行打开房门，王某仍拒绝配合执行。法警对该人采取了强制措施，并随后在其家中搜出了一把剪刀。

　　一份来自北苑小区多名业主联合署名的情况说明中，展示了更多细节：物业公司人员和法官敲门后，业主按照法律程序要求法官出示证件和司法程序文书证明身份、履行告知义务。法官拒绝出示，在业主房内有人的情况下开始强制撬门。随后，法警一冲而入，将该男士的头发抓住、铐起。该业主向法官申辩朝阳法院没有送达民事判决书和强制执行书等程序违法问题时，一位法官说：“你就是法律懂得太多了，今天就让你明白明白。”随后，法警带走了业主和他的配偶，并一同带走了一把搜出的剪刀。

　　吕萍和她的丈夫被押上了囚车，在那里这两口子主动恳求交纳拖欠的物业费，当时遭到了法官的拒绝。

　　另一些业主在房门打开后，法官只是简单询问了业主姓名、工作单位后跟业主说：“跟我们到法院去一趟，说明情况。”这些业主以为到了法院说明情况、交了钱就了事。当时他们当着法官的面从家中翻出钱款携带在身上，(业主被法院羁押后扣押物品清单可以证明，许多业主随身携带着准备交纳的现金和存折)。到了法院后，这些业主被检查了随身携带物品、强行关掉了手机、带上手铐后，关在暂时看押室里由法警看押了起来。当时，许多业主大声抗议要求申诉无效后，纷纷将身上携带的钱款取出，再次表示要交纳执行款。但是，他们被告知：“现在交钱已经晚了。”约20分钟后，这些业主被带到法庭，执行人员当庭宣判了对这些业主拒不执行法院判决、裁定的强制措施：罚款1000元，拘留15天。随即，这些业主被法警送到朝阳分局拘留所羁押。

　　11月7日，朝阳区法院执行庭副庭长汪冬在接受本刊采访时证实了当场拒收钱款之事，但他说，法警执法是绝对文明的。

　　汪冬还说，根据《民事诉讼法》规定，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。

　　在此次强制执行之前，朝阳区法院已经在10月18日对涉及十一家物业公司管理的17个小区的305名业主发出公告。责令这些业主于公告之日起七日内自觉履行义务，逾期将采取强制执行。但只有21.6%的业主履行了。

　　朝阳区法院认为，在时效上那些业主已经错过了公告规定的日期,可以被认定属于拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决。实施罚款还是拘留，决定权在于法院。

　　“执行庭事先请示了院长，已经准备好了57份拘留决定书，事实上，我们仅对其中16人实施了拘留措施。”汪冬说，我们实施此次强制执行的目的不是为了收回物业费，而是让业主们明白，判决是严肃的，是有强制力的。

　　来自北京天源律师事务所的张姓律师为业主辩称，此次事件仅仅是一起普通的民事纠纷，强制执行的目的也是为了让被执行人履行判决，即以执行财产为主要目的，只有被执行人拒不交出财产或是执行人没有财产可以执行，才对被执行人采取拘留的强制措施。在此次事件中，很多业主在家中和法院曾多次向执行人员提出立刻履行判决、交纳执行款、要求马上放人的请求，他们的做法属于履行判决的，朝阳区法院的做法严重违反了强制执行的立法本意和基本要求。另外，法院仅仅因为当事人对强制执行事宜进行申辩和言语冲撞，就对被执行人及其家属适用情节最严重的罚款并拘留的强制措施，明显地存在裁量过于严厉、滥用自由裁量权的问题。

　　风波过去48个小时之后，吕萍和其中12名业主被释放。但是留在她心里的阴霾却总是挥之不去：在北苑家园，业主与物业的纠纷持续了四年之久，业主们不止一次地希望能够通过正当的法律途径维护自己的权益，希望与不满意的物业公司解除《物业服务合同》，但都行不通，最终业主们只有选择拒绝交费一条路，在他们看来拒绝交费就是单方面终止服务合同的表现。

　　持续了四年的物业之争

　　北苑家园的业主们和物业公司之间的纠纷有着悠久的传统。这个2001年建成的住宅区里，4年中业主和物业间至少发生过3次大规模的群体事件。

　　小区成立之初，业主们当时调查得知，该物业公司与开发商同属于北京城建集团，对其资质产生怀疑。摩擦最终止于朝阳区建委小区办公室，当时小区办认为，城建集团系北京大型的房地产开发企业，旗下有数家上规模的物业公司，他们有能力将北苑小区的物业搞好。

　　随后，刚刚拿到钥匙的业主就和物业之间发生了一场冲突。

　　由于小区建成之初，采用的是临时电供应，即先用电后付钱的作法。这造成了之后很大一笔电费无法处理，这其中既有开发商遗留用电，也有业主问题。但当时物业采取业主分摊的方式引起了不满。协商无果后，物业拒绝发放电卡，小区内一度出现大停电局面，愤怒的业主随后包围了物业公司。据业主回忆，当时聚集的业主有500人之多，他们砸碎了物业公司的玻璃，挟持了物业人员，之后在110巡警的协调下，物业公司方才将电卡发放。

　　初次的冲突以业主的胜利而告终，然而却同样造成了一个恶果：业主们都放弃了协商，之后但凡与物业发生大规模矛盾，皆采取包围、胁迫物业公司的做法。

　　另一次大规模冲突两败俱伤，2003年物业单方面破坏绿地，在原本规划的绿地上盖起了幼儿园，引起了部分业主的不满，他们堵住了施工队，拔除了工地的设施，冲突造成了流血。最终，朝阳区小区办出面协调，施工被搁置，绿地长期遭到破坏。

　　随后，2003年9月1日，国务院颁布《物业管理条例》。

　　根据《条例》规定，业主可以召开业主大会或成立业主委员会，投票决定选聘新的物业管理企业。

　　之后的几个月，北苑家园的业主们通过签名的方式申请成立业主大会，但是他们的要求在向朝阳区小区办申请备案的时候遭到了拒绝。

　　成立不了业主大会就无法投票置换让他们不满意的物业公司，也无法选举代表业主利益的业委会去维权。

　　北苑家园的业主维权行为彻底陷入了困境。法制化的努力宣告失败，业主们回到冲突抗争的老路。这一回业主们选择了集体拒绝交纳物业费，根据他们反映，该小区物业费拖欠自2002年开始就已达70%。

　　法院执行之困

　　在北京，北苑家园的例子也并非特殊。来自法院的数字可以从另一面佐证。

　　根据朝阳区法院执行庭向本刊提供的数据，在物业管理纠纷的案件中，进入执行程序的，2002年有135件，涉及到32家物业管理公司，2004年上升到735件，涉及到58家物业管理公司，今年截止到10月，已达到1009件，涉及到86家物业管理公司。

　　物业公司将收费压力转嫁给了法院。

　　“从去年开始，给付物业费、供暖费等案件的执行已占用了法院大量的司法资源，今年这类案件已占执行案件总数的十分之一。”朝阳区法院执行庭副庭长汪冬说，从今年8月份开始，朝阳区法院即已下定决心对拖欠物业费的案件进行集中处理。

　　根据朝阳区法院统计，物业纠纷案件审结后，约有40%的业主不自觉履行判决，案件会进入执行程序，经过执行法官说服教育后，其中仍有超过50% 的人不履行义务，需要法院采取强制措施。一些业主串联在一起，订立攻守同盟，不仅自己不履行判决，还动员、要求其他业主不交物业费。

　　另外，物业纠纷多为群体性纠纷，矛盾易激化。有些小区欠交物业费的情况非常普遍，少则几十户

netguy

其实这些问题在我们小区或多或少的也存在，比如临时电，我记得业主委员会曾经发过文给开发商，他们的回答是供电部门的问题，是不是这样，我有些怀疑，我建议业主委员会应该去电力部门调查。看是不是事实。强烈支持暗站212，审计物业的财务，合理的支出没有问题，但是不合理的呢？？？？？？？？？？？？？
我想业主的钱也不是树上长的，天上掉下来的，也是大家挣的血汗钱，大家同意吗

[本帖已被作者于2005年11月28日21时28分7秒编辑过]

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