时代庄园业主委员会关于选聘物业工作组《工作报告》的决议

业委会

       时代庄园业主委员会
关于选聘物业工作组《工作报告》的决议

工作组于06年2月末成立，组长1名为业委会委派，副组长1名、成员7名均为热心业主，工作组目的是维护园区全体业主利益，通过对业主的问卷调查，客观评价现物业服务质量；通过外部考察，了解目前物业市场状况；通过深入研究物业管理相关的政策法规，为业委会提交建议。工作组的工作方式是分组协作，定期开会沟通，经过一个月来的政策研究工作、业主问卷调查工作、外部考察工作，并先后召开了4次会议进行研讨，根据前期工作，工作组已经提出完整的《物业服务状况调查》和《工作总结》。工作组相关报告的主要内容总结如下：

一，        政策问题：

经调查在2006年前国家颁布了物业收费办法、物业服务标准等一系列文件，北京市以196号文件为准。在2006年1月1日起，统一为一个文件《北京市物业服务收费管理办法（试行）》。其中的新意是选聘物业必须招标。 政府提供服务质量标准，服务收费指导价格。

无论新老文件，都规定本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。依据建设批文的性质小区分三类，收费办法对号入座。一：高档小区实行市场调节价，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约
定。二：普通居住小区，实行政府指导价，遵照196号文件，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。浮动范围内定价，由业主委员会与物业协商。三：经济适用房，
政府定价。

凡违背上述价格原则，巧立名目多收费，乱收费，必须退返业主。北京市今年3月已报道小区业主通过诉讼取得胜诉，物业被判降价和退费的小区有：欧陆经典，美丽园小区。此可为时代庄园借鉴。

二，        物业收费问题：

经查证，时代庄园属于普通居住小区甲类，北京市物价局批文明确指示时代庄园物业收费必须遵照196号文件执行。按照196号文件，时代庄园最高物业收费应该为1.21元/平米月。实际收费2.49元/平米月。
               
时代庄园没有电梯、锅炉房、高压水泵等设备，物业服务内容简单，但物业公司谎报超标服务内容，提高保洁、保安费用、虚列弱电费用，无端收取中修费、水泵费。导致价格虚高，而广大业主却投诉其服务质量根
本不能达到普通小区标准，可价格多出国家标准1.28元/平米月。

三，        业主满意度调查：

经过410户业主提供书面的报告，对物业服务认为满意的仅有28％，认为一般和不满意度的占72%。 68%的业主明确投诉物业收费虚高，服务质量不相称！

四，        物业对合同续签及选聘工作的态度：
a)        对于就业主不满意其服务的14个方面，物业的回复是将本着“有则改之，无则加勉”的原则努力让全体业主满意。
b)        对于就价格问题的质询，物业的回应是“建议以酬金制签署今后的合同”，之前就业委会要求物业提出续签合同的服务内容和报价，物业的答复是“就合同条款不应做重大的修改”。
c)        对于为确认物业公司资质的有效性并确保具有国家规定资格的专业人员目前实际正在为园区服务，向物业要求提供公司资质和专业人员资格证书及在职人员工资表的要求，物业的回复是认为要求其提供专业资格证明原件和在职人员工资表缺乏依据，拒不提供。
d)        对于为明确小区服务范畴，促进合理定价，向物业提出要求其提供小区物业相关资料和数据的要求，物业的回函中就此没有任何回复和反应。

五，工作组的结论和提议：
根据上述情况，工作组认为：只有通过公平、公正、公开的方式，通过市场竞争，才能真正提高小区物业费的性价比，提升小区管理服务品质。特此提出：
1．        建议根据政府颁布的《北京市物业管理招标投标办法》，选用专业的招投标公司就时代庄园小区物业服务合同组织招投标。邀请5家以上的物业公司（含现物业）参与投标，由政府选派的物业管理评标专家和业主代表共同组成评标委员会，对招标单位的资质资格、提交的物业服务方案及报价等进行审查、审核和评估，选取其中综合得分最高的物业公司为园区提供服务。
2．        建议尽快召开业主大会通过关于招标选聘物业公司的决议。

六，业主委员会决议：
    根据最新的国家规定和上述调查状况，本届业主委员会已无权和原物业公司按照原价续签物业服务合同。必须立即通告物业公司，并尽快提请业主大会表决是否通过招标选聘物业公司。
                     
时代庄园业主委员会
                                                                                  2006年3月24日

小禾四月

辛苦业委会！工作至深夜。召开业主大会，动员尽可能多的业主参雨，需要利益驱动：，可望可及的低物业费也许可以吸引部分业主，但更好的服务（特别是保安和保杰）应该是全体业主的诉求。如果借这次续签把咱家的老保姆改造过来，在借机减她点工资，自然好；如果实在不行，再找个新的。